UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 25/04/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022136407
Dossiernummer gemeente: 202200478
De gemeente Geel heeft op 13 oktober 2022 een aanvraag ontvangen voor bouwen van een meergezinswoning met 7 woongelegenheden en een bijgebouw. De aanvraag werd op 11 november 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
BexCoo gevestigd te Diestseweg 182 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Diestseweg 182
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 1432Y6
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA:
De aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg Wydbosch goedgekeurd op 26 september 2001.
Ligging volgens RUP:
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’ goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in “Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel”.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met het RUP en met de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften.
De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het BPA Wydbosch.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Huidige aanvraag is gelegen binnen het BPA Wydbosch. De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het BPA.
VCRO Artikel 4.4.9/1.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.
Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
…
De aangevraagde afwijkingen kunnen worden toegestaan.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Nieuwbouw eengezinswoning goedgekeurd d.d. 20/05/1949.
Het perceel is gelegen aan de Diestseweg. De omgeving wordt gekenmerkt door bebouwing in voornamelijk gesloten orde, met voornamelijk een residentiële functie. Aan de achterzijde grenst het perceel aan de straat "Eikevelden". Op het perceel staat een ééngezinswoning. Zowel links als rechts van het perceel staan woningen van 2 bouwlagen met zadeldak.
Huidige aanvraag voorziet in het slopen van de op het perceel aanwezige bebouwing.
Huidige aanvraag voorziet in het bouwen van een meergezinswoning met 7 woongelegenheden en een bijgebouw.
Het hoofdgebouw heeft een bouwdiepte van 17m – 15m – 15m – 9m voor respectievelijk het gelijkvloers, eerste verdieping, tweede verdieping en de dakbasis. De voorgevel van het hoofdgebouw bevindt zicht op dezelfde voorgevelbouwlijn als deze van de aanpalende en omringende bebouwingen, zijnde gelegen op 12m00 vanuit de as van voorliggende weg (Diestseweg). Het bijgebouw wordt achteraan opgericht tegen de linkse perceelsgrens. De contouren van het bijgebouw zijn hierbij begrensd tot dezelfde uiterste voorgevelbouwlijn als deze voor de bebouwingen op de gemeenteweg Eikevelden.
De kroonlijsthoogte t.o.v. de nulpas is voorzien op 8m95, de kroonlijsthoogte ten opzichte van het maaiveld/trottoirniveau wordt voorzien op 9m47. Deze gewijzigde kroonlijsthoogte is het gevolg naar aanleiding van het advies van de provincie Antwerpen (Integraal Waterbeleid) om het vloerpeil te voorzien op een overstromingsveilig niveau, zijnde 22m21 TAW (dit is conform). Het trottoirniveau is hierbij gelegen op 21m69 TAW. Het hellend dak is voorzien onder helling van 45°.
De uitsprong in de voorgevel bedraagt 50cm en het geheel wordt voorzien op 1m00 vanaf de zijdelingse perceelsgrenzen. Om constructieve redenen (doorlopende vloerconstructies) en omwille van EPB technische redenen (isoleren van onderzijde uitbouw volgens de norm), bedraagt de vrije hoogte tussen maaiveld en onderzijde uitbouw momenteel 2m82. De uitbouw wordt voorzien boven een private voortuinstrook.
De dakkapellen in de voorgevel worden hoofdzakelijk opgericht in het verlengde van het voorgevelvlak en zijn gelegen op minstens 1m van de zijdelingse perceelsgrenzen. Ook de onderlinge afstand bedraagt hierbij ongeveer 4m57 tussen beide dakkapellen. De bouwhoogte ten opzichte van de kroonlijst op de voorgevelbouwlijn bedraagt voor beide dakkapellen 2m56. De totaalbreedte van beide dakkapellen omvat gecombineerd een afstand van 7m36 (zijnde 5m36 + 2m00) op een totale gevelbreedte van 13m93. In de achtergevel worden de dakkapellen opgericht op het snijvlak tussen achtergevel (9m dakbasis) en het hellend dak. Beide dakkapellen zijn eveneens gelegen op minstens 1m00 van de scheidingslijnen en de onderlinge tussenafstand bedraagt 2m49. De totaalbreedte van beide dakkapellen op het achterste dakvlak bedraagt 9m38 voor een achtergevelbreedte van 14m07.
Alle dakterrassen en uitkragende terrassen zijn voorzien op minstens 1m90 ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen en dit conform de regels zoals vermeld in het Burgerlijk Wetboek inzake Lichten en Zichten. Het uitkragend terras op de tweede verdieping beperkt zich tot een diepte van 1m90 en is eveneens gelegen op meer dan 1m90 van de perceelsgrenzen. Op gelijkvloers niveau wordt er eveneens een verhoogd terras voorzien met een bouwdiepte van 3m00. Vanwege het verplichte hogere vloerpeil zijn de aanpalende terrassen bijgevolg eveneens mee verhoogd in functie van nuttig gebruik. Deze worden soortgelijk vorm gegeven als deze van het hoofdgebouw en zijn eveneens voorzien van een onderstroombare kruipkelder.
