UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 11/02/2022
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022136356
Dossiernummer gemeente: 202200482
De gemeente Geel heeft op 14 oktober 2022 een aanvraag ontvangen voor slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een nieuwe woning met zorgunit. De aanvraag werd op 13 december 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Leen Tops wonende te Hooibeeksedijk 1 te 2440 geel en de heer Lode van Ballaer wonende te Hooibeeksedijk 1 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Ganzenstraat 86
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie E nr. 801D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
Het perceel is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009 gedeeltelijk gelegen in ‘overdruk zonevreemde woningen II’.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
Het perceel is gedeeltelijk gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag echter, dient, omwille van de ligging op het perceel, getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan Herentals-Mol.
De aanvraag is echter ook gelegen binnen een goedgekeurde, niet-vervallen, zonevreemde verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met het gewestplan Herentals-Mol en met de stedenbouwkundige voorschriften horende bij het gewestplan Herentals-Mol.
De aanvraag is echter wel in overeenstemming met de voorschriften van de goedgekeurde, niet-vervallen, zonevreemde verkaveling.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is 25a10 groot en gelegen in de Ganzenstraat. De omgeving wordt gekenmerkt door het landelijke karakter. In de onmiddellijke omgeving zijn enkele eengezinswoningen en landbouwbedrijven aanwezig. De woning wordt omgeven door velden en kleine beboste gebieden. Links van het perceel is een ééngezinswoning aanwezig.
Op het perceel zijn een ééngezinswoning, een berging met garage en een stal aanwezig. Rondom de woning is een ruime beton(tegel)verharding aawezig. Links op het perceel loopt een inrit en er loopt een pad van de straat tot aan de voordeur, aangelegd in kasseien. Rondom de woning zijn verschillende dennen en berken aanwezig.
Huidige aanvraag voorziet in het afbreken van alle bebouwing en verharding op het perceel.
Huidige aanvraag voorziet tevens in het bouwen van een nieuwe eengezinswoning (inclusief zorgwoning). De nieuwe woning heeft een bouwdiepte van 20 meter. De bouwbreedte bedraagt 18 meter. De nieuwe woning wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 6,4 meter. De bouwdiepte op verdieping blijft beperkt tot 9,75 meter. Er wordt pas een tweede bouwlaag voorzien vanaf 5,9 meter van de bouwlijn. Buiten dit hoofdvolume bedraagt de hoogte van de woning 3,35 meter.
De woning wordt ingeplant op 6 meter van de laterale perceelsgrenzen en op 19,80 meter uit de as van de weg.
De nieuwe woning zal op het gelijkvloers beschikken over een eetkamer met zithoek, een keuken, een inkomhal met trap, een koele berging, een wasplaats, een slaapkamer, een overdekt terras, een bureau, een sas en een zorgunit. In de kelder bevinden zich tevens een berging, technische ruimte en fietsenstalling. Via een helling aan de rechterzijde van de woning wordt de kelder/fietsenberging met de buitenruimte verbonden. Op verdieping beschikt de woning over 3 slaapkamers, een overloop mettrap, een berging, een dressing, een speelkamer en een badkamer.
In de voortuin wordt een oprit en een voetpad aangelegd met een totale oppervlakte van 195m². Rondom de woning wordt een verharding aangelegd van maximaal 1,5 meter breedte.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd 1 bezwaar ingediend.
Op 13 januari 2023 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij, met als referte 2022_008044_v1 en als volgt geformuleerd:
De aanvraag heeft geen betrekking op professionele agrarische of para-agrarische activiteiten en is gelegen in herbevestigd agrarisch gebied, langs een goed uitgeruste weg met bebouwing. Het betreft de afbraak van een bestaande woning met bijgebouwen en de bouw van een nieuwe gezinswoning met zorgunit.
Volgens de voor ons beschikbare gegevens (landbouwregistratie) was hier tot in 2007 een landbouwbedrijfszetel gevestigd en werd hiervoor nog geen vergunningsplichtige functiewijziging vergund.
Er zijn 2 scenario’s:
Het stopzetten van de landbouwactiviteiten betekent niet automatisch dat de site als zonevreemd kan beschouwd worden.
Een zonevreemde functiewijziging kan slechts worden toegestaan wanneer ze voorkomt op het BVR betreffende de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen én indien voldaan is aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO.
Artikel 2, §1 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen luidt immers als volgt:
“§ 1. De functiewijzigingen, vermeld in dit besluit, kunnen enkel worden toegestaan als voldaan is aan de generieke voorwaarden, vermeld in artikel 4.4.23, eerste lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.”
