UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 27/04/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022162360
Dossiernummer gemeente: 202200570
De gemeente Geel heeft op 15 december 2022 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een meergezinswoning met twee appartementen na voorafgaandelijke sloop. De aanvraag werd op 12 januari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Filip Sneyers wonende te Toekomstlaan 12 te 2200 Herentals
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kollegestraat 97 bus 1 en bus 2
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 602C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Wydbosch goedgekeurd op 26 september 2001
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg Wijdbosch in een strook A2S. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften, er wordt een afwijking aangevraagd.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Het BPA voorziet een kroonlijsthoogte van maximum 9 meter en een zadeldak. Het project voorziet een bouwhoogte van 9,20 meter en een plat dak.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
2. Historiek
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
"De aanvraag betreft de afbraak van een leegstaande woning en de bouw van 2 nieuwbouw appartementen.
Op het perceel bevind zich nu een woning. Deze woning zal worden afgebroken.
In de plaats is het de bedoeling om 2 ruime nieuwbouwappartementen te voorzien met als oppervlakte 117m² op niveau +1 en 107m² op niveau +2.
Op het gelijkvloers bevinden zich de parkeerplaatsen (3 stuks) van de appartementen, alsook een zone om fietsen te stallen, 2 bergingen - 1 voor elke appartement - en een inkomzone.
De toegang tot het gebouw bevindt zich in de Kollegestraat.
De appartementen hebben slaapkamers die zich bevinden aan de Kollegestraat. De appartementen hebben een ruim terras ter hoogte van de Gasthuisstraat.
Het gebouw is ontworpen om zich in te passen tussen de bestaande bebouwing in zowel de Kollegestraat als de Gasthuisstraat.
In de Gasthuisstraat zijn er verschillende appartementsgebouwen aanwezig, waardoor de gevel inpast in het straatbeeld, terwijl in de Kollegestraat ook ééngezinswoningen zijn, waardoor de gevel hier neutraler is. Ook wordt er hier met een teruggespringende dakverdieping gewerkt, waardoor het bouwvolume binnen het bouwprofiel van de linkerbuur valt."
4. Openbaar onderzoek
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 januari 2023 t.e.m. 23 februari 2023. Er werd een bezwaarschrift ingediend.
5. Adviezen
Op 3 februari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5
Zie advies in bijlage
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 januari 2023 werd het advies ontvangen van FLUXYS BELGIUM
Zie advies in bijlage
Advies: geen bezwaar
Op 7 februari 2023 werd het advies ontvangen van Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand
Zie advies met motivering in de bijlage
Advies: ongunstig
Op 19 januari 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator:
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen/17,3 kVA per aansluiting voor woningen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,9 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 18 april 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein:
Advies riolering
Aansluiting - zonering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Volgens het rioleringsplan zou de bestaande aansluiting zich ongeveer in het midden van het perceel bevinden. De bedoeling is dat men de bestaande aansluiting herbruikt.
Riolering algemeen
Men voorziet een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel tot aan de rooilijn.
Op het funderingsplan staan er geen diameters van de buizen aangegeven. We gaan er vanuit dat men zich aan de normen houdt (diameter max. 160mm).
Huishoudelijk afvalwater
Men mag, zoals op plan is voorzien, een septische put plaatsen. Dit is echter niet verplicht. Op de septische put mag enkel het fecale water aangesloten worden, het grijs water moet rechtstreeks naar de riolering gaan. We adviseren om het fecaal afvalwater gescheiden te houden van het grijs afvalwater (afkomstig van douche, lavabo, ...) tot vlak voor het huisaansluitputje DWA. Het is daarbij aangewezen een sifonput te voorzien op het grijswater alvorens het grijs en fecale water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het fecaal water in het grijs water.
