2023_CBS_03033 - Advies aan Deputatie betreffende beroep tegen de regularisatie van uitgevoerde werken aan een vergund geachte werkplaats / garage, het regulariseren van ophogings - en verhardingswerken, onthardingswerken en het stockeren van wagens , gelegen Olenseweg 54 (202300096) - Advies

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 04/12/2023

Op 21/08/2023 leverde het college van burgemeester en schepenen een vergunning af voor de regularisatie van uitgevoerde werken aan een vergund geachte werkplaats / garage, het regulariseren van ophogings - en verhardingswerken, onthardingswerken en het stockeren van wagens, gelegen Olenseweg 54.

Tegen deze beslissing werd in beroep gegaan bij de Deputatie van de provincie Antwerpen door een aanpalende.

Door de Deputatie wordt nu het standpunt van het college gevraagd betreffende dit beroep.

A.1.

De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst naar de beoordeling van de vergunningsaanvraag in eerste aanleg en herneemt deze als navolgend voor de goede orde:

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in: 

Woongebied en woonuitbreidingsgebied

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan. 

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend: 

• Omgevingsvergunning 201900326/OMV_2019065167 voor het exploiteren van een garagewerkplaats met in- en verkoop van tweedehandswagens geakteerd op 12/08/2019.
• Omgevingsvergunning 202200568/OMV_2022166192 voor de regularisatie van uitgevoerde werken aan een vergund geachte werkplaats / garage, het regulariseren van ophogings - en verhardingswerken, onthardingswerken en het stockeren van wagens geen beslissing op .
• Omgevingsvergunning 202300219/OMV_2023066576 voor inrichting klasse 3: autoherstelplaats geakteerd op 30/05/2023.
• Omgevingsvergunning 202200558/OMV_2022121627 voor dossier aangemaakt via het digitaal loket, gelieve een onderwerp in te vullen... ongegrond, niet rechtsgeldig op 12/12/2022.
• Omgevingsvergunning 202300206/OMV_2023060466 voor dossier aangemaakt via het digitaal loket, gelieve een onderwerp in te vullen... geen beslissing op .
• Oud dossier VLAREM (1963/A/00567) voor kolen – geen beslissing.
• Oud dossier VLAREM (1972/A/02079) voor propaantank – geen beslissing.
• Stedenbouwkundige vergunning (2003/00117) voor het verbouwen van een stal tot kapsalon - goedgekeurd op 14/07/2003.
• Stedenbouwkundige vergunning (13475) voor het verbouwen van schuur tot werkplaats - geweigerd op 13/06/2000.
• Stedenbouwkundige vergunning (2017/00279) voor verbouwen en uitbreiden van een garage - goedgekeurd op 08/02/2018.
• Verkavelingsvergunning (0305) voor nieuwe verkaveling - goedgekeurd op 09/09/1966.
• Milieuvergunning 2003/M3/03419 voor lozen huishoudelijk afvalwater - goedgekeurd op 22/09/2003.
• Milieuvergunning 1999/M3/02910 voor mazouttank – geen beslissing.

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft de regularisatie van uitgevoerde werken aan een vergund

geachte werkplaats / garage, het regulariseren van ophogings - en verhardingswerken, onthardingswerken en het stockeren van auto’s.

De aanvraag heeft betrekking op een perceel met werkplaats, zoals opgenomen in het

vergunningenregister als vergund geacht dd. 29 augustus 2022.

De aanvraag betreft vooreerst de regularisatie van reeds uitgevoerde werken alsook aanpassingswerken aan de vergund geachte werkplaats.

Reeds uitgevoerde werken zijn:

- De opening in de voor- en achtergevel werd dichtgemetst;

- Het gevelmetselwerk van de pilaren werd verwijderd aan de voorgevel;

- In de achtergevel werden glasdalramen geplaatst.

Zoals uit de snede kan worden afgeleid werd aan de binnenzijde een binnenmuur gemetseld alsook een betonvloer gegoten. Deze binnenmuren – dewelke geen dragende functie hebben voor het dak van de werkplaats – werden in hoofdzaak voorzien om materialen op te hangen. De betonvloer werd voorzien om geen infiltratie in de bodem te veroorzaken.

Bijkomend worden nog de volgende werken voorzien:

- Een nieuw dak zodat de asbestplaten kunnen worden verwijderd, waarbij de dakstructuur en

draagconstructie behouden blijven;

- Dakramen;

- Een afdak aan de achterzijde voor de voorziene tanks (stookolie en afvalolie).

Tevens betreft de aanvraag de regularisatie en herinrichting van de buitenruimtes.

Momenteel zijn er aan de achterzijde twee taluds voorzien en een parking. Aan de linkerzijde is een

verhoogd platform voorzien voor het tentoonstellen van wagens.

Middels onderhavige aanvraag wordt een herinrichting van het perceel voorzien, waarbij het perceel

aanzienlijk wordt onthard.

Zo worden de taluds verwijderd. Ter hoogte van de gewestplangrens wordt een groenbuffer voorzien.

De parking achteraan en de verhardingen daar naartoe worden verwijderd. Het verhoogde platform

wordt behouden met het oog op de tweedehandsverkoop.

De verhoging verhindert immers de diefstal van de wagens.

Deze verhoogde zone wordt evenwel niet langer uitsluitend voor verkoopsdoeleinden aangewend. Zo

wordt er nog slechts een zone voor 10 wagens voorzien om te koop te stellen.

De overige ruimte (6 wagens) wordt nu ingevuld als parking voor herstelde voertuigen en bezoekers.

Teneinde de mobiliteitsimpact tot een minimum te beperken, wordt gekozen voor slechts één in-

/uitgang. Het verhoogde platform wordt zodoende ontsloten via een karrespoor in grasdals. Teneinde deze ontsluiting te beklemtonen wordt ook aan de straatzijde verharding opgebroken om een haag te voorzien.

Beklemtoond wordt dat de voorliggende aanvraag geen verderzetting betreft van de uitbreiding en

bedrijvigheid die voorheen werd nagestreefd. Deze uitbreiding werd immers definitief geweigerd door de Raad voor Vergunningsbetwistingen middels het arrest van 21 oktober 2021 met nummer RvVb-A- 2122-0154.

Het voorwerp van deze geweigerde vergunningsbeslissing werd evenwel nooit uitgevoerd.

De Raad van State en de Raad voor Vergunningsbetwistingen hebben reeds meermaals geoordeeld dat een werkplaats waarin auto’s worden hersteld, principieel verenigbaar is met de bestemming woongebied.

Ook in casu moet worden vastgesteld dat de garage met werkplaats als “ambacht en kleinbedrijf”

toelaatbaar is in woongebied.

De verkoopruimte voor tweedehandswagens wordt beperkt tot 10 plaatsen, hetgeen een halvering is t.o.v. de bestaande toestand.

De verharding van de site wordt drastisch beperkt. Zo verdwijnen alle verhardingen vanaf de

tuinberging. De open ruimte wordt verder ingevuld met groenaanleg.

Middels de bijkomende aanpassingen (ontharding en vermindering verkoopsruimte), wordt de

verenigbaarheid met de bestemming woongebied gewaarborgd.

In de bestaande toestand zijn er tal van parkeerplaatsen (10) her en der op het perceel voorzien en een oprit langs achter om de verhoogde (eveneens verharde) berm (20pp) te kunnen bereiken. Dit alles resulteert in een verharding van meer dan 1000m².

