UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 22/02/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022137830
Dossiernummer gemeente: 202200489
De gemeente Geel heeft op 18 oktober 2022 een aanvraag ontvangen voor het gedeeltelijk ophogen van een perceel landbouwgrond.. De aanvraag werd op 9 november 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Kris Verdonck met als contactadres Schransdijk 5A te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging:
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie A nr. 916D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag volgens de architect
We vragen de ophoging aan van een deel van een perceel. Het betreft hier een perceel kadastraal gekend als Geel 2de Afdeling Sectie A nr. 916/D. Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in agrarische gebieden.
Het gaat over grond die voor het deel dat we aanvragen lager gelegen is dan de omringende grond waardoor er bij nat weer water blijft staan. De grond in het deel dat we aanvragen is in het voorjaar meestal te nat om goed te bewerken en in het najaar te nat om het gewas probleemloos te oogsten. De bodemstructuur is door de jaren heen verslechterd door het te nat zijn van de gronden, bij het bewerken en oogsten rijdt men de grond steeds kapot. Door het ophogen en egaliseren zal deze grond hoger komen te liggen en afwateren naar de baangracht, hierdoor is de grond minder nat, beter bewerkbaar en zal de bodemstructuur verbeteren waardoor de grond terug als volwaardige landbouwgrond kan gebruikt worden.
De wijze van afwerking van het terrein en de toestand na de werken.
De teelaarde zal worden verwijderd waarna er een opvulling zal gebeuren met niet-verontreinigde bodem, daarna word de teelaarde terug geplaatst. Na de werken krijgen we een landbouwgrond die deels hoger gelegen is en afwatert naar de bestaande gracht.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt een gedeeltelijke reliëfwijziging voor van een perceel landbouwgrond.
Het perceel heeft een totale oppervlakte van 74074m². De oppervlakte van het op te hogen terrein is 14563 m².
Eerst zal de teelaarde verwijderd worden, dan wordt het terrein opgevuld met niet-verontreinigde grond en daarna wordt de teelaarde terug aangevoerd.
Het perceel wordt gebruikt voor landbouwdoeleinden.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 14 november 2022 t.e.m. 13 december 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 21 december 2022 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij
Advies: geen advies
Op 23 november 2022 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Het perceel te Schransdijk mag niet opgehoogd worden. Dit wegens volgende argumenten:
Volgens de databank ondergrond Vlaanderen staat het grondwater twee tot drie meter onder het maaiveld. Dit samen met de plaatselijke bodemtextuur (geopunt Vlaanderen) die Zdg (Zand matig gleyige tot natte gronden met duidelijke humus en/of ijzer B horizont (podzolen)) en Zcg (Zand matig zwak tot matig droge gronden met duidelijke humus en/of ijzer B horizont (podzolen)) bedraagt, maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘goed tot zeer goed infiltreerbaar’ en ‘matig infiltreerbaar’. Dit wordt tenslotte bevestigd door de infiltratiegevoeligheid kaart op goepunt waar het perceel te Schansdijk staat ingetekend als ‘infiltratie gevoelig’.
Een eventuele wateroverlast kan hier te wijten zijn aan een landbouwgebruik dat verdichting in de hand gewerkt heeft. Verdichting heeft als gevolg een minder goede doorlaatbaarheid.
Tot slot heeft de ophoging per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg. Het ingericht profiel leidt tot afwatering naar de straat Schransdijk. Dit samen met dat het perceel dan hoger komt te liggen dan de Schransdijk zal ervoor zorgen dat de straat meer water zal moeten ontvangen.
Advies: ongunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Schransdijk).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft de gedeeltelijke ophoging van een perceel landbouwgrond gelegen in het agrarische gebied.
De aangevraagde werken zijn niet inpasbaar.
Volgens de databank ondergrond Vlaanderen staat het grondwater twee tot drie meter onder het maaiveld. Dit samen met de plaatselijke bodemtextuur maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘goed tot zeer goed infiltreerbaar’ en ‘matig infiltreerbaar’. Dit wordt tenslotte bevestigd door de infiltratiegevoeligheid kaart op geopunt waar het perceel te Schansdijk staat ingetekend als ‘infiltratie gevoelig’.