Hemelwater - toetsing aan de GSV
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Aangezien het perceel kleiner is dan 250m² hoeft men geen infiltratievoorziening of buffervoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men voorziet volgens het funderingsplan 2 hemelwaterputten. Een put met een volume van 10.000L waarvan de overloop wordt aangesloten op een tweede put met een volume van 5000L. Deze tweede put dient als bufferput omdat men geen infiltratievoorziening kan plaatsen. Men is er verkeerdelijk vanuit gegaan dat men een infiltratievoorziening moet plaatsen. Het perceel is echter niet groter dan 250m², dus men is niet verplicht om een infiltratievoorziening of buffervoorziening te plaatsen. De bufferput heeft weinig tot geen meerwaarde. Het hemelwater dat in de bufferput zit, wordt niet herbruikt. Als de overloop bovenaan wordt voorzien, zal er altijd water in blijven staan. Ofwel moet men een pomp voorzien om het leeg te pompen (debieten max. 1 à 2l/s). Men zou de doorvoer onderaan kunnen steken, maar dan zal men hoogstwaarschijnlijk niet kunnen aansluiten op het openbare stelsel. Dus het is beter om geen bufferput te plaatsen.
In principe is men niet verplicht een hemelwaterput te plaatsen voor de dakoppervlakken uitgerust met groendak waar er onder de planten een buffervolume van minimaal 35L per vierkante meter wordt voorzien. Het is niet echt aangewezen om een groendak aan te sluiten op de hemelwaterput maar men kan in functie van herbruik het wel overwegen mits de plaatsing van een goede voorfilter.
Het niet-overdekte terras en het inpandige terras worden mee aangesloten op de hemelwaterput wat niet kan worden toegestaan. Het niet-overdekte terras mag men wel aansluiten op de overloop van de hemelwaterput. Het inpandige terras moet mee aangesloten worden op het DWA-tracé. Het hemelwater wenst men te gebruiken voor toiletspoeling (2 toiletten) en buitenkranen bij de terrassen.
De overloop van de hemelwaterput mag worden aangesloten op het openbare rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Als er aan het openbaar domein aanpassingen moeten gebeuren in functie van de toegankelijkheid tot de woning, dan moet men deze aanvragen. In geen enkel geval mag men de aanpassingen zelf uitvoeren.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 27 maart 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein team Mobiliteit:
De afmetingen en inrichting van zowel de autostaanplaatsen als de fietsparkeerplaatsen voldoen niet aan de parkeerverordening. De autostaanplaatsen zelf zijn mogelijks groot genoeg (geen afmetingen op het plan), maar er is onvoldoende manoeuvreerruimte voorzien. Bij bezetting van alle autostaanplaatsen is het onmogelijk om parking 2 of 3 te verlaten. Deze autostaanplaatsen zijn niet bereikbaar of te verlaten als parking 1 bezet is.
Het aantal fietsenstallingen is onvoldoende (4 ipv 6). De stallingen in de berging mogen niet meegeteld worden, want de berging zal in de praktijk gebruikt worden om materiaal te stockeren en niet om fietsen te stallen. De fietsenstallingen voldoen ook niet aan artikel 12 van de parkeerverordening: makkelijk bereikbaar, vlakbij de ingang, afgesloten, voldoende stopcontacten.
Advies: ongunstig
6. Project-MER
Niet van toepassing.
7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III, 10b, stadsontwikkelingsproject van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
De screeningsnota werd door de vergunningverlenende overheid beoordeeld betreffende de mogelijkheden van het project op de omgeving op gebied van luchtverontreiniging, afvalwaterlozingen, geluid en trillingen, het watersysteem en de effecten op mens, natuur en landschap .
De conclusie van de screeningsnota dat de mogelijke milieu-effecten van het project niet aanzienlijk zijn, kan bijgetreden worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
Opportuniteitstoets:
1. Functionele inpasbaarheid
De projectsite situeert zich volgens het BPA Wijdbosch in een strook A 2S (aaneengesloten bebouwing, 2 verdiepingen met schuin dak) en volgens de beleidsvisie van de stad aangaande appartementen en meergezinswoningen in een strook 2 verdiepingen + dakappartement.
De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project zolang de verdere beoordelingspunten in overeenstemming zijn met deze omgeving.
