UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 23/02/2022
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021092045
Dossiernummer gemeente: 202200479
De gemeente Geel heeft op 13 oktober 2022 een aanvraag ontvangen voor het uitvoeren van fase 5 (slopen 17 woningen en bouwen 42 woningen) in project de leunen. De aanvraag werd op 10 november 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
GEELSE HUISVESTING BV gevestigd te Kameinestraat 3 te 2440 Geel en mevrouw Yasmine Driesmans wonende te kameinstraat 3 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Wielewaalstraat 33, 35, 37, 39, 41, 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61 en 63
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie E nrs. 316V2, 316W2, 316Y2, 316T2, 316X2, 316S2, 316H, 317N2, 317L2, 317A2, 317B2, 317Z, 317G2, 317C2, 317F2, 318F, 318E, 320F2 en 320G2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van 17 woongelegenheden en het bouwen van 42 woongelegenheden. Dit project is fase 5 in de renovatie van de wijk ‘de Leunen’ door Geelse Huisvesting.
Gebouwen
Fase 5 bestaat uit 3 aparte gebouwen die samen een U-blok vormen.
De 2 korte volumes bestaan uit 3 bouwlagen. Deze gebouwen lijken op elkaar maar hebben een andere indeling zodat alle appartementen optimaal kunnen genieten van de bezonning. De kroonlijsthoogte bedraagt 9,8m.
Het grote volume bestaat uit 4 bouwlagen en vormt een wand aan het park. De kroonlijsthoogte bedraagt 13,24m.
De collectieve circulatie is uitgewerkt als een buitenruimte.
De gevels worden afgewerkt met gevelsteenmetselwerk in aardse kleuren.
De appartementen hebben inpandige terrassen om zo voldoende privacy te kunnen garanderen.
De technische ruimte is ondergronds en toegankelijk via een trap in één van de fietsenstallingen.
Parkeren
Voor 42 woongelegenheden zijn er in principe 62 parkeerplaatsen nodig.
De stedenbouwkundige verordening op het parkeren en stallen van voertuigen laat in bepaalde gevallen een afwijking toe. Zo is er voor sociale woningbouw een afwijking mogelijk. Het college van burgemeester en schepenen heeft in zitting van 16/12/2019 beslist dat in het project Leunen 1pp/wo voldoende is.
De parkeerplaatsen zijn voorzien tussen de gebouwen, maar de aanleg is niet mee opgenomen in deze aanvraag. Er volgt later nog een aanvraag van de omgevingsaanleg en infrastructuur.
In het project worden per appartement 2 fietsenstallingen voorzien en 1 fietsenstalling per bijkomende slaapkamer.
Hiervoor worden vijf losstaande volume geplaatst na bij de inkompartijen van de verschillende woonblokken.
Deze bijgebouwen hebben een kroonlijsthoogte van 2,7m.
De gevels worden voorzien van een houten bekleding die doorkijk toestaat. Het dak is omhoog getild.
Er is eveneens ruimte voor het stallen van buitenmaatse fietsen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 november 2022 t.e.m. 17 december 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 18 november 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Voor grote projecten vanaf 1/1/2022 (>15 woongelegenheden) geldt een aansluitverbod op het gasnet. Voor verder info wordt verwezen naar energiedecreet via volgende link: https://www.fluvius.be/sites/fluvius/files/2021-02/verbod-aansluiting-op-gasnet-bij-grote-projecten.pdf.
Op deze locatie is het onmogelijk om het standaardvermogen te leveren via het bestaande laagspanningsnet. De afstand tot de bestaande middenspanningscabine is van die aard dat er een bijkomende distributiecabine dient te worden ingeplant.
Hiervoor dient de bouwheer een lokaal op het gelijkvloers of grond ter onzer beschikking te stellen voor de oprichting van een distributiecabine. Het lokaal op het gelijkvloers of grond ter onzer beschikking dient in de basisakte te worden opgenomen evenals de erfdienstbaarheden voor aanleg van de nutsleidingen.
