2023_CBS_01039 - Groene dooradering Geel - Principiële goedkeuring inrichtingsvisie & transitieagenda - Beslissen: Goedkeuren

Op 4 september 2017 heeft de gemeenteraad van Geel het “Beleidsplan ruimte Geel” vastgesteld als nieuwe toekomstvisie voor de stad.  Het plan is tot stand gekomen via een open planproces, waarbij bewoners, belanghebbenden en (lokale) experts op verschillende momenten in het proces mee konden denken over de inhoud van het plan. Op 16 december 2021 stelde de gemeenteraad het “Beleidsplan Ruimte Geel” definitief vast. Het beleidskader “Open ruimte” vormt een belangrijk onderdeel van het beleidsplan en heeft betrekking tot het behoud van de groene open ruimten in Geel, zowel in het buitengebied als in de woonkernen. Door sterk op deze troef van de open ruimte in te zetten moet Geel ook in de toekomst een aangename plaats blijven om te wonen, te werken en te leven. 

Een groot risico voor deze wens om de groene dooradering van Geel ook in de toekomst te kunnen behouden, is dat veel van de grote groene gebieden in het stedelijke gebied zijn aangeduid als woonuitbreidingsgebied, of een andere harde bestemming hebben, zoals woongebied of recreatiegebied. Daarnaast zijn planmatig wel enkele parkzones in het gewestplan, in BPA’s en in RUP’s aangeduid, maar is daarvan op het terrein weinig zichtbaar omdat er tot op heden geen partijen zijn die actief met de realisatie van deze parkgebieden aan de slag gaan. Ten slotte is het ook zo dat er binnen die groene dooradering op verschillende plaatsen missing links zijn, waardoor de groene gebieden niet optimaal met elkaar verbonden zijn en fietsers en voetgangers niet gemakkelijk via de groene dooradering van A naar B kunnen.

Daarom wenst de stad werk te maken van de uitvoeringsgerichte uitdieping van het beleidskader ‘Open ruimte’ van het beleidsplan, zodat duidelijk wordt dat het plan concrete resultaten beoogt op terrein (tot op het niveau van het actieprogramma). De stad Geel bouwt verder op deze ambitie en lanceerde in 2019 het project ‘groene dooradering Geel’. Het project beoogt de opmaak van een inrichtingsvisie & realisatiegerichte transitieagenda en daaruit voortvloeiend de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) (oorspronkelijk één RUP voorzien) ter realisatie van de inrichtingsvisie.

Tijdens het beleidsoverleg van 7 mei 2021 nam het beleid kennis van de eerste stappen in de opmaak van de inrichtingsvisie, namelijk de ruimtelijke verkenning, de vier ambities voor een groener Geel, de ruimtelijke opgave & ruimtelijke vertaalslag visie alsook de uitwerking van de ruimtelijke ontwikkelingsstrategieën. Tijdens het beleidsoverleg is gebleken dat enkele locatievragen voor het meest zuidelijk plangebied, ter hoogte van het binnengebied Brukel eerst verder onderzocht moesten worden alvorens het ontwerpproces voor deze deelzone kon worden verdergezet. 

Op 31 januari 2021 nam het college van burgemeester en schepenen kennis van de herwerkte ambities, krachtlijnen en visiebeelden van de inrichtingsvisie. De locatieonderzoeken werden intussen verder onderzocht en in rekening gebracht in het ontwerpend onderzoek: Zo voorziet het programma van eisen in inpassing van een educatief verkeerspark en werd een locatieonderzoek gevoerd naar een mogelijke lokalisatie voor een dierenasiel (negatief geadviseerd). Ook het inschrijven van een zoekzone voor een (regionaal) ziekenhuis wordt negatief geadviseerd omwille van redenen van rechtszekerheid en zorgvuldigheid.