2. Mobiliteitsimpact
Voortgaande op nieuwe informatie vanuit het meest recente onderzoek naar mobiliteit door het team mobiliteit, kan thans geoordeeld worden dat de aanvraag invloed heeft op de mobiliteit omdat er 1 woongelegenheid bijkomt ten opzichte van de bestaande toestand.
Er dient 1 parkeerplaats op het openbaar domein te verdwijnen om de garage te kunnen inrijden.
Volgens het BPA dient er 1 parkeermogelijkheid te worden voorzien per wooneenheid, er dienen minimaal 2 parkeerplaatsen te worden voorzien.
De afmetingen en inrichting van zowel de autostaanplaatsen als de fietsparkeerplaatsen voldoen niet aan de parkeerverordening.
De autostaanplaatsen zelf zijn mogelijks groot genoeg (geen afmetingen op het plan), maar er is onvoldoende manoeuvreerruimte voorzien. Bij bezetting van alle autostaanplaatsen is het onmogelijk om parking 2 of 3 te verlaten. Deze autostaanplaatsen zijn niet bereikbaar of te verlaten als parking 1 bezet is.
Het aantal fietsenstallingen is onvoldoende (4 ipv 6), de 4 fietsen die tussen de auto’s worden voorzien zijn niet bereikbaar als er 3 auto’s geparkeerd staan. De stallingen in de berging mogen niet meegeteld worden, want de berging zal in de praktijk gebruikt worden om materiaal te stockeren en niet om fietsen te stallen. De fietsenstallingen voldoen ook niet aan artikel 12 van de parkeerverordening: makkelijk bereikbaar, vlakbij de ingang, afgesloten, voldoende stopcontacten.
Het team Mobiliteit adviseert de aanvraag ongunstig. Dit kan gevolgd worden.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Op dezelfde oppervlakte waar nu een eengezinswoning staat, zullen 2 appartementen worden opgericht. Door de toename van aantal woongelegenheden dient er tevens ruimte te zijn voor meer fietsstalplaatsen, afvalberging en autostaanplaatsen. In het huidige voorstel wordt hier geen praktische oplossing voor geboden. De benodigde ruimte voor de verdichting overstijgt de draagkracht van het perceel op vlak van ruimtegebruik.
4. Visueel-vormelijke elementen
IOED Stuifzand heeft in het kader van deze vergunningsaanvraag ongunstig geadviseerd op 07/02/2023 (ref. 14469-04 zie bijlage). Dit is in de lijn met de actuele verhoogde aandacht voor het maximaal behoud van karakteristieke elementen in het straatbeeld van Geel. Dit advies noodzaakt om de visueel vormelijke elementen als volgt te beoordelen:
Het nieuwbouwvolume is, ondanks enkele positieve uitgangspunten, niet volledig inpasbaar in deze belangrijke historische- en erfgoedcontext. Het materiaalgebruik is gelijkaardig, maar het gebruik van platte daken, gebrek aan detaillering en verwijzing naar de historische bebouwing in de omgeving zorgen ervoor dat de stijlbreuk te groot is.
Een verregaande renovatie van het huidige gebouw tot een tweewoonst, eventueel enkel met behoud van de façade, lijkt niet onderzocht te zijn. De storende winkelpui kon daarbij weggenomen en het vrijgekomen stuk gevel hersteld naar oorspronkelijk model of met een meer passende invulling.
Naast de gebouwen die opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, wil de Stad Geel alle karakteristieke gevels en gevels met historische waarde behouden. Niet zomaar elke woning mag gesloopt worden door nieuwbouw. Enkel op deze manier blijft de kenmerkende uitstraling van het straatbeeld behouden.
Bijkomend is het niet wenselijk dat het gelijkvloers zuiver aan berging, garage, fietsenstalling en circulatie wordt opgeofferd. Hierdoor ontbreekt elke sociale wisselwerking tussen het gebouw en de openbare weg.
De aanvraag is visueel niet inpasbaar in de omgeving.
5. Cultuurhistorische elementen
Het projectgebied bevindt zich ten midden van een belangrijke erfgoedcontext.