De aanvraag dient bijgevolg te voldoen aan de voorwaarden opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO. Is dit niet het geval, dan dient de zonevreemde functiewijziging geweigerd te worden.
Artikel 4.4.23 VCRO luidt als volgt:
“Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden :
a) het gebouw of het gebouwencomplex bestaat,
b) het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot,
c) het gebouw of het gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund,
d) het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in :
1) ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde,
2) recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » sorteren;
De weigering om een afwijking, vermeld in het eerste lid, te verlenen, geeft nimmer aanleiding tot een planschadevergoeding.”
Het gebouw, dient dus hoofdzakelijk vergund te zijn. Artikel 4.1.1, 7° VCRO verduidelijkt dat ‘hoofdzakelijk vergund’ wil zeggen dat zowel het gebouw als de functie dienen vergund te zijn.
Art. 4.4.1, 7° VCRO luidt immers als volgt:
“7° hoofdzakelijk vergund : een vergunningstoestand, waarbij voor de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen geldt dat:
a) bedrijven en hun constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien de voor een normale bedrijfsvoering noodzakelijke constructies vergund of vergund geacht zijn, ook wat de functie betreft,
b) overige constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft;”
Bijgevolg dient het gebouw of het gebouwencomplex hoofdzakelijk vergund te zijn op het ogenblik van de aanvraag, en dit zowel op het vlak van de constructie als op het vlak van de functie. Aangezien het gebouw reeds zonder vergunning wordt gebruikt als “woning en woningbijgebouwen”, is de functie van het gebouw niet hoofdzakelijk vergund en kan de zonevreemde functiewijziging niet worden vergund.
Het departement verwijst hiervoor ook naar het arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen van 25 april 2017 (RvVb/A/1617/0804). De Raad heeft in dit arrest bevestigd dat de functie op het ogenblik van de vergunningsaanvraag voor een zonevreemde functiewijziging vergund moet zijn en dat de loutere vaststelling dat de functie niet vergund is op het moment van de aanvraag, voldoende is om de vergunning te weigeren op grond van art. 4.4.23 VCRO.
Dit leidt ertoe dat de aanvraag niet voldoet aan de voorwaarden opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO en er geen zonevreemde functiewijziging conform het Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot aanwijzing van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen kan worden vergund. De voorwaarde van het ‘hoofdzakelijk vergund’ zijn sluit immers regularisatie uit.
Enkel Indien de voormalige landbouwer de woning nog steeds bewoont geldt het volgende scenario.
De constructies zijn vergund (geacht) en de functie is nog steeds ontegensprekelijk landbouw (enkel de ex-landbouwers hebben hier hun domicilie gehad).
Het Departement Landbouw en Visserij dient conform omzendbrief RO 2017/01 van het BVR lijst met toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen de afweging te maken of deze site nog geschikt is om (terug) in professioneel landbouwgebruik genomen te worden.
Een omvorming naar een zonevreemde site betekent immers een aantasting van de agrarische structuur en kan bijgevolg ook nog een bijkomende negatieve impact hebben op de vergunningenverlening en vergunningverlenging van nabijgelegen landbouwbedrijven.
De site is gelegen op 799m van SBZ en 1,8 km van VEN. Er zijn 2 professionele bedrijfszetels (melkveebedrijven) actief binnen een straal van 500m, geen binnen de 300m.
Het aantal niet-landbouwerswoningen bedraagt 23 stuks binnen een straal van 300m en binnen een straal van 500m bevinden er zich 77. Dit is te wijten aan het woongebied met landelijk karakter op minder dan 300m afstand.
Het percentage landbouw bedraagt 64% en 67%, respectievelijk binnen een straal van 300 en 500m.
Vanuit landbouwkundig standpunt, het aantal zonevreemde woningen in de onmiddellijke omgeving en het ontbreken van aanpalende gronden en infrastructuur, kan wel gesteld worden dat de zonevreemde functie wonen op deze locatie functioneel inpasbaar is en verder geen noemenswaardige negatieve impact heeft op de landbouwstructuur.
Ons departement kan instemmen met een functiewijziging en voor de herbouw van de woning en zorgunit wordt enkel verwezen naar de vigerende regelgeving m.b.t. zonevreemde woningen en zorgwonen.
Op 25 januari 2023 werd het advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’, als volgt geformuleerd:
Advies riolering
Aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is ter hoogte van het perceel een ingebuisde gracht aanwezig op openbaar domein.
Men dient de bestaande aansluiting op de ingebuisde gracht op te zoeken en te gebruiken.
Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Als men de bestaande aansluiting niet terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting.