Het bijgebouw omvat een oppervlakte van + 167,64m² en staat ten dienste van 8 overdekte staanplaatsen + gemeenschappelijke fietsenstalling voor 22 plaatsen + een gemeenschappelijke berging in functie van de gemeenschap van bewoners (vb. voor tuingerief enz...). De bouwhoogte van het bijgebouw bedraagt slechts 3m00. Ten opzichte van de buur aan de gemeenteweg Eikenvelden, bedraagt de afstand tot de perceelsgrens minstens 1m.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 november 2022 t.e.m. 25 december 2022. Er werd één bezwaarschrift ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 01/02/2023 werd beslist een administratieve lus toe te passen aangezien het verplichte advies van Provincie Antwerpen, Dienst Integraal Waterbeleid laattijdig werd aangevraagd.
Op 17/04/2023 werd een gunstig advies ontvangen van Provincie Antwerpen, Dienst Integraal Waterbeleid, als volgt geformuleerd:
Betreffende: GEEL. Bouwen meergezinswoning met bijgebouw in de Diestseweg 182 door BexCoo
1. 1. WETTELIJKE BASIS VOOR DE WATERTOETS
Onder verwijzing naar artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid gecoördineerd op 15 juni 2018 werd onderzocht of er een schadelijk effect op de waterhuishouding uitgaat van de geplande ingreep. Dit advies wordt verleend in uitvoering van artikel 5 van het besluit van de Vlaamse regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen.
In uitwerking van artikel 7 van het watertoetsbesluit werd specifiek voor de provincie Antwerpen een eigen provinciaal beleidskader rond wateradviezen uitgewerkt. Dit beleidskader verduidelijkt wat de gehanteerde krijtlijnen zijn voor de beoordeling van de verenigbaarheid van de vergunningsaanvraag met het watersysteem, en met welke zaken een aanvrager rekening moet houden voor het verkrijgen van een gunstig wateradvies. Het provinciale beleidskader voor wateradviezen werd door de deputatie goedgekeurd in zitting van 12 december 2019 en is te vinden op de website van de provincie Antwerpen: https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/dlm/dienst-integraal-waterbeleid/wonen-ofwerken-langs-een-waterloop/watertoets.html
2. KENMERKEN WATERSYSTEEM
2.1. Waterloop nr. A.7.27.1, Laarloop van 2de categorie
Het project paalt niet rechtstreeks aan de waterloop, het project watert er (deels) naar af.
2.2. Kaartgegevens
Het project is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
Volgens het gewestplan is het perceel gelegen in woongebieden.
Het gebied is volgens de BWK biologisch minder waardevol.
2.3. Voorschriften waterbeheerplan
Volgende voorschriften van een waterbeheerplan zijn van toepassing:
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Als gevolg van gewijzigde plannen worden er geen significante negatieve effecten meer op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid. Gezien het risico beperkt is tot het gevraagde project, dient de eigenaar zelf alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om eventuele waterschade te voorkomen.
4. VOORWAARDEN EN MAATREGELEN
4.1. Algemene en wettelijke voorwaarden
4.1.1. Waterkwantiteit: vasthouden > bergen > afvoeren
Niet functionele verharde oppervlakten moeten vermeden worden. Eventuele verharding is bij voorkeur waterdoorlatend. Het dakwater moet zoveel mogelijk hergebruikt worden (als toiletspoeling, waswater, beregening, … ). Het overige afstromende hemelwater (niet doorlaatbare verharde oppervlakten, overloop regenwaterput, …) moet worden geïnfiltreerd en/of – wanneer de bodem geen of slechts beperkte infiltratie toelaat - gebufferd. Slechts een zeer beperkte hoeveelheid mag worden afgevoerd. Er moet minstens voldaan zijn aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.
4.1.2. Riolering: voorkomen > scheiden > zuiveren
Er dient rekening gehouden met de voorschriften die geformuleerd staan in de Krachtlijnen voor een geïntegreerd rioleringsbeleid in Vlaanderen (VMM) (Code van goede praktijk voor de aanleg van openbare riolen, individuele voorbehandelinginstallaties en kleinschalige rioolwaterzuiveringsinstallaties, aanvullingen met betrekking tot de herwaardering van grachtenstelsels, hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen en andere aanvullingen en updates).
Het is verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in de RegenWaterAfvoerleiding en regenwater in de DroogWeerAfvoerleiding. Het is uiteraard verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in een oppervlaktewater als er kan aangesloten worden op een DroogWeerAfvoerleiding. De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone oppervlaktewateren of in de kunstmatige afvoerwegen voor hemelwater moet voldoen aan de voorwaarden opgenomen in deel 4 van Vlarem II.
4.2. Specifieke voorwaarden (art. 1.3.1.1 §1 DIW dd.18/07/03 en art. 7 §1 4° UB dd. 20/07/06)
Teneinde het schadelijk effect te voorkomen/beperken/herstellen/compenseren worden de volgende specifieke voorwaarden opgelegd:
4.2.1. Voor de wijziging van infiltratie naar het grondwater
Voor wat betreft het aspect infiltratie kunnen de schadelijke effecten worden ondervangen indien de aanvraag minstens voldoet aan de gewestelijke, provinciale, gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten e.a. Verder moet voldaan worden aan art. 6.2.2.1.2 § 4 van Vlarem II met betrekking tot de afvoer van hemelwater, doelstelling 6° a) opgenomen in art. 5 van het decreet integraal waterbeleid en het concept 'vasthoudenbergen-afvoeren' dat opgenomen is in de waterbeleidsnota en de bekkenbeheerplannen. Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.