IOED Stuifzand heeft in het kader van deze vergunningsaanvraag dan ook ongunstig geadviseerd op 07/02/2023 (ref. 14469-04 zie bijlage). Dit is in de lijn met de actuele verhoogde aandacht voor het maximaal behoud van karakteristieke elementen in het straatbeeld van Geel. Dit advies noodzaakt om de cultuurhistorische elementen als volgt te beoordelen:
Het bestaande gebouw in het projectgebied is niet opgenomen in een erfgoedinventaris, maar wel opgenomen in de lijst met identiteitsbepalende bebouwing uit het Beleidsplan Ruimte van de stad. Bovendien vormt het gebouw een eenheid met het naastliggend pand links.
Het ensemble van de twee gebouwen heeft, ondanks het gebrek aan een juridisch statuut, wel degelijk erfgoedwaarden.
In het rechter gedeelte werd het gelijkvloers redelijk onoordeelkundig verbouwd tot winkelpui, maar op de verdieping is het originele schrijnwerk, inclusief getrokken glas, nog duidelijk aanwezig.
Uit de foto’s die in het bezwaarschrift werden toegevoegd is duidelijk te zien dat de twee woningen één geheel vormen (zie bijlage).
Ook de nabije omgeving van het projectgebied is rijk aan erfgoed en wél opgenomen in de erfgoedinventaris (zie GIS plan + bijlagen erfgoed).
Aan de overzijde van de straat bevindt zich de tekenacademie (oorspronkelijk gebouwd als Bejaardenhuis Stichting de Billemont-Paul) en iets verderop de Gasthuissite, die zelfs als monument werd beschermd.
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/106726 https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/106690 https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/106665.
Aan dezelfde straatkant staan zowel links als rechts aanpalend woningen (huisnrs. 93, 95 én 101) die zijn opgenomen als vastgesteld erfgoed.
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/106734
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/106725
De Kollegestraat is een typische straat in de kern van het centrum waar de gevels van de bestaande bebouwing nagenoeg volledig in takt zijn gebleven wat cultureel-historische een grote meerwaarde biedt en een weerspiegeling is van architectonische geschiedenis van de stad.
De sloop van de huidige bebouwing doet afbreuk aan de erfgoed-ensemblewaarden van de gebouwen 97 en 99 en doet afbreuk aan de contextwaarde van het bestaande omliggende vastgesteld bouwkundig erfgoed.
Ter bevestiging van deze verhoogde aandacht voor erfgoedwaarden, wordt verwezen naar het beleidsplan ruimte Geel/
IDENTITEITSBEPALENDE BEBOUWING
Naast de ‘typische’ beschermde erfgoedrelicten (beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten) en het erfgoed, vastgesteld in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, wordt gezocht naar ‘identiteitsbepalende panden’ die vandaag nog beeldbepalend zijn en die - omwille van het gebrek aan een zekere juridische bescherming - meer kans maken om te verdwijnen. Dit hoeven niet per se rijkelijk versierde en/of grote burgerwoningen te zijn. Het kan ook gaan om kleinere dorpswoningen, arbeidershuizen, schuren of stallen van een voormalige hoeve enz. die kenmerkend zijn voor een bepaalde bebouwde ruimte. Hiernaast zijn niet enkel historische gebouwen waardevol. Ook unieke, typerende - misschien zelfs architecturaal recentere - gebouwen kunnen in aanmerking komen. Zichtrelaties naar de identiteitsbepalende bebouwing zijn opgetekend. De historisch oudste wegen zijn op deze kaart in een donkerdere kleur weergegeven, evenals de historische kern die in vele gevallen ook de kern van de meeste identiteitsbepalende bebouwing vormt.