Men zorgt best voor terugslagkleppen om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen. De terugslagkleppen mogen niet in de huisaansluitputjes RWA en DWA zitten. Deze moeten geplaatst worden in de private afvoerbuizen of in extra toezichtsputjes waarin de terugslagklep zit verwerkt.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomen. Indien er mee dan 5 personen verblijven in de woning moet grootte van de voorbezinker aangepast worden aan het aantal personen. Hierbij wordt er gerekend met de formule aantal bewoners X 600 liter per persoon= grootte septische put. Men voorziet een septische put van 3600L in functie van 6 IE, wat voldoet.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 10.000L wat voldoet aan de verordening. Op de put worden alle dakafvoeren aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor toiletspoeling, een wasmachine, een buitenkraan en een dienstkraan bij een uitgietbak.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Infiltratievoorziening
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 7500L en een oppervlakte van 13,2m².
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar de ingebuisde gracht. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
In de huidige toestand zijn er momenteel 2 toegangen op openbaar domein:
De toegangen zijn in klinkers aangelegd. Dit is geen reglementaire verharding. In het verleden werd deze verharding vermoedelijk zelf aangelegd. Dit wordt echter niet toegestaan.
Volgens het nieuwe inplantingsplan zal er 1 toegang voorzien worden van 4m wat gunstig is in het beperken van verhardingen op openbaar domein. De toegang wordt voorzien op dezelfde plaats als de huidige toegang tot de oprit, maar moet wel aangepast worden qua materiaal.
Men dient zich te houden aan de strikt noodzakelijke toegang. Het is toegestaan om een toegangsbreedte van 4m te voorzien. Het openbaar domein moet worden aangepast. De klinkers van de huidige toegangen moeten verwijderd worden. De toegang tot het huidige tuinpaadje verdwijnt en moet terug als zandberm of grasberm worden ingericht. Aan de linkerzijde moet een reglementaire verharding komen. Deze aanpassingen van het openbaar domein mag men niet zelf uitvoeren. Dit zal gebeuren door de stadsdiensten. Men moet een aanvraag doen bij stad Geel en men dient de kosten van de aanpassingen te dragen.
Niet van toepassing.
Planologische toets
Het perceel is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen agrarisch gebied. Het project is strijdig met de voorschriften van het gewestplan.
Het perceel is echter gelegen binnen een zonevreemde verkaveling en dient getoetst te worden aan de voorschriften van deze verkaveling.
Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de aanvraag gelegen is langs een voldoende uitgeruste openbare weg.
Watertoets
Gelet op het decreet Integraal Waterbeleid van 18 juli 2003, gecoördineerd op 15 juni 2018, en latere wijzigingen en meer bepaald artikel 1.3.1.1 betreffende de watertoets.
Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, de als bijlage 1, 3, 4 en 5 opgenomen kaarten én de als bijlage 2 opgenomen lijst van vergunningen, plannen en programma’s.
Gelet op de wet van 28 december 1967 betreffende de onbevaarbare waterlopen, en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 17.
Gewestelijke verordening hemelwater:
De aanvraag betreft aanleg/uitbreiding van verharding waarbij de nieuwe oppervlakte >40m² en valt dus onder de gemeentelijke/gewestelijke verordening hemelwater.
hemelwaterput:
infiltratievoorziening:
Dit is conform de gemeentelijke/gewestelijke verordening hemelwater.
Mer-screening
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen habitatrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen vogelrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen VEN-gebied.
Het perceel is niet gelegen binnen bosgebied.
De aanvraag omvat het rooien van 11 dennen. Deze werken zijn vrijgesteld van vergunning.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Mobiliteit
Huidige aanvraag heeft geen significante impact op de lokale mobiliteit. Er worden 2 autostaanplaatsen voorzien op het eigen terrein.
Toegankelijkheid
Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het afbreken en herbouwen van een ééngezinswoning, binnen een verkaveling. De woning zal tevens beschikken over een zorgfunctie. Deze functie is toelaatbaar, doch niet van blijvende aard. Wanneer de zorgfunctie eindigt zal het gebouw terug dienst doen als een normale ééngezinswoning. Indien in de toekomst een nieuwe zorgfunctie zal plaats vinden, dan dient deze getoetst te worden aan de regelgeving van dat moment. op dit moment is daar een stedenbouwkundige melding voor nodig.
Het gebouw is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt. Er worden twee parkeerplaatsen voorzien op het eigen terrein.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Huidige aanvraag voorziet in het afbreken van alle bebouwing en verharding op het perceel.
Huidige aanvraag voorziet tevens in het bouwen van een nieuwe eengezinswoning (inclusief zorgwoning). De nieuwe woning heeft een bouwdiepte van 20 meter. De bouwbreedte bedraagt 18 meter. De nieuwe woning wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 6,4 meter. De bouwdiepte op verdieping blijft beperkt tot 9,75 meter. Er wordt pas een tweede bouwlaag voorzien vanaf 5,9 meter van de bouwlijn. Buiten dit hoofdvolume bedraagt de hoogte van de woning 3,35 meter.
De woning wordt ingeplant op 6 meter van de laterale perceelsgrenzen en op 19,80 meter uit de as van de weg.
De nieuwe woning zal op het gelijkvloers beschikken over een eetkamer met zithoek, een keuken, een inkomhal met trap, een koele berging, een wasplaats, een slaapkamer, een overdekt terras, een bureau, een sas en een zorgunit. In de kelder bevinden zich tevens een berging, technische ruimte en fietsenstalling. Via een helling aan de rechterzijde van de woning wordt de kelder/fietsenberging met de buitenruimte verbonden. Op verdieping beschikt de woning over 3 slaapkamers, een overloop mettrap, een berging, een dressing, een speelkamer en een badkamer.
In de voortuin wordt een oprit en een voetpad aangelegd met een totale oppervlakte van 195m². Rondom de woning wordt een verharding aangelegd van maximaal 1,5 meter breedte.
De aanvraag is wat betreft de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid in overeenstemming de goede ruimtelijke ordening.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgetrokken in een paars – bruine gevelsteen in combinatie met zwarte aluminium ramen. Hier en daar wordt er een accent voorzien in de gevel met een zwarte gevelbekleding.Er wordt gebruik gemaakt van duurzame, kwaliteitsvolle materialen. Het ontwerp is architectonisch verantwoord en inpasbaar in de onmiddellijke omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 16/12/2022 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom.
Er werd 1 bezwaar ingediend.
Dit bezwaarschrift omvat volgende argumenten:
De aanvrager heeft 3 containers geplaatst achter de woning in agrarisch gebied. Waarschijnlijk worden deze bewoond. De afvoer van de containers loopt tot tegen de naastliggende paardenweide, die daardoor vochtig wordt.
De containers waarop gewezen wordt in het bezwaarschrift maken geen onderwerp uit van de omgevingsvergunningsaanvraag. Bijgevolg wordt het bezwaarschrift in dit dossier niet weerhouden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Volgens het departement Landbouw en Visserij is er op het perceel een volwaardig landbouwbedrijf aanwezig geweest.
Echter volgens onze vergunningshistoriek maakt het perceel deel uit van een goedgekeurde verkaveling en is in het verleden een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een residentiële woning. Er zijn bij de stad Geel geen gegevens terug te vinden inzake de uitbating van een landbouwbedrijf. Er is geen milieuvergunning verleend. Het betreft volgens onze informatie louter de herbouw van een residentiële woning binnen een zonevreemde verkaveling.
Volgens onze gegevens is er dan ook geen sprake van een functiewijziging.
Het Departement Landbouw en Visserij zegt in hun advies zelf het volgende:
Vanuit landbouwkundig standpunt, het aantal zonevreemde woningen in de onmiddellijke omgeving en het ontbreken van aanpalende gronden en infrastructuur, kan wel gesteld worden dat de zonevreemde functie wonen op deze locatie functioneel inpasbaar is en verder geen noemenswaardige negatieve impact heeft op de landbouwstructuur.
Ons departement kan instemmen met een functiewijziging en voor de herbouw van de woning en zorgunit wordt enkel verwezen naar de vigerende regelgeving m.b.t. zonevreemde woningen en zorgwonen.
Gelet op onze eigen vergunningshistoriek, de omvang van het perceel en bovenstaande paragraaf uit het advies van het Departement Landbouw en Visserij, wordt de redenering van het Departement Landbouw en Visserij inzake zonevreemde functiewijzigingen niet gevolgd.
Het advies van de stadsdienst wordt integraal gevolgd.
Conclusie
Er wordt een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd.
Voorwaarden
Een nieuwe zorgfunctie kan in de toekomst via een melding worden ingediend.
Voorwaarden riolering
Aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is ter hoogte van het perceel een ingebuisde gracht aanwezig op openbaar domein.
Men dient de bestaande aansluiting op de ingebuisde gracht op te zoeken en te gebruiken.
Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Als men de bestaande aansluiting niet terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting.
