UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 21/02/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022121789
Dossiernummer gemeente: 202200472
De gemeente Geel heeft op 10 oktober 2022 een aanvraag ontvangen voor het slopen van een gebouw en het oprichten van 3 studio's en 2 appartementen. De aanvraag werd op 8 november 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
HEYLEN REAL ESTATE met als contactadres Industriepark B 17 te 2220 Heist-op-den-Berg
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 18 bus 1, bus 2, bus 3, bus 4 en bus 5
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 863B2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen in het bijzonder plan van aanleg Statieplein, goedgekeurd op 10 januari 2000.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel, goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften betreffende de dakvorm.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Bij het decreet van 8 december 2017 werd een artikel 4.4.9/1 ingevoerd in de VCRO, dat een bijkomende afwijkingsmogelijkheid voorziet voor het vergunningverlenende bestuursorgaan bij de beoordeling van aanvragen voor omgevingsvergunningen, gelegen binnen de contour van een bijzonder plan van aanleg (BPA) dat ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. De afwijkingsmogelijkheid blijft beperkt tot BPA’s die een verfijning inhouden van een limitatieve lijst van gewestplanbestemmingen (o.a. industriegebied, dienstverleningsgebied, woongebied). Ze geldt enkel op die locaties waar een onderliggende ‘harde’ gewestplanbestemming geldt en kan niet worden toegepast voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoed. Een beroep op de regeling om af te wijken van de BPA-voorschriften kan niet inhouden dat men ook afwijkt van de onderliggende gewestplanbestemming. Die is immers nog onverkort van toepassing. De afwijkingsmogelijkheid kan dus nooit worden toegepast voor BPA’s die in een afwijkende bestemming van het onderliggende gewestplan voorzien.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van een gebouw en het bouwen van een gebouw met 5 wooneenheden (3 studio’s en 2 appartementen).
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximum 17 m, op de verdiepingen maximum 15 m en de dakbasis maximum 11 m.
De kroonlijsthoogte bedraagt 8,85 m met daarop nog een dakverdieping met een plat dak binnen het gabarit van een schuin dak.
De parkeerplaatsen (17 stuks) zijn reeds vergund: vergunning OMV_2020086256
Er is een voetgangersdoorsteek van voor naar achter. In deze doorgang bevindt er zich de gemeenschappelijke ingang van het gebouw
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 november 2022 t.e.m. 17 december 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 18 januari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 19 januari 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen/17,3 kVA per aansluiting voor woningen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,9 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 28 december 2022 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Bij de sloop van de bestaande bebouwing moet men bekijken of er een bestaande rioolaansluiting aanwezig is. Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en moet men zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA te plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Als men geen rioolaansluiting terugvindt of de bestaande aansluiting is om één of andere reden niet herbruikbaar, dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
De overdekte terrassen vooraan worden mee aangesloten op het afvalwaterstelsel wat is toegestaan.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is:
Hemelwaterput
Men voorziet een hemelwaterput van 7000L wat voldoet aan het minimale volume volgens de verordening. Het volledige dak, m.u.v. de overdekte terrassen, wordt aangesloten op de hemelwaterput. Men voorziet herbruik voor 2 verschillende aftappunten: voor de toiletten van de studio's en voor buitenkranen (2 buitenkranen bij de fietsenstalling en 1 buitenkraan bij studio 1).
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Infiltratievoorziening
De dimensionering van de infiltratievoorziening werd berekend op het totale horizontale dakoppervlak wat voldoet volgens de verordening. Men zal een infiltratievoorziening plaatsen met een infiltratievolume van 2000L en een infiltratieoppervlakte van 4,71m² wat voldoet.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Aan de voorzijde is het perceel toegankelijk aan de linkerzijde voor voetgangers en fietsers. In principe moet er ter hoogte van deze toegang geen aanpassing van het openbaar domein gebeuren.
Om op de parking te geraken, is er een toegang via het appartement met huisnr. 22. Op deze locatie is het openbaar domein reeds aangepast (verlaagde boordsteen).
Als er aanpassingen van het openbaar domein moeten gebeuren, mag men dit niet zelf uitvoeren. Men moet hiervoor een aanvraag doen bij stad Geel. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Er werd advies gevraagd aan Openbaar Domein (mobiliteit) maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
De aanvraag werd ten gronde gescreend op invloeden op milieu en omgeving. Het betreft het bouwen op dezelfde plaats waar er een gebouw wordt afgebroken. Er zal dus geen bijkomende impact zijn op milieu of omgeving.
