UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 04/03/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023120730
Dossiernummer gemeente: V_202300022
De gemeente Geel heeft op 20 september 2023 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 1 lot voor een gekoppelde eengezinswoning. De aanvraag werd op 21 september 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
DE GROOT & CELEN Landmeters- en Expertisebureau BV gevestigd Kerkplein 1 te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Tongerlosebinnenweg 4
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nrs. 1045T en 1045S
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bepailingen van het gewestplan.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verkavelen in 1 lot voor een gekoppelde eengezinswoning.
Het perceel is momenteel bebouwd waarbij de rechtergevel van de woning nr.4 zich op de grens met perceel N1045t bevindt. Er staan vijf bomen op het perceel. Drie hiervan zullen gerooid worden waarvan één hoogstammige kersenboom. Een speeltuig en een deel van de garage zal ook gesloopt worden om de nieuwe woning op te kunnen richten.
De woning wordt ingeplant op minimaal 10,54 m uit de as van de weg, rekening houdend met de aanpalende woning en op minimaal 3m van de zijdelingse perceelsgrens.
Er is op de kavel voldoende mogelijkheid tot het plaatsen van minimaal 1.5 wagens, in de vorm van een garage of parkeerplaats.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 1 oktober 2023 t.e.m. 30 oktober 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Op 16 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Pidpa, Distributie leidingen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 3 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Wyre
Advies: gunstig
Op 26 september 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 9 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Proximus
Advies: gunstig
Op 10 november 2023 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: ongunstig
Op 19 oktober 2023 werd het advies ontvangen van de dienst Openbaar Domein van stad Geel
De nieuwe rooilijn is ingeplant volgens de reeds visueel aanwezige rooilijn. Het standaardprofiel op openbaar domein is 12m. De nieuwe rooilijn ligt op 6m uit de as van de rijweg wat in orde is.
Advies: gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt.
Mogelijke schadelijke effecten zouden als gevolg van deze aanvraag kunnen ontstaan door het wijziging van het overstromingsregime, aangezien ophogingen, verhardingen en bebouwing een versnelde afvoer van hemelwater, een verlies van ruimte voor water en bijkomende wateroverlast tot gevolg kunnen hebben.
In lijn met de omzendbrief van minister Demir met richtlijnen voor de toepassing van een klimaatbestendige watertoets (OMG/2022/1) moet rekening gehouden worden met het principe van people@risk. Het kunstmatig opdrijven van bouwmogelijkheden, bv. door verkavelen van percelen in overstromingsgevoelige gebieden dient ten allen tijden vermeden te worden, aangezien hierdoor meer mensen geïmpacteerd zouden worden door overstromingen.
Het schadelijk effect kan niet worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
Er werd een m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, die de gevolgen betreffende bebouwing op het terrein beoordeeld op de effecten op het watersysteem.
Beoordeling:
Er komt sowieso bebouwing bij in overstromingsgevoelig gebied. Het is dus niet ondenkbaar dat schadelijke effecten als gevolg van deze aanvraag zouden kunnen ontstaan door het wijziging van het overstromingsregime, aangezien ophogingen, verhardingen en bebouwing een versnelde afvoer van hemelwater, een verlies van ruimte voor water en bijkomende wateroverlast tot gevolg kunnen hebben.
In lijn met de omzendbrief van minister Demir met richtlijnen voor de toepassing van een klimaatbestendige watertoets (OMG/2022/1) moet rekening gehouden worden met het principe van people@risk. Het kunstmatig opdrijven van bouwmogelijkheden, bv. door verkavelen van percelen in overstromingsgevoelige gebieden dient ten allen tijden vermeden te worden, aangezien hierdoor meer mensen geïmpacteerd zouden worden door overstromingen.
In dit geval kan het schadelijk effect niet worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen van een perceel in 1 lot voor een gekoppelde eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er komt immers 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning bij. Door de ligging in overstromingsgevoelig gebied is het project qua schaal niet overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. De toekomstige bebouwing zal ook de visuele ordening van de straat volgen.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag tot verkaveling heeft een zeer geringe invloed op de mobiliteit. Door de verkaveling wordt er immers slechts 1 lot bijgecreëerd voor een eengezinswoning.
Bodemreliëf
Bij het bebouwen van de percelen zal het bodemreliëf verstoord worden en zal er verharding op het terrein worden voorzien.
Mogelijke schadelijke effecten zouden dan ook als gevolg van deze aanvraag kunnen ontstaan door het wijziging van het overstromingsregime, aangezien ophogingen, verhardingen en bebouwing een versnelde afvoer van hemelwater, een verlies van ruimte voor water en bijkomende wateroverlast tot gevolg kunnen hebben.
In lijn met de omzendbrief van minister Demir met richtlijnen voor de toepassing van een klimaatbestendige watertoets (OMG/2022/1) moet rekening gehouden worden met het principe van people@risk. Het kunstmatig opdrijven van bouwmogelijkheden, bv. door verkavelen van percelen in overstromingsgevoelige gebieden dient ten allen tijden vermeden te worden, aangezien hierdoor meer mensen geïmpacteerd zouden worden door overstromingen.
Het schadelijk effect kan niet worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 1 oktober 2023 tot en met 30 oktober 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Er wordt een ongunstig advies gegeven omwille van volgende reden:
Het ongunstig advies van de Dienst Integraal Waterbeleid dd. 10/11/2023 met kenmerk WAAD-2023-2468:
Mogelijke schadelijke effecten zouden als gevolg van deze aanvraag kunnen ontstaan door het wijziging van het overstromingsregime, aangezien ophogingen, verhardingen en bebouwing een versnelde afvoer van hemelwater, een verlies van ruimte voor water en bijkomende wateroverlast tot gevolg kunnen hebben.
In lijn met de omzendbrief van minister Demir met richtlijnen voor de toepassing van een klimaatbestendige watertoets (OMG/2022/1) moet rekening gehouden worden met het principe van people@risk. Het kunstmatig opdrijven van bouwmogelijkheden, bv. door verkavelen van percelen in overstromingsgevoelige gebieden dient ten allen tijden vermeden te worden, aangezien hierdoor meer mensen geïmpacteerd zouden worden door overstromingen.
Het schadelijk effect kan niet worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning niet goed te keuren en de weigering af te leveren aan de aanvrager omwille van volgende reden:
Het ongunstig advies van de Dienst Integraal Waterbeleid dd. 10/11/2023 met kenmerk WAAD-2023-2468:
Mogelijke schadelijke effecten zouden als gevolg van deze aanvraag kunnen ontstaan door het wijziging van het overstromingsregime, aangezien ophogingen, verhardingen en bebouwing een versnelde afvoer van hemelwater, een verlies van ruimte voor water en bijkomende wateroverlast tot gevolg kunnen hebben.
In lijn met de omzendbrief van minister Demir met richtlijnen voor de toepassing van een klimaatbestendige watertoets (OMG/2022/1) moet rekening gehouden worden met het principe van people@risk. Het kunstmatig opdrijven van bouwmogelijkheden, bv. door verkavelen van percelen in overstromingsgevoelige gebieden dient ten allen tijden vermeden te worden, aangezien hierdoor meer mensen geïmpacteerd zouden worden door overstromingen.
Het schadelijk effect kan niet worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.