Vermijden afstroom van hemelwater.
Ondoorlatende verhardingen wateren af naar naastliggende groenzones voor infiltratie op eigen terrein. Om infiltratie op eigen terrein te behouden, dient de groenzone minimaal 25% van de verharde oppervlakte te bedragen. De groenzone moet horizontaal liggen of uitgewerkt worden met een lichte maaiveldverlaging.
Verhardingen moeten maximaal waterdoorlatend zijn. Waterdoorlatende verharding dient te worden aangelegd onder een helling van minder dan 0,5% op een waterdoorlatende funderingslaag. Alle lagen dienen een minimale doorlatendheid van 5.4*10-5m/s te hebben. Bovendien mogen er geen afvoerkolken worden voorzien. Steenslagfundering moet conform Standaardbestek 250 voor waterdoorlatende verhardingen aangelegd worden. Indien dit niet het geval is, dienen deze verharde oppervlaktes meegenomen te worden in de berekening van de infiltratievoorziening en naar de infiltratievoorziening af te wateren.
Hemelwaterput en hergebruik.
De aanvraag voorziet om de dakoppervlakte (428 m²) aan te sluiten op een hemelwaterput van 20.000 liter, die zou overlopen naar een infiltratiekom. Het opgevangen hemelwater wordt hergebruikt voor toiletspoeling en een dienstkraan voor elke wooneenheid.
Het verplichte hergebruik van hemelwater d.m.v. een pomp en apart leidingcircuit moet opgenomen worden in de vergunning en wordt bij voorkeur na de werken gecontroleerd door de gemeente.
Infiltratievoorziening.
Er wordt een verhoogd hergebruik in mindering gebracht ter vermindering van de te bouwen infiltratievoorziening. Dit kan aanvaard worden. Hergebruik mag enkel in mindering gebracht worden indien het structureel van aard is en gedurende het volledige jaar plaatsvindt.
Om effectief te zijn en drainage van het grondwater te vermijden, dient de infiltratievoorziening zich geheel boven de gemiddelde voorjaarsgrondwaterstand te bevinden. Enkel het volume en de oppervlakte van de infiltratievoorziening boven dit peil kunnen in rekening genomen worden. Op basis van de drainageklasse van de bodemkaart, zoals raadpleegbaar op Geopunt, is de maximaal toegestane diepte van een infiltratievoorziening op dit perceel 30 cm, conform de gewijzigde plannen.
Tijdens de uitvoering van de werken moet de locatie van de infiltratiezone gevrijwaard worden van zware belasting om bodemverdichting te vermijden. Zo kan de infiltratiecapaciteit maximaal behouden blijven.
Bij de dimensionering van de infiltratievoorziening mag enkel rekening worden gehouden met de nuttige volumes en oppervlaktes. Bij de bepaling van het infiltratievolume mag enkel het netto-volume (=effectief beschikbare volume) in rekening gebracht worden en niet het brutovolume (=buitenafmetingen voorzieningen). Bij bepaling van de infiltratieoppervlakte mag voor ondergrondse voorzieningen of bovengrondse voorzieningen dieper dan 30 cm enkel de vrij liggende wandoppervlakte in rekening worden gebracht. Enkel de wanden die 2x hun hoogte van andere infiltratievoorzieningen of minstens 1x hun hoogte van andere ondergrondse constructies (zoals putten of funderingen) gelegen zijn, mogen in rekening worden gebracht.
4.2.2. Voor de wijziging van overstromingsregime
Er mag geen ruimte voor water verloren gaan. Door het oprichten van constructies en door ophogingen wordt immers overstroombare ruimte ingenomen, waardoor op die plaats geen overstromingswater geborgen kan worden. Dit kan er toe leiden dat het gevaar voor wateroverlast in de omgeving toeneemt. Om de overstromingsproblemen in de omgeving niet te verergeren, moet bij voorkeur het verlies van waterbergingsruimte vermeden worden door het project/plan te realiseren zonder inname van ruimte voor water. Dit impliceert het optrekken van het gebouw op palen of op een overstroombare kruipruimte, waarbij de onderkant van het gebouw boven het overstromingspeil wordt voorzien zodat eventueel overstromingswater de ruimte onder het gebouw kan benutten. In het geval van een kruipruimte moeten in- en uitstroomopeningen worden voorzien op het laagste huidige maaiveldpeil. De openingen dienen bovengronds te liggen zodat het overstromingswater vrij in en uit kan stromen.
In specifieke gevallen kan toegestaan worden om verloren ruimte voor water te compenseren. In dat geval dient zowel het overstromingsvolume als de oppervlakte gecompenseerd te worden. Dit kan bijvoorbeeld door een oppervlakkige afgraving op het terrein (afgravingen onder het grondwaterniveau zijn echter niet effectief), op een zinvolle locatie waar de compenserende oppervlakte effectief benut kan worden.
Een eventuele ophoging is enkel toegelaten ter hoogte van de gebouwen zelf; het omliggende terrein mag in geen geval opgehoogd worden. De grondbalans van het perceel moet neutraal zijn: iedere ophoging moet gecompenseerd worden door een afgraving. De grond die vrijkomt bij het uitgraven van de funderingen dient hierbij te worden afgevoerd. Indien men het vrijwaren of compenseren van ruimte voor water niet haalbaar acht, moet gestreefd worden naar een bestemmingswijziging via ruil van het perceel met een overstromingsvrije locatie.