Enkel worden er nu 5 woongelegenheden voorzien in plaats van 1. Gelet op de ligging en de bebouwing in de omgeving is dit aanvaardbaar qua impact.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid – Ruimtegebruik – schaal – bouwdichtheid – visueel - vormelijk
Gezien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een BPA en hierin voorschriften staan die de schaal, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen behandelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven. De plannen zijn in overeenstemming hiermee. Enkel de dakvorm wijkt beperkt af.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een invloed op de mobiliteit. Er worden immers 5 woongelegenheden voorzien. Alle vereiste parkeerplaatsen worden echter op het eigen terrein voorzien zodat er geen extra parkeerdruk op het openbaar of het private terrein zal ontstaan.
De 3 studio’s en 2 appartementen zullen geen grote verkeersdrukte met zich meebrengen omdat het net om woongelegenheden gaat waarbij de vervoersbewegingen verspreid zullen zijn over de dag in tegenstelling tot bv. kantoren.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. De nodige voorzieningen voor de opvang en infiltratie van het hemelwater dat op de site valt, zullen worden opgelegd overeenkomstig de bestaande regelgeving hieromtrent.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt extra hinder met zich mee voor de omgeving tijdens de duur van de werken. Na de werken zullen noch de omgeving, noch de gezondheid van de omwonenden geschaad worden.
Gebruiksgenot
Niet elk appartement beschikt over voldoende lichtinval cfr. De basisverordening. Voor studio 2 is slechts 3,45m2 aan raamopeningen voorzien terwijl het absolute minimum 3,75m2 dient te bedragen. Bovendien zijn de raampartijen van deze gelijkvloerse studio enkel voorzien in de voorgevel. Het pand geeft direct uit op de stoep van de drukke Stationstraat. Hierdoor is geen privacy mogelijk zonder de ramen te blinderen of afschermen waardoor de mogelijkheid tot licht en lucht nog beperkter zal zijn in realiteit dan volgens plan. Het louter vergroten van deze raamopeningen zal dus het gebruiksgenot onvoldoende vergroten. Voor appartement 1 is in de leefruimte een totale minimale gevelopening nodig van 8,425m2 terwijl slechts 5.55m2 voorzien is. Dit is ook voor appartement 2 het geval. Voor studio 3 is een minimale gevelopening nodig van 4,125m2 terwijl slechts 2,79m2 is voorzien.
Niet elk appartement/studio is voorzien van een buitenruimte. Tevens is er geen gemeenschappelijke buitenruimte die dit kan verantwoorden. Voor studio 2 en studio 3 ontbreekt de buitenruimte. Bij appartement 1 en 2 zijn in de voor en achtergevel buitenruimtes voorzien wat interessant kan zijn. Echter de maten zijn beperkt waardoor de functionele bruikbaarheid en bijgevolg het gebruiksgenot niet optimaal is.
Bij de appartementen en studio’s is een beperkte technische ruimte voorzien maar geen berging waardoor het gebruiksgenot van deze woongelegenheden ook ingeperkt wordt.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 november 2022 tot en met 17 december 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De Omgevingsambtenaar verleent ongunstig advies gezien het project niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke Omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren en geen vergunning af te leveren aan de aanvrager, omwille van de volgende redenen:
De woongelegenheden zijn te klein en beschikken niet over de basisvereisten om voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot te garanderen voor de toekomstige bewoners:
-Niet elk appartement beschikt over voldoende lichtinval cfr. De basisverordening. Voor studio 2 is slechts 3,45m2 aan raamopeningen voorzien terwijl het absolute minimum 3,75m2 dient te bedragen. Bovendien zijn de raampartijen van deze gelijkvloerse studio enkel voorzien in de voorgevel. Het pand geeft direct uit op de stoep van de drukke Stationstraat. Hierdoor is geen privacy mogelijk zonder de ramen te blinderen of afschermen waardoor de mogelijkheid tot licht en lucht nog beperkter zal zijn in realiteit dan volgens plan. Het louter vergroten van deze raamopeningen zal dus het gebruiksgenot onvoldoende vergroten. Voor appartement 1 is in de leefruimte een totale minimale gevelopening nodig van 8,425m2 terwijl slechts 5.55m2 voorzien is. Dit is ook voor appartement 2 het geval. Voor studio 3 is een minimale gevelopening nodig van 4,125m2 terwijl slechts 2,79m2 is voorzien.
-Niet elk appartement/studio is voorzien van een buitenruimte. Tevens is er geen gemeenschappelijke buitenruimte die dit kan verantwoorden. Voor studio 2 en studio 3 ontbreekt de buitenruimte. Bij appartement 1 en 2 zijn in de voor en achtergevel buitenruimtes voorzien wat interessant kan zijn. Echter de maten zijn beperkt waardoor de functionele bruikbaarheid en bijgevolg het gebruiksgenot niet optimaal is.
-Bij de appartementen en studio’s is een beperkte technische ruimte voorzien maar geen berging waardoor het gebruiksgenot van deze woongelegenheden ook ingeperkt wordt.