De ambities, krachtlijnen en visiebeelden werden vervolgens een eerste keer getoond tijdens meerdere verdiepende themasessies met de stakeholders, eigenaars en omwonenden op 16 en 23 maart 2022. Tijdens de sessies werd bovendien op zoek gegaan naar mogelijke win-winsituaties en gekoppelde uitdagingen. De themasessies zijn als volgt georganiseerd:

• De gekende projectontwikkelaars/ studiebureaus met concrete ontwikkelingsvragen werden voorafgaand aan de themasessies geraadpleegd tijdens individuele gesprekken. Er werd kennis genomen van drie concrete ontwikkelingsvragen. 
• Vervolgens werden andere projectontwikkelaars en IOK, actief binnen het plangebied samen geraadpleegd. 
• Nadien zijn afzonderlijke themasessies georganiseerd voor enerzijds de eigenaars van de (onbebouwde) percelen in de binnengebieden en anderzijds de omwonende aan de randen van de binnengebieden. De themasessies worden afzonderlijk georganiseerd voor de ‘Zeggeheide’ en de ‘zorg-Es’).

De output van de themasessies werd nadien in overweging genomen en al dan niet in rekening gebracht in een aangepast voorstel tot inrichtingsvisie.

Naar aanleiding van de opmerkingen en reacties die werden geformuleerd tijdens de themasessies m.b.t. de zone Zorg-es werd het visiebeeld voor de zone Zorg-es herzien. Het aangepast visiebeeld voorziet in bouwzones, die in grote lijnen overeenkomen met de gekende ontwikkelingsvragen en de perceelstructuren die daarmee overeenstemmen. 

Op vraag van het College Burgemeester en Schepenen werden de herwerkte documenten tijdens workshops, in aanwezigheid van de dienst stadsontwikkeling en het studiebureau Atelier Romain, opnieuw voorgelegd aan de projectontwikkelaars/ studiebureaus die actief zijn in het binnengebied Brukel (zone Zorg-es), alsook aan IOK. Deze workshops vonden plaats op 1 december 2022 en 10 februari 2023. 

Voorstel inrichtingsvisie (zie eindrapport inrichtingsvisie in bijlage 1)

De opmaak van een inrichtingsvisie voor de verschillende deelzones van de groene dooradering van het stedelijk gebied vertrekt vanuit een gebiedsgerichte visie.

De opmaak van een landschapsbelevingskaart richt zich op het sociaal-ruimtelijk verhaal en geeft inzicht in de fysieke en mentale beleving van de ruimte. Terwijl de opmaak van een landschapssysteemkaart eerder wetenschappelijke informatie bundelt over de bodemgesteldheid, watergevoeligheid, biodiversiteit,…

De geïntegreerde benadering van beide kaarten laat toe vier ambities te bepalen (klimaatadaptief Geel, gezond Geel, omrand Geel en herkenbaar Geel) en een aanzet tot integrale visie te formuleren a.d.h.v. zowel algemene als locatiegebonden krachtlijnen. De geformuleerde ambities en de eerste aanzet tot visie worden vervolgens doorvertaald naar een gewenste ruimtelijke ontwikkeling per deelstructuur.

Ontwerpend onderzoek heeft geleid tot het formuleren van diverse krachtlijnen die vervolgens worden doorvertaald naar een herkenbare en concrete context. Het geeft de mogelijkheid om op een open wijze na te denken en op zoek te gaan naar concrete ontwikkelingsstrategieën. De strategieën geven aan hoe een samenhangende deelstructuur de gewenste identiteit of rol op zich kan nemen. Ze geven aan waar mogelijkheden zijn voor bijkomende trage verbindingen, recreatieve activiteiten, informele speelzones, versterken van bosstructuren, uitbouwen van een fijnmazig ecologisch netwerk, ruimte voor bijkomende bebouwing,…

De concrete vertaling van de ontwikkelingsstrategieën naar visiebeelden gebeurde voor twee deelgebieden: enerzijds de woonuitbreidingsgebieden (WUG’s) Gooreind en Holven en de zone tussen beide WUG’s (opgevat als het gebied van de Zeggeheide - groene woonader als bron voor de zegge). Anderzijds het binnengebied Brukel (opgevat als de zorg-es - groene zorgrand als productief landschap).

Er wordt benadrukt dat de visiebeelden geïnterpreteerd dienen te worden als een ruimtelijke verkenning van de krachtlijnen voor een afgebakende zone binnen de deelstructuur. Dit wordt bij elk visiebeeld ook duidelijk vermeld. De inrichtingsvisie, en meer specifiek de visiebeelden,  doen geen uitspraken over hoe de bouwvolumes zich op perceelsniveau kunnen schikken, of welke woondichtheden realiseerbaar zijn aangezien verdichting in functie van efficiënt ruimtegebruik ook betekend dat de ene eigenaar meer ontwikkelingsrechten op zijn gronden zou kunnen krijgen dan vandaag het geval is en de andere niets meer mag ontwikkelen om de groene ruimte te bestendigen. Dit vergt eerst bijkomend onderzoek om te gegarandeerd dat de verschillende eigenaars gelijke ontwikkelingsrechten kunnen behouden. 