Voorwaarde:
Uit de modelleringstudie van de pluviale overstromingskaarten blijkt dat voor een bui met een terugkeerperiode van 100 jaar ter hoogte van het perceel in kwestie een waterpeil van 21,91 m TAW optreedt.
Ergere overstromingen zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van het toekomstig aan te leggen gebouw voldoende hoog gekozen worden, zodat deze overstromingsvrij gebouwd wordt (advieshoogte T100 peil + 30 (of 50) cm of maximaal gekend overstromingspeil + 30 (of 50) cm). Verder moeten benutte kelders geweerd worden, alsook ondergrondse mazouttanks. Bij de plaatsing van een hemelwaterput, ondergrondse (mest)kelder, ondergrondse brandstoftank, verwarmingsketel, moet er op gelet worden dat er geen verontreinigd overstromingswater de put kan binnendringen.
Voorwaarden:
5. TOETSING EN CONCLUSIE
Gunstig, aangezien de aanvraag verenigbaar is met de huidige wetgeving en de doelstellingen en beginselen van het Decreet Integraal Waterbeleid.
Op 22 december 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer.
De aanvrager heeft bij de laatste projectinhoudversie een nieuw advies van het Agentschap Wegen en Verkeer gevoegd. Dit advies met als referentie AV/114/2023/00332 werd als volgt geformuleerd:
1. Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N1260002 van 0.7 +19 tot 0.7 +33):
2. Voorbouwsels, erkers, portalen, trappen en andere uitstekende delen in de zone van achteruitbouw zijn toegelaten op voorwaarde dat:
3. Voorwaarden afsluiting/groenaanplanting
Het Agentschap Wegen en Verkeer geeft aan hoe de openbare weg in het algemeen belang moet worden aangelegd. Het Agentschap Wegen en Verkeer kan bepalen dat er ter hoogte van de grens met het openbaar domein een afsluiting dient te worden voorzien.
4. Voorwaarden toegang
Het Agentschap Wegen en Verkeer streeft de beperking van de toegangen tot een gewestweg na met het oog op het vergroten van de vlotte verkeersdoorstroming, het bevorderen van de verkeersveiligheid en het verlagen van de conflictpunten met de zwakke weggebruiker.
De algemene richtlijnen hieromtrent werden gebundeld in het dienstorder MOW/AWV/2012/16 van 16/10/2012 (betreffende de Reglementering van de toegangen tot gewestdomein), die onder meer de volgende voorwaarden oplegt:
De ontsluiting wordt voorzien langs de gemeenteweg. Het pad naar de voordeur mag maximaal 1,5 meter breed zijn. De rest van het perceel moet worden afgesloten van het openbaar domein door een structurele niet-overrijdbare scheiding.
Het AWV kan een gunstig advies geven op voorliggende plannen.
Op 6 december 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Brandweerzone Kempen, opgemaakt op 28/11/2022 en met als referentie: BWDP/2022-0304/001/01/ZOMVL.
De aanvrager heeft bij de laatste projectinhoudversie een nieuw advies van Brandweerzone Kempen gevoegd. Dit advies met als referentie BWDP/2022-0304/001/02/ZOMVL had als conclusie:
Gunstig brandpreventieverslag mits naleving van de voorwaarden opgenomen in brandpreventieverslag BWDP/2022-0304/001/01/ZOMVL, dd. 28/11/2022.
Op 28 november 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius, als volgt geformuleerd:
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22,2 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.
Op 30 november 2022 werd het advies ontvangen van PROXIMUS, als volgt geformuleerd:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:
- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.
- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.
Op 17 november 2022 werd het advies ontvangen van TELENET, als volgt geformuleerd:
Geacht college,
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: - Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij: Telenet BVBA Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 CBS@telenetgroup.be
Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.
Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.
Op 13 december 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen.
De aanvrager heeft bij de laatste projectinhoudversie een nieuw advies van Toegankelijk Vlaanderen gevoegd. Dit advies met als referentie 2022136406 is volledig gunstig.
Op 10 februari 2023 werd het advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’, als volgt geformuleerd:
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Aansluiting
Bij de sloop van de bestaande woning dient men na te gaan of er een rioolaansluiting aanwezig is.
Verplichte keuring van de privéwaterafvoer:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Toegang tot het perceel
Langs Diestseweg voorziet men in de voortuin een tuinpaadje. Dit paadje komt uit op de stoep van het openbaar domein.
Langs Eikevelden voorziet men een toegang om de parkeerplaatsen op het perceel te bereiken. In de bestaande toestand was hier al een toegang. Het openbaar domein is reeds aangepast met o.a. een verlaagde boordsteen. In principe moeten er dus geen aanpassingen van het openbaar domein gebeuren om het perceel toegankelijk te maken. Als er toch wijzigingen nodig zouden zijn, dan moet men dit aanvragen. Men mag in geen geval zelf werken uitvoeren aan het openbaar domein. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Voorwaarden
Men dient de voorwaarden betreft de riolering beschreven in het adviesrapport van Aquafin op te volgen.
