2023_CBS_01153 - Advies aan Deputatie - Het oprichten van 3 studio's en 2 appartementen, gelegen Stationsstraat 18 (202200472) - Advies

• UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 02/05/2023

Op 20 februari 2023 leverde het college van burgemeester en schepenen van Geel een weigering af voor het slopen van een gebouw en het oprichten van 3 studio’s en 2 appartementen.

De bouwheer is tegen deze beslissing in beroep gegaan bij de Deputatie van de provincie Antwerpen.

In het beroepschrift worden volgende elementen aangehaald en als volgt beoordeeld door de omgevingsambtenaar

1. Mobiliteit – De mobiliteitsimpact van het project is aanvaardbaar doordat aan de achterzijde van het hoofdvolume een parkeerterrein wordt aangelegd dat al werd vergund. In de directe en de ruimere omgeving van de projectlocatie is er sprake van een hoge knooppuntwaarde waardoor autobezit geen noodzakelijke vereiste is. De verplaatsingen in functie van wonen, werken en leven kunnen worden gedaan met andere vervoersmiddelen dan de personenwagen.

2. Afmetingen en vormgeving – het project laat zich qua afmetingen en vormgeving goed inpassen in de ruimtelijk relevante omgeving. Door de afmetingen en de inplanting van de bouwvolumes wordt aangesloten bij de reeds aanwezige bebouwing op de aanpalende percelen en ook deze in de directe omgeving. Aan de achterzijde van het hoofdvolume wordt een zone voorzien die dient voor het parkeren van voertuigen en waarvoor in het verleden reeds een omgevingsvergunning werd verleend. Daarnaast wordt in de achtertuinzone groen voorzien. De functie die een buitenruimte vervuld, wordt opgevangen door de voorzieningen in de omgeving. 

3. Hinder – De hinder die van het project uitgaat naar de omgeving toe wordt beoordeeld in functie van de functie, het concrete gebruik en de aanwezigheid van meerdere gezinnen of personen in het hoofdvolume. De projectlocatie is gelegen een dichtbebouwd gebied.

4. Functionele inpasbaarheid – Een meergezinswoning is functioneel inpasbaar op de projectlocatie. De omgeving is voldoende uitgerust (hoog voorzieningenniveau en hoge knooppuntwaarde) om een bijkomende meergezinswoning van vijf wooneenheden te kunnen dragen. 

5. Ruimtelijk rendement Het ruimtelijk rendement is een bijkomende beoordelingsgrond die toelaat om, in het kader van de beoordeling van de overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening, rekening te houden met de ligging van een projectlocatie. Een projectlocatie die gunstig gelegen is, bijvoorbeeld doordat er sprake is van een hoge knooppuntwaarde en hoog voorzieningenniveau, kan in aanmerking worden genomen voor het verlenen van een vergunning die gericht is op een intensivering van het gebruik. Indien wordt vastgesteld dat een project niet helemaal inpasbaar is in de relevante omgeving betekent dit niet noodzakelijk dat de gevraagde omgevingsvergunning niet mag worden verleend. De decreetgever heeft een facultatieve beoordelingsgrond voorzien, met name het ruimtelijk rendement, aan de hand waarvan alsnog een omgevingsvergunning kan worden verleend.

Om op basis van deze facultatieve beoordelingsgrond een omgevingsvergunning te verlenen, moeten twee aspecten worden onderzocht en gemotiveerd:

1. De ruimtelijke kwaliteit van de woon- en leefomgeving komt niet in het gedrang.
2. De rendementsverhoging is binnen de ruimtelijk relevante omgeving verantwoord. 

Het voorzieningenniveau is hoog. Naast het voorzieningenniveau is ook de knooppuntwaarde een belangrijke indicator om te bepalen of een bepaalde locatie geschikt is om ruimtelijk rendement te creëren. De projectlocatie is gunstig gelegen en komt vanuit beleidsmatig oogpunt zeker in aanmerking voor een project dat uitgaat van een intensiever ruimtegebruik dan vandaag het geval is. 