U kunt contact opnemen met de dienst Patrimonium Turnhout, bereikbaar op het telefoonnummer 078/35.35.34 of via het mailadres fluvius-KEMP-Patrimonium@fluvius.be.
Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen gas en elektriciteit is de Werkvoorbereider, bereikbaar op het telefoonnummer 078/35.35.34.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 12 januari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 9 februari 2023 werd het advies ontvangen van dienst Openbaar Domein, team grijs
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Verplichte septische put
Men is verplicht om bij elk gebouw een septische put te plaatsen, gezien de concentratie van vuilvracht, de beperkte aansluitdiepte voor sommige woonblokken en het feit dat men opwaarts aansluit en er op deze locatie dus weinig spoeling is. De dimensionering van elke put dient men af te stemmen op basis van het aantal IE.
Aansluiting afvalwater
De uitvoering van de aansluitingen van het afvalwater naar het openbaar stelsel (naar Koekoekstraat en Wielewaalstraat) moet verder worden afgestemd met de dienst Openbaar domein van stad Geel, rekening houdend met de informatie van Aquafin wat terug te vinden is in het adviesrapport van Aquafin.
Aansluiting hemelwater
Het hemelwater kan tijdelijk mee aansluiten naar het openbaar rioleringsstelsel of kan ter plaatse infiltreren naar het terrein ten oosten van gebouw CD in afwachting van de buitenaanleg met wadi. Deze twee mogelijkheden moeten samen bekeken worden met de dienst Openbaar domein.
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 20 januari 2023 werd het advies ontvangen van dienst Openbaar Domein, team mobiliteit
In verhouding tot het totale aantal fietsenstallingen zijn er te weinig plaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien. Toekomstgericht is het noodzakelijk om bovenop het aantal fietsparkeerplaatsen 10% plaatsen te voorzien voor buitenmaatse fietsen zoals bakfietsen, driewielers,...
Verder is het aangewezen om voor zo'n project nu al de tussenafstand tussen de fietsen breder te maken dan opgenomen in de huidige parkeerverordening. Dit omdat de huidige fietsen een breder stuur hebben, maar steeds meer fietsen hebben twee fietstassen, een fietsmand,... waarvoor de opgelegde breedte in de parkeerverordening te beperkt is.
Advies: gunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
Woongebied
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Wielewaalstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Fase 5 maakt deel uit van een groot renovatieproject in wijk De Leunen.
Oudere woningen worden afgebroken en vervangen door nieuwbouw. Er wordt een groot park voorzien waarrond een deel van de nieuwbouw zich bevindt.
Fase 5 wordt een wand aan dit park.
De gebouwen zijn functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor de meergezinswoningen worden voldoende parkeerplaatsen voorzien.
Daarnaast wordt er sterk ingezet op fietsen. De fietsenstallingen bevinden zich nabij de inkompartijen van de gebouwen. Er wordt ook ruimte voorzien voor buitenmaatse fietsen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De gebouwen bestaan of 3 of 4 bouwlagen.
Om voldoende ruimte te voorzien voor het park en groene doorsteken, is geopteerd om iets meer in de hoogte te gaan.
Visueel-vormelijke elementen
De gebouwen wordt opgericht in gevelsteenmetselwerk.
De terrassen worden inpandig voorzien om zoveel mogelijk privacy te garanderen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 november 2022 tot en met 17 december 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Brandweerzone Kempen.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Fluvius.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het Programma van Maatregelen Archeologie.
Er dient voldaan aan de voorwaarden van Toegankelijk Vlaanderen.
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Verplichte septische put
Men is verplicht om bij elk gebouw een septische put te plaatsen, gezien de concentratie van vuilvracht, de beperkte aansluitdiepte voor sommige woonblokken en het feit dat men opwaarts aansluit en er op deze locatie dus weinig spoeling is. De dimensionering van elke put dient men af te stemmen op basis van het aantal IE.