Bij de sloop van de bestaande woning dient men na te gaan of er een rioolaansluiting aanwezig is:
* Als er een aansluiting aanwezig is, dient men deze te gebruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen volgens de richtlijnen beschreven in het advies riolering
* Als men geen aansluiting terugvindt of men kan de bestaande aansluiting om één of andere reden niet gebruiken dan moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als er aanpassingen dienen te gebeuren van het openbaar domein in functie van de toegankelijkheid van het perceel, dan moet men dit aanvragen. Men mag in geen geval zelf werken uitvoeren aan het openbaar domein. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Op 10/02/2023 werd er een voorwaardelijk gunstig advies gegeven door de dienst Mobiliteit van de Stad Geel, als volgt geformuleerd:
Het pad naast de parkeerplaats voor personen met een handicap dat toegang geeft tot de fietsenstalling is te smal (1 meter) om de stalling op een comfortabele manier te bereiken. Dit dient net zoals het wandelpad naar de woningen minstens 1,5 meter breed te zijn.
Op 02/02/2023 werd een voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Aquafin, met als referentie P22008899, als volgt geformuleerd:
1 Situering project
Aquafin formuleert in het kader van de RTD Geel een hydraulisch advies aangaande de aansluiting van een gebouw, gelegen aan de Diestseweg 182 te 2440 Geel. We evalueren hierbij of het dossier voldoet aan de geldende richtlijnen betreffende de aansluiting van afval- en hemelwater. Het project betreft de nieuwbouw van een meergezinswoning met 7 wooneenheden en een overdekte parking (garages, fietsenstalling). De bestaande gebouwen worden afgebroken.
De projectzone is gelegen in infiltratiegevoelig gebied, in niet overstromingsgevoelig gebied (kaart 2017) en niet in een beschermingszone type I of type II van drinkwaterwingebied.
Wanneer we echter naar de pluviale overstromingskaart 2023 kijken (dergelijke norm wordt tegenwoordig aangehouden voor beoordeling dossier) dan zou er niet enkel waterhinder op straat (Eikevelden, Diestseweg) kunnen ontstaan maar zou dit ook kunnen verspreiden in de tuin van o.a. nr. 182. In dergelijke zones moet er ruimte voor waterberging behouden worden, ook na uitvoering van het project. Dit betekent dat er in de tuinzone geen ophogingen mogen gebeuren tov huidig terreinniveau en dat eventueel verlies aan waterberging dient gecompenseerd te worden op eigen terrein. In dit geval wordt er een bijgebouw voorzien met een oppervlakte van afgerond 182m² (27,92*6,54), op die locatie zou er bij T100 (klimaat 2050) een waterhoogte van circa 40cm kunnen staan wat een volume vertegenwoordigt van 73m³. Dit kan men oplossen door ofwel een ondiepe overstroombare ruimte te voorzien onder het bijgebouw (water mag nadien infiltreren in de bodem) ofwel door een deel van de tuin te verlagen (lager dan de bestaande toestand) zodat dit verlies aan berging kan gecompenseerd worden op eigen terrein.
Het project is volgens het zoneringsplan gelegen in het centraal gebied. Ter hoogte van het project is in de bestaande situatie een gemengd rioolstelsel aanwezig (Diestseweg). De riolering is cirkelvormig en heeft een diameter van 1500 mm. Bovenkant buis bevindt zich op ca. 1.72 m-mv ter hoogte van de geplande aansluiting. De bestaande huisaansluiting moet hergebruikt worden.
In de straat (Eikevelden) is ook een RWA leiding aanwezig. Deze is cirkelvormig en heeft een diameter van 400 mm. Volgens het grondplan zal de overloop van de infiltratieput naar voor worden gebracht (Diestseweg), hier ligt enkel een gemengde leiding. De locatie van aansluiting is aanvaardbaar gelet op het adrespunt van de nieuwbouw (Diestseweg).
2 Motivatie van het advies
2.1 Evaluatie aansluiting afvalwater
Voor de evaluatie van de afvalwateraansluiting werd nagegaan of er een gescheiden afvoer van afvalen hemelwater voorzien is, of de richtlijnen inzake de septische put worden nageleefd en of de diameter van de huisaansluiting aan de technische eisen voldoet.
2.1.1 Gescheiden afvoer voor afvalwater en hemelwater
Er wordt een gescheiden afvoer voorzien voor het afval- en het hemelwater.
Grijs en zwart water worden afzonderlijk ingezameld tot buiten het gebouw, op het grijs water wordt een sifonput voorzien. Dit is een gunstige configuratie.
Gezien de ligging in het centraal gebied dient de afvalwaterleiding aangesloten te worden op de bestaande afvalwaterleiding ter hoogte van het perceel, via de kortst mogelijke weg. Dit is op die manier voorzien in het dossier.
2.1.2 Septische put
Een septische put is niet verplicht en wordt ook niet voorzien.
2.1.3 Huisaansluiting afvalwater
De diameter van de afvalwateraansluiting mag max.160 mm bedragen. In verband met de aansluiting van de nieuwbouw op het openbaar stelsel verwijzen we naar de stad Geel die de modaliteiten hiervoor zal vastleggen.
