UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 01/03/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022150833
Dossiernummer gemeente: 202200519
De gemeente Geel heeft op 14 november 2022 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van 7 appartementen met parkeergarage en de sloping van het hoofd- en bijgebouw. De aanvraag werd op 16 november 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
I&P PROJECTS BV met als contactadres Oosterven 25 te 3971 Leopoldsburg, Izet Krasniqi wonende te Berg 38 te 2490 Balen en Petrit Krasniqi wonende te Oosterven 25 te 3971 Leopoldsburg
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Velodroomwijk 41
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nr. 622P
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel, goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van 7 appartementen met parkeerkelder en de afbraak van gebouwen.
Op het terrein is bebouwing aanwezig. Het huidige hoofdgebouw met bijgebouw(en) wordt
afgebroken. De afbraak werd reeds gedeeltelijk uitgevoerd bij een eerdere vergunning, die echter door de Raad voor Vergunningsbetwistingen werd vernietigd.
Het gebouw wordt ingeplant op 6 m uit rooilijn van de openbare weg Velodroomwijk.
De bouwdiepte op het gelijkvloers verspringt van 16,52 m naar 16, 93 m, zodat overal een tuindiepte van 10 m wordt behouden.
De nokhoogte bedraagt 12 m.
In de kelder worden 11 autostaanplaatsen, 22 fietsstalplaatsen en 7 afvalbergingen voorzien. Bovengronds worden nog 5 fietsstalplaatsen voorzien.
Om de privacy van de aanpalende bewoners te waarborgen, wordt er aan de linker- en rechterkant, ter hoogte van de dakterrassen, een groenscherm met een minimum hoogte van 1,9 m voorzien.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 november 2022 t.e.m. 25 december 2022. Er werden 44 bezwaarschriften ingediend.
Inhoud bezwaarschriften
1) De garage die blijkens de aanvraag wordt afgebroken, is gebouwd tegen de garage van
cliënten.
2) De zonnepanelen van cliënten zullen een lager rendement kennen door de oprichting
van het -in vergelijking met de aanpalende bebouwing- zeer hoge appartementsgebouw.
3) De bezwaarindieners, die in een straat wonen waar haast uitsluitend eengezinswoningen voorkomen, zullen plots naast 7 appartementen komen te wonen, met alle gevolgen van dien inzake druktebeeld in de straat, mobiliteit, parkeerproblemen, …
4) De privacy en woonkwaliteit van cliënten worden ernstig aangetast doordat de bewoners
van de appartementen op de verdieping rechtstreeks inkijk kunnen nemen op het perceel
en de tuin van cliënten.
5) De draagkracht van het perceel wordt manifest overschreden, hetgeen de leefbaarheid
van de wijk niet ten goede komt.
6) De MER-screeningsnota bepaalt het volgende:
“Er zal dus slechts een beperkte of zelfs geen bronbemaling dienen te worden uitgevoerd
voor het uitvoeren van de parkeerkelder. De diepte van graven tov as van de weg is
ongeveer 2,85m.”
Blijkens recente rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen dient de bronbemaling
echter te worden onderzocht in de MER-screeningsnota, wanneer er (mogelijk) bronbemaling
wordt uitgevoerd, ook wanneer die bronbemaling niet wordt aangevraagd in de huidige
aanvraag.
Er wordt slechts, zonder enige motivering of onderzoek, gesteld dat de bronbemaling het milieu
niet ‘extreem’ zal belasten. Dat is geen beoordeling van mogelijke effecten, maar een gratuite
bewering die louter geponeerd wordt.
7) De aanvraag wijkt op minstens volgende punten af van de gemeentelijke stedenbouwkundige
verordening:
Aan de rechterzijde is de achtertuin net geen 10 meter diep, zo blijkt uit het
inplantingsplan.
afwijkt van hetgeen in de omgeving is gebouwd.
Op 15 december 2022 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 1 december 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten mits de uitbreiding van het laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 27,7 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 27 januari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
De fietsenstalling voldoet niet aan artikel 12 van de parkeerverordening. Op het gelijkvloers zijn slechts 5 fietsparkeerplaatsen voorzien, de overige fietsparkeerplaatsen zijn voorzien in de parkeerkelder. Deze zijn enkel bereikbaar via de helling naar de ondergrondse parkeergarage die ook door auto's gebruikt worden. Deze fietsparkeerplaatsen zijn dus niet eenvoudig en veilig bereikbaar vanaf de openbare weg en vanuit de woning. Uit het laatste onderzoek fietsDNA 2022 blijkt dat 56% van de Vlamingen de fiets dagelijks of minstens wekelijks gebruikt. Dit zijn dus mensen die de fiets gebruiken voor functionele verplaatsingen. Daarom is het aangewezen om minstens de helft van de te voorziene fietsenstallingen te voorzien op het gelijkvloers. Idealiter worden alle fietsparkeerplaatsen, behalve diegene in de berging, op het gelijkvloers voorzien.
