Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023023257
Dossiernummer gemeente: 202300070
De gemeente Geel heeft op 24 februari 2023 een aanvraag ontvangen voor het uitbreiden van de bestaande woning. De aanvraag werd op 8 maart 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Teun Sels wonende te Fabriekstraat 23 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Fabriekstraat 23
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nr. 638E4
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10 januari 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag volgens de architect
De bestaande keuken, badkamer en berging op het gelijkvloers achter de hoofdwoning worden afgebroken (76m2 / 213,65m3). De bestaande woning blijft behouden in haar structuren. Achter de woning wordt op het gelijkvloers een nieuwe keuken, wasplaats en home-office geplaatst volgens huidige energienormen. De bestaande verbinding met de eetruimte blijft behouden. Ter hoogte van de achtergevel wordt een nieuwe garage/werkplaats gebouwd. De ruimte tussen de voorgevel en de achtergevel blijft open en is voorbehouden als parkeerplaats voor de eigenaar. De voorgevel wordt evenwel dichtgemaakt met een houten poortconstructie. De hoogte van deze poort volgt de huidige dakgoothoogte van de woning, zodat de voorgevellijn visueel 1 doorlopende lijn wordt.
De dakconstructie van de bestaande woning werd reeds vernieuwd en volledig geïsoleerd volgens huidige energienormen. De nokhoogte van de bestaande woning blijft dan ook behouden (8,10m). Op de verdieping wordt d.m.v. nieuwe houten wanden een nieuwe indeling gemaakt voor 2 nieuwe slaapkamers en een nieuwe badkamer. Via de achtergevel en een nieuw trapje wordt de verbinding gemaakt met de nieuwe uitbreiding. Hierdoor wordt er ruimte gemaakt voor een 3e slaapkamer en dressing.
Het hoofdgebouw onder schuin dak heeft een diepte van 8,07m en heeft een nok die evenwijdig ligt met de straat. De voorgevel heeft een hoogte van 4,84m. Deze blijft behouden. De uitbreiding op de verdieping heeft een diepte van 4,93m. De totale bouwdiepte op de verdieping bedraagt na verbouwing 13m. Het achterste schuine bestaande dakvlak wordt, om de uitbreiding mogelijk te maken, gedeeltelijk opgelift met een plat dak, zodat de aansluiting met het plat dak van de uitbreiding kan gemaakt worden. De gedeeltelijk oplifting van het hoofddak blijft wel binnen het bouwgabarit van het hoofdvolume. Zie profiel zijgevel : G_N_09_zijgevel links 217. De uitbreiding(4,93m) op de verdieping wordt lager gemaakt tot een hoogte van 5,98m en is voorzien van een plat dak. Dit plat dak sluit ook perfect aan bij de bouwhoogte van gebuur links (vanuit de tuin bekeken, zie nieuwe achtergevel). De overige bouwdiepte van 4m (garage, keuken, wasplaats en home-office) heeft eveneens een plat dak en heeft een bouwhoogte van 3,42m.
De totale bouwdiepte op het gelijkvloers na verbouwing bedraagt 17m.
Het bestaande volume van de woning bedraagt 541,4m3. Na verbouwing bedraagt het volume van de woning 622,68m3. De bestaande bebouwde oppervlakte van de woning bedraagt 125m2. Na verbouwing bedraagt de bebouwde oppervlakte van de woning 145m2
Op de achterste perceelsgrens wordt een nieuwe tuinberging gebouwd met plat dak van linkse naar rechtse perceelsgrens met een oppervlakte van 75m2 en een bouwhoogte van 3m. De gevel gericht naar het hoofdgebouw krijgt dezelfde houten bekleding als de uitbreiding van het hoofdgebouw en ligt op 20,74m uit de achtergevel van het hoofdgebouw De overige 3 gevels van de tuinberging op de perceelsgrenzen worden gemetst in rood-bruin genuanceerde gevelsteen. Er mag op de achterste perceelsgrens gebouwd worden, aangezien de achtergrens van het te bebouwen perceel samenvalt met de zijgrens van perceel Heidebloemstraat 36, 2440 Geel en er meer dan 10m gelegen is tussen het verlengde van de achtergevelbouwlijn voor perceel op nr. 36 en de achtergrens van het te bebouwen perceel.(Fabriekstraat 23)
Het ontwerp
Dit ontwerp stelt de verbouwing en de uitbreiding voor van een woning ingeplant op de rooilijn. De woning dateert van 1932.
Het terrein is gelegen binnen de grenzen van het BPA Statieplein en situeert zich binnen de strook A 1S, aaneengesloten bebouwing met 1 verdieping schuin dak.
Er wordt 1 parkeerplaats voorzien op het eigen terrein.
Het hoofdvolume van de woning blijft behouden. De bestaande achterbouw wordt afgebroken en vervangen door een keuken, wasplaats en home-office.
De uitbreidingswerken worden uitgevoerd binnen de 17 meter diepe bouwstrook en tot tegen de gemeenschappelijke perceelsgrenzen.
De verdieping wordt uitgebreid met een extra slaapkamer. De bouwdiepte op de verdieping is 13 meter.
De gevels van de bestaande woning worden wit gekaleid. De achtergevel van het nieuwe gedeelte wordt afgewerkt met hout.
In de strook voor binnenplaatsen en tuinen wordt tegen de achterste-, de linker- en de rechter perceelsgrens een tuinberging opgericht.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 75 m², een gevelhoogte van 3 meter en wordt voorzien van een plat dak. De tuinberging wordt opgericht in metselwerk waarvan de voorgevel wordt afgewerkt met hout.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 9 maart 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: geen advies
Op 14 april 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Fabriekstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Op het geoloket watertoets zijn verschillende kaartlagen beschikbaar die de vergunning- en adviesverlener ondersteunen bij het uitvoeren van de watertoets.
De aanvraag werd onderzocht op basis van deze waterkaarten en er werd vastgesteld dat het project niet gelegen is in pluviaal of fluviaal overstromingsgevoelig gebied.
Er kan dan ook geconcludeerd worden dat er geen negatief effect is op de waterhuishouding.
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Scheidingsmuren
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft de uitbreiding van een ééngezinswoning die opgericht werd in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning heeft een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in klassieke en hedendaagse materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Gunstig advies met voorwaarden.
De verbouwings- en uitbreidingswerken kunnen uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van de goedgekeurde plannen.
Alle werken aan de woning en de tuinberging dienen uitgevoerd op het eigen terrein.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Aangezien de aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kan Fluvius u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen ze naar hun website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De bestaande bouwlijn en het peil dienen behouden.
Voorwaarden
De vergunninghouder moet zorgen voor een correcte aansluiting van alle afvoerbuizen op een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
Afvalwater
Hemelwater
Riolering algemeen
Toegangen
Bijkomende informatie
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De verbouwings- en uitbreidingswerken kunnen uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van de goedgekeurde plannen.
Alle werken aan de woning en de tuinberging dienen uitgevoerd op het eigen terrein.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Aangezien de aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kan Fluvius u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen ze naar hun website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De bestaande bouwlijn en het peil dienen behouden.
Voorwaarden
De vergunninghouder moet zorgen voor een correcte aansluiting van alle afvoerbuizen op een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
Afvalwater
Hemelwater
Riolering algemeen
Toegangen
Bijkomende informatie