Mobiliteitsimpact
Voor de ophoging van een landbouwgrond is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De ophoging heeft per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg. Het ingericht profiel leidt tot afwatering naar de straat Schransdijk. Dit samen met dat het perceel dan hoger komt te liggen dan de Schransdijk zal ervoor zorgen dat de straat meer water zal moeten ontvangen.
Visueel-vormelijke elementen
Niet van toepassing.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de werken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 14 november 2022 tot en met 13 december 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat dit dan op sommige plaatsen hoger komt te liggen dan de straat.
Verder watert het perceel dan ook af naar de straat Schransdijk.
De bodem heeft een goed infiltrerend karakter. Wateroverlast is dus waarschijnlijk te wijten aan het landbouwgebruik dat verdichting heeft veroorzaakt.
De bodem zou wel gelijk getrokken mogen worden zonder aanvoer van extra bodemmateriaal.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Ongunstig advies.
Het perceel te Schransdijk mag niet opgehoogd worden. Dit wegens volgende argumenten:
Volgens de databank ondergrond Vlaanderen staat het grondwater twee tot drie meter onder het maaiveld. Dit samen met de plaatselijke bodemtextuur (geopunt Vlaanderen) die Zdg (Zand matig gleyige tot natte gronden met duidelijke humus en/of ijzer B horizont (podzolen)) en Zcg (Zand matig zwak tot matig droge gronden met duidelijke humus en/of ijzer B horizont (podzolen)) bedraagt, maakt dat de bodem van nature goed infiltreert.
Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘goed tot zeer goed infiltreerbaar’ en ‘matig infiltreerbaar’.
Dit wordt tenslotte bevestigd door de infiltratiegevoeligheid kaart op goepunt waar het perceel te Schansdijk staat ingetekend als ‘infiltratie gevoelig’.
Een eventuele wateroverlast kan hier te wijten zijn aan een landbouwgebruik dat verdichting in de hand gewerkt heeft. Verdichting heeft als gevolg een minder goede doorlaatbaarheid.
Tot slot heeft de ophoging per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg. Het ingericht profiel leidt tot afwatering naar de straat Schransdijk. Dit samen met dat het perceel dan hoger komt te liggen dan de Schransdijk zal ervoor zorgen dat de straat meer water zal moeten ontvangen.
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat dit dan op sommige plaatsen hoger komt te liggen dan de straat.
Verder watert het perceel dan ook af naar de straat Schransdijk.
De bodem heeft een goed infiltrerend karakter. Wateroverlast is dus waarschijnlijk te wijten aan het landbouwgebruik dat verdichting heeft veroorzaakt.
De bodem zou wel gelijk getrokken mogen worden zonder aanvoer van extra bodemmateriaal.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het College van burgemeester en schepenen beslist om wel een omgevingsvergunning af te leveren omwille van volgende redenen:
Ter plaatse is vastgesteld dat het deel van het perceel dat de aanvrager wil verhogen effectief een heel stuk lager gelegen is dan de rest van het perceel en de omliggende percelen. Het gaat maar over een klein stuk van het grote perceel. De huidige niveauverschillen veroorzaken hinder voor het bewerken van de grond en leiden tot onoverkomelijke moeilijkheden.
Het lijkt economisch noodzakelijk om het reliëf dermate te nivelleren dat die hinder kan worden weggenomen of beperkt.
Gelet op de plaatselijke situatie kan de reliëfwijziging uitgevoerd worden.
Gezien de situering van het terrein, omringd door landbouwgrond, dient er rekening te worden houden met het peil van de aanpalende percelen zodat de waterhuishouding aldaar niet in het gedrang komt en indien nodig aan te sluiten op het peil van het laagst gelegen perceel.
Een geleidelijke overgang dient gemaakt naar de baangracht.