Men zorgt best voor terugslagkleppen om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen. De terugslagkleppen mogen niet in de huisaansluitputjes RWA en DWA zitten. Deze moeten geplaatst worden in de private afvoerbuizen of in extra toezichtsputjes waarin de terugslagklep zit verwerkt.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomen. Indien er mee dan 5 personen verblijven in de woning moet grootte van de voorbezinker aangepast worden aan het aantal personen. Hierbij wordt er gerekend met de formule aantal bewoners X 600 liter per persoon= grootte septische put. Men voorziet een septische put van 3600L in functie van 6 IE, wat voldoet.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 10.000L wat voldoet aan de verordening. Op de put worden alle dakafvoeren aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor toiletspoeling, een wasmachine, een buitenkraan en een dienstkraan bij een uitgietbak.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Infiltratievoorziening
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 7500L en een oppervlakte van 13,2m².
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar de ingebuisde gracht. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voorwaarden toegang tot het perceel
In de huidige toestand zijn er momenteel 2 toegangen op openbaar domein:
De toegangen zijn in klinkers aangelegd. Dit is geen reglementaire verharding. In het verleden werd deze verharding vermoedelijk zelf aangelegd. Dit wordt echter niet toegestaan.
Volgens het nieuwe inplantingsplan zal er 1 toegang voorzien worden van 4m wat gunstig is in het beperken van verhardingen op openbaar domein. De toegang wordt voorzien op dezelfde plaats als de huidige toegang tot de oprit, maar moet wel aangepast worden qua materiaal.
Men dient zich te houden aan de strikt noodzakelijke toegang. Het is toegestaan om een toegangsbreedte van 4m te voorzien. Het openbaar domein moet worden aangepast. De klinkers van de huidige toegangen moeten verwijderd worden. De toegang tot het huidige tuinpaadje verdwijnt en moet terug als zandberm of grasberm worden ingericht. Aan de linkerzijde moet een reglementaire verharding komen. Deze aanpassingen van het openbaar domein mag men niet zelf uitvoeren. Dit zal gebeuren door de stadsdiensten. Men moet een aanvraag doen bij stad Geel en men dient de kosten van de aanpassingen te dragen.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden
Een nieuwe zorgfunctie kan in de toekomst via een melding worden ingediend.
Voorwaarden riolering
Aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is ter hoogte van het perceel een ingebuisde gracht aanwezig op openbaar domein.
Men dient de bestaande aansluiting op de ingebuisde gracht op te zoeken en te gebruiken.
Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Als men de bestaande aansluiting niet terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting.
Men zorgt best voor terugslagkleppen om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen. De terugslagkleppen mogen niet in de huisaansluitputjes RWA en DWA zitten. Deze moeten geplaatst worden in de private afvoerbuizen of in extra toezichtsputjes waarin de terugslagklep zit verwerkt.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomen. Indien er mee dan 5 personen verblijven in de woning moet grootte van de voorbezinker aangepast worden aan het aantal personen. Hierbij wordt er gerekend met de formule aantal bewoners X 600 liter per persoon= grootte septische put. Men voorziet een septische put van 3600L in functie van 6 IE, wat voldoet.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 10.000L wat voldoet aan de verordening. Op de put worden alle dakafvoeren aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor toiletspoeling, een wasmachine, een buitenkraan en een dienstkraan bij een uitgietbak.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Infiltratievoorziening
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 7500L en een oppervlakte van 13,2m².
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar de ingebuisde gracht. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voorwaarden toegang tot het perceel
In de huidige toestand zijn er momenteel 2 toegangen op openbaar domein:
De toegangen zijn in klinkers aangelegd. Dit is geen reglementaire verharding. In het verleden werd deze verharding vermoedelijk zelf aangelegd. Dit wordt echter niet toegestaan.
Volgens het nieuwe inplantingsplan zal er 1 toegang voorzien worden van 4m wat gunstig is in het beperken van verhardingen op openbaar domein. De toegang wordt voorzien op dezelfde plaats als de huidige toegang tot de oprit, maar moet wel aangepast worden qua materiaal.
Men dient zich te houden aan de strikt noodzakelijke toegang. Het is toegestaan om een toegangsbreedte van 4m te voorzien. Het openbaar domein moet worden aangepast. De klinkers van de huidige toegangen moeten verwijderd worden. De toegang tot het huidige tuinpaadje verdwijnt en moet terug als zandberm of grasberm worden ingericht. Aan de linkerzijde moet een reglementaire verharding komen. Deze aanpassingen van het openbaar domein mag men niet zelf uitvoeren. Dit zal gebeuren door de stadsdiensten. Men moet een aanvraag doen bij stad Geel en men dient de kosten van de aanpassingen te dragen.