Beoordeling omgevingsambtenaar:

De weigering van het college van burgemeester en schepenen was niet gestoeld op de locatie van het project en de doelstelling van de bouwheer een zeker ruimtelijk rendement te creëren. de reden tot weigering volgt uit het ontbreken van de basisvereisten inzake woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de toekomstige bewoners. 

6. Onwettigheid van de basisverordening 

De basisverordening van de stad Geel is een stedenbouwkundige verordening waarin stedenbouwkundige voorschriften zijn opgenomen waarmee het grondgebruik op de projectlocatie wordt georganiseerd. Kan er door de deputatie rekening worden gehouden met de stedenbouwkundige voorschriften die in de basisverordening zijn opgenomen? Ja dit kan, de deputatie zou hier zelfs rekening mee moeten houden. Maar de basisverordening is een plan dat een pakket aan criteria bevat die het kader vormen voor de vergunning van o.a. stadsontwikkelingsprojecten en kleinschaliger maar inhoudelijk vergelijkbare projecten, zoals het voorliggende project. Dit betekent dat de basisverordening voorafgegaan had moeten worden door een milieueffectenonderzoek. Dit milieueffectenonderzoek zou in de vorm van een milieueffectenscreening moeten zijn gedaan. Het besluit is dat de basisverordening onrechtmatig is. 

Beoordeling omgevingsambtenaar:

De basisverordening van stad Geel werd vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 6 februari 2012, goedgekeurd door de Deputatie van de provincie Antwerpen in zitting van 24 mei 2012 en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 8 juni 2012.

De basisverordening is conform de wettelijke voorwaarden en procedures tot stand is gekomen. Ze is nooit aangevochten of vernietigd geweest een heeft dan ook sinds lang kracht van wet.

De basisverordening geeft de ondergrenzen aan waaraan een project minimaal moet voldoen. Het project haalt de minimale vereisten niet voor lichtinval voor de woongelegenheden. De woonkwaliteit, ook onderdeel van de goede ruimtelijke ordening, is niet voldoende. 

7. Hierna wordt onderzocht of de door het college van burgemeester en schepenen vastgestelde strijdigheden met de stedenbouwkundige voorschriften in de basisverordening vergund kunnen worden op grond van artikel 4.4.1 VCRO. Volgende toepassingsvoorwaarden moeten worden afgetoetst vooraleer een beroep kan worden gedaan op de regeling inzake beperkte afwijkingen: 

1. Inpasbaar zijn in één of meerdere van volgende categorieën, perceelsafmetingen, afmetingen en inplanting van constructies en de gebruikte materialen. De voorgestelde afwijkingen zijn inpasbaar in de categorieën afmetingen en inplanting van constructies en de gebruikte materialen. Door de afwijkingen worden er minder lichtdoorlatende materialen gebruikt. Door de afwijking kunnen er vijf wooneenheden binnen het volume worden gerealiseerd die voldoende ruimte bieden voor de huisvesting van één of meerdere personen in goed uitgeruste omgeving met een hoge knooppuntwaarde. 
2. Niet inpasbaar zijn in één van de volgende categorieën, bestemming, maximale vloerterreinindex of het aantal bouwlagen. De voorgestelde afwijkingen zijn vreemd aan de voormelde categorieën. 
3. De afwijkingen hebben geen invloed op de beoordeling van het project in functie van de goede ruimtelijke ordening en de relevante decretale aandachtpunten die in dit geval functionele inpasbaarheid, vormgeving, materiaalgebruik, hinder en mobiliteit zijn. 
4. De afwijkingen moeten kwantitatief beperkt zijn en, in voorkomend geval, daardoor een beperkte kwalitatieve impact hebben op de realisatie van het normdoel dat met het stedenbouwkundig voorschrift wordt beoogd. Aan alle toepassingsvereisten is voldaan waardoor de afwijkingen voor vergunning in aanmerking komen. 

