UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 25/02/2022
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022137914
Dossiernummer gemeente: 202200480
De gemeente Geel heeft op 14 oktober 2022 een aanvraag ontvangen voor nieuwbouwproject met 27 wooneenheden. De aanvraag werd op 12 november 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
XORA gevestigd te Wijnegemsteenweg 22/1 te 2970 Schilde
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging:
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 623S2, 623R2, 623T2, 624S, 624F, 624R, 624D, 624V, 624T en 624C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is deels gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (1677B). Deze verkaveling werd vergund in zitting van 17/11/1997.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De verkaveling, waarin de aanvraag gedeeltelijk gelegen is, is ouder dan 15 jaar. Er kan daarom gemotiveerd afgeweken worden van de voorschriften.
Verordeningen
De aanvraag betreft een nieuwbouwproject met 24 wooneenheden.
Het project bestaat uit een appartementsgebouw met 13 wooneenheden, gelegen op de hoek van Bosakker en Ganzenkuil.
In het binnengebied komen 8 ééngezinswoningen (6 in halfopen bebouwing, 2 in open bebouwing) en een gemeenschappelijke tuin.
Langs Heistrat komen 4 ééngezinswoningen in halfopen bebouwing. Langs Velodroomwijk komt een blokje met 2 ééngezinswoningen in halfopen bebouwing.
Centraal in de gemeenschappelijk tuin is een wadi en een gemeenschappelijk ruimte (tuinberging/serre/orangerie) voorzien. De gemeenschappelijke fietsenberging paalt ook aan de gemeenschappelijke tuin.
Er is een trage verbinding van de gemeenschappelijke tuin tot aan Heistraat.
Mobiliteit
De wagens parkeren in een ondergrondse parkeerkelder.
De inrit bevindt zich langs Bosakker. Alle appartementen en de woningen in blok D zijn verbonden met de ondergrondse parking. De bewoners van blok C1, C2 en H kunnen eveneens gebruik maken van de parkeerkelder.
Ter hoogte van het kruispunt Boskakker en Heistraat wordt ruimte voorzien voor 1 deelwagen.
Voor 24 wooneenheden dienen er 36 parkeerplaatsen voorzien te worden.
In de ondergrondse parkeerkelder is er ruimte voor 29 aparte parkeerplaatsen. 6 parkeerplaatsen zijn gekoppeld aan andere parkeerplaatsen en dus niet apart bereikbaar.
Bovengronds wordt er 1 deelwagen voorzien.
De fietsenstallingen voor de meergezinswoningen zijn voorzien in de kelder. Er zijn 43 fietsenstallingen nodig. Volgens het grondplan zijn er ruim voldoende fietsenstalplaatsen voorzien. De bewoners van de ééngezinswoningen kunnen ook gebruik maken van deze fietsenstalling.
Bijkomend is er een bovengrondse fietsenstalling voor 18 fietsen.
Ontwerp
De ééngezinswoningen van hebben een bouwdiepte van 13 of 15m en een kroonlijsthoogte van 6,6m.
Enkel woning H.3 heeft een beperkte bouwdiepte (7,52m), maar dit wordt gecompenseerd door de brede voorgevel (13,5m).
Elke woning beschikt over een private fietsenstalling/tuinberging. Aan de woningen die gelegen zijn langs Heistraat en Velodroomwijk is er ruimte voor het parkeren van een auto.
Blok E is een meergezinswoning. De bouwdiepte bedraagt 18,62m gezien vanuit Ganzenkuil. Vanuit Bosakker is de bouwdiepte 33,6m. De kroonlijsthoogte bedraagt 9,74m.
Er worden appartementen voorzien over 3 bouwlagen. De bruto-oppervlakte van de appartementen bedraagt tussen de 82,5 en 170m².
Elke woning en de gelijkvloers appartementen zijn ontwerpen met een privétuin. Bij sommige gelijkvloerse appartementen is deze buitenruimte gelegen in de voortuin. Enkele woningen hebben een heel beperkte achtertuin en een iets grotere zijtuin.
Alle gebouwen worden opgericht in grijze baksteen met accenten van donkerder grijs. De derde verdieping van blok E is teruggesprongen en heeft een grijs betonnen gevelbekleding.