Voorstel transitieagenda (grafische weergave in bijlage 2 en begeleidende nota in bijlage 3)

Gelijktijdig met de herwerking van de inrichtingsvisie werden meerdere overleggen georganiseerd met onder meer de dienst planning van de Provincie Antwerpen op 13 mei 2022 en met het departement Omgeving van de Vlaamse Overheid op 7 september 2022, om de voorlopige versie van de inrichtingsvisie te tonen en hier advies op in te winnen in functie van de opmaak van een transitieagenda.

Hieruit is gebleken dat de huidige planologische context verschillend is voor de Zeggeheide ten opzichte van de Zorg-es. Ter hoogte van Brukel (Zone Zorg-es) moeten extra stappen ondernomen worden aangezien het hier gaat om een overschrijving van een provinciaal RUP. Daarnaast hebben de grondeigenaars hun gronden in deze zone zien veranderen van bestemming van woonuitbreidingsgebied (gewestplan) naar zone voor stedelijke woonprojecten (PRUP Brukel, 2012). De inrichtingsvisie daarentegen ambieert om meer open ruimte te verankeren, maar tegelijk de verschillende eigenaars dezelfde ontwikkelingsrechten te laten behouden. Dit vraagt om een complex traject en het opzetten van grondcoalitie(s) onder begeleiding van een financieel/ juridisch expert, alvorens eventuele planinitiatieven kunnen worden opgestart.

Hier rekening mee houdend voorziet het voorstel transitieagenda in de opmaak van twee afzonderlijke RUP-procedures voor de zone Zorg-es en de zone Zeggeheide. Conform het meerjarenplan 2020-2025 kan de RUP-procedure voor de zone Zorg-es  opstarten vanaf 2023. Voor de zone Zeggeheide is de opstart van de RUP-procedure op korte termijn niet voorzien in het meerjarenplan 2020-2025. Desondanks beide RUP-procedures verschillende snelheden zullen kennen wordt de uitwerking van beide wel opgenomen in de transitieagenda: 

1. Specifiek voor de zone Zeggeheide voorziet het voorstel transitieagenda om met twee deelplannen binnen één RUP te werken, omwille van de omvang van het projectgebied. De inrichtingsvisie schuift voor de zone Zeggeheide een verschillende invulling van de twee deelgebieden naar voren waarin in het binnengebied Holven nog mogelijkheid tot woonontwikkeling gezien wordt terwijl in het binnengebied Gooreind zo goed als alles herbestemd zou worden naar een groene of agrarische bestemming. Het opsplitsen van een eventueel toekomstig RUP in twee deelplannen houdt concreet in dat elk deelplan een aparte beslissing heeft in de gemeenteraad met als gevolg dat wanneer één plan wordt vernietigd dit geen impact heeft op het andere deelplan. Het andere deelplan kan verdergezet worden. Indien het college burgemeester en schepenen zou beslissen om niet over te gaan tot opmaak van een RUP, zullen de percelen bestemd als woonuitbreidingsgebied behandeld worden volgens het toekomstige decreet woonreservegebieden.  
2. Voor de zone Zorg-es zal een RUP opgestart worden dat het verder verfijnen van het PRUP Brukel door specificering van de kwalitatieve inrichting van de groene zone tot doel heeft. Met name ten behoeve van het behoud van bosstructuren en het realiseren van drie groene verbindingen richting het centrum van de stad. Verder zullen de mogelijkheden voor woonontwikkelingen worden verfijnd voor de zone bestemd voor stedelijke woonprojecten (PRUP Brukel) en zal het RUP voorzien in een uitbreiding van de zone voor openbare functies ter realisatie van extra ruimte voor gemeenschapsvoorzieningen en het openbaar nut (o.a. educatief verkeerspark).

In een volgende fase zal bij aanvang van de RUP-procedures verder onderzocht worden welke instrumenten gekoppeld dienen te worden aan beide RUP’s. Welke instrumenten zullen worden ingekanteld  is ook afhankelijk van het aankoop-/verwervingsbeleid van de stad. Mogelijke instrumenten zijn: recht van voorkoop, onteigeningsplan, erfdienstbaarheden tot openbaar nut (alternatief voor onteigening) en het decreet gemeentewegen (vergoeden van waardeverminderingen).

Naast het verwerven van de gronden door de stad Geel kan, indien het om een bepaald beheer gaat dat de inrichtingsvisie voor ogen heeft, ook een beheersovereenkomst opgezet worden met de eigenaar van de grond(en). Dit kan opgenomen worden in een beheervisie onder begeleiding van de VLM (instrumentenkoffer landinrichting). In deze beheervisie worden ook de dienstenvergoedingen voor het opgelegd beheer of inrichting opgenomen.        

In samenspraak met de Vlaamse Landmaatschappij (VLM) kan onderzocht worden of de opmaak van een inrichtingsnota een overkoepelend kader kan bieden aan de uitvoering van de inrichtingsvisie groene dooradering. Landinrichting zorgt er namelijk voor dat gebieden op het platteland ingericht worden volgens hun gebiedsbestemming.

Voorstel vervolgstappen doorvertaling inrichtingsvisie naar RUP Zorg-es     

Rekening houdend met de gekende ontwikkelingsvragen en de noodzaak om de verschillende eigenaars dezelfde ontwikkelingsrechten te laten behouden werd tijdens de themasessies en workshops duidelijk dat eerst extra onderzoek noodzakelijk is naar het vormen van grondcoalities/ samenwerkingsverbanden tussen de voornaamste eigenaars, alvorens de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan kan worden opgestart. 

Daarom wordt gelijktijdig met de vraag tot principiële goedkeuring van de inrichtingsvisie en de transitieagenda ook goedkeuring gevraagd om vanuit de dienst stadsontwikkeling verder te onderzoeken welke externe expertise noodzakelijk is om scenario 2 (voorkeursscenario) uit de transitieagenda Zorg-es op te starten. Met name welke juridische en financiële expertise inzake het opzetten van grondcoalitie(s) en samenwerkingsovereenkomsten noodzakelijks is alvorens de RUP-procedure kan worden opgestart. Dit om een zicht te krijgen op het traject en de kosten die verbonden zullen zijn aan het opzetten van grondcoalitie(s)/ samenwerkingsovereenkomsten indien deze worden gefaciliteerd onder begeleiding van stad Geel. 

Er wordt voorzien om in eerste instantie te onderzoeken of er voor het opzetten van de grondcoalities/ samenwerkingsovereenkomsten beroep kan worden gedaan op ondersteuning vanuit het Stedenbeleid en het Departement Omgeving. Beide partijen hebben onlangs de handen in elkaar geslagen voor het ondersteunen van centrumsteden bij complexe verdichtingsprojecten die zich in fase vooroverleg bevinden. De ondersteuning gebeurt daarbij steeds in samenspraak met de stedelijke dienst stadsontwikkeling. De criteria voor ondersteuning sluiten aan bij deze van het noodzakelijk onderzoek en zijn de volgende: 

1. Ligging volgens BRV-criteria (OV ontsluiting en voorzieningen)
2. Complexe locatiekenmerken
3. Complex proces met een veelheid aan actoren (eigenaars, initiatiefnemers, adviesinstanties, …)
4. Complex programma
5. Complexe procedures
6. Potenties als hefboom voor een geïntegreerde stadsontwikkeling (Stedenbeleid)
7. Potenties voor de toepassing van de 10 kernkwaliteiten (BRV)
8. De mate van engagement van het stadsbestuur om in het kader van de ondersteuningsopdracht aan capacity building te doen

Om aanspraak te kunnen maken op ondersteuning vanuit het Stedenbeleid dient een aanmeldingsformulier ingevuld te worden (zie bijlage 4). Het huidige project ondersteuning Stedenbeleid loopt in eerste instantie twee jaar. 

Als tweede optie wordt voorgesteld om vanuit de dienst stadsontwikkeling een verkennend overleg te organiseren met enkele studiebureaus die zowel de juridische als financiële expertise in huis hebben (bv. Bopro). 

Nadien zal terugkoppeling voorzien worden naar het College Burgmeester en schepenen en zal goedkeuring worden gevraagd om een eventuele gunningsprocedure op te starten.