8. Milieueffectenscreening

In de beslissing van het college van burgemeester en schepenen kan worden gelezen dat het project werd gekwalificeerd als een stadsontwikkelingsproject zoals bedoeld onder rubriek 10 b) van bijlage III bij het project-MER-besluit. Het aangevraagde project is geen stadsontwikkelingsproject zoals bedoeld onder rubriek 10b van bijlage III bij het project-MER-besluit. Een project is een stadsontwikkelingsproject indien het volume meer dan 1.000 m³ bedraagt. “Rekening houdende met de verschillende types van woongelegenheden en hun uiteenlopende groottes worden ook meerdere woongelegenheden die in totaal een bouwvolume van 1.000 m³ of minder hebben, niet als een stadsontwikkelingsproject beschouwd. Ook verkavelingen die in functie van een dergelijk project worden ontwikkeld kunnen niet m.e.r.-plichtig zijn.” 12 Uit het aanvraagdossier blijkt dat het volume 863 m³ bedraagt. De drempelwaarde van 1.000 m³ wordt niet bereikt. Bijgevolg moet er voor het project geen milieueffectenscreening worden gedaan en hoeft de aanvrager niet te omschrijven welke effecten het project op het milieu zal hebben e

Beoordeling omgevingsambtenaar:

De term stadsontwikkelingsproject duidt op projecten met een zekere omvang. De gangbare regel is dat een project met woongelegenheden dat een kleiner volume heeft dan 1000 m³ niet onder ‘stadsontwikkelingsproject’ valt. Maar in kader van een goede ruimtelijke ordening en met een zekere afweging van de gevolgen van het project voor de omgeving kan er van uitgegaan worden dat een woonproject met 5 woongelegenheden wel degelijk een merkelijke invloed heeft op mobiliteit, bio-diversiteit, ruimte-gebruik, visueel-vormelijke aspecten, functionele inpasbaarheid, enz. 

Conclusie: 

De Omgevingsambtenaar behoudt het standpunt en geeft een ongunstig advies voor de aanvraag omwille van volgende redenen:

• De woongelegenheden zijn te klein en beschikken niet over de basisvereisten om voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot te garanderen voor de toekomstige bewoners: 
• Niet elk appartement beschikt over voldoende lichtinval cfr. De basisverordening. Voor studio 2 is slechts 3,45m² aan raamopeningen voorzien terwijl het absolute minimum 3,75m² dient te bedragen. Bovendien zijn de raampartijen van deze gelijkvloerse studio enkel voorzien in de voorgevel. Het pand geeft direct uit op de stoep van de drukke Stationsstraat. Hierdoor is geen privacy mogelijk zonder de ramen te blinderen of af te schermen waardoor de mogelijkheid tot licht en lucht nog beperkter zal zijn in realiteit dan volgens plan. Het louter vergroten van deze raamopeningen zal dus het gebruiksgenot onvoldoende vergroten. Voor appartement 1 is in de leefruimte een totale minimale gevelopening nodig van 8,425m² terwijl slechts 5.55m² voorzien is. Dit is ook voor appartement 2 het geval. Voor studio 3 is een minimale gevelopening nodig van 4,125m² terwijl slechts 2,79m is voorzien. 
• Niet elk appartement/studio is voorzien van een buitenruimte. Tevens is er geen gemeenschappelijke buitenruimte die dit kan verantwoorden. Voor studio 2 en studio 3 ontbreekt de buitenruimte. Bij appartement 1 en 2 zijn in de voor- en achtergevel buitenruimtes voorzien wat interessant kan zijn. Echter de maten zijn beperkt waardoor de functionele bruikbaarheid en bijgevolg het gebruiksgenot niet optimaal is. 
• Bij de appartementen en studio’s is een beperkte technische ruimte voorzien maar geen berging waardoor het gebruiksgenot van deze woongelegenheden ook ingeperkt wordt.