De platte daken worden voorzien van een groendak.
Ter hoogte van Bosakker is een afvalstraat ingetekend.
Alle wooneenheden zullen aangesloten worden op een geothermisch net waarop per woning een privatieve warmtepomp wordt aangesloten.
In de aanvraag is geen overdracht van de trage weg en de gemeenschappelijk tuin naar het openbaar domein voorzien (het rooilijnplan ontbreekt).
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 22 november 2022 t.e.m. 21 december 2022. Er werden 19 bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
In de bezwaarschriften zijn volgende argumenten aangehaald:
- Wat betreft de omgeving:
- Wat betreft het project:
- Wat betreft mobiliteit:
- Wat betreft waterhuishouding:
- Wat betreft privacy:
Op 9 februari 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten na plaatsing/uitrusting van de distributiecabine elektriciteit op de locatie zoals opgenomen op uw ontwerpplannen, uitbreiding van het laagspanningsnet en de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 86,5 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen.
Het lokaal op het gelijkvloers of grond ter onzer beschikking dient in de basisakte te worden opgenomen evenals de erfdienstbaarheden voor aanleg van de nutsleidingen. U kunt contact opnemen met de dienst Patrimonium Turnhout, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-Patrimonium@fluvius.be.
Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
De afmetingen van het tellerlokaal en meterbatterij dienen voor aanvang van de bouwwerken met de technisch agent afgestemd te worden. Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de technisch agent, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-TAK@fluvius.be.
Voor grote projecten vanaf 1/1/2023 (>5 woongelegenheden) geldt een aansluitverbod op het gasnet. Voor verder info wordt verwezen naar energiedecreet via volgende link:
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 3 februari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: ongunstig
Op 14 februari 2023 werd het advies ontvangen van dienst Openbaar Domein, team grijs
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt niet gunstig geadviseerd. Er moeten bepaalde zaken herbekeken worden wat beschreven staat in het adviesrapport.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Het project wordt door de dienst Openbaar domein ongunstig geadviseerd o.w.v. volgende redenen:
Advies toegangen op openbaar domein
Advies: ongunstig
Op 20 januari 2023 werd het advies ontvangen van dienst Openbaar Domein, team mobiliteit
De gezamenlijke fietsenstallingen voldoen niet aan artikel 12 van de parkeerverordening, namelijk eenvoudig en veilig bereikbaar zijn vanaf de openbare weg en vanuit de woning. Er zijn slechts 18 fietsenstallingen bovengronds voorzien, de rest staat in de ondergrondse parking. Hiervoor is een fietsenhelling met trap voorzien wat voor kinderen, senioren en mensen die moeilijker te been zijn zeer moeilijk is. Bovendien zijn de fietsenstallingen aan de andere zijde van de ondergrondse parking dan de fietshelling voorzien, waardoor men met de fiets telkens heel de parking door moet. Dit kan leiden tot conflicten met parkerende auto's, maar zorgt er ook voor dat, samen met het ondergronds voorzien van de stallingen, het nemen van de auto vaak makkelijker is dan het nemen van de fiets. Het omgekeerde dient verwezenlijkt te worden.
Verder wordt er een deelwagen voorzien in het project, maar de parkeernorm van 1,5 per wooneenheid wordt niet verlaagd. Hierdoor ontstaat een overaanbod aan parkeerplaatsen en is er geen stimulans voor de bewoners om gebruik te maken van de deelwagen. Team mobiliteit stelt voor om minstens 5 parkeerplaatsen in de ondergrondse parking te schrappen ten voordele van de deelwagen.
Als laatste is het noodzakelijk dat Ganzenkuil functioneert als een trage verbinding. In geen geval mag er een verbinding zijn voor gemotoriseerd verkeer tussen Bosakker en Hemelrijk/Velodroomwijk. Hiervoor dient een goed ontworpen verkeersfilter voorzien te worden (bvb met groenvakken) zonder gebruik te maken van paaltjes. Paaltjes zijn voor fietsers niet vergevingsgezind en leiden vaak tot enkelvoudige fietsongevallen (tegen paaltje rijden) met ernstige gevolgen.
Advies: ongunstig
Voor dit project is een MERscreeningsnota toegevoegd. Hierin zijn de effecten op de omgeving voldoende omschreven.