Deze kaart vormt de aanleiding voor het formuleren van een visie op de identiteitsbepalende bebouwing binnen de kernen. Monumenten en bouwkundig erfgoed vallen onder een specifieke wetgeving (onroerend erfgoeddecreet). De identiteit van de bebouwde ruimte wordt daarnaast sterk bepaald door waardevolle panden die geen bescherming kennen. Deze Stad Geel . 16 december 2021. onderzoeksrapport veelzijdige stad en leefbare dorpen 29 kaart vormt aanleiding voor het formuleren van een visie voor alle soorten identiteitsbepalende bebouwing. Wat zijn de mogelijkheden voor de geïdentificeerde waardevolle panden? Wat is het antwoord op een omgevingsvergunningsaanvraag? Zichtrelaties in de richting van de waardevolle bebouwing of kenmerkende bakens, zoals een kerktoren, werken oriënterend. Ook hier zal een visie op worden geformuleerd.
De categorie ‘identiteitsbepalende panden’ die zijn opgenomen door eigen inventarisatie, zijn voorzien van een waardering. Een pand kan meerdere waarderingen krijgen. Onderstaande waarderingen zijn gehanteerd.
1.Historische waarde
Een onroerend goed heeft historische waarde als het getuigt van een (maatschappelijke of cultuurhistorische) ontwikkeling, gebeurtenis of gebruik uit het verleden van de mens. Voorbeelden zijn een langgevelhoeve, een schuur, een arbeiderswoning.
2. Culturele waarde
Een onroerend goed heeft een culturele waarde wanneer als het getuigt van een tijd- en regio-gebonden menselijk gedrag of belang heeft voor de gemeenschap. Voorbeelden zijn een school of een parochiecentrum.
3. Esthetische waarde
Een onroerend goed heeft esthetische waarde als het de waarnemer zintuiglijke schoonheid laat ervaren. Zichtbare componenten spelen een belangrijke rol: combinaties kleur, vorm, harmonische verhoudingen enz.
4. Ruimtelijk-structurerende waarde
Een onroerend goed heeft ruimtelijk-structurerende waarde als het de ruimte ordent, afbakent, structureert of de blik leidt. Een voorbeeld is een gebouw dat zich specifiek inplant op een hoekperceel en hierdoor richting geeft aan de onbebouwde ruimte errond.
5. Ensemblewaarde
Een onroerend goed vormt samen met minimaal een ander gebouw een eenheid. Een ensemble kan bestaan uit meerdere onroerende goederen met een repetitief karakter. Een andere optie is dat deze een ensemble vormen door specifieke elementen die op mekaar zijn afgestemd: volumewerking, materiaalgebruik, detaillering enz
Kaart uit geo.onroerenderfgoed.be in bijlage.
Het projectgebied (groen omcirkeld op de kaart in bijlage) bevindt zich in een belangrijke erfgoedcontext. De gebouwen in het oranje zijn vastgesteld bouwkundig erfgoed. In het rood de beschermde monumenten.
In het beleidsplan ruimte van de stad werd het bestaande gebouw opgenomen als identiteitsbepalende bebouwing (studie DNA open ruimte en verdichtingsmogelijkheden Stad Geel Urbanism OMGEVING 2018 180628TK fiches identiteitsbepalende bebouwing nr. 404-405 zie bijlage).
De aanvraag is cultuurhistorisch daarom niet inpasbaar in de omgeving.
6. Bodemreliëf
De aanvraag heeft een verwaarloosbare impact op het bodemreliëf, het perceel is momenteel is momenteel volledig bebouwd of verhard.
7. Hinderaspecten
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de sloopwerken en heropbouw manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines en het afvoer van het slooppuin. Door de nabijheid van scholen bij de plaats van de werken, zijn maatregelen aangewezen die conflicten tussen werfverkeer en schoolgaande kinderen te vermijden. Het beperken van de transporturen kan hiertoe bijdragen en de verkeerveiligheid garanderen. Door het Charter Werftransport op te volgen wordt aan deze vooraarden voldaan. De inhoud van dit charter zal aan de bouwheer kenbaar gemaakt worden.
Om stofhinder te beperken moet de aannemer de bepalingen uit hoofdstuk 6.12 Vlarem II strikt opvolgen. De bouwheer is gehouden hierop toe te zien.
De sloopwerken zullen ook gedurende een korte periode geluidsemissies veroorzaken. Dit is slechts tijdelijk waardoor de hinder naar omwonenden eerder beperkt zal zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Naast de hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Verder brengt de aanvraag een beperkte hinder met zich mee voor de omgeving omdat er 1 extra woongelegenheid bijkomt, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening/omgeving.