In de nieuwe toestand wordt een zuiniger ruimtegebruik nagestreefd. Zo worden de parkeerplaatsen en verhardingen geschrapt. Het verhoogde platform wordt opgedeeld in plaatsen voor bezoekers en

herstelde voertuigen enerzijds en verkoopruimte anderzijds.

Het platform wordt weerhouden, daar deze enerzijds geen impact heeft op de infiltratiemogelijkheden en anderzijds diefstal van wagens tegengaat.

Een karrespoor in grasdals wordt voorzien voor de ontsluiting aan de achterzijde. 

De hinder voor de aanpalende ten gevolge van het (gebruik van) verhoogde platform is beperkt.

Vooreerst is het platform omwald door een haag. Tevens dient te worden vastgesteld dat de

linkeraanpalende woning eveneens op een talud gelegen is, zoals blijkt uit de scheidingswand op de

perceelsgrens.

De linkeraanpalende woning betreft bovendien een spit-levelwoning, zodoende dat de leefvertrekken

aan de rechterzijde reeds hoger zijn voorzien.

Zodoende is het verhoogde platform inpasbaar.

De bvba Dierckx Patrick is gespecialiseerd in de inkoop en verkoop van tweedehandswagens (merken VW, Audi, Seat en Skoda) (zie ook www. autosdierckx.be/). 

In de kleine garage-werkplaats worden de wagens onderhouden. Er gebeuren geen carrosseriewerkzaamheden (geen spuitcabine aanwezig). 

In de garage-werkplaats werkt, naast de zaakvoerder zelf, nog één werknemer. 

De openingsuren zijn: 

* maandag tot en met vrijdag van 8.00 u 18.00 u 

* zaterdag van 9.00 u tot 12.00 u 

Er werd destijds een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd om de garage-werkplaats uit te breiden. Op 30/07/2019 werd een melding klasse 3 ingediend gebaseerd op de uitbreidingsplannen van de garage (inrichtingsnummer 20190516-0034). Op 12/08/2019 werd er akte genomen van de melding door het College van Burgemeester en Schepenen (referentie gemeente 201900326). Gezien de verleende stedenbouwkundige vergunning vernietigd werd en gezien de koppeling met de melding, dient er opnieuw een melding ingediend te worden.   

Voor het huidige dossier werd de bestaande inrichtingsnummer 20190516-0034 ingegeven in het loket. Het loket verplicht hiertoe.

Bij het luik "rubriekentabel" wordt dan gevraagd om de "vergunde toestand" op te geven. Er is echter geen vergunde toestand meer gezien de verleende stedenbouwkundige vergunning vernietigd werd en bijgevolg ook de geakteerde melding van 12/08/2019 onderhevig is aan de koppelingsregeling. Om deze bug in het loket te omzeilen, werden de geakteerde rubrieken uit 2019 opgegeven als vergunde toestand en nadien op "niet van toepassing" gezet. Vervolgens werden de huidige aangevraagde rubrieken als nieuw ingegeven.  

Het voorwerp van de voorliggende melding klasse 3 betreft dus de bestaande garage-werkplaats. De te melden activiteiten hebben betrekking op de werkplaats met twee schouwbruggen en een persluchtcompressor, de opslag van afvalolie, stookolie en smeerolie in bovengrondse tanks, de opslag van gevaarlijke onderhoudsproducten/reinigingsproducten in verplaatsbare verpakkingen (achter tabblad projectinformatie worden veiligheidsinformatiebladen toegevoegd), het zeer beperkt afspuiten van voertuigen (maximaal 1 voertuig per dag en dit enkel bij de verkoop van een wagen) en de bijhorende lozing van bedrijfsafvalwater. 

Daarnaast zijn er nog een aantal activiteiten die niet Vlaremplichtig zijn, zoals het stallen van (tweedehands)personenwagens, de beperkte opslag van banden en de verwarmingsketel op mazout.

1. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 20 maart 2023 t.e.m. 18 april 2023. Er werd een bezwaarschrift ingediend.

Inhoud bezwaarschrift

De aanvraag is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening

Wat de beoordeling van de in de omgeving bestaande toestand betreft, dient de vergunningverlenende

overheid in de eerste plaats rekening te houden met de ordening in de onmiddellijke omgeving. Deze beoordeling dient in concreto te gebeuren en uit te gaan van de bestaande toestand. Al naargelang de aard en de omvang van de aanvraag moet ook rekening worden gehouden met de ordening in een ruimere omgeving. De ordening in de ruimere omgeving is daarbij uiteraard minder doorslaggevend en mag er alleszins niet toe leiden dat de ordening in de onmiddellijke omgeving, die de plaatselijke aanleg het meest bepaalt, buiten beschouwing wordt gelaten. (RvS 16 januari 2020, nr. 246.650)

Functionele inpasbaarheid

De naaste omgeving bestaat hoofzakelijk uit eengezinswoningen, waarbij de vorm varieert tussen open en halfopen verband.

De uitbating van een garage in combinatie met een activiteit voor verkoop van tweedehandswagens, is volledig vreemd aan de omgeving.

Een opname in het vergunningenregister neemt niet weg dat de wenselijkheid van verbouwingen

ter bestendiging van deze activiteit steeds moet getoetst worden aan de criteria van de goede ruimtelijke ordening.

Het staat vast dat deze activiteiten een unicum vormen in de omgeving, die louter een woonlint betreft, bovendien in een dorp, namelijk Larum, dat deel uitmaakt van de stad Geel.

Daarnaast is het ook van belang om het milieuluik van de aanvraag te benadrukken. De aanvrager kan op stedenbouwkundig vlak dan wel verwijzen naar de opname in het vergunningenregister, maar op vlak van milieu is er nooit een geldige vergunning geweest (zoals bevestigd door de correctionele rechtbank).

De vraag rijst bijgevolg – te bekijken van nul, als in de start van een nieuwe activiteit – of het wenselijk is dat er een vergunning voor de uitbating van een ingedeelde inrichting wordt afgegeven voor een exploitatie op die locatie.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvrager legt de nadruk op de verschillen met de huidige toestand qua verharding, maar deze

verharding is niet opgenomen in het vergunningenregister.

De plannen “vergunde toestand” kloppen derhalve niet.

Bijgevolg mag deze beschouwd worden als onvergund en moet men ook hier van nul beginnen bekijken, namelijk bij de aanwezigheid van een constructie zonder enige verharding errond.

Men beoogt van een eengezinswoning met bijgebouw een bedrijfsterrein te maken / behouden door de toegangsweg tot de garage achteraan te voorzien. Zo kan men als het ware een cirkelbeweging op eigen terrein maken.

Een en ander brengt met zich mee dat de gehele voortuinstrook verhard is, wat op zich al in strijd is met het huidige beleid inzake water en ontharding.

Het gevolg van deze inrichting is ook dat de percelen één doorlopend conflictpunt met de aanpalende weg geven.

Bijgevolg is het gehele perceel tot ongeveer 20 meter vanaf de voorgevelbouwlijn bebouwd of verhard, met uitzondering van het kleine deel gazon vlak achter het terras.

Zowel qua schaal als qua ruimtegebruik en bouwdichtheid is de invulling van het perceel te overdreven.

De draagkracht ervan wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact

Qua mobiliteit is er al een ernstige impact, doordat het perceel over de gehele lengte van de voorlijn één groot conflictpunt vormt.

Daarnaast is de mobiliteitsimpact niet te onderschatten, aangezien er op alle momenten voertuigen afen aan komen gereden. Zelfs buiten de sluitingsuren van de garage worden er auto’s afgezet, dewelke aldus parkeren vlak naast de eigendom van de bezwaarindiener.

Een belangrijke opmerking die hier moet gemaakt worden is dat het platform (langsheen de linker

perceelsgrens) wordt opgedeeld in parking voor auto’s die voor herstelling binnengebracht zijn bij de garage enerzijds en tentoonstelling van tweedehandswagens anderzijds.

De poort naar dit platform gaat echter pas open om 8u ’s ochtends op dagen dat ook de garage open is. De poort sluit opnieuw, om 18u, wanneer de garage weer sluit. Nochtans worden auto’s voor herstel doorgaans de avond voordien afgeleverd (na sluitingstijd van de garage) en ook na sluitingstijd weer opgehaald. Dit zijn bijgevolg tijdstippen dat het platform gesloten is.

Bijgevolg zal men de auto’s ook vooraan parkeren, hoewel dit niet zo op het plan staat.

In de realiteit wordt de parking vooraan bijgevolg steevast voor de garage gebruikt, ook al is het platform beschikbaar.

Visueel-vormelijke aspecten

De schreeuwerige reclame die met de handelszaken gepaard gaat, is uiteraard een unicum in een

woonlint en stemt bijgevolg niet overeen met de naaste omgeving.

Geluidshinder

Cliënt ondervindt bovenmatige hinder, zowel van de activiteiten buiten op het perceel als binnen in de werkplaats. 

De werkplaats staat dan ook pal tegen de perceelsgrens. Het feit dat de waterloop nog tussen beide

percelen loopt, biedt qua buffer geen soelaas. Er is maar ongeveer 1,5 meter tot het aanpalende perceel voorhanden.

In de verklarende nota spreekt men van een kleinschalige garage, maar in de rubriekenlijst is een

persluchtcompressor van 5,50 kW voorzien, wat toch al behoorlijk is. Het geluid van dergelijke machines

is ook niet te onderschatten. Dit is buiten de werkplaats ook hoorbaar.

Visuele hinder en geurhinder

Het spreekt voor zich dat de omgeving minder fraai is dan men mag verwachten in deze buurt.

De bouwheer tracht het een en ander te verbergen met een haag, maar dit lukt uiteraard niet geheel.

Doordat er voertuigen met brandstofmotor af- en aanrijden en er ook vaak takelwagens stoppen en dan met draaiende motor auto’s lossen, is er naast geluids- en visuele hinder ook geurhinder.

1. Adviezen

Op 16 juni 2023 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen

Advies: geen advies

Op 2 mei 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 13 maart 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator

Advies: geen advies

Op 15 maart 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein

De niet geklasseerde waterloop, de Kattenstaartloop (oranje op onderstaande figuur) dient opengelegd te worden.

Er mag tevens niet gebouwd worden of hindernissen worden geplaatst in de zone van vijf meter tot de niet geklasseerde waterloop. Deze zone van vijf meter moet vrij toegankelijk zijn voor het eventueel opleggen van een erfdienstbaarheidszone als het beheer hiervan zou overgenomen worden. Tot dan staan de aangelanden in voor het onderhoud en zijn hiervoor dan ook verantwoordelijk.

Advies: voorwaardelijk gunstig

1. Project-MER

Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.

Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.

Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.   De woonuitbreidingsgebieden zijn reservezones van het woongebied en een instrument tot het voeren van een grondbeleid.

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

 Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Natuurtoets

De exploitatie ligt op ca. 3 km van het VEN/IVON-gebied ‘De Zegge’ en op ongeveer 1,6 km van het habitatrichtlijngebied ‘Valleigebied van de Kleine Nete‘.

Gelet op de aard en de ligging van de exploitatie en op basis van de gegevens die opgenomen zijn in de aanvraag, kan verondersteld worden dat de gevraagde exploitatie geen onvermijdbare en onherstelbare schade aan de natuur in nabijgelegen VEN-gebieden zal veroorzaken, noch dat de exploitatie een betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmerken van nabijgelegen habitatrichtlijngebieden zal veroorzaken, op voorwaarde dat de exploitant zich houdt aan de voorwaarden opgelegd in de relevante wetgeving en voor zover de exploitant zich gedraagt naar de code van goede natuurpraktijk.

Milieuaspecten

Het voorwerp van de huidige aanvraag betreft de regularisatie van de exploitatie van een garagewerkplaats.

De activiteiten hebben betrekking op de werkplaats voorzien van twee schouwbruggen

en een persluchtcompressor, de opslag van afvalolie in een vat en smeerolie in bovengrondse tanks,

de opslag van gevaarlijke onderhoudsproducten/reinigingsproducten in verplaatsbare

verpakkingen, het afspuiten van voertuigen (maximaal 1 voertuig per dag) en de bijhorende lozing

van bedrijfsafvalwater. In bijlage E zijn meer gedetailleerde bepalingen te vinden.

Water

Bedrijfsafvalwater

Het bedrijfsafvalwater bestaat uit potentieel verontreinigd hemelwater afkomstig van de

vloeistofdichte piste en een beperkte hoeveelheid poetswater.

Het afspuiten gebeurt op de vloeistofdichte vloer van de werkplaats dewelke is aangesloten op een

afvoergoot. De goot is verbonden met een slibvang/koolwaterstoffenafscheider. De gebruikte zeep

voor het afspuiten van de voertuigen is biologisch afbreekbaar >90% (OECD).

In het aanvraagdossier wordt het geschatte debiet berekend op basis van de volgende redenering:

‘Het waterverbruik van de garage is beperkt. Er is 1 lavabo aanwezig en de voertuigen worden

sporadisch afgespoten.

Er is geen aparte Pidpameter voor het garagegedeelte.

In het omgevingsdossier wordt het maximaal verbruik ingeschat op: 0,5 m³/u – 1 m³/dag en 50

m³/jaar. De uur- en dagdebieten variëren naargelang er een voertuig afgespoten wordt of niet. Het

jaarverbruik van 50 m³ is realistisch en als volgt te duiden:

Op de website van VMM kan het gemiddeld kraanwaterverbruik van gezinnen teruggevonden

worden. Voor 3 gedomicilieerden bedraagt het gemiddeld kraanwaterverbruik per jaar 94 m³. Het

gefactureerd Pidpaverbruik in 2022 bedroeg 146 m³. Dit betekent een jaarverbruik voor de garage

van 146 m³-94 m³ = 52 m³. De verbruikte uur-, dag- en jaardebieten liggen in ieder geval onder de

Vlarem II limieten van zelfcontrole en voorwaarden van plaatsing van meetgoten.’

De exploitant berekent de totale hoeveelheid te lozen bedrijfsafvalwater op 0,5 m³/u. Het

is aangewezen de volgende voorwaarden op te nemen in verband met de

koolwaterafscheider en de lozing op het rioleringsstelsel.

• De koolwaterstofafscheider werkt en wordt onderhouden conform afdeling 4.2.3bis van Vlarem II;
• de KWS-afscheider moet voldoende groot gedimensioneerd zijn en voorzien zijn van een automatische afsluiter (of equivalent systeem);
• de KWS-afscheider moet regelmatig gereinigd worden. De afvalstoffen die hierbij vrijkomen, moeten worden opgehaald door een daartoe erkende inzamelaar/handelaar/makelaar en afgevoerd worden naar een vergunde verwerker;
• de exploitant inspecteert minstens om de 3 maanden de KWS-afscheider en houdt een logboek bij van de inspecties;
• de overeenstemmende attesten worden bijgehouden en ter beschikking gehouden van de toezichthoudende overheid;
• er moet voldaan worden aan de sectorale lozingsvoorwaarden voor bedrijfsafvalwater uit artikel 52 b) en c) van de bijlage 5.3.2 van het VLAREM II.

Hemelwater

Slechts wanneer de beste beschikbare technieken geen van de voornoemde afvoerwijzen toelaten,

mag het hemelwater overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden geloosd in de openbare

riolering.

Bodem

Het onderhoud van de voertuigen gebeurt binnen in de werkplaats. Deze werkplaats is voorzien van

een vloeistofdichte vloer.

De opslag van de gevaarlijke producten, de opslag van afvalolie en de opslag van

reinigingsproducten kunnen een mogelijke impact hebben op de bodem. Deze producten dienen

dus te allen tijde voorzien te zijn van een veiligheidsmechanisme in geval van calamiteiten. Deze

veiligheidsmechanismen zijn bv. lekbeveiligingen, absorberende korrels etc.

De enkelwandige smeerolietank dient boven een inkuiping te staan.

De opslag van oliën en gevaarlijke producten in kleine verpakkingen dient te gebeuren op lekbakken

en wordt meegenomen in de voorwaarden.

In het aanvraagdossier vinden we het volgende over de afvalolietank:

‘De huidige afvalolietank (gelegen op het tussenniveau) zal vervangen worden door een nieuwe

dubbelwandige tank met een grotere capaciteit. Deze nieuwe tank moet nog geplaatst worden en

maakt deel uit van de lopende omgevingsaanvraag. In afwachting van de vergunning voor deze

nieuwe afvalolietank buiten onder een luifel, zal de afvalolie tijdelijk opgevangen worden in een vat

van 200 l, geplaatst op een lekbak.’

De nieuwe afvalolietank dient een lekbeveiligingssyteem te hebben dat ook tijdens de lediging van

de tank garandeert dat er geen afvalolie in de omgeving terechtkomt.

Het afspuiten van voertuigen gebeurt op de afspuitplaats die voorzien is van een vloeistofdichte

vloer met een afwatering die aangesloten is op een KWS-afscheider. Het bedrijfsafvalwater wordt

geloosd in de openbare riolering, maar dient apart bemonsterd te worden via een toezichtput.

De opslag van oliën en gevaarlijke producten in kleine verpakkingen dient te gebeuren op

lekbakken.

Geluid

Het geluid geproduceerd door de garageactiviteiten zoals het gebruik van de compressoren en de

het bewegen van de bruggen mag de richtwaarden van bijlage 4.5.4 en 4.5.5 van het Vlarem II voor

woongebied niet overschrijden. De luchtspouw van de binnenmuur van de garage heeft een

geluidsreducerende werking.

Het is aangewezen om tegen de binnenmuur die tegen de perceelsgrens ligt, geluidsreducerende

maatregelen te nemen zoals bv. akoestische wandpanelen.

Het is aannemelijk dat het omgevingsgeluid niet aanzienlijk zal toenemen door het exploiteren van

de inrichting mits het nemen van milderende maatregelen. De geluidsproducerende activiteiten

dienen steeds binnen de bedrijfshal door te gaan met gesloten poorten.

Conclusie

Met betrekking tot de onderzochte milieutechnische aspecten in voorliggende beoordeling en op basis van de gegevens in de aanvraag lijkt gesteld te kunnen worden dat er geen indicaties zijn tot het verlenen van een negatief advies. Het lijkt echter wel aangewezen om eventuele vergunningverlening rekening te houden met onderstaande bemerkingen, aanvullingen, aanbevelingen en/of voorstellen voor bijzondere voorwaarden.

Van de aangevraagde rubrieken van de ingedeelde inrichting of activiteit werd reeds akte genomen in dossier OMV_2023066576 op 30/05/2023.

De volgende rubrieken werden vergund:

De volgende voorwaarden werden opgenomen in dossier OMV_2023066576:

Algemene milieuvoorwaarden: 4.1 - 4.6 van het Vlarem II

Sectorale voorwaarden:

• Afd. 5.3.2: Art. 5.3.2.1 - Art. 5.3.2.4 van het Vlarem II
• Art 5.6.1.1.1. – Art. 5.6.1.19. van het Vlarem II
• Hst. 5.15: Art. 5.15.0.1 - Art. 5.15.0.11 van het Vlarem II
• Afd. 5.16.1: Art. 5.16.1.1 - Art. 5.16.1.9 van het Vlarem II
• Afd. 5.16.3: Art. 5.16.3.2 – Art. 5.16.3.4 van het Vlarem II
• Afd. 5.17.1.: Art. 5.17.1.1 - Art. 5.17.1.21 van het Vlarem II
• Subafd. 5.17.3.2: Art. 5.17.3.2.1 - Art. 5.17.3.2.11 van het Vlarem II
• Afd. 5.17.4: Art. 5.17.4.1.1 – Art. 5.17.4.1.20 van het Vlarem II
• Subafd. 5.17.4.2: Art. 5.17.4.2.1 – Art. 5.17.4.2.13 van het Vlarem II
• Subafd. 5.17.4.3: Art. 5.17.4.3.1 - Art. 5.17.4.3.21 van het Vlarem II

Bijzondere milieuvoorwaarden:

• i.v.m. water:
1. De koolwaterstofafscheider werkt en wordt onderhouden conform afdeling 4.2.3bis van Vlarem II;
2. de KWS-afscheider moet voldoende groot gedimensioneerd zijn en voorzien zijn van een automatische afsluiter (of equivalent systeem);
3. de KWS-afscheider moet regelmatig gereinigd worden. De afvalstoffen die hierbij vrijkomen, moeten worden opgehaald door een daartoe erkende inzamelaar/handelaar/makelaar en afgevoerd worden naar een vergunde verwerker;
4. de exploitant inspecteert minstens om de 3 maanden de KWS-afscheider en houdt een logboek bij van de inspecties;
5. de overeenstemmende attesten worden bijgehouden en ter beschikking gehouden van de toezichthoudende overheid;
6. er moet voldaan worden aan de sectorale lozingsvoorwaarden voor bedrijfsafvalwater uit artikel 52 b) en c) van de bijlage 5.3.2 van het VLAREM II.
• i.v.m. bodem:
1. Er dient voldoende absorptiemateriaal in de inrichting aanwezig te zijn.
2. De opslag van onderdelen die vloeistof bevatten dient door te gaan in ondoorlatende opvangbakken.
3. De nieuwe afvalolietank dient een lekbeveiligingssyteem te hebben dat ook tijdens de lediging van de tank garandeert dat er geen afvalolie in de omgeving terechtkomt.
4. De opslag van oliën en gevaarlijke producten in kleine verpakkingen dient te gebeuren op lekbakken
• i.v.m geluid:
1. Het is aangewezen om tegen de binnenmuur aan de kant van de perceelsgrens geluidsreducerende maatregelen te nemen zoals bv. akoestische wandpanelen.
2. De poorten moeten gesloten zijn wanneer er geluidsproducerende activiteiten plaatsvinden in de garage.

Zodoende dienen deze rubrieken niet meer vergund te worden in voorliggend dossier OMV_2023066576.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Goede ruimtelijke ordening

Opportuniteitstoets

Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO. 

Functionele inpasbaarheid

De regularisatie van uitgevoerde werken aan een vergund geachte werkplaats / garage, het regulariseren van ophogings - en verhardingswerken, onthardingswerken en het stockeren van wagens stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project. 

Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.

De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel. Door de onthardingswerken zal het ruimtegebruik op het perceel nog geoptimaliseerd worden.

Visueel-vormelijk

De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er wordt o.a. een regularisatie van het verhoog gevraagd wat een impact heeft op het straatbeeld. Op datzelfde perceel zou echter eveneens een volwaardige woning kunnen opgericht worden wat nog een veel explicietere invloed op het straatbeel zou hebben.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

Mobiliteit

De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit. 

Bodemreliëf

De aanvraag heeft een zeer beperkte impact op het bodemreliëf. Er worden onthardingswerken uitgevoerd wat een gunstig effect zal hebben op het bodemreliëf.

Hinderaspecten – gezondheid

De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.

Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg. 

Resultaten openbaar onderzoek

De gemeentelijke omgevingsambtenaar beoordeelt de bezwaren als volgt:

De aanvraag is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening

Wat de beoordeling van de in de omgeving bestaande toestand betreft, dient de vergunningverlenende

overheid in de eerste plaats rekening te houden met de ordening in de onmiddellijke omgeving. Deze beoordeling dient in concreto te gebeuren en uit te gaan van de bestaande toestand. Al naargelang de aard en de omvang van de aanvraag moet ook rekening worden gehouden met de ordening in een ruimere omgeving. De ordening in de ruimere omgeving is daarbij uiteraard minder doorslaggevend en mag er alleszins niet toe leiden dat de ordening in de onmiddellijke omgeving, die de plaatselijke aanleg het meest bepaalt, buiten beschouwing wordt gelaten. (RvS 16 januari 2020, nr. 246.650)

Functionele inpasbaarheid

De naaste omgeving bestaat hoofzakelijk uit eengezinswoningen, waarbij de vorm varieert tussen open en halfopen verband.

De uitbating van een garage in combinatie met een activiteit voor verkoop van tweedehandswagens, is volledig vreemd aan de omgeving.

Een opname in het vergunningenregister neemt niet weg dat de wenselijkheid van verbouwingen

ter bestendiging van deze activiteit steeds moet getoetst worden aan de criteria van de goede ruimtelijke ordening.

Het staat vast dat deze activiteiten een unicum vormen in de omgeving, die louter een woonlint betreft, bovendien in een dorp, namelijk Larum, dat deel uitmaakt van de stad Geel.

Beoordeling:

In de omgeving is er nog een bedrijf voor gerecupereerde bouwmaterialen en meerdere handelszaken. Naast een toegangsweg tot een dorpscentrum kunnen immers zowel woningen als handelszaken worden toegestaan.

Een verwevenheid van dergelijke functies komt in het algemeen de (wijdere) omgeving ten goede.

Daarnaast is het ook van belang om het milieuluik van de aanvraag te benadrukken. De aanvrager kan op stedenbouwkundig vlak dan wel verwijzen naar de opname in het vergunningenregister, maar op vlak van milieu is er nooit een geldige vergunning geweest (zoals bevestigd door de correctionele rechtbank).

De vraag rijst bijgevolg – te bekijken van nul, als in de start van een nieuwe activiteit – of het wenselijk is dat er een vergunning voor de uitbating van een ingedeelde inrichting wordt afgegeven voor een exploitatie op die locatie.

Beoordeling:

Van de aangevraagde rubrieken van de ingedeelde inrichting of activiteit werd reeds akte genomen in dossier OMV_2023066576 op 30/05/2023.

De volgende rubrieken werden vergund:

De volgende voorwaarden werden opgenomen in dossier OMV_2023066576:

Algemene milieuvoorwaarden: 4.1 - 4.6 van het Vlarem II

Sectorale voorwaarden:

• Afd. 5.3.2: Art. 5.3.2.1 - Art. 5.3.2.4 van het Vlarem II
• Art 5.6.1.1.1. – Art. 5.6.1.19. van het Vlarem II
• Hst. 5.15: Art. 5.15.0.1 - Art. 5.15.0.11 van het Vlarem II
• Afd. 5.16.1: Art. 5.16.1.1 - Art. 5.16.1.9 van het Vlarem II
• Afd. 5.16.3: Art. 5.16.3.2 – Art. 5.16.3.4 van het Vlarem II
• Afd. 5.17.1.: Art. 5.17.1.1 - Art. 5.17.1.21 van het Vlarem II
• Subafd. 5.17.3.2: Art. 5.17.3.2.1 - Art. 5.17.3.2.11 van het Vlarem II
• Afd. 5.17.4: Art. 5.17.4.1.1 – Art. 5.17.4.1.20 van het Vlarem II
• Subafd. 5.17.4.2: Art. 5.17.4.2.1 – Art. 5.17.4.2.13 van het Vlarem II
• Subafd. 5.17.4.3: Art. 5.17.4.3.1 - Art. 5.17.4.3.21 van het Vlarem II

Bijzondere milieuvoorwaarden:

• i.v.m. water:
1. De koolwaterstofafscheider werkt en wordt onderhouden conform afdeling 4.2.3bis van Vlarem II;
2. de KWS-afscheider moet voldoende groot gedimensioneerd zijn en voorzien zijn van een automatische afsluiter (of equivalent systeem);
3. de KWS-afscheider moet regelmatig gereinigd worden. De afvalstoffen die hierbij vrijkomen, moeten worden opgehaald door een daartoe erkende inzamelaar/handelaar/makelaar en afgevoerd worden naar een vergunde verwerker;
4. de exploitant inspecteert minstens om de 3 maanden de KWS-afscheider en houdt een logboek bij van de inspecties;
5. de overeenstemmende attesten worden bijgehouden en ter beschikking gehouden van de toezichthoudende overheid;
6. er moet voldaan worden aan de sectorale lozingsvoorwaarden voor bedrijfsafvalwater uit artikel 52 b) en c) van de bijlage 5.3.2 van het VLAREM II.
• i.v.m. bodem:
1. Er dient voldoende absorptiemateriaal in de inrichting aanwezig te zijn.
2. De opslag van onderdelen die vloeistof bevatten dient door te gaan in ondoorlatende opvangbakken.
3. De nieuwe afvalolietank dient een lekbeveiligingssyteem te hebben dat ook tijdens de lediging van de tank garandeert dat er geen afvalolie in de omgeving terechtkomt.
4. De opslag van oliën en gevaarlijke producten in kleine verpakkingen dient te gebeuren op lekbakken
• i.v.m geluid:
1. Het is aangewezen om tegen de binnenmuur aan de kant van de perceelsgrens geluidsreducerende maatregelen te nemen zoals bv. akoestische wandpanelen.
2. De poorten moeten gesloten zijn wanneer er geluidsproducerende activiteiten plaatsvinden in de garage.

Zodoende dienen deze rubrieken niet meer vergund te worden in voorliggend dossier OMV_2023066576.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvrager legt de nadruk op de verschillen met de huidige toestand qua verharding, maar deze

verharding is niet opgenomen in het vergunningenregister.

De plannen “vergunde toestand” kloppen derhalve niet.

Bijgevolg mag deze beschouwd worden als onvergund en moet men ook hier van nul beginnen bekijken, namelijk bij de aanwezigheid van een constructie zonder enige verharding errond.

Men beoogt van een eengezinswoning met bijgebouw een bedrijfsterrein te maken / behouden door de toegangsweg tot de garage achteraan te voorzien. Zo kan men als het ware een cirkelbeweging op eigen terrein maken.

Een en ander brengt met zich mee dat de gehele voortuinstrook verhard is, wat op zich al in strijd is met het huidige beleid inzake water en ontharding.

Het gevolg van deze inrichting is ook dat de percelen één doorlopend conflictpunt met de aanpalende weg geven.

Bijgevolg is het gehele perceel tot ongeveer 20 meter vanaf de voorgevelbouwlijn bebouwd of verhard, met uitzondering van het kleine deel gazon vlak achter het terras.

Zowel qua schaal als qua ruimtegebruik en bouwdichtheid is de invulling van het perceel te overdreven.

De draagkracht ervan wordt overschreden.

Beoordeling:

Het betreft een woongebied waarbinnen de garage gesitueerd is en dergelijke functie kan toegestaan worden. Tevens zijn de activiteiten op het terrein beperkt (kleine garage, kapsalon, sporadische verkoop van wagens) zodat de draagkracht van het terrein zeker niet overschreden wordt. Er gebeuren ook veel onthardingen wat het ruimtegebruik op het ganse terrein ten goede zal komen.

Mobiliteitsimpact

Qua mobiliteit is er al een ernstige impact, doordat het perceel over de gehele lengte van de voorlijn één groot conflictpunt vormt.

Daarnaast is de mobiliteitsimpact niet te onderschatten, aangezien er op alle momenten voertuigen afen aan komen gereden. Zelfs buiten de sluitingsuren van de garage worden er auto’s afgezet, dewelke aldus parkeren vlak naast de eigendom van de bezwaarindiener.

Een belangrijke opmerking die hier moet gemaakt worden is dat het platform (langsheen de linker

perceelsgrens) wordt opgedeeld in parking voor auto’s die voor herstelling binnengebracht zijn bij de garage enerzijds en tentoonstelling van tweedehandswagens anderzijds.

De poort naar dit platform gaat echter pas open om 8u ’s ochtends op dagen dat ook de garage open is. De poort sluit opnieuw, om 18u, wanneer de garage weer sluit. Nochtans worden auto’s voor herstel doorgaans de avond voordien afgeleverd (na sluitingstijd van de garage) en ook na sluitingstijd weer opgehaald. Dit zijn bijgevolg tijdstippen dat het platform gesloten is.

Bijgevolg zal men de auto’s ook vooraan parkeren, hoewel dit niet zo op het plan staat.

In de realiteit wordt de parking vooraan bijgevolg steevast voor de garage gebruikt, ook al is het platform beschikbaar.

Beoordeling:

Het betreft een kleine garage waar slechts enkele herstellingen per dag kunnen uitgevoerd worden. Tevens wordt er slechts af en toe een auto verkocht. Het is dan ook aannemelijk dat de mobiliteitsdruk zeer beperkt zal zijn. Tevens zal op het aanpalende verhoogde plateau nu ook plaats worden voorzien voor auto’s die voor de garage bestemd zijn en niet meer enkel voor het tentoonstellen van auto’s. Het is net de bedoeling om de auto’s verder weg te halen van het aanpalende perceel. Enkel auto’s die zeer beperkt blijven staan, kunnen op de 3 parkeerplaatsen voor de garage worden gezet

Bij het op en afrijden van het perceel dienen uiteraard ook de verkeersregels te worden gevolgd.

Visueel-vormelijke aspecten

De schreeuwerige reclame die met de handelszaken gepaard gaat, is uiteraard een unicum in een

woonlint en stemt bijgevolg niet overeen met de naaste omgeving.

Beoordeling:

De garage past visueel – vormelijk in het straatbeeld want het betreft een toegangsweg tot een dorpscentrum waar een verwevenheid wordt nagestreefd van handelszaken en woningen. De reclame aan de straatkant werd ondertussen verwijderd door de bouwheer.

Geluidshinder

Cliënt ondervindt bovenmatige hinder, zowel van de activiteiten buiten op het perceel als binnen in de werkplaats. 

De werkplaats staat dan ook pal tegen de perceelsgrens. Het feit dat de waterloop nog tussen beide

percelen loopt, biedt qua buffer geen soelaas. Er is maar ongeveer 1,5 meter tot het aanpalende perceel voorhanden.

In de verklarende nota spreekt men van een kleinschalige garage, maar in de rubriekenlijst is een

persluchtcompressor van 5,50 kW voorzien, wat toch al behoorlijk is. Het geluid van dergelijke machines is ook niet te onderschatten. Dit is buiten de werkplaats ook hoorbaar.

Beoordeling:

De activiteiten op het perceel zijn beperkt, er kunnen door de beperkte omvang van de garage immers ook maar enkele herstellingen per dag te worden uitgevoerd. De geluidsoverlast zal dan ook zeer beperkt zijn en allezins dienen te voldoen aan de geldende regelgeving hieromtrent.

Visuele hinder en geurhinder

Het spreekt voor zich dat de omgeving minder fraai is dan men mag verwachten in deze buurt.

De bouwheer tracht het een en ander te verbergen met een haag, maar dit lukt uiteraard niet geheel.

Doordat er voertuigen met brandstofmotor af- en aanrijden en er ook vaak takelwagens stoppen en dan met draaiende motor auto’s lossen, is er naast geluids- en visuele hinder ook geurhinder.

Een kleine garage kan worden opgenomen in het straatbeeld van een toegangsweg tot een dorpscentrum. De verwevenheid van woningen en handelszaken zal de visuele afwisseling in het straatbeeld ten goede komen.

De activiteiten op het perceel zijn beperkt, er kunnen door de beperkte omvang van de garage immers ook maar enkele herstellingen per dag te worden uitgevoerd en ook de frequentie van leveringen is niet abnormaal. De geurhinder zal dan ook zeer beperkt zijn en allezins dienen te voldoen aan de geldende regelgeving hieromtrent.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Provincie Antwerpen, afgeleverd op 16 juni 2023, is geen advies.
• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 2 mei 2023, is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 13 maart 2023, is geen advies.
•  Het advies van Openbaar Domein, afgeleverd op 15 maart 2023, is voorwaardelijk gunstig.
   

Conclusie

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

Stedenbouwkundige voorwaarden

De werken dienen te worden en te zijn uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 01/05/2023 met kenmerk BWDP/2017-0453/005/01/HADGE

Op de percelen 13374D0610/00C000 en 13374D0612/00K000 ligt er een niet geklasseerde waterloop. Dit wil zeggen dat de eigenaars van de desbetreffende percelen deze moeten onderhouden. Dit is in overeenkomst met artikel 16 van het veldwetboek. Dat artikel dient gelezen te worden dat iedereen die een gracht op zijn grond heeft het nodige moet doen om de afvloei van water te verzekeren en dus verantwoordelijk is voor het onderhoud. Doet de eigenaar dit niet wordt het water niet meer ontvangen en wordt de wet dus overtreden. Moest een eigenaar zijn gracht niet onderhouden of dichtleggen en heeft iemand anders daar last van is dit in eerste instantie een burgerlijk geschil (probleem tussen enkele private personen waar de overheid of het algemeen belang niets mee te maken heeft) en kan de burger dit aanvechten bij de rechtbank, de gemeente heeft hier geen taak in (tenzij het een gracht is die een echt groot gebied of openbaar domein ontwatert).

Verder moet er een zone van vijf meter naast de niet geklasseerde waterloop ten allen tijde gerespecteerd worden. Dus ook tijdens de werken. Dit houdt in dat er geen hindernissen of gebouwen geplaatst mogen worden in de vijf meter zone rond de waterloop. Ook bemesting is in deze zone niet toegelaten (artikel 23ter § 2 van de wet betreffende de onbevaarbare waterlopen). Deze zone van vijf meter moet ook vrij toegankelijk zijn voor het eventueel opleggen van een erfdienstbaarheidszone als het beheer hiervan zou overgenomen worden door de Stad of de Provincie.

Er mag geen afval in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen moet extra omzichtig omgesprongen worden zodat ze zeker niet in het water terecht komen.

De niet geklasseerde waterloop dient opengelegd te worden. Daarbij komt wel dat alle wijzigingen aan grachten (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…) vergunningsplichtig zijn (artikel 4.2.1. van de VCRO (vlaamse codex ruimtelijke ordening)). 

Milieuvoorwaarden

is aangewezen de volgende voorwaarden op te nemen in verband met de

koolwaterafscheider en de lozing op het rioleringsstelsel.

• De koolwaterstofafscheider werkt en wordt onderhouden conform afdeling 4.2.3bis van Vlarem II;
• de KWS-afscheider moet voldoende groot gedimensioneerd zijn en voorzien zijn van een automatische afsluiter (of equivalent systeem);
• de KWS-afscheider moet regelmatig gereinigd worden. De afvalstoffen die hierbij vrijkomen, moeten worden opgehaald door een daartoe erkende inzamelaar/handelaar/makelaar en afgevoerd worden naar een vergunde verwerker;
• de exploitant inspecteert minstens om de 3 maanden de KWS-afscheider en houdt een logboek bij van de inspecties;
• de overeenstemmende attesten worden bijgehouden en ter beschikking gehouden van de toezichthoudende overheid;
• er moet voldaan worden aan de sectorale lozingsvoorwaarden voor bedrijfsafvalwater uit artikel 52 b) en c) van de bijlage 5.3.2 van het VLAREM II.
• De opslag van oliën en gevaarlijke producten in kleine verpakkingen dient te gebeuren op

Lekbakken.

A.2.

De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst vervolgens naar de inhoud van het beroepschrift van de aanvrager en weerlegt de aangehaalde argumenten als navolgend:

De aanvraag vertrekt vanuit een illegale toestand

De aanvrager en de vergunningverlenende overheid in eerste aanleg benadrukken steevast de opvatting dat autowerkplaatsen principieel verenigbaar zouden zijn met de bestemming ‘woongebied’.

Hiermee trachten zij de indruk te creëren dat ook de betreffende autowerkplaats zou getolereerd moeten worden, niettegenstaande het feit dat de rechtspraak waarnaar zij telkens verwijzen niet zomaar één op één mag toegepast worden op andere vergunningsaanvragen.

Men vertrekt steeds vanuit de perceptie dat “de garage er nu toch al staat”, en niet vanuit het feit dat deze volstrekt illegaal werd opgetrokken, nu zelfs op 13 juni 2000 de lokale overheid al van oordeel was dat een autowerkplaats hier niet thuishoort.

Advies college:

Er werd door het college nooit uitgegaan van een bestaande toestand, maar er werd wel onderzocht of er regularisatiemogelijkheden zijn. Het is niet omdat iets onvergund toch werd uitgevoerd dat er in 2023 geen mogelijkheden zouden kunnen zijn om de bestaande toestand te regulariseren, ook al waren er in 2000 redenen om te weigeren.

De aanvraag strijdt met de gewestplanbestemming en is onvolledig

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De hinderlijkheid van een bedrijf of ambacht is dus inherent verbonden aan de activiteit van het bedrijf of de ambacht.

De inplanting van de autowerkplaats op deze locatie is volledig vreemd aan de woonwijk en heeft bovendien een enorme impact op de beroepsindiener, in de vorm van o.a. bovenmatige geluids- en verkeershinder.

Advies college:

In de omgeving is er ook een bedrijf voor gerecupereerde bouwmaterialen en meerdere handelszaken. Naast een toegangsweg tot een dorpscentrum kunnen immers zowel woningen als handelszaken worden toegestaan.

Een verwevenheid van dergelijke functies komt in het algemeen de (wijdere) omgeving ten goede.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvrager legt de nadruk op de verschillen met de huidige toestand qua verharding, maar deze

verharding is niet opgenomen in het vergunningenregister.

De plannen “vergunde toestand” kloppen derhalve niet.

Bijgevolg mag deze beschouwd worden als onvergund en moet men ook hier van nul beginnen bekijken, namelijk bij de aanwezigheid van een constructie zonder enige verharding errond.

Men beoogt van een eengezinswoning met bijgebouw een bedrijfsterrein te maken / behouden door de toegangsweg tot de garage achteraan te voorzien. Zo kan men als het ware een cirkelbeweging op

eigen terrein maken.

Een en ander brengt met zich mee dat de gehele voortuinstrook verhard is, wat op zich al in strijd is met het huidige beleid inzake water en ontharding.

Het gevolg van deze inrichting is ook dat de percelen één doorlopend conflictpunt met de aanpalende weg geven.

Bijgevolg is het gehele perceel tot ongeveer 20 meter vanaf de voorgevelbouwlijn bebouwd of verhard, met uitzondering van het kleine deel gazon vlak achter het terras.

Zowel qua schaal als qua ruimtegebruik en bouwdichtheid is de invulling van het perceel te overdreven.

De draagkracht ervan wordt overschreden.

Advies college:

Het betreft een woongebied waarbinnen de garage gesitueerd is. Tevens zijn de activiteiten op het terrein beperkt (kleine garage, kapsalon, sporadische verkoop van wagens) zodat de draagkracht van het terrein zeker niet overschreden wordt gezien de oppervlakte van het perceel. Een verwevenheid van dergelijke functies (wonen, handel) kan hier aanvaard worden zodat een zekere mate van verharding kan toegestaan worden.

Het bezwaar kan echter wel gedeeltelijk worden bijgetreden.

De bouwheer komt op een constructieve manier tegemoet aan de onthardingseis die zich vanuit stad Geel stelt. Het lijkt stad Geel echter ook nog mogelijk en wenselijk dat de verharding in de voortuinstrook beperkt wordt tot 50% van de perceelsbreedte . De verharding voor het plateau lijkt geen enkele noodzakelijke functie te hebben en ook voor de woning kan een gedeelte onthard worden zonder daardoor de toegang tot de woning of de werking van de kapperszaak in het gedrang te brengen.

Daarom adviseert het college om als vergunningsvoorwaarde een ontharding van minstens 50% in de voortuinstrook te realiseren.

5.4 Mobiliteitsimpact

Qua mobiliteit is er al een ernstige impact, doordat het perceel over de gehele lengte van de voorlijn één groot conflictpunt vormt.

Daarnaast is de mobiliteitsimpact niet te onderschatten, aangezien er op alle momenten voertuigen afen aan komen gereden. Zelfs buiten de sluitingsuren van de garage worden er auto’s afgezet, dewelke aldus parkeren vlak naast de eigendom van cliënt.

Een belangrijke opmerking die hier moet gemaakt worden is dat het platform (langsheen de linker

perceelsgrens) wordt opgedeeld in parking voor auto’s die voor herstelling binnengebracht zijn bij de

garage enerzijds en tentoonstelling van tweedehandswagens anderzijds.

De poort naar dit platform gaat echter pas open om 8u ’s ochtends op dagen dat ook de garage open

is. De poort sluit opnieuw, om 18u, wanneer de garage weer sluit. Nochtans worden auto’s voor herstel doorgaans de avond voordien afgeleverd (na sluitingstijd van de garage) en ook na sluitingstijd weer opgehaald. Dit zijn bijgevolg tijdstippen dat het platform gesloten is.

Bijgevolg zal men de auto’s ook vooraan parkeren, hoewel dit niet zo op het plan staat.

In de realiteit wordt de parking vooraan bijgevolg steevast voor de garage gebruikt, ook al is het platform beschikbaar.

Advies college:

Het betreft een kleine garage waar slechts enkele herstellingen per dag kunnen uitgevoerd worden. Tevens wordt er slechts af en toe een auto verkocht. Het is dan ook aannemelijk dat de mobiliteitsdruk zeer beperkt zal zijn. Tevens zal op het aanpalende verhoogde plateau nu ook plaats worden voorzien voor auto’s die voor de garage bestemd zijn en niet meer enkel voor het tentoonstellen van auto’s. Het is net de bedoeling om de auto’s verder weg te halen van het aanpalende perceel.

Bij het op- en afrijden van het perceel dienen uiteraard ook de verkeersregels te worden gevolgd.

Visueel-vormelijke aspecten

De schreeuwerige reclame die met de handelszaken gepaard gaat, is uiteraard een unicum in een

woonlint en stemt bijgevolg niet overeen met de naaste omgeving.

Advies college:

De garage past visueel – vormelijk in het straatbeeld want het betreft een toegangsweg tot een dorpscentrum waar een verwevenheid wordt nagestreefd van handelszaken en woningen. De reclame aan de straatkant en op de gebouwen werd ondertussen verwijderd door de bouwheer.

Geluidshinder

Cliënt ondervindt bovenmatige hinder, zowel van de activiteiten buiten op het perceel als binnen in de werkplaats. 

De werkplaats staat dan ook pal tegen de perceelsgrens. Het feit dat de waterloop nog tussen beide

percelen loopt, biedt qua buffer geen soelaas. Er is maar ongeveer 1,5 meter tot het aanpalende perceel voorhanden.

In de verklarende nota spreekt men van een kleinschalige garage, maar in de rubriekenlijst is een

persluchtcompressor van 5,50 kW voorzien, wat toch al behoorlijk is. Het geluid van dergelijke machines is ook niet te onderschatten. Dit is buiten de werkplaats ook hoorbaar.

Advies college:

De activiteiten op het perceel zijn beperkt, er kunnen door de beperkte omvang van de garage immers ook maar enkele herstellingen per dag te worden uitgevoerd. De geluidsoverlast zal dan ook zeer beperkt zijn en allezins dienen te voldoen aan de geldende regelgeving hieromtrent.

Visuele hinder en geurhinder

Het spreekt voor zich dat de omgeving minder fraai is dan men mag verwachten in deze buurt.

De bouwheer tracht het een en ander te verbergen met een haag, maar dit lukt uiteraard niet geheel.

Doordat er voertuigen met brandstofmotor af- en aanrijden en er ook vaak takelwagens stoppen en dan met draaiende motor auto’s lossen, is er naast geluids- en visuele hinder ook geurhinder.

Advies college:

Een kleine garage kan worden opgenomen in het straatbeeld van een toegangsweg tot een dorpscentrum. De verwevenheid van woningen en handelszaken zal de visuele afwisseling in het straatbeeld ten goede komen.

De activiteiten op het perceel zijn beperkt, er kunnen door de beperkte omvang van de garage immers ook maar enkele herstellingen per dag te worden uitgevoerd en ook de leveringen zijn niet abnormaal. De geurhinder zal dan ook zeer beperkt zijn en allezins dienen te voldoen aan de geldende regelgeving hieromtrent.

Er wordt tevens meermaals verwezen naar het vermoeden dat de beroepsindiener heeft dat de vergunningverlenende overheid in eerste aanlag alles in het werk stelt en stelde om tegemoet te komen aan de bouwheer om de toestand zoals deze is te behouden.

Bij elke beslissing die de stad in deze heeft genomen, zowel voor stedenbouwkundige handelingen als voor exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit, heeft de stad een onderbouwde beoordeling gemaakt van de verschillende elementen van het op dat ogenblik voorliggende dossier. De visie van de beroepsindiener strookt dan ook niet met de werkelijkheid.

De toenmalige handhaver heeft wel degelijk onderzoek gedaan op dit dossier en actie ondernomen. De stad Geel heeft in haar handhavingsbeleid evenwel uitdrukkelijk geopteerd voor een focus op zachte handhaving. Vanuit Vlaanderen wordt dit trouwens aanbevolen. Handhaving is meer dan louter sanctionerend optreden via het opmaken van processen-verbaal. Het resultaat van handhaving moet gericht zijn op herstel. Hiertoe trachten we te komen via constructief overleg. Er zijn verschillende gesprekken geweest met de heer Dierckx waarbij vanuit de stad wel degelijk werd aangeraden en vervolgens aangespoord om de diverse inbreuken en overtredingen zo spoedig mogelijk te herstellen hetzij te regulariseren. Het is niet uitzonderlijk of foutief dat de stad samen met de eigenaar / exploitant bekijkt welke overtredingen ongedaan moeten gemaakt worden en welke voor regularisatie in aanmerking komen. Naar aanleiding van deze gesprekken zijn er afspraken gemaakt die geleid hebben tot gedeeltelijk herstel. Bijvoorbeeld werd de lichtpaal verwijderd binnen de dertig dagen, zoals gevraagd. Voor de niet-herstelde overtredingen, had de heer Dierckx het voornemen om een regularisatievergunning aan te vragen.

Ook het vonnis van de correctionele rechtbank geeft trouwens aan dat de heer Dierckx inspanningen heeft geleverd om te komen tot een regularisatie van de situatie. Het is telkenmale in afwachting van de voorbereidingen en beoordelingen van de verschillende aanvragen voor regularisatie dat er zich van overheidswege geen noodzaak opdrong om onmiddellijk zwaar en sanctionerend te gaan handhaven.

De stad ontkent dan ook met klem dat zij zich schuldig zou gemaakt hebben aan onoordeelkundige, slordige of onzorgvuldige besluitvorming, louter en alleen om de exploitatie van de heer Dierckx te faciliteren.

De stad neemt op geheel zelfstandige wijze standpunten in op de vragen die door de heer Dierckx worden voorgelegd en dit in functie van wat de regelgeving oplegt en mogelijk maakt maar ook in functie van lokale beleidskeuzes. Niet meer en niet minder. Dat vormt geen foutief handelen en is verre van dubieus te noemen.