Aansluiting afvalwater
De uitvoering van de aansluitingen van het afvalwater naar het openbaar stelsel (naar Koekoekstraat en Wielewaalstraat) moet verder worden afgestemd met de dienst Openbaar domein van stad Geel, rekening houdend met de informatie van Aquafin wat terug te vinden is in het adviesrapport van Aquafin.
Aansluiting hemelwater
Het hemelwater kan tijdelijk mee aansluiten naar het openbaar rioleringsstelsel of kan ter plaatse infiltreren naar het terrein ten oosten van gebouw CD in afwachting van de buitenaanleg met wadi. Deze twee mogelijkheden moeten samen bekeken worden met de dienst Openbaar domein.
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Parkeerplaatsen
Er moeten voor fase 5 42 parkeerplaatsen aangelegd worden. Deze worden aangevraagd in het dossier voor de infrastructuurwerken.
Fietsenstallingen
In verhouding tot het totale aantal fietsenstallingen zijn er te weinig plaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien. Toekomstgericht is het noodzakelijk om bovenop het aantal fietsparkeerplaatsen 10% plaatsen te voorzien voor buitenmaatse fietsen zoals bakfietsen, driewielers,...
Verder is het aangewezen om voor zo'n project nu al de tussenafstand tussen de fietsen breder te maken dan opgenomen in de huidige parkeerverordening. Dit omdat de huidige fietsen een breder stuur hebben, maar steeds meer fietsen hebben twee fietstassen, een fietsmand,... waarvoor de opgelegde breedte in de parkeerverordening te beperkt is.
De woongelegenheden moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem III afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is, mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Brandweerzone Kempen.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Fluvius.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het Programma van Maatregelen Archeologie.
Er dient voldaan aan de voorwaarden van Toegankelijk Vlaanderen.
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Verplichte septische put
Men is verplicht om bij elk gebouw een septische put te plaatsen, gezien de concentratie van vuilvracht, de beperkte aansluitdiepte voor sommige woonblokken en het feit dat men opwaarts aansluit en er op deze locatie dus weinig spoeling is. De dimensionering van elke put dient men af te stemmen op basis van het aantal IE.
Aansluiting afvalwater
De uitvoering van de aansluitingen van het afvalwater naar het openbaar stelsel (naar Koekoekstraat en Wielewaalstraat) moet verder worden afgestemd met de dienst Openbaar domein van stad Geel, rekening houdend met de informatie van Aquafin wat terug te vinden is in het adviesrapport van Aquafin.
Aansluiting hemelwater
Het hemelwater kan tijdelijk mee aansluiten naar het openbaar rioleringsstelsel of kan ter plaatse infiltreren naar het terrein ten oosten van gebouw CD in afwachting van de buitenaanleg met wadi. Deze twee mogelijkheden moeten samen bekeken worden met de dienst Openbaar domein.
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Parkeerplaatsen
Er moeten voor fase 5 42 parkeerplaatsen aangelegd worden. Deze worden aangevraagd in het dossier voor de infrastructuurwerken.
Fietsenstallingen
In verhouding tot het totale aantal fietsenstallingen zijn er te weinig plaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien. Toekomstgericht is het noodzakelijk om bovenop het aantal fietsparkeerplaatsen 10% plaatsen te voorzien voor buitenmaatse fietsen zoals bakfietsen, driewielers,...
Verder is het aangewezen om voor zo'n project nu al de tussenafstand tussen de fietsen breder te maken dan opgenomen in de huidige parkeerverordening. Dit omdat de huidige fietsen een breder stuur hebben, maar steeds meer fietsen hebben twee fietstassen, een fietsmand,... waarvoor de opgelegde breedte in de parkeerverordening te beperkt is.
De woongelegenheden moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem III afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is, mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.