Legaliteitstoets
Gewestplan
Gelet op de stedelijke omgeving, gelegen in het Kleinstedelijk gebied en de aanwezigheid van andere appartementsgebouwen lang de Gasthuisstraat is een meergezinswoning op deze locatie principieel inpasbaar.
De aanvraag is principieel in overeenstemming met de planologische bestemming van het gewestplan. Volgens het vastgestelde gewestplan van Herentals – Mol (KB 28/07/1978)
BPA Wijdbosch
De aanvraag wijkt af van het BPA, de bouwhoogte bedraagt ;; waar het BPA 9 meter vooropstelt. De dakvorm is plat terwijl het BPA een hellend dak van 45° oplegt.
Een afwijking betreffende kroonlijsthoogte en dakvorm zijn principieel mogelijk onder toepassing van artikel 4.4.1 VCRO mits het gaat om een beperkte afwijking en mits het voeren van een openbaar onderzoek.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden.
Er zijn factoren die een rol spelen of de hoogte en het type dak van het gebouw inpasbaar zijn in de omgeving. In de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening kan echter geconcludeerd worden dat het straatbeeld langs de Kollegestraat verstoord wordt door een project met plat dak. De meeste panden bestaan uit 2 bouwlagen en een hellend dak. De aanvraag zal met zijn dakvorm een uitzondering vormen in het straatbeeld.
De aanvraag is visueel niet inpasbaar in de omgeving.
Cultuurhistorische elementen
Strikt genomen is een advies van Onroerend Erfgoed geen vereiste.
Omwille van het feit dat de omgeving van het projectgebied rijk is aan bouwkundig erfgoed en er meer aandacht wordt geschonken aan deze historische waarden, werd thans advies ingewonnen bij IOED Stuifzand. Er werd op 07/02/2023 een ongunstig advies verleend waarvan thans voor het eerste kennis werd genomen.
Vandaag wordt er veel meer aandacht besteed aan het behoud van waardevolle panden.
Dit wordt geïllustreerd door het Beleidsplan ruimte van de stad waarin het bestaande gebouw werd opgenomen als identiteitsbepalend gebouw.
De aanvraag is cultureel-historisch niet inpasbaar in de omgeving.
Parkeerverordening
Voor de aanvraag zijn er minimaal 2 parkeerplaatsen noodzakelijk, er worden er 3 voorzien.
De autostaanplaatsen zelf zijn mogelijks groot genoeg (geen afmetingen op het plan), maar er is onvoldoende manoeuvreerruimte voorzien. Bij bezetting van alle autostaanplaatsen is het onmogelijk om parking 2 of 3 te verlaten. Deze autostaanplaatsen zijn niet bereikbaar of te verlaten als parking 1 bezet is.
Het aantal fietsenstallingen is onvoldoende (4 ipv 6), de 4 fietsen die tussen de auto’s worden voorzien zijn niet bereikbaar als er 3 auto’s geparkeerd staan. De stallingen in de berging mogen niet meegeteld worden, want de berging zal in de praktijk gebruikt worden om materiaal te stockeren en niet om fietsen te stallen.
De dienst Openbaar Domein Mobiliteit adviseert de aanvraag ongunstig.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 januari 2023 tot en met 23 februari 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er een bezwaarschrift ontvangen.
Inhoud bezwaarschrift
Tijdens het openbaar onderzoek van 25/01/2023 tot en met 23/02/2023 werd op 23/02/2023 één bezwaarschrift ingediend door de aanpalende eigenaar (99):
Erfgoedwaarde:
Bouwtechnisch:
Schade:
Hinder:
Evaluatie bezwaarschrift
Erfgoedwaarde:
Bouwtechnisch / schade:
Hinder:
Conclusie
Het bezwaarschrift is deels gegrond, deels ongegrond.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent ongunstig advies omwille van:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning niet goed te keuren en een weigering af te leveren aan de aanvrager omwille van: