UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 15/05/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023033434
Dossiernummer gemeente: 202300098
De gemeente Geel heeft op 11 maart 2023 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een zonevreemde woning. De aanvraag werd op 16 maart 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Koen Buermans met als contactadres Ganzenstraat 94 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Ganzenstraat 94
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie E nr. 803F
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009 gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
de aanvraag betreft het verbouwen van een zonevreemde woning met bijhorende schuur.
De woning maakt deel uit van een overwegend agrarische omgeving gekenmerkt door vrijstaande woningen en boerderijen omgeven door velden en groen. De woning is een vrijstaande woning gelegen te midden van een perceel van 53a67ca met enkele bestaande hoogstammige bomen en een open grasveld.
de bestaande bijgebouwen blijven behouden zoal geregulariseerd in 2003.
De werken volgen de geldende voorschriften voor zonevreemde woningen. De bestaande noemenswaardige uitbreiding wordt voornamelijk binnen verbouwd. Dus geen gerbouw of noemenswaardige uitbreiding aan het bestaande volume. De verbouwing wordt aangevraagd om de woning toegankelijker te maken voor een mindervalide bewoner.
Het bestaande volume bedraagt 1174m³ en zal ook zo blijven na de verbouwing.
De aanpassingswerken gebeuren binnen het bestaande bouwvolume. Meer dan 60% van de bestaande constructie blijft behouden.
De verbouwing voldoet verder aan alle voorwaarde voor het verbouwen van een zonevreemde constructie.
Het aantal woongelegenheden wordt niet vermeerderd.
Er worden enkele ramen in de voorgevel aangepast.
Het landelijke karakter van de woning blijft behouden.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 20 maart 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Aangezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: geen advies
Op 14 april 2023 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Geen advies
Advies: geen advies
Op 30 maart 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Zonering en aansluiting
De woning is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Dit betekent dat er momenteel geen openbare riolering aanwezig is dat aangesloten is op een zuiveringsstation.
Uit de telefonisch verkregen informatie, is er een aansluiting op deze gracht aan de rechterzijde van het perceel.
Het is aangewezen om de afvoer van het afvalwater te voorzien van een huisaansluitputje(controleputje) DWA, te plaatsen op privé nabij de rooilijn. Bij plaatsing moet het putje voldoen aan volgende technische vereisten: het moet van kunststof zijn met voorgevormde vloei, roodbruin van kleur, met diameter 315mm.
De nieuwe afvoer van hemelwater mag rechtstreeks, zonder huisaansluitputje, op de gracht worden aangesloten.
Riolering algemeen
Men zorgt voor een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater.
Op het rioleringsplan staan er geen diameters bij de afvoeren genoteerd. We gaan er vanuit dat men de correcte diameters hanteert (max. 160mm).
Huishoudelijk afvalwater
In de bestaande toestand is het fecaal water aangesloten op een septische put. Het grijs water (afkomstig van douche, lavabo, ...) is aangesloten op een sterfput. Dit zou een afgesloten put moeten zijn zodat het grijs water niet ter plaatse bezinkt. Er is een overloop vanuit deze sterfput die samenkomt met de overloop van de septische put. De overloop gaat naar de gracht. Het afvalwater wordt dus voorbehandeld voor het de gracht in komt, wat een verplichting is als de woning gelegen is in collectief te optimaliseren buitengebied.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening is bij deze verbouwing niet van toepassing. Men wenst toch een hemelwaterput te plaatsen met een volume van 10.000L in functie van herbruik voor onderhoud van de tuin. Op zich is dit een gunstig concept, maar het is aangewezen om het herbruik te optimaliseren; men zou bijvoorbeeld het hemelwater ook kunnen gebruiken voor toiletspoeling of voor de wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op de gracht. Men zou eventueel ook een infiltratievoorziening (wadi) kunnen voorzien zodat het hemelwater zoveel mogelijk ter plaatse blijft. Dit is een advies, geen verplichting.
Advies: voorwaardelijk gunstig
niet van toepassing
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Ganzenstraat 94 Afdeling 4 Sectie E803F stroomt af naar het Kanaal van Bocholt naar Herentals , een (on)bevaarbare waterloop categorie van 0 die beheerd wordt door De Vlaamse Waterweg nv Regio Oost..
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Advies riolering
Zonering en aansluiting
De woning is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Dit betekent dat er momenteel geen openbare riolering aanwezig is dat aangesloten is op een zuiveringsstation.
Uit de telefonisch verkregen informatie, is er een aansluiting op deze gracht aan de rechterzijde van het perceel.
Het is aangewezen om de afvoer van het afvalwater te voorzien van een huisaansluitputje(controleputje) DWA, te plaatsen op privé nabij de rooilijn. Bij plaatsing moet het putje voldoen aan volgende technische vereisten: het moet van kunststof zijn met voorgevormde vloei, roodbruin van kleur, met diameter 315mm.
De nieuwe afvoer van hemelwater mag rechtstreeks, zonder huisaansluitputje, op de gracht worden aangesloten.
Riolering algemeen
Men zorgt voor een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater.
Op het rioleringsplan staan er geen diameters bij de afvoeren genoteerd. We gaan er vanuit dat men de correcte diameters hanteert (max. 160mm).
Huishoudelijk afvalwater
In de bestaande toestand is het fecaal water aangesloten op een septische put. Het grijs water (afkomstig van douche, lavabo, ...) is aangesloten op een sterfput. Dit zou een afgesloten put moeten zijn zodat het grijs water niet ter plaatse bezinkt. Er is een overloop vanuit deze sterfput die samenkomt met de overloop van de septische put. De overloop gaat naar de gracht. Het afvalwater wordt dus voorbehandeld voor het de gracht in komt, wat een verplichting is als de woning gelegen is in collectief te optimaliseren buitengebied.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening is bij deze verbouwing niet van toepassing. Men wenst toch een hemelwaterput te plaatsen met een volume van 10.000L in functie van herbruik voor onderhoud van de tuin. Op zich is dit een gunstig concept, maar het is aangewezen om het herbruik te optimaliseren; men zou bijvoorbeeld het hemelwater ook kunnen gebruiken voor toiletspoeling of voor de wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op de gracht. Men zou eventueel ook een infiltratievoorziening (wadi) kunnen voorzien zodat het hemelwater zoveel mogelijk ter plaatse blijft. Dit is een advies, geen verplichting.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Het perceel is niet gelegen in signaalgebied.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het aanpassen van een zonevreemde woning om de toegankelijkheid beter te maken voor een mindervalide bewoner.
Mobiliteitsimpact
Voor de verbouwing van de woning is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning heeft een beperkt bouwvolume. Hier wordt niets gewijzigd
Visueel-vormelijke elementen
De aanpassing gebeurt in streekgebonden moderne materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar Domein: riolering
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater.
De nieuwe afvoeren afvalwater dient men correct aan te sluiten op de bestaande afvoeren afvalwater. Hierbij behoudt men een gescheiden stelsel van fecaal en grijs water.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande sterfput (zonder gaten) en septische put te behouden.
De niet-verplichte hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit de gracht te voorkomen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius:
Aangezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Departement Landbouw en Visserij:
Het Departement Landbouw en Visserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert er volgend advies bij.
De aanvraag heeft geen betrekking op professionele agrarische of para-agrarische activiteiten en is gelegen in herbevestigd agrarisch gebied. Ons inziens betreft het hier een zonevreemde woning.
Ons departement zal in dit geval geen advies vanuit landbouwkundig standpunt formuleren en verwijst enkel naar de vigerende regelgeving m.b.t. zonevreemde woningen en bijgebouwen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar Domein: riolering
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater.
De nieuwe afvoeren afvalwater dient men correct aan te sluiten op de bestaande afvoeren afvalwater. Hierbij behoudt men een gescheiden stelsel van fecaal en grijs water.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande sterfput (zonder gaten) en septische put te behouden.
De niet-verplichte hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit de gracht te voorkomen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius:
Aangezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Departement Landbouw en Visserij:
Het Departement Landbouw en Visserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert er volgend advies bij.
De aanvraag heeft geen betrekking op professionele agrarische of para-agrarische activiteiten en is gelegen in herbevestigd agrarisch gebied. Ons inziens betreft het hier een zonevreemde woning.
Ons departement zal in dit geval geen advies vanuit landbouwkundig standpunt formuleren en verwijst enkel naar de vigerende regelgeving m.b.t. zonevreemde woningen en bijgebouwen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.