UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 20/02/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022125676
Dossiernummer gemeente: 202200556
De gemeente Geel heeft op 6 december 2022 een aanvraag ontvangen voor het regularisen van een studentenhuis. De aanvraag werd op 23 december 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Andy Otten met als contactadres Verboekt 24 te 2430 Laakdal en mevrouw lindsy bernaerts wonende te Verboekt 24 te 2430 Laakdal
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: H.-Geeststraat 23
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 663F12
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012.
Dit RUP bevat geen specifieke voorschriften.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient beoordeeld aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van de verordening. Er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de 10 studentenkamers.
Het schepencollege kan een afwijking toestaan. Het college van burgemeester en schepenen heeft in zitting van 2 november 2022 beslist dat een afwijking van de parkeernorm toegelaten kan worden voor studentenkamers onder bepaalde voorwaarden.
Deze aanvraag voldoet aan deze voorwaarden.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft een regularisatie van studentenkamers in een voormalige ééngezinswoning.
In het gebouw zijn er 10 studentenkamers met een oppervlakte tussen 12m² en 21m²
Elke kamer beschikt over een eigen toilet.
Gemeenschappelijk wordt gedeeld: badkamer en keuken.
Op de binnenkoer is een overdekte fietsstalling voorzien.
De afvalcontainers worden geplaatst in de overdekte inkomruimte.
Op 10 mei 2019 werd een conformiteitsattest verleend voor de studentenkamers. Er werden 9 strafpunten vastgesteld.
Door Brandweerzone Kempen werd op 7 augustus 2021 een controle uitgevoerd. Het verslag met als kenmerk, BWDP/2020-0257/002/01/PVB, is voorwaardelijk gunstig.
Omdat het gebouw gelegen is in aaneengesloten bebouwing kunnen er geen parkeerplaatsen gerealiseerd worden.
De aanvraag voldoet dus niet aan de parkeerverordening van stad Geel. Het college van burgemeester en schepenen heeft in zitting van 2 november 2022 beslist dat een afwijking van de parkeernorm toegelaten kan worden onder bepaalde voorwaarden.
Deze aanvraag voldoet aan deze voorwaarden.
De verbouwing van de woning tot studentenkamers werd uitgevoerd in 2007. Er werd eveneens een aanbouw achteraan het hoofdgebouw herbouwd en ingericht als studentenkamers. Voor deze bouwovertredingen werd een PV opgesteld.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 19 januari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 Advies: geen advies
Niet van toepassing
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (H.Geeststraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Dit dossier betreft een functiewijziging binnen een bestaand bouwvolume. Er is geen toename van verharde oppervlakte.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft de regularisatie van studentenkamers in een bestaand gebouw.
De verbouwing gebeurde in 2007 zonder vergunning. Er werd een stedenbouwkundige aanvraag ingediend op 02/05/2007 maar geweigerd omwille van een tekort aan parkeerplaatsen. Hiervoor kan een afwijking toegestaan worden.
Het pand staat in het centrum van Geel in een straat met één- en meergezinswoningen. De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
In het pand worden 10 studentenkamers aangevraagd.
Er zijn geen parkeerplaatsen voor auto’s voorzien, maar er is een fietsenstalling aanwezig op de binnenkoer.
De campus van Thomas Moore is gelegen op zo’n 2km en dus makkelijk bereikbaar met de fiets.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De studentenkamers zijn ingericht in een bestaande ééngezinswoning.
De totale bouwdiepte van het pand bedraagt 22m. Een woonfunctie kan toegelaten worden tot een bouwdiepte van 17m. De overige 5m kan ingericht worden als berging / fietsenstalling.
Op de plannen in de aanvraag van 02/05/2007 was dit zo ingetekend.
Op de plannen ingediend bij de huidige aanvraag zijn er kamers voorzien over de ganse bouwdiepte. Hier kan niet mee akkoord gegaan worden. De laatste 2 studentenkamers zijn niet inpasbaar.
Door het omvormen van de laatste 2 studentenkamers tot berging / fietsenstalling kan de fietsenstalling op de binnenkoer verdwijnen. Hierdoor ontstaat er een grotere buitenruimte wat een meerwaarde is voor de bewoners.
Visueel-vormelijke elementen
De gevels blijven ongewijzigd.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Omdat dit een regularisatie betreft, wordt er geen hinder verwacht tijdens de werken.
Door het omvormen van de laatste 2 studentenkamers tot berging / fietsenstalling kan de fietsenstalling op de binnenkoer verdwijnen. Hierdoor ontstaat er een grotere buitenruimte wat een meerwaarde is voor de bewoners.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Door Brandweerzone Kempen werd op 7 augustus 2021 een controle uitgevoerd. Het verslag met als kenmerk, BWDP/2020-0257/002/01/PVB, is voorwaardelijk gunstig.
Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden uit dit verslag.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent volgend advies:
Gunstig met voorwaarden voor 8 studentenkamers:
- Er dient voldaan te worden aan volgende voorwaarden uit het verslag dd. 7/09/2021 en met kenmerk BWDP/2020-0257/002/01/PVB van Brandweerzone Kempen:
- De vernieuwing van het conformiteitsattest moet tijdig aangevraagd worden.
Ongunstig voor de 2 achterste studentenkamers gelegen op het gelijkvloers omwille van volgende redenen:
- Deze kamers bevinden zich op een bouwdiepte groter dan 17m
- Uit de origenele plannen blijkt dat deze achterbouw oorspronkelijk was ingericht als werkplaats. Dit werd zonder vergunning omgevormd tot studentenkamers.
- Deze ruimten komen wel in aanmerking als berging / fietsenstalling.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning deels goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager voor 8 studentenkamers, en dit onder volgende voorwaarden:
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren voor de 2 achterste studentenkamers op de gelijkvloerse verdieping en dit omwille van volgende redenen: