Voetbalclub ASV Geel is al vele jaren gevestigd op ‘sportsite De Leunen’ in Geel. Op deze sportsite waar onder andere ook een atletiekpiste en verschillende oefenvelden liggen, werd het Leunenstadion uitgebouwd. De club, investeringsgroep Leunen Invest en stad Geel zijn intussen al geruime tijd in overleg over mogelijkheden voor verdere investeringen in de stadionsite.
Naar aanleiding van concrete bouwplannen van de club in 2016, werd bureau OMGEVING in 2017 op basis van een raamovereenkomst gevraagd om een analyse te maken van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de site. Op basis van de nota die door OMGEVING werd opgemaakt, besloot het college van burgemeester en schepenen op 18 april 2017 dat er eerst een kwalitatief ontwikkelingsplan zou moeten worden gemaakt, voordat er bijkomende projecten mogelijk zouden zijn (bijlage 1). Sinds 2017 zijn er verschillende ontwikkelingen geweest in en rond de club en moest het ruimtelijke verhaal even on hold worden gezet.
Sinds 2020 werken A.S.V. Geel, Leunen Invest BV en stad Geel een visie uit voor de stadionsite: op 20 november 2020 keurde het college van burgemeester en schepenen het lastenboek goed voor de opmaak van een ontwikkelingsvisie. In zitting van 16 juli 2021 heeft het schepencollege vervolgens de opdracht tot opmaak van een ontwikkelingsvisie gegund aan bureau Atelier Romain in samenwerking met Anteagroup en Goedefroo+Goedefroo architecten.
De ontwikkelingsvisie moet duidelijkheid bieden over de ruimtelijke mogelijkheden voor de verdere ontwikkeling van het stadion. Zo moet het stadion een invulling krijgen die een meerwaarde biedt voor de omliggende wijken en buurtbewoners, en ook het bestaande aanbod van sportsite De Leunen versterkt. Een belangrijke vraag daarbij is welke kansen er zijn om in de schil van het stadion ook niet sportgerelateerde voorzieningen te huisvesten. Deze commerciële ontwikkelingen moeten de stapsgewijze uitbouw van het stadion mogelijk maken. Er wordt onder andere gedacht aan zaken zoals een sportcafé, hotel, kantoren, polyvalente ruimten, huisvesting, internaat, buurtwinkel etc.
Ambities ASV Geel
ASV Geel speelt anno 2023 in 3de afdeling Voetbal Vlaanderen (amateurvoetbal) en heeft de ambitie om op relatief korte termijn te streven naar voetbal in de 1ste afdeling Voetbal Vlaanderen. Momenteel voldoet huidig stadion aan de licentievoorwaarden voor de nagestreefde afdelingen.
ASV Geel vraagt wel aan Leunen Invest en de Stad Geel dat bij de verdere commerciële ontwikkeling van het stadion er ruimte wordt gelaten om het voetbalstadion en meer specifiek de tribunes in de toekomst of gelijktijdig uit te breiden zodat minimaal aan de licentievoorwaarden van eerste nationaal (1A= profvoetbal) voldaan wordt.
Het opzet is om het stadion verder te ontwikkelen door de geïnvesteerde gelden te recupereren om nadien met de winsten de half afgewerkte zittribune verder af te werken en de voetbalwerking verder te ondersteunen.
Het doel is om op langere termijn de capaciteit van het stadion aan te passen aan de licentievoorwaarden van eerste nationale (1A) en de te verwachten bezoekersaantallen.
Programma van eisen Leunen Invest:
In functie van het eerste participatietraject als onderdeel van de opmaak van de ontwikkelingsvisie werd van 17 november t.e.m. 6 december 2021 een online bewonersbevraging gelanceerd via de website van de stad. Dit om inzicht te krijgen in het huidige gebruik van de sportsite en te peilen naar de noden en behoeftes voor deze site. Er werden ruim 600 bevragingen ingevuld door omliggende bewoners en gebruikers van de site. Bijkomend werd op 2 december 2021 een stakeholderoverleg voorzien in aanwezigheid van diverse belanghebbende actoren (waaronder Thomas More, KU Leuven, de sportverenigingen op de site, de moskee, de buurtwerker(s) van de omliggende wijken,...).
De inzichten en aandachtspunten uit het eerste participatietraject werden meegenomen in het uitwerken van zeven concepten en twee scenario’s voor het stadion en zijn omgeving. De zeven concepten vormen een evaluatie- en positiekader in functie van de visievorming voor het Leunenstadion. De scenario’s, die beide verschillende aspecten aftoetsen t.o.v. elkaar (programma, mobiliteit, bouwhoogtes, afstanden, densiteit, bouwkundige haalbaarheid, economische realiteit, voetbalwetgeving,…), vertrekken vanuit de ambities van de club en het uitgangspunt van de zeven geformuleerde concepten.
Het scenario-onderzoek voorziet in een eerder behoudingsgezind scenario enerzijds en een meer ‘prestigieus’ scenario, met ruimere ontwikkelingsmogelijkheden en een uitgebreider programma aan functies, anderzijds. Beide scenario’s zijn vanuit een verschillend optiek tot stand gekomen en verschillen bijgevolg dermate dat deze voldoende ruimte laten om na te denken over tussenoplossingen. Het doel is om uiteindelijk te komen tot een samengesteld voorkeursscenario met elementen uit beide scenario’s. Het college van burgemeester en schepenen nam in zitting van 7 maart 2022 kennis van het scenario-onderzoek.
De resultaten van het scenario-onderzoek werden vervolgens teruggekoppeld naar direct omwonende & actoren in de nabije omgeving, alsook naar een ruimere bewonersgroep tijdens een infomarkt op woensdag 20 april 2022, in de kantine van het voetbalstadion. Het doel hiervan was enerzijds om buurtbewoners, gebruikers van de sportsite en geïnteresseerden te informeren over het project en anderzijds hun input te vergaren over de ontwerpscenario's. Na een eerste toelichting van het traject, de analyse en de visie konden de bezoekers in gesprek gaan met het ontwerpteam rond de twee toekomstscenario's. Dit gebeurde in twee sessies: een eerste voor de directe omwonenden en een tweede sessie voor een ruimere groep geïnteresseerden.
Tijdens de laatste stuurgroep op vrijdag 3 juni 2022 werd, in aanwezigheid van de aandeelhouders van Leunen Invest, het eindrapport ontwikkelingsvisie Leunenstadion (zie bijlage 2) toegelicht door het studieteam. Het eindrapport bestaat uit een analyse en toelichting van de resultaten uit de participatiemomenten, een uitgebreide toelichting over het ontwerpend onderzoek ter definiëring van een visie en ruimtelijke concepten en sluit af met het formuleren van een aantal krachtlijnen die zeker doorvertaald dienen te worden in het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).
Het college van burgemeester en schepenen heeft het eindrapport ontwikkelingsvisie Leunenstadion principieel goedgekeurd in zitting van 27 juni 2022.
Procedure opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Leunenstadion’
Aangezien de stadionsite Leunen volgens het gewestplan gedeeltelijk gelegen is in een zone bestemd als gebied voor dagrecreatie en gedeeltelijk gelegen is in een zone bestemd als woongebied dient een herbestemming te gebeuren om in de schil van het stadion ook nietsportgerelateerde voorzieningen te huisvesten. Om dit mogelijk te maken dient de ontwikkelingsvisie in een volgende fase verder vertaald te worden in een RUP op basis waarvan aanvragen voor omgevingsvergunningen kunnen worden ingediend.
Aangezien de stad de plicht heeft om erover te waken dat elk RUP in het algemeen belang wordt opgesteld zal de stad vanuit die optiek de opmaak van een RUP (en indien noodzakelijk een plan-MER) door een deskundig bureau faciliteert. De wet met betrekking tot de overheidsopdrachten is hierbij van toepassing. Leunen Invest en ASV Geel zullen nauw betrokken worden bij de procedure.
Voor de opmaak van het RUP en plan-MER (verplicht optioneel) werd een lastenboek (bijzonder bestek) opgemaakt voor de organisatie van een offertevraag. Dit lastenboek werd in zitting van 10 november 2022 goedgekeurd door het college burgemeester en schepenen.
In zitting van 5 juni 2023 besliste het college van burgemeester en schepenen de opdracht voor de inhuur van een bureau voor het opmaken van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) voor het Leunenstadion van Geel te gunnen aan bureau Atelier Romain, samen met Antea Group.
Met deze beslissing worden de procesnota (zie bijlage 3) en de startnota (zie bijlage 4) van het RUP Leunenstadion ter goedkeuring voorgelegd. Dit is de eerste stap in de formele procedure van het RUP. De startnota geeft de eerste planopties van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Leunenstadion’ aan en onderbouwt en motiveert de voorliggende opties. Samen met de procesnota vormt de startnota de basis voor de eerste raadpleging van publiek- en adviesvraag.
Doelstelling RUP Leunenstadion
Door de opmaak van een RUP wordt het mogelijk om naast sportactiviteiten ook niet-sportgerelateerde voorzieningen te huisvesten in de schil van het stadion. Daarnaast biedt het RUP een toegankelijk en helder kader voor omgevingsvergunningen. Het nieuwe RUP zal de stad een helder maar beknopt pakket aan voorschriften bieden die voldoende dwingend zijn, maar tegelijk ook voldoende flexibel zijn om blijvend kansen te bieden aan toekomstige uitdagingen. Het doel is een helder en hanteerbaar RUP voor de stadionsite te ontwikkelen dat de belangrijkste doelstellingen van de stad weerspiegelt en toont ‘waar de lat ligt’ bij concrete aanvragen en projecten.
Afbakening plangebied
Het projectgebied beperkt zich tot het voetbalstadion en zijn directe omgeving en laat de rest van de sportsite buiten beschouwing. Het plangebied bestaat uit één perimeter met een oppervlakte van ca. 7,13 hectare.
Mogelijke alternatieven
Locatiealternatieven zijn niet van toepassing gezien de huidige situering van het Leunenstadion op de site en de gepaste inbedding van het stadion binnen de sportsite conform te ambities van het beleidsplan.
Gewenste ruimtelijke ontwikkeling
In 2021-2022 werd een inrichtingsvisie voor het Leunenstadion en de dichte omgeving uitgewerkt. Uit het ontwerpend onderzoek werden een aantal krachtlijnen richting het RUP gedefinieerd. De ruimtelijke concepten hebben betrekking op verschillende schaalniveaus:
Het ontwerpend onderzoek in het kader van de ontwikkelingsvisie (2022) landde in twee scenario’s die de verschillende ambities bundelen en uitspraken doen over programma, omgevingsaanleg en mobiliteit. De beide scenario’s beantwoorden aan de ruimtelijke concepten. Ze verschillen voornamelijk in de invulling van het programma en ontsluiting en parkeren voor gemotoriseerd verkeer.
Gewenst programma
Het RUP voorziet, conform de beleidsvisie van de stad, in een complementair, aanvullend programma: wonen, hotel, kantoren, buurtvoorzieningen (buurtwinkel, kinderopvang, etc.), horeca, sport- en zorg-gerelateerde of gezondheid-gerelateerde handelsfuncties en diensten (zoals bijvoorbeeld kinesist, groepspraktijk, fitnessruimte, etc.), ruimte voor start-ups en een incubator.
Leunen Invest voorziet in haar programma van eisen minstens 1500 m2 voor de invulling van retail in de vorm van een supermarkt. Echter voorzien het beleidsplan ruimte Geel dat voor nieuwe geïsoleerde winkels, dus buiten één van de vastgestelde winkelgebieden, de handelsoppervlakte in principe moet worden beperkt tot 400 m². Dit om stapsgewijs het uitgebreid aanbod van geïsoleerde winkels af te bouwen.
Er wordt bijgevolg aan het college burgemeester en schepenen gevraagd om een standpunt in te nemen over het al dan niet toelaten van een grootschalige supermarkt op die locatie.
Fasering
De fasering van de ontwikkeling is onder voorbehoud van enkele externe factoren zoals investeerders, financiële middelen, ambities en sportieve positie van de voetbalclub. Daarom wordt de startnota beperkt tot het beschrijven van een aantal aandachtspunten binnen de fasering van het project.
Scoping en algemene methodologie voor de milieueffectenbeoordeling
Volgens de geldende regelgeving moet er een plan-MER voor het RUP ‘Leunenstadion’ te Geel worden opgemaakt, omdat het:
Bij voorliggend RUP wordt bijgevolg een volwaardig plan-MER toegevoegd, waarbij mogelijke (permanent) significante milieueffecten onderzocht worden.
Voor het milieuonderzoek wordt uitgegaan van het maximaal programma. Voor de ruimtelijke disciplines betreft dit de maximale footprint en diepte/hoogte van de geplande functies en constructies. Voor de verkeersgerelateerde disciplines wordt het maximale flankerende programma gecombineerd met de worst-case aannames qua voetbalmatchen.
In de bijlage aan de startnota (zie bijlage 5 - bijlage aan startnota methodologie voor de milieubeoordeling) wordt concreet ingezoomd op de te onderzoeken milieueffecten per discipline en is de scoping en methodologie voor de milieubeoordeling per discipline opgenomen voor het plangebied.
De volgende disciplines zullen in het plan-MER worden behandeld door een erkend MER-deskundige:
De volgende disciplines worden in het plan-MER behandeld door de coördinator, samen met een deskundige:
De milderende maatregelen/aanbevelingen op niveau van het RUP, die voortvloeien uit het MER-onderzoek, zullen/kunnen aanleiding geven tot aanpassingen/verfijningen aan de bestemmingszones of stedenbouwkundige voorschriften van het RUP.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de procesnota en startnota voor het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Leunenstadion goed te keuren.
Het college van burgemeester en schepenen vraagt aan de dienst stadsontwikkeling om een infomoment te organiseren tijdens de publieke raadpleging.
Het college burgemeester en schepenen beslist dat de locatie van het plangebied in aanmerking komt voor een supermarkt met een maximum bruto vloeroppervlakte (BVO) van 1500 m². Binnen het maximum BVO dienen zowel het publiek toegankelijk handelsoppervlakte, bestemd voor verkoop van goederen, als de niet publiek toegankelijke delen (o.a. magazijn) gerealiseerd te worden.