2.2 Evaluatie aansluiting hemelwater
De evaluatie van de hemelwateraansluiting houdt in dat we nagaan of er is voldaan aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwater (GSV) en of de diameter van de hemelwateraansluiting voldoet aan de geldende richtlijnen.
De hemelwaterafvoer mag in dit geval worden aangesloten op de gemengde riolering in de Diestseweg, ter hoogte van het perceel.
2.2.1 Toetsing aan de GSV
Er dient voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater versie 1 januari 2014. Voor de afvoer van hemelwater moet de voorkeur gegeven worden aan de volgende afvoerwijzen in afnemende graad van prioriteit:
Slechts de overloop van een regenwaterput en/of infiltratiesysteem of vertraagde doorvoer van een buffervoorziening mag het perceel verlaten naar een afvoerweg.
In het dossier worden volgende verhardingen aangesloten op een hemelwaterafvoer:
Een (groot) deel van de verharding watert af op het eigen terrein of wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. Deze oppervlaktes hoeven niet in rekening te worden gebracht bij de dimensionering van de infiltratievoorzieningen zolang het hemelwater voldoende tijd krijgt om te infiltreren op het eigen terrein. Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende percelen ten gevolge van afstromend hemelwater.
Het dossier valt binnen het toepassingsgebied van de GSV en dient dus aan de voorschriften te voldoen.
2.2.2 Hemelwaterput
Het dossier voorziet een hemelwaterput met een volume van 20000 liter. Er wordt hergebruik voorzien voor toiletspoeling en poetsen. Op het grondplan wordt vermeld dat er een buitenkraan is voor app 01 en toiletspoeling voor app 01 en app 02. Het dagelijks hergebruik is volgens de nota echter berekend, cfr. de richtlijnen VMM 2019, voor de 7 appartementen, dit zowel voor poetsen (6l) als voor toiletspoeling (21l). Er kan dan gerekend worden met 567 l/ dag, dit geeft in de Sirioberekeningen een afdoende dekking van 85.5%. Enkel voor dergelijk hergebruik (567 l/dag) is een hemelwaterput van 20000 l verantwoord en voldoet de hemelwaterput aan de GSV.
Het is afgeraden om terrassen aan te sluiten op de hemelwaterput. Aangesloten terrassen verhogen het risico dat de regenwaterput gecontamineerd wordt met o.a. organisch materiaal. Hierdoor kan het water in de put een afwijkende kleur of geur krijgen. Wanneer toch een terras wordt aangesloten op de put is het aangeraden om een aangepaste filtering of voorzuivering te voorzien.
2.2.3 Infiltratievoorziening
Wegens hergebruik hemelwater mag men, volgens de rekentool CIW, 320.09 m² in mindering brengen voor de dimensionering van de infiltratievoorziening. Concreet is er dan een infiltratievoorziening nodig met een volume van (427.96-320.09)*25 = 2696.75 liter en met een infiltratieoppervlakte van 4.315 m². Het dossier voorziet veiligheidshalve een grotere infiltratievoorziening met een volume van 7500 liter en een infiltratieoppervlakte van 15 m².
Het is steeds aan te raden om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud toe en infiltreert bovendien het meest effectief. Voorbeelden van (ondiepe) infiltratievoorzieningen kunnen gevonden worden op www.blauwgroenvlaanderen.be. Er is in principe voldoende ruimte in de tuin hiervoor en bovendien geeft de bodemkaart voor omliggende zone drainageklasse c wat duidt op vrij hoge waterstanden in de winter waardoor enkel een bovengronds systeem het ganse jaar door zal functioneren naar verwachting.
De voorziene infiltratievoorziening voldoet qua dimensies aan de GSV. Het is aangewezen om op de effectieve overloop van de INF een terugslagklep te voorzien.
2.2.4 Buffervoorziening
Er dient geen buffervoorziening aangelegd te worden, wel een infiltratievoorziening.
2.2.5 Huisaansluiting hemelwater
De diameter van de hemelwateraansluiting mag max. 160 mm bedragen. In verband met de aansluiting van de nieuwbouw op het openbaar stelsel verwijzen we naar de stad Geel die de modaliteiten hiervoor zal vastleggen.
2.3 Kelder – bemaling
Er is een kelder voorzien in de nieuwbouw. In het dossier is aangegeven (onder document watertoets, grondwaterstromingspatroon) dat er vermoedelijk geen bemaling nodig zal zijn. Mocht dit toch nodig zijn dan geven wij reeds mee dat het afvoerpunt van de bemaling dient aangesloten op de hemelwaterafvoer in Eikevelden (dus achteraan perceel aansluiten). De blauwe lijn is de hemelwaterafvoer, in principe zijn de straatkolken van Eikevelden hierop aangesloten.
3 Conclusie van het advies
Het dossier kan aanvaard worden mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
Er dient voldaan te worden aan volgende algemene voorwaarden:
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
Huidige aanvraag is gelegen binnen het BPA Wydbosch. De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het BPA.
VCRO Artikel 4.4.9/1.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.
Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
…
De aangevraagde afwijkingen kunnen worden toegestaan.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (BS 31 oktober 2006) en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan het watersysteem, aan de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 1, Sectie H, nr. 1432Y6 stroomt af naar de Laarloop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie 2) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen – Grote Nete.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied
Het project voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening. We verwijzen naar het advies van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’ d.d. 06/02/2023.