Planologische toets
Woongebied
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Bosakker / Velodroomwijk).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Het concept van het hemelwatersysteem is onvoldoende uitgewerkt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De percelen zijn gelegen aan de grens van het woongebied. De grens met het agrarisch gebied bevindt zich op zo’n 150m (aan de overzijde van de aanpalende Heistraat).
De omgeving wordt gekenmerkt door ééngezinswoning in voornamelijk open bebouwing, en één meergezinswoning met 6 wooneenheden (3 appartementen gelijkvloers en 3 duplexappartementen op de verdieping).
De locatie kom in aanmerking voor een beperkte verdichting: ééngezinswoningen in halfopen bebouwing en/of een kleinschalige meergezinswoning langs Bosakker. Het voorgestelde project heeft een te grote verdichting (33 wo/ha) t.o.v. de omgeving (woondichtheid < 15wo/ha).
Eéngezinswoningen zijn inpasbaar in de omgeving. De voorgestelde meergezinswoning is te grootschalig voor deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Voor de appartementen en de woningen in het binnengebied is een parkeergarage voorzien. De inrit bevindt zich langs Bosakker (niet ver van het kruispunt).
Bovengrondse is een gemeenschappelijke fietsenstalling ingetekend voor slechts 18 fietsen. De andere fietsenstalplaatsen zijn in de kelder. Deze zijn bereikbaar via een fietshellling met trap. Voor bewoners die moeilijker te been zijn en voor kinderen is dit niet praktisch. Bovendien bevindt de fietsenhelling zich helemaal aan de andere zijde van de parkeerkelder dan de ondergrondse fietsenstalling. De bewoners moeten met de fiets te ganse parkeerkelder doorkruisen. Dit kan leiden tot conflicten met de in- en uitrijden wagens.
Er is een deelwagen voorzien, met een parkeerplaats bovengronds. De parkeernorm wordt echter niet verlaagd waardoor het gebruik van de deelwagen niet gestimuleerd wordt.
De toegang tot de parkeerplaats voor de deelwagen is voorzien op het kruispunt, wat voor gevaarlijke situaties zal zorgen. Het is niet de meest logische plaats voor de deelwagen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De omgeving wordt gekenmerkt door ééngezinswoning in voornamelijk open bebouwing, en één meergezinswoning met 6 wooneenheden (3 appartementen gelijkvloers en 3 duplexappartementen op de verdieping).
De locatie kom in aanmerking voor een beperkte verdichting: ééngezinswoningen in halfopen bebouwing en/of een kleinschalige meergezinswoning langs Bosakker. Het voorgestelde project heeft een te grote verdichting (33 wo/ha) t.o.v. de omgeving (woondichtheid < 15wo/ha).
De meergezinswoning is ontworpen met een voorgevel gericht langs Ganzenkuil waardoor er diep ingedrongen worden in het binnengebied. Het gebouw heeft een voorgevel van 33m en bestaat uit drie volwaardige bouwlagen. De schaal van het gebouw is in sterk contract met de omliggende bebouwing. Een appartementsgebouw van deze grootte hoort niet thuis aan de rand van het woongebied, maar eerder in de kern van de stad.
Op het naastgelegen perceel langs Bosakker is al een kleinschalige meergezinswoning aanwezig. Het zou logisch zijn dat een bijkomende meergezinswoning deze inplanting volgt (dus voorgevel langs Bosakker en een beperkt aantal appartementen).
Voor een verdichting tussen de 25 en 50 wo/ha wordt een gemeenschappelijke buitenruimte van minste 15% van de projectzone gevraagd. Dit moet een aaneengesloten groene ruimte zijn, restruimten worden niet mee geteld. Paden, brandwegen, fietspaden, … worden niet meegerekend. In dit project is volgens de gegevens van de architect een open ruimte van 1600m² voorzien. Uit eigen metingen gaat het om een gemeenschappelijke tuin van zo’n 1200m². Dit is maar net voldoende voor het project zoals het nu is ingetekend. Door de voorgebouwlijn van blok A te verplaatsen, zal een stuk uit de gemeenschappelijke tuin afgenomen worden, waardoor niet meer voldoet aan de vooropgestelde norm.
De woningen van blok A respecteren niet de voorgevelbouwlijn in de straat, maar heeft een veel beperktere voortuin. Deze woningen moeten op dezelfde voorgevelbouwlijn als de naastgelegen woning geplaatst worden.
Visueel-vormelijke elementen
De gebouwen worden opgericht in grijze baksteen met accenten in donkerder grijs. De daken bestaan uit groendaken.
In de gemeenschappelijke tuin wordt een wadi aangelegd.
Hoe de rest van de gemeenschappelijke tuin wordt ingericht is niet gepreciseerd. Volgens het inplantingsplan bestaat dit uit een grasveld met enkele bomen. In een nieuwe wijk met verschillende ééngezinswoning is het aan te raden om speeltoestellen te voorzien.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
De gelijkvloerse appartementen hebben elk een private tuin. Voor een aantal appartementen is deze tuin voorzien aan de voorgevel. Omwille van de beperkte privacy en de beperkte mogelijkheden (bijv. plaatsen van bijgebouw) in de voortuin is dit niet gewenst. Enkel een tuintje in de voortuin is onvoldoende als private buitenruimte. Deze bewoners hebben weinig gebruiksgenot van hun private tuin.
De tuin van appartement 0.5 bevindt zich deels in de voortuin langs Ganzenkuil, deels in de voortuin langs Bosakker (waar zich ook de afvalstraat bevindt) en paalt aan de inrit naar de ondergrondse parking.
De tuintjes van appartement 0.4, 0.3 en 0.2 zijn op een vreemde manier ingepast aan de tuinen van de woningen F.1 en F.2. De twee woningen beschikken daardoor enkel over een zijtuin ipv een achtertuin. Op deze manier is getracht het project de maximaliseren.
Private tuintjes bij een inbreidingsproject van zo’n omvang zijn sowieso niet gewenst. Er wordt eerder geopteerd voor een privaat terras en een grote gemeenschappelijke en kwaliteitsvolle tuin waar de bewoners van kunnen genieten
De parkeerplaats voor het autodelen bevindt zich op het kruispunt tussen Heistraat een Bosakker. Het is hier gevaarlijk om in- en uit te rijden.
Fietsen moeten via trap en helling uit de ondergrondse kelder. Dit is niet praktisch voor mensen die slecht ter been zijn en voor kinderen. Fietsenhelling is niet logisch ingetekend t.o.v. de ondergrondse fietsenstalling.
De overdracht naar openbaar domein van gemeenschappelijke tuin en trage weg ontbreekt. Het is noodzakelijk dat de tuin en de trage weg worden overgedragen naar het openbaar domein om het karakter blijvend te kunnen garanderen.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag NIET in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 22 november 2022 tot en met 21 december 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 19 bezwaarschriften ontvangen.
Deze bezwaarschriften kunnen grotendeels gevolgd worden:
- Het project is te grootschalig en vormt een schaalbreuk met de omgeving
- De voorgevelbouwlijnen van de bestaande woningen worden niet gerespecteerd. Deze bouwlijnen moeten gevolgd worden.
- De groenzone is te klein voor het project
- De woondichtheid is te hoog.
- Ganzenkuil wordt niet overgedragen naar het openbaar domein. Het rooilijnplan ontbreekt.
- De mobiliteitsstudie ontbreekt.
- De deelwagen staat op een ongelukkige locatie.
- De fietsenstallingen in de kelder zijn niet praktisch.
- Het is niet duidelijk of de waterhuishouding voldoende werd bestudeerd, want het technisch dossier ontbreekt.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:
- Ongunstig advies van Brandweerzone Kempen
- Ongunstig advies van dienst Openbare Werken, team mobiliteit
- Ongunstig advies van dienst Openbare Werken, team grijs
- Het project is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
- Het technisch dossier ontbreekt.
- Het rooilijnplan ontbreekt.
- Het handboek grote projecten werd niet gevolgd.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren omwille van volgende redenen:
- Ongunstig advies van Brandweerzone Kempen
- Ongunstig advies van dienst Openbare Werken, team mobiliteit
- Ongunstig advies van dienst Openbare Werken, team grijs
- Het project is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
- Het technisch dossier ontbreekt.
- Het rooilijnplan ontbreekt.
- Het handboek grote projecten werd niet gevolgd.