UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 20/05/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023037165
Dossiernummer gemeente: 202300108
De gemeente Geel heeft op 15 maart 2023 een aanvraag ontvangen voor het isoleren en bepleisteren van de voorgevel, de zijgevel en de bovenkant van de achtergevel. De aanvraag werd op 21 maart 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Lea Geerinckx wonende te Diestseweg 31 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Diestseweg 31
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 535M4
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een Bijzonder Plan van Aanleg
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel, goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is gelegen in het ruimtelijk uitvoeringsplan De Werft, goedgekeurd op 26 maart 2009
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het isoleren en bepleisteren van de voorgevel, de zijgevel en de bovenkant van de achtergevel.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 7 april 2023 werd het advies ontvangen van Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand
Afweging van de erfgoedwaarden
De bestaande bebouwing in het projectgebied is niet opgenomen in een erfgoedinventaris, maar is wel opgenomen in de lijst met identiteitsbepalende bebouwing uit het Beleidsplan Ruimte van de stad. De woning dateert vermoedelijk uit de eerste helft van de twintigste eeuw. De voorgevel ervan is voorzien van een gebosseerde gecementeerde plint. De muurbanden in de voorgevel zijn voorzien van gele en gesmoorde baksteen, net als de korfboogvormige raam-en deuropeningen. De kroonlijst is aangepast naar pvc en het dak bestaat uit kunstleien in een ruitverband. Het schrijnwerk werd vervangen.
Bovendien bevat de nabije omgeving enkele gelijkaardige panden, zowel in schaal als
materiaalgebruik, waardoor deze woningen samen een waardevol ensemble vormen. Ondanks het gebrek aan een juridisch statuut, heeft dit gebouw dus wel degelijk belangrijke erfgoedwaarden.
Advies: ongunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het isoleren en bepleisteren van de voorgevel, de zijgevel en de bovenkant van de achtergevel stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een grote impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld.
De voorgevel is momenteel voorzien van een gebosseerde gecementeerde plint. De muurbanden in de voorgevel zijn voorzien van gele en gesmoorde baksteen, net als de korfboogvormige raam- en deuropeningen. De kroonlijst is aangepast naar pvc en het dak bestaat uit kunstleien in een ruitverband.
Bovendien bevat de nabije omgeving enkele gelijkaardige panden, zowel in schaal als materiaalgebruik, waardoor deze woningen samen een waardevol ensemble vormen.
Het gebouw heeft dus wel degelijk belangrijke erfgoedwaarde en de werken aan de voorgevel zijn niet te verzoenen met het beeldbepalende karakter van de woning.
Cultuurhistorische aspecten
Het gebouw is niet opgenomen in de inventaris van onroerend erfgoed maar heeft wel heel wat belangrijke erfgoedwaarden. Verder zijn er andere woningen aanwezig die zowel in schaal als materiaalgebruik een geheel vormen met dit pand. De voorgestelde werken hebben wel degelijk een impact op de cultuurhistorische aspecten die nog aanwezig zijn.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies van de Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand, afgeleverd op 7 april 2023, dat ongunstig is.
Conclusie
Er wordt een ongunstig advies gegeven voor de aangevraagde werken omwille van het ongunstig advies van Stuifzand dd. 07/04/2023:
De bestaande bebouwing in het projectgebied is niet opgenomen in een erfgoedinventaris, maar is wel opgenomen in de lijst met identiteitsbepalende bebouwing uit het Beleidsplan Ruimte van de stad.
Deze aanvraag is niet te verzoenen met het beeldbepalende karakter van de woning.
Er dienen, eventueel in samenspraak met Stuifzand, alternatieve mogelijkheden te worden onderzocht zoals bijvoorbeeld het voorzien van bijkomende isolatie langs de binnenzijde van het gebouw.
Eventueel kan de handleiding ‘Energiezuinig leven in woningen met erfgoedwaarden’ hierbij als inspiratie worden gebruikt.
Besluit
Het isoleren van de gevel langs de buitenzijde is volstrekt onverzoenbaar met het beeldbepalende karakter ervan.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning niet goed te keuren en de weigering af te leveren aan de aanvrager omwille van volgende reden:
Het ongunstig advies van Stuifzand dd. 07/04/2023:
De bestaande bebouwing in het projectgebied is niet opgenomen in een erfgoedinventaris, maar is wel opgenomen in de lijst met identiteitsbepalende bebouwing uit het Beleidsplan Ruimte van de stad.
Deze aanvraag is niet te verzoenen met het beeldbepalende karakter van de woning.
Er dienen, eventueel in samenspraak met Stuifzand, alternatieve mogelijkheden te worden onderzocht zoals bijvoorbeeld het voorzien van bijkomende isolatie langs de binnenzijde van het gebouw.
Eventueel kan de handleiding ‘Energiezuinig leven in woningen met erfgoedwaarden’ hierbij als inspiratie worden gebruikt.
Besluit
Het isoleren van de gevel langs de buitenzijde is volstrekt onverzoenbaar met het beeldbepalende karakter ervan.