2023_CBS_00239 - Omgevingsvergunning - Advies aan Deputatie voor het slopen van hoevegebouw en stallingen, opbraak van verhardingen, inrichting van het terrein langs Roerdompstraat 17 (202200578IV) - Advies

Volgende argumenten worden aangehaald in de bezwaarschriften:

• de toegangsweg gemeenschappelijk is en mag daarom niet opgebroken worden.
• de voorgestelde reliëfwijziging langs Vijzelloop kan niet omdat dit landbouwgrond is. De resultaten van het ecohydrologisch onderzoek moeten afgewacht worden;
• door het verlagen van het grondniveau komt er grotere druk van water van het reservaat naar het landbouwgebied
• het ruimen van de loop moet langs beide zijden kunnen en door de niveauverlaging zal dat niet meer gaan

4. Adviezen

Op 26 januari 2023 werd het advies ontvangen van Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand

Advies: gunstig

Op 27 januari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein, team groen

Advies: voorwaardelijk gunstig

5. Project-MER

Niet van toepassing

6. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

agrarisch gebied

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Roerdompstraat)

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 14 november 2003) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt in een recent overstroomd gebied of een risicozone. Aangezien er voor dit gebied recent een hydronautstudie werd opgemaakt en er in de nabije toekomst wachtbekkens zullen gecreëerd worden in de omgeving om een oplossing te bieden aan de waterhuishouding in het gebied, kan de voorliggende aanvraag toegelaten worden; de verharding dient gecompenseerd te worden door de aanleg van een infiltratievoorziening en hemelwaterput.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

De percelen zijn gelegen in agrarisch gebied en in overstromingsgevoelig gebied. Het ontharden van het terrein en het aanleggen van een oeverzone waardoor er extra ruimte ontstaat voor water past hier.

Mobiliteitsimpact

Omdat de gebouwen verdwijnen zullen er geen verkeersbewegingen meer zijn.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

Het slopen van de gebouwen, ontharden van het terrein en herstellen van het oorspronkelijk reliëf is passend voor deze locatie.

Visueel-vormelijke elementen

Het landschap wordt ingericht als weiland. 

De 8 bomen die worden gerooid, worden niet gecompenseerd. Ook in een weiland kunnen bomen nuttig zijn en schaduwplekken creëren voor de koeien.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

Naast de beperkte hinder tijdens de sloopwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 31 december 2022 tot en met 29 januari 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 3 bezwaarschriften ontvangen.

De argumenten kunnen als volgt besproken worden:

• Uit de plannen blijkt dat enkel de verhardingen horende bij de te slopen hoeve verwijderd zullen worden. De toegangsweg blijft liggen.
• Voor de bespreking van de andere bezwaren wordt verwezen naar het verslag van provinciaal omgevingsambtenaar.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand, afgeleverd op 26 januari 2023 is gunstig.
•  Het advies van Openbaar Domein, team groen, afgeleverd op 27 januari 2023 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.

Er dient voldaan aan de voorwaarden van Openbaar Domein, team groen:

1. De bomen mogen enkel geveld worden buiten het broedseizoen (dat loopt van 1 april–30 juni);
2. Bij het vellen dient de uitvoerder de nodige veiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Voor meer info, zie: https://www.ecopedia.be/artikel/veilig-werken-met-de-motorzaag-0;
3. In het kader van de zorgplicht (art. 14 van het natuurdecreet) wordt gevraagd om ter compensatie  van de aangevraagde bomen minstens eenzelfde aantal (8 st.) nieuwe, standplaatsgeschikte en inheemse bomen van eenzelfde ordegrootte, lijnvormig aan te planten. Een overzicht met geschikte bomen is terug te vinden op de website https://bomenwijzer.be/zoeken. Om enkel de inheemse bomen te zien, klik onderaan op [+] Ecologie en vink vervolgens “Ja, de boom moet inheems in Vlaanderen zijn” aan. Uit de bodemkaart blijkt dat het hier gaat over een zware, natte zandgrond. Dat blijkt uit de vegetatie die er voorkomt, m.n. wilg. Dit aspect dient meegenomen in de bomenwijzer om te komen tot standplaatsgeschikte bomen. 
4. Een N/Z georiënteerde inplanting van de bomen is aangewezen. Dit kan langsheen het Vijzelloopje. Een dergelijke inplanting fungeert tevens als baken binnen het jachtgebied van soorten zoals Watervleermuis. Soorten zoals wilg zijn bovendien een ideale voedselbron voor tal van ongewervelden. Ook biedt het schuilgelegenheid voor tal van kleine zoogdieren. Een dergelijke inplanting is bovendien het meeste gunstige voor het creëren van slagschaduw voor het grazende vee. Wilgen verdragen zeer goed tijdelijke overstromingen en leveren een bijdrage aan de beoogde waterberging.  
5. De compenserende aanplant dient gerealiseerd op het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft. De aanplant vindt plaats tijdens het eerstvolgende plantseizoen (dat loopt van 1/11 tot 1/03), volgend op de uitvoering van de werken die het onderwerp uitmaken van de aanvraag. 
6.         Bij het aanplanten van hoogstammige bomen, dienen de afstandsregels gerespecteerd. 
7.         Indien de aanplanting niet aanslaat, dient deze vervangen tijdens het eerstvolgende groeiseizoen. De verplichting tot heraanplant bij niet aanslaan, komt niet te vervallen;
8.         De aanvrager dient al het nodige te doen om de compenserende aanplanting te beschermen tegen vraat. Als het perceel wordt ingericht als graasweide, dienen de bomen te worden uit gerasterd, zodat het vee het voordeel heeft van de slagschaduw, doch de bomen niet kan beschadigen. 

De gebouwen die worden gesloopt bevatten op basis van de datum van oprichting mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen.  Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.

Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.

Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.

De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bv. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:

• hechtgebonden asbest die niet beschadigd is of waarbij er geen vrije vezels zichtbaar zijn en waarbij verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• hechtgebonden asbest die beschadigd is of waarbij er vrije vezels zichtbaar zijn en die verwerkt is in een buitentoepassing waarbij geen derden aanwezig zijn, voor zover de verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• asbesthoudend plaatmateriaal, asbestkarton, asbestcement in binnentoepassingen waarbij er geen bevestigingssysteem aanwezig is zoals schroeven, nagels of lijm, voor zover het asbest gefixeerd is en het weggenomen en verpakt wordt zonder gereedschappen te gebruiken voor demontage
• asbesthoudende koorden, dichtingen of pakkingen, remvoeringen en analoge materialen

Alle andere toepassingen mogen enkel verwijderd worden door gespecialiseerde asbestverwijderaars. Een overzicht van de erkende asbestverwijderaars in België vindt u hier: https://werk.belgie.be/nl/erkenningen/erkenning-asbest-bedrijven-erkend-voor-afbraak-verwijderingswerken.

De werken voor het verwijderen van asbest mag geen risico vormen voor je eigen gezondheid of voor de omgeving. Bij het verwijderen van asbesthoudende toepassingen moet u voldoen aan volgende voorwaarden om vezelverspreiding en blootstelling aan asbestvezels te voorkomen:

• Voor persoonlijke bescherming tegen blootstelling wordt gebruik gemaakt van een stofmasker type P3 of gelijkwaardig stofmasker.
• bevochtigen of fixeren van het materiaal
• de elementen één voor één verwijderen, bij voorkeur manueel, gebruik makend van handwerktuigen of in laatste instantie traagdraaiend gereedschap. Het gebruik van mechanische werktuigen met grote snelheid (schuurschijven, slijpmachines, boormachines, e.d.), hogewaterdrukreinigers en luchtcompressoren, voor het bewerken, snijden of schoonmaken van objecten of ondergronden in asbesthoudend materiaal, objecten of ondergronden bekleed met asbesthoudend materiaal of voor het verwijderen van asbest is verboden
• de materialen niet gooien, je moet ze rustig neerleggen.
• de materialen niet breken
• de materialen opslaan in gesloten verpakking
• bij de werkzaamheden mogen geen minderjarigen aanwezig zijn.

Behandeling van afval

De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval. 

Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.

Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.

Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.

Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,... Ten allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.

Lasten

Niet van toepassing