De aanvraag is volgens de watertoetskaart deels gelegen in overstromingsgevoelig gebied (8/03/2023) pluviaal en/of fluviaal.
Er is bijgevolg advies gevraagd aan Provincie Antwerpen Dienst Integraal Waterbeleid. Op 17/04/2023 heeft Provincie Antwerpen Dienst Integraal Waterbeleid een gunstig advies verleend. We verwijzen naar dit advies.
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Gezien het risico beperkt is tot het gevraagde project, dient de eigenaar zelf alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om eventuele waterschade te voorkomen.
Voorwaarden:
Waterkwantiteit: vasthouden > bergen > afvoeren
Niet functionele verharde oppervlakten moeten vermeden worden. Eventuele verharding is bij voorkeur waterdoorlatend. Het dakwater moet zoveel mogelijk hergebruikt worden (als toiletspoeling, waswater, beregening, … ). Het overige afstromende hemelwater (niet doorlaatbare verharde oppervlakten, overloop regenwaterput, …) moet worden geïnfiltreerd en/of – wanneer de bodem geen of slechts beperkte infiltratie toelaat - gebufferd. Slechts een zeer beperkte hoeveelheid mag worden afgevoerd. Er moet minstens voldaan zijn aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.
Riolering: voorkomen > scheiden > zuiveren
Het is verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in de RegenWaterAfvoerleiding en regenwater in de DroogWeerAfvoerleiding. Het is uiteraard verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in een oppervlaktewater als er kan aangesloten worden op DroogWeerAfvoerleiding. De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone oppervlaktewateren of in de kunstmatige afvoerwegen voor hemelwater moet voldoen aan de voorwaarden opgenomen in deel 4 van Vlarem II.”
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten en mits naleving van de opgelegde voorwaarden zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Natuurtoets
Huidig perceel is niet gelegen binnen vogelrichtlijngebied.
Huidig perceel is niet gelegen binnen habitatrichtlijngebied.
Huidig perceel is niet gelegen binnen bosgebied.
Huidig perceel is niet gelegen binnen VEN-gebied.
Huidig perceel is niet gelegen binnen natuurgebied.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Toegankelijkheid
De gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor Toegankelijkheid is van toepassing. Er is advies gevraagd aan en verleend door Toegankelijk Vlaanderen. Er wordt verwezen naar dit advies.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van een meergezinswoning met een bijgebouw. De aanvraag is functioneel inpasbaar binnen de omgeving en binnen de bestemmingen van het geldende BPA.
Mobiliteitsimpact
Deze aanvraag voorziet in het bouwen van een meergezinswoning met 7 wooneenheden. Het project wordt langs de zijde van het hoofdgebouw opgericht langsheen de gewestweg Diestseweg (N118). Langs de zijde van het bijgebouw (achtertuin) grenst het project aan de gemeenteweg Eikevelden. De ontsluiting van het perceel verloopt omwilel van de rangorde der aanpalende wegenissen via de laagste categorie, zijnde de gemeenteweg Eikevelden.
Ten behoeve van de 7 wooneenheden wordt er een overdekte open constructie (carport met fietsenstalling) opgericht in functie van 8 autostaanplaatsen. Ten behoeve van mindervaliden wordt er voor het bijgebouw (ter hoogte van de fietsenstalling) evenwel nog een bijkomende (niet overdekte) autostaanplaats voorzien. Zodoende zijn er 9 staanplaatsen.
In functie van de 7 wooneenheden wordt er in het bijgebouw eveneens een overdekte fietsenstalling voorzien voor 22 fietsenstaanplaatsen.
De impact op de lokale mobiliteit blijft beperkt.
Er wordt tevens verwezen naar het advies van de dienst mobiliteit van de Stad Geel.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het perceel is gelegen aan de Diestseweg. De omgeving wordt gekenmerkt door bebouwing in voornamelijk gesloten orde, met voornamelijk een residentiële functie. Aan de achterzijde grenst het perceel aan de straat "Eikevelden". Op het perceel staat een ééngezinswoning. Zowel links als rechts van het perceel staan woningen van 2 bouwlagen met zadeldak.
Huidige aanvraag voorziet in het slopen van de op het perceel aanwezige bebouwing.
Huidige aanvraag voorziet in het bouwen van een meergezinswoning met 7 woongelegenheden en een bijgebouw.
Het hoofdgebouw heeft een bouwdiepte van 17m – 15m – 15m – 9m voor respectievelijk het gelijkvloers, eerste verdieping, tweede verdieping en de dakbasis. De voorgevel van het hoofdgebouw bevindt zicht op dezelfde voorgevelbouwlijn als deze van de aanpalende en omringende bebouwingen, zijnde gelegen op 12m00 vanuit de as van voorliggende weg (Diestseweg). Het bijgebouw wordt achteraan opgericht tegen de linkse perceelsgrens. De contouren van het bijgebouw zijn hierbij begrensd tot dezelfde uiterste voorgevelbouwlijn als deze voor de bebouwingen op de gemeenteweg Eikevelden.