Advies: ongunstig
Op 13 december 2022 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Hieronder staan enkele toevoegingen op het advies van Aquafin.
Men plaatst de regenwaterput en de infiltratieput volgens het funderingsplan in de voortuinstrook. Deze putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men dient de bestaande aansluiting van de gesloopte bebouwing op te zoeken en te herbruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Als men de bestaande aansluiting niet terugvindt of de aansluiting is om één of andere reden niet bruikbaar, dan moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van Stad Geel.
Qua herbruik dient men de aftappunten te voorzien zoals in het dossier is voorgesteld, meer bepaald de spoeling van 7 toiletten (elk appartement 1 toilet). Men dient nog een ander bijkomend aftappunt te voorzien zoals enkele buitenkranen wat nuttig is voor het onderhoud van de 3 tuintjes.
Advies toegang tot het perceel
Volgens het inplantingsplan voorziet men 2 toegangen op het openbaar domein om het tuinpad en de auto-inrit te bereiken. De toegang tot het tuinpad heeft een breedte van 1m50 en de toegang tot de auto-inrit heeft een breedte van 4m50. In totaal vraagt men een toegangsbreedte van 6m wat overeenkomt met de maximale toegestane breedte.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren. Men mag 2 toegangen voorzien die tezamen deze maximale breedte niet overschrijden.
Het openbaar domein zal moeten worden aangepast. De berm zal o.a. moeten worden verhard. Deze aanpassingen mag men niet zelf uit voeren, men moet hiervoor een aanvraag doen. De kosten van de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
Er werd een uitgebreide m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, die ten gronde werd beoordeeld door de vergunningsverlenende overheid.
Gelet op de ligging, met name binnen de Ring van stad Geel, en overeenkomstig de beleidsvisie van stad Geel betreffende appartementen, is een meergezinswoning hier aanvaardbaar. Het uitzicht aan de straatkant is passend in de rest van de straat omdat het gebouw het uitzicht krijgt van, weliswaar aaneengesloten, eengezinswoningen, passend in een straat van gekoppelde en vrijstaande bebouwing.
Ook de bijkomende perceelsbewegingen zullen beperkt blijven omdat het om slechts 7 appartementen gaat en omwille van de ligging kort bij het centrum zodat vlot en gemakkelijk de fiets kan genomen worden naar het centrum.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het oprichten van 7 appartementen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. De oppervlakte van de huidige aanvraag is echter volledig in overeenstemming met de bouwzones zoals gebruikelijk voorzien.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er worden immers 7 appartementen voorzien. Het gabarit is echter in overeenstemming met het bestaande en toekomstige straatbeeld. Het nieuwe gebouw integreert zich visueel goed in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een invloed op de mobiliteit. Er worden immers 7 appartementen voorzien. Alle vereiste parkeerplaatsen worden echter op het eigen terrein voorzien zodat er geen extra parkeerdruk op het openbaar of het private terrein zal ontstaan.
De 7 appartementen zullen geen grote verkeersdrukte met zich meebrengen omdat het net om woongelegenheden gaat waarbij de vervoersbewegingen verspreid zullen zijn over de dag in tegenstelling tot bv. kantoren.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Er worden immers 7 appartementen voorzien. De nodige voorzieningen voor de opvang en infiltratie van het hemelwater dat op de site valt, zullen worden opgelegd overeenkomstig de bestaande regelgeving hieromtrent.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt extra hinder met zich mee voor de omgeving tijdens de duur van de werken. Na de werken zullen noch de omgeving, noch de gezondheid van de omwonenden geschaad worden.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 november 2022 tot en met 25 december 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 44 bezwaarschriften ontvangen.
Inhoud bezwaarschriften
1) De garage die blijkens de aanvraag wordt afgebroken, is gebouwd tegen de garage van
cliënten.
2) De zonnepanelen van cliënten zullen een lager rendement kennen door de oprichting
van het -in vergelijking met de aanpalende bebouwing- zeer hoge appartementsgebouw.
3) De bezwaarindieners, die in een straat wonen waar haast uitsluitend eengezinswoningen voorkomen, zullen plots naast 7 appartementen komen te wonen, met alle gevolgen van dien inzake druktebeeld in de straat, mobiliteit, parkeerproblemen, …
4) De privacy en woonkwaliteit van cliënten worden ernstig aangetast doordat de bewoners
van de appartementen op de verdieping rechtstreeks inkijk kunnen nemen op het perceel
en de tuin van cliënten.
5) De draagkracht van het perceel wordt manifest overschreden, hetgeen de leefbaarheid
van de wijk niet ten goede komt.
6) De MER-screeningsnota bepaalt het volgende:
“Er zal dus slechts een beperkte of zelfs geen bronbemaling dienen te worden uitgevoerd
voor het uitvoeren van de parkeerkelder. De diepte van graven tov as van de weg is
ongeveer 2,85m.”
Blijkens recente rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen dient de bronbemaling
echter te worden onderzocht in de MER-screeningsnota, wanneer er (mogelijk) bronbemaling
wordt uitgevoerd, ook wanneer die bronbemaling niet wordt aangevraagd in de huidige
aanvraag.
Er wordt slechts, zonder enige motivering of onderzoek, gesteld dat de bronbemaling het milieu
niet ‘extreem’ zal belasten. Dat is geen beoordeling van mogelijke effecten, maar een gratuite
bewering die louter geponeerd wordt.
7) De aanvraag wijkt op minstens volgende punten af van de gemeentelijke stedenbouwkundige
verordening:
Aan de rechterzijde is de achtertuin net geen 10 meter diep, zo blijkt uit het
inplantingsplan.
afwijkt van hetgeen in de omgeving is gebouwd.
Evaluatie bezwaarschriften
1) De garage die blijkens de aanvraag wordt afgebroken, is gebouwd tegen de garage van
aanpalers.
De afbraak is stedenbouwkundig volledig aanvaardbaar. Een garage kan perfect worden afgebroken, ook al staat ze tegen een ander gebouw.
2) De zonnepanelen van aanpalers zullen een lager rendement kennen door de oprichting
van het -in vergelijking met de aanpalende bebouwing- zeer hoge appartementsgebouw.
De hoogte van het nieuwe gebouw is in overeenstemming met de gangbare hoogte voor woningbouw. Tevens is het gabarit van het gebouw in overeenstemming met de geldende regelgeving.
3) De bezwaarindieners, die in een straat wonen waar haast uitsluitend eengezinswoningen voorkomen, zullen plots naast 7 appartementen komen te wonen, met alle gevolgen van dien inzake druktebeeld in de straat, mobiliteit, parkeerproblemen, …
Het betreft 7 woongelegenheden, wat dus impliceert dat de verkeersbewegingen zeer verspreid zullen verlopen in tegenstelling tot bv. kantoren of een handelszaak. Tevens worden op het eigen terrein voldoende fiets- en autostalplaatsen voorzien zodat de parkeerdruk op het openbaar domein niet zal toenemen.
4) De privacy en woonkwaliteit van aanpalers worden ernstig aangetast doordat de bewoners
van de appartementen op de verdieping rechtstreeks inkijk kunnen nemen op het perceel
en de tuin van cliënten. Schaduwhinder.
De omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter. Ze wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. De vergunningsbeslissing doet dus geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden. Het aspect van de privacy wordt niet beoordeeld tijdens huidige procedure.
Er kan nog wel worden aangehaald dat, om de privacy van de aanpalende bewoners te waarborgen, er aan de linker- en rechterkant, ter hoogte van de dakterrassen, een groenscherm met een minimum hoogte van 1,9 m wordt voorzien.
5) De draagkracht van het perceel wordt manifest overschreden, hetgeen de leefbaarheid
van de wijk niet ten goede komt.
Het gebouw wordt volledig opgericht binnen de wettelijke bouwzone met een afstand van 3 m van de zijdelingse perceelsgrenzen en een tuinzone van minstens 10 m.
6) De MER-screeningsnota bepaalt het volgende:
“Er zal dus slechts een beperkte of zelfs geen bronbemaling dienen te worden uitgevoerd
voor het uitvoeren van de parkeerkelder. De diepte van graven tov as van de weg is
ongeveer 2,85m.”
Blijkens recente rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen dient de bronbemaling
echter te worden onderzocht in de MER-screeningsnota, wanneer er (mogelijk) bronbemaling
wordt uitgevoerd, ook wanneer die bronbemaling niet wordt aangevraagd in de huidige
aanvraag.
Er wordt slechts, zonder enige motivering of onderzoek, gesteld dat de bronbemaling het milieu
niet ‘extreem’ zal belasten. Dat is geen beoordeling van mogelijke effecten, maar een gratuite
bewering die louter geponeerd wordt.
Er bestaat nog geen zekerheid of een bronbemaling al dan niet vereist is, dus kan er momenteel ook nog geen afweging worden gemaakt van eventuele gevolgen hiervan op de omgeving of het milieu.
Het grondwater te velodroomwijk 41 - Geel zit op een diepte 270cm diep, blijkt uit het monster en de analyse van type bepaling grond van de firma die dit heeft uitgevoerd. Een definitieve grondsondering kan pas uitgevoerd worden nadat de afbraakwerken zijn uitgevoerd.
7) De aanvraag wijkt op minstens volgende punten af van de gemeentelijke stedenbouwkundige
verordening:
Aan de rechterzijde is de achtertuin net geen 10 meter diep, zo blijkt uit het
inplantingsplan.
De tuindiepte bedraagt overal wel degelijk minstens 10 m. Met name rechts bedraagt de diepte 5,8 m + 4,19 m + 0,38 m = 10,37 m.
afwijkt van hetgeen in de omgeving is gebouwd.
De kroonlijsthoogte bedraagt 6,2 m, wat algemeen aanvaardbaar is voor woningbouw. Ook kunnen op deze plaats, overeenkomstig de gemeentelijke beleidsvisie met betrekking tot appartementen en dakappartementen, meergezinswoningen worden toegestaan. Er kan hier dus een zekere vorm van verdichting worden toegestaan.
Deze afmetingen komen uit een vorige aanvraag. In de huidige aanvraag zijn de afstanden tussen de dakkapellen overal minstens 2 m.
8) Visueel – vormelijk
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er worden immers 7 appartementen voorzien. Het gabarit is echter in overeenstemming met het bestaande en toekomstige straatbeeld. Het nieuwe gebouw integreert zich visueel goed in het straatbeeld.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dienen steeds ten minste 11 parkeerplaatsen (garages, carports) en 22 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Om de privacy van de aanpalende bewoners te waarborgen, dient er aan de linker- en rechterkant, ter hoogte van de dakterrassen, een groenscherm met een minimum hoogte van 1,9 m te worden voorzien.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 30/11/2022 met kenmerk BWDP/2020-0364/001/01/ZOSVD.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 01/12/2022:
“Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten mits de uitbreiding van het laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 27,7 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.”
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Aquafin dd. 12/02/2022 met kenmerk P22008895.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst OpenbaarDomein van stad Geel:
De voorwaarden betreffende riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, dienen te worden opgevolgd.
Putten (hemelwaterput, infiltratieput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men dient de bestaande aansluiting van de gesloopte bebouwing op te zoeken en te herbruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens de richtlijnen beschreven in het advies.
Als men de bestaande aansluiting niet terugvindt of de aansluiting is om één of andere reden niet bruikbaar, dan moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van Stad Geel.
Qua herbruik dient men de aftappunten te voorzien zoals in het dossier is voorgesteld, meer bepaald de spoeling van 7 toiletten. Men dient nog een ander bijkomend aftappunt te voorzien zoals enkele buitenkranen wat nuttig is voor het onderhoud van de 3 tuintjes.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren. Men mag 2 toegangen voorzien die tezamen deze maximale breedte niet overschrijden.
Het openbaar domein zal moeten worden aangepast (o.a. bermverharding). Deze aanpassingen mag men niet zelf uit voeren. Men moet hiervoor een aanvraag doen. De kosten van de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dienen steeds ten minste 11 parkeerplaatsen (garages, carports) en 22 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Om de privacy van de aanpalende bewoners te waarborgen, dient er aan de linker- en rechterkant, ter hoogte van de dakterrassen, een groenscherm met een minimum hoogte van 1,9 m te worden voorzien.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 30/11/2022 met kenmerk BWDP/2020-0364/001/01/ZOSVD.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 01/12/2022:
“Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten mits de uitbreiding van het laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 27,7 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.”
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Aquafin dd. 12/02/2022 met kenmerk P22008895.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst OpenbaarDomein van stad Geel:
De voorwaarden betreffende riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, dienen te worden opgevolgd.
Putten (hemelwaterput, infiltratieput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men dient de bestaande aansluiting van de gesloopte bebouwing op te zoeken en te herbruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens de richtlijnen beschreven in het advies.
Als men de bestaande aansluiting niet terugvindt of de aansluiting is om één of andere reden niet bruikbaar, dan moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van Stad Geel.
Qua herbruik dient men de aftappunten te voorzien zoals in het dossier is voorgesteld, meer bepaald de spoeling van 7 toiletten. Men dient nog een ander bijkomend aftappunt te voorzien zoals enkele buitenkranen wat nuttig is voor het onderhoud van de 3 tuintjes.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren. Men mag 2 toegangen voorzien die tezamen deze maximale breedte niet overschrijden.
Het openbaar domein zal moeten worden aangepast (o.a. bermverharding). Deze aanpassingen mag men niet zelf uit voeren. Men moet hiervoor een aanvraag doen. De kosten van de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Lasten
Niet van toepassing