De kroonlijsthoogte t.o.v. de nulpas is voorzien op 8m95, de kroonlijsthoogte ten opzichte van het maaiveld/trottoirniveau wordt voorzien op 9m47. Deze gewijzigde kroonlijsthoogte is het gevolg naar aanleiding van het advies van de provincie Antwerpen (Integraal Waterbeleid) om het vloerpeil te voorzien op een overstromingsveilig niveau, zijnde 22m21 TAW (dit is conform). Het trottoirniveau is hierbij gelegen op 21m69 TAW. Het hellend dak is voorzien onder helling van 45°.
De uitsprong in de voorgevel bedraagt 50cm en het geheel wordt voorzien op 1m00 vanaf de zijdelingse perceelsgrenzen. Om constructieve redenen (doorlopende vloerconstructies) en omwille van EPB technische redenen (isoleren van onderzijde uitbouw volgens de norm), bedraagt de vrije hoogte tussen maaiveld en onderzijde uitbouw momenteel 2m82. De uitbouw wordt voorzien boven een private voortuinstrook.
De dakkapellen in de voorgevel worden hoofdzakelijk opgericht in het verlengde van het voorgevelvlak en zijn gelegen op minstens 1m van de zijdelingse perceelsgrenzen. Ook de onderlinge afstand bedraagt hierbij ongeveer 4m57 tussen beide dakkapellen. De bouwhoogte ten opzichte van de kroonlijst op de voorgevelbouwlijn bedraagt voor beide dakkapellen 2m56. De totaalbreedte van beide dakkapellen omvat gecombineerd een afstand van 7m36 (zijnde 5m36 + 2m00) op een totale gevelbreedte van 13m93. In de achtergevel worden de dakkapellen opgericht op het snijvlak tussen achtergevel (9m dakbasis) en het hellend dak. Beide dakkapellen zijn eveneens gelegen op minstens 1m00 van de scheidingslijnen en de onderlinge tussenafstand bedraagt 2m49. De totaalbreedte van beide dakkapellen op het achterste dakvlak bedraagt 9m38 voor een achtergevelbreedte van 14m07.
Alle dakterrassen en uitkragende terrassen zijn voorzien op minstens 1m90 ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen en dit conform de regels zoals vermeld in het Burgerlijk Wetboek inzake Lichten en Zichten. Het uitkragend terras op de tweede verdieping beperkt zich tot een diepte van 1m90 en is eveneens gelegen op meer dan 1m90 van de perceelsgrenzen. Op gelijkvloers niveau wordt er eveneens een verhoogd terras voorzien met een bouwdiepte van 3m00. Vanwege het verplichte hogere vloerpeil zijn de aanpalende terrassen bijgevolg eveneens mee verhoogd in functie van nuttig gebruik. Deze worden soortgelijk vorm gegeven als deze van het hoofdgebouw en zijn eveneens voorzien van een onderstroombare kruipkelder.
Het bijgebouw omvat een oppervlakte van + 167,64m² en staat ten dienste van 8 overdekte staanplaatsen + gemeenschappelijke fietsenstalling voor 22 plaatsen + een gemeenschappelijke berging in functie van de gemeenschap van bewoners (vb. voor tuingerief enz...). De bouwhoogte van het bijgebouw bedraagt slechts 3m00. Ten opzichte van de buur aan de gemeenteweg Eikenvelden, bedraagt de afstand tot de perceelsgrens minstens 1m.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid zijn aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
Zowel hoofdgebouw als bijgebouw worden hoofzakelijk opgericht in een licht genuanceerde baksteenarchitectuur. Deze wordt verrijkt met enkele accenten via een donker gekleurde gevelbeplating. Deze wordt eveneens gebruikt ten behoeve van het bekleden van de dakkappellen. Het hellend dak is voorzien in donker gekleurde dakpannen. De zijgevels op de perceelsgrens, welke momenteel nog in het zicht blijven ten opzichte van de aanpalende halfopen bebouwingen (beide zijn gelegen op afstand van de gemeenschappelijke perceelsgrenzen), worden bekleed met een sandwichpaneel met donkere kleur waarvan het buitenste vlak een patroon van leien heeft. Regenwaterafvoeren en hanggoten zijn in anthrazink. Dorpels op gelijkvloers zijn in natuursteen. Buitenschrijnwerk, alsook raamdorpels op verdiepingen, dakranden en muurkappen zijn voorzien in donker gekleurd aluminium.
De gebruikte materialen zijn kwaliteitsvol en duurzaam. Het ontwerp is architectonisch en esthetisch verantwoord.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 november 2022 tot en met 25 december 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er één bezwaarschrift ontvangen.
Dit bezwaarschrift handelt over:
Het niveau van overlast blijft beperkt. Het is geen doorgangsweg, maar slechts een oprit. De materiaalkeuze is algemeen aanvaard en zeker niet buitensporig.
Het bijgebouw blijft beperkt in hoogte (3 meter) wat de gangbare norm is. Het eventuele zicht op aanwezige bomen op het terrein van de bouwheer, kan niet toegeëigend worden. De bouwheer heeft het recht op het genot van zijn eigen perceel.
De aanvrager heeft de plannen aangepast en de afstand vergroot tot 1 meter waardoor het onderhoud van de ruimte tussen het bijgebouw en de perceelsgrens geen bezwaar meer vormt.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de afgeleverde adviezen. De adviezen worden bijgetreden.
Conclusie
Er wordt een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd.
Voorwaarden
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden