UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 13/02/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022104471
Dossiernummer gemeente: 202200384
De gemeente Geel heeft op 3 augustus 2022 een aanvraag ontvangen voor de uitbreiding van 3 bestaande toonzalen van wagens met bijhorende werkplaats, kantoren, 1 conciërgewoning en buitenopslag van wagens met 2 units waarvan 1 met ambachtsactiviteit en 1 met handelsactiviteit met bijhorende terreinaanleg + de afbraak van een loods met woning en bijhorende terreinaanleg en het verplaatsen van een schuilhut.. De aanvraag werd op 1 september 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Etablissementen Verellen NV gevestigd te Fehrenbachstraat 18 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Antwerpseweg 71, 73, 75, 77 en Steenovens 2A
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nrs. 117C, 118D, 118C, 141T, 142P en 142R
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
ambachtelijke bedrijven en kmo's
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Antwerpseweg goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in reservatiestrook voor aanleg Antwerpseweg met ventwegen
zone voor handelslint grootschalige handelszaken
zone voor openbare weg
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de uitbreiding van 3 bestaande toonzalen van wagens met bijhorende werkplaats, kantoren, 1 conciërgewoning en buitenopslag van wagens met 2 units waarvan 1 met ambachtsactiviteit en 1 met handelsactiviteit met bijhorende terreinaanleg, de afbraak van een loods met woning en bijhorende terreinaanleg en het verplaatsen schuilhut.
Bestaande situatie
Achteraan het terrein van de betreffende site zal de loods en woning met bijgebouwen en bijhorende terreinaanleg worden gesloopt. De terreinaanleg bestaat uit de verharde inrit naar de gebouwen alsook een bestaande parking in beton die momenteel wordt gebruikt als extra opslagruimte voor de wagens die horen bij de bestaande gebouwen vooraan op de site (Audi/Volkswagen/Skoda).
Tot aan de grens van het PRUP zal het groen (beperkt aantal bomen en struiken) worden gerooid i.f.v. de nieuwe gebouwen. Aan het gebied achter de grens van het PRUP zal niet worden geraakt en blijft in zijn bestaande toestand behouden.
Vooraan op het terrein, grenzend aan Antwerpseweg, zijn 3 gebouwen opgetrokken waarin van links naar rechts Audi, Volkswagen en Skoda met showroom, kantoren en werkplaats zijn ondergebracht. Het gebouw van Audi is volledig vrijstaand en rondom toegankelijk met wagens. De gebouwen van Volkswagen en Skoda zijn aaneengesloten gebouwd en hebben gemeenschappelijke functies zoals de werkplaats. Aan de linkerzijgevel bevindt zich een toegang naar de conciërgewoning die zich op de verdieping van het gebouw van Volkswagen bevindt.
Achter deze 3 gebouwen tot aan de bestaande loods is het terrein grotendeels verhard in functie van parkeerplaatsen voor personeel en klanten en buitenopslag van wagens (nieuwe wagens, te herstellen, herstelde wagens, …).
Nieuwe gebouwen
Op de plaats van de loods zullen 2 nieuwe units worden opgetrokken die een aanvullende functie op de 3 bestaande gebouwen vooraan op het terrein zullen onderbrengen. Het nieuwe bouwvolume heeft een footprint van 2.130 m². Beide units hebben een bruto vloeroppervlakte op gelijkvloers van 1.065m² en een beperkte verdieping van 100 m².
Het gebouw is op minimum 4m afstand van de linkerperceelsgrens ingeplant en de achtergevel is zo gepositioneerd dat er ruimte is voor een vrachtwagen om de unit binnen te rijden en een ruimte van 3m groenbuffer tot de grens van het PRUP. Aan de rechterzijde is het gebouw op een voldoende afstand ingeplant zodat wagens en vrachtwagens langs het gebouw kunnen passeren en zonder de bestaande buitenopslag en bijhorende omheining te moeten wijzigen.
De specifieke functies van beide gebouwen zijn nog niet gekend maar kaderen binnen het automotive karakter van de site.
Unit 1 zal voorzien worden van 2 voldoende grote poorten zodat een vrachtwagen aan de achtergevel kan binnenrijden en aan de voorgevel kan buitenrijden. De unit is grotendeels van gesloten gevels voorzien en opgevat als een ruimte voor ambacht/werkplaats. De unit heeft immers weinig zichtfunctie naar de Antwerpseweg toe. Er zullen wel openingen in het gebouw voorzien worden om licht te trekken.
Unit 2 heeft wel een zichtfunctie naar de Antwerpseweg en is gericht naar de gebouwen vooraan op de site en kan daarom als winkel of showroom dienst doen en is bijgevolg ontworpen met meer beglazing en als een opener gebouw. De toegang bevindt zich aan de rechterzijgevel en is goed zichtbaar als men het terrein via de nieuwe parking betreedt.
De bestaande overdekte constructies bij de te slopen loods worden gedemonteerd en één wordt heropgebouwd achter de PRUP-grens als schuilhut voor kleinvee. gewestelijke verordening brandpreventie
De units worden casco opgeleverd en verhuurd. Ze bestaan uit 1 open ruimte van 1065 m² en een open verdiepingsvloer van 100 m².
De verdere invulling van de ruimte gebeurt door de uiteindelijke gebruiker.
eet Integraal Handelsvestigingsbeleid / kleinhandelsvergunning
De 2 units zijn groter dan 400 m² maar de specifieke functies zijn nog niet gekend.
De units worden casco afgewerkt in afwachting van een definitieve functie. Het moment dat deze functie is gekend wordt er een kleinhandelsvergunning en een iioa-vergunning aangevraagd.
Milieu: nieuwe indeling(en) of activiteiten
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 11 oktober 2022 t.e.m. 9 november 2022. Er werd een bezwaarschrift ingediend.
Inhoud bezwaarschrift
.
1) De bezwaarindieners zullen mobiliteitshinder ondervinden ten gevolge van
het bestreden project. Het bestreden project wenst immers 2 units uit te bouwen, waarvan de functie niet is aangegeven. Uit de plannen van de ontsluiting blijkt echter duidelijk dat het vrachtverkeer en verkeer met personenwagens zal toenemen bij de Steenovensten gevolge van het bestreden project.
Dit heeft een onaanvaardbare toename van het verkeer op de Steenovens (dus langs het
eigendom van bezwaarindieners) tot gevolg en creëert een verkeersonveilige situatie.
De Steenovens is niet voorzien voor dergelijke vrachtverkeer naar de projectlocatie, waardoor
er niet voldoende ruimte is voor manoeuvres van vrachtwagens naar de projectlocatie. De steenovens betreft immers een relatief smalle weg.
2) Er zal ook een onaanvaardbare toename van het verkeer van- en naar de
Antwerpseweg ontstaan ten gevolge van het bestreden project, met name door de twee units. Uit de plannen van de ontsluiting blijkt immers dat het, naast de ontsluiting bij de Steenovens, ook de bedoeling is om de ontsluiting via de Antwerpseweg te laten verlopen in functie van de twee units.
De Antwerpseweg te Geel kan op heden geen bijkomende capaciteit meer aan en zeker geen
bijkomende vrachtverkeer. Naast het eigendom van bezwaarindieners zal zich aldus mobiliteitshinder voordoen ten gevolge van het bestreden project.
3) Op het eigendom van bezwaarindieners zal zich ernstige en onaanvaardbare
geluidshinder voordoen ten gevolge van al het bijkomend verkeer in functie van unit 1 en unit 2 van het bestreden project. Dit bijkomend (vracht)verkeer zal, zoals hoger uiteengezet, via de Steenovens en de Antwerpseweg verlopen, waardoor bezwaarindieners de gevolgen hiervan zullenl ondergaan. Deze geluidshinder vermindert de waarde van het eigendom van bezwaarindieners en bemoeilijkt de verhuur van het eigendom van bezwaarindieners, niemand wilt immers een onroerend goed huren waar men onaanvaardbare geluidshinder moet ondergaan.
4) Er zal een onaanvaardbare inkijk ontstaan op het eigendom van bezwaarindieners ten
gevolge van de bouw van unit 2. Unit 2 betreft immers een open gebouw en is voorzien van een grote hoeveelheid beglazing.
5) Het bestreden project is in strijd met het PRUP Antwerpseweg Geel. Bij gebrek aan
concretisering van de functie van de twee units, lijkt het er immers op dat de aanvrager
industriële activiteiten, dan wel een transport- en distributiebedrijf beoogt met het bestreden project. Dit is echter in strijd met het PRUP Antwerpseweg.
6) Er ontstaat een onaanvaardbare visuele hinder door de 2 units en het vrachtverkeer in
functie van deze 2 units.
7) Het bestreden project hypothekeert mogelijks de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden
op het eigendom van bezwaarindieners. De bouw van maar liefst 2 groteske units neemt mogelijks de ruimtelijke draagkracht weg voor percelen nabij de projectlocatie. Dit vormt mogelijks een beperking van de bebouwingsmogelijkheden op het eigendom van de bezwaarindieners en kwalificeert als nadelig gevolg in hoofde van bezwaarindieners.
8) Een manifest onwettig aspect van deze omgevingsvergunningsaanvraag is dat er nergens in
het geheel aanvraagdossier is aangegeven wat de concrete functie van de twee units is, terwijl dit een van de belangrijkste aspect vormt van de gehele mgevingsvergunningsvergunningsaanvraag. .
De units voorzien aldus ruimte waarin vrachtwagens kunnen binnenrijden, maar daarnaast blijft
er nog ruimte over in beide units. De footprint van beide units samen is immers 2.130 m².
Het lijkt er dan ook op dat de aanvraag voorziet in infrastructuur voor een volwaardig logistiek
en distributiebedrijf, minstens in de infrastructuur voor industriële activiteiten.
Dit is echter in strijd met artikel 1 van het PRUP Antwerpseweg dat duidelijk stelt dat industriële
activiteiten en transport- en logisieke bedrijven niet zijn toegelaten
9) Schending van het BVR van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet betreffende
de omgevingsvergunning: Het aanvraagdossier omvat geen mobiliteitsstudie
Volgens bijlage 1, punt 2.9. van het omgevingsvergunningsbesluit is er een mobiliteitsstudie
vereist in de volgende gevallen:
“Het wijzigen van een bestaande parkeergelegenheid waarbij het aantal parkeerplaatsen door de
wijziging de drempel van 200 parkeerplaatsen of een veelvoud ervan overschrijdt.”
De aanvrager stelt in de verantwoordingsnota dat de aanvraag geen betrekking heeft op de
aanleg van 200 parkeerplaatsen en dat de drempel van 200 parkeerplaatsen niet wordt overschreden door het bestreden project. Ter zake kan worden verwezen naar pagina 4 van de verantwoordingsnota:
“er worden 35 nieuwe parkeerplaatsen aangelegd”
“het totaal aantal parkeerplaatsen bedraagt 150”
De aanvrager tracht uw college voor te houden dat een exorbitant deel van de parkeerplaatsen
een opslag betreft. Door parkeerplaatsen als opslag te kwalificeren tracht de aanvrager af te wijken van de verplichting om een mobiliteitsstudie op te maken.
In werkelijkheid zijn er op de plaatsen van de “opslag” respectievelijk 78 en 90 parkeerplaatsen aanwezig.
De aftoetsing of er al dan niet een MOBER vereist is, gebeurde aldus op foutieve wijze.
10) De aanvrager geeft aan dat er een screeningsplicht is bij het bestreden project.
De project-m.e.r.-screening is echter onjuist en ontoereikend waardoor de aanvraag onontvankelijk is.
Zo is er geen beoordeling van de geluidseffecten voorhanden, omdat de aanvrager stelt dat er
geen effecten denkbaar zouden zijn:
Dit is uiteraard onjuist. De aanvraag voorziet immers in de bouw van 35 nieuwe parkeerplaatsen
en zorgt voor een toename van het vrachtverkeer via de Steenovens en de Antwerpseweg. Deze
vrachtwagens en personenwagens zorgen evident voor geluidshinder. De project-m.e.r.-screening
diende deze effecten dan ook te beoordelen om tot de vaststelling te komen dat de geluidshinder
onaanvaardbaar is.
De project-m.e.r.-screeningsnota is op dit vlak ontoereikend.
De project-mer-screeningsnota omvat geen beoordeling van de effecten op de luchtkwaliteit,
omdat de aanvrager stelt dat er geen effecten denkbaar zouden zijn.
Dit is uiteraard onjuist, zo is het niet duidelijk welke functie de twee units hebben. Mogelijks
zal het gaan om een functie met een hoge uitstoot, waardoor er een impact zal zijn op de luchtkwaliteit.
Voorts zorgt de toename in parkeerplaatsen, toename in vrachtverkeer en het verkeer met
personenwagens evident voor meer uitstoot en luchtvervuiling. Er zijn dan ook wel degelijk effecten
denkbaar ten gevolge van het bestreden project.
De project-m.e.r.-screeningsnota is op dit vlak ontoereikend
De project-mer-screeningsnota omvat geen beoordeling van de effecten op de bodem, omdat de
aanvrager stelt dat er geen effecten denkbaar zouden zijn.
Dit is uiteraard onjuist. Uit de aanvraag blijkt immers dat het de bedoeling is om de
achtergelegen weide als infiltratieveld te gebruiken. Deze infiltratie op de achterliggende weide
kwalificeert bijgevolg als effect op de bodem. Voorts blijkt uit de aanvraag dat het de bedoeling is om de verharding in de klinkers te slopen om hierna waterdoorlatende klinkers te gebruiken, dit is wederom een effect op de bodem. Er zijn aldus meerdere effecten denkbaar op de bodem, waardoor de project m.e.r.-screeningsnota ontoereikend is op dit vlak.
De project-m.e.r.-screeningsnota omvat geen beoordeling van de effecten op de biodiversiteit,
omdat de aanvrager stelt dat er geen effecten denkbaar zouden zijn.
Dit is uiteraard onjuist. Ter zake wijzen bezwaarindieners op het bijkomend verkeer van
vrachtwagens en personenwagens, de onbekende functie van de twee units, de infiltratie op de
achtergelegen weide en de bijkomende parkeerplaatsen. Uiteraard heeft dit effecten op de biodiversiteit tot gevolg. De project-m.e.r.-screeningsnota is op dit vlak dan ook ontoereikend.
De project-m.e.r.-screeningsnota omvat geen beoordeling van het risico op zware ongevallen of
rampen.
Hierbij dient er echter te worden gewezen op de gebrekkige manoeuvreruimte voor
vrachtwagens op de Steenovens en de onbekende functie van de twee units. De project-m.e.r.-
screeningsnota is ook op dit vlak ontoereikend.
11) Schending van artikel 4.3.1, §2, 1° VCRO: de aanvraag is niet in overeenstemming met de
goede ruimtelijke ordening.
Functionele inpasbaarheid: In casu is de aanvraag reeds o.w.v. de onvolledigheid en onduidelijkheid ervan niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening op vlak van functionele inpasbaarheid. De verantwoordingsnota geeft immers aan dat de functie op heden niet gekend is.
Er kan dan ook niet op rechtmatige wijze worden geoordeeld dat de aanvraag verenigbaar zou
zijn met de goede ruimtelijke ordening op vlak van functionele inpasbaarheid.
Schaal: Bij de beoordeling van de schaal dient de vergunningverlenende overheid na te gaan of
de schaal van het aangevraagde project wel past in de omgeving. Hierbij dient de vergunningverlenende
overheid zich te buigen over de grootte van het project én de impact hiervan op de onmiddellijke ruimere omgeving.
In casu is het evident dat schaal van het aangevraagde project niet past in de omgeving en een
manifest nadelige impact heeft op de omgeving. Het betreft immers de schaal van een volwaardig
logistiek- en transportbedrijf, met inritten voor vrachtwagens, terwijl dit niet eens is toegelaten krachtens artikel 1 van het PRUP Antwerpseweg.
Visueel-vormelijke elementen: Dit criterium doelt op het esthetische aspect van het
aangevraagde en oogt hinder te voorkomen aan de omgeving wegens extraordinaire en niet te
verantwoorden constructies, of zelfs van delen van het aangevraagde project of gebouw. Hierbij kan
worden nagegaan wat de visuele impact van het aangevraagde project zal zijn op de aanpalende percelen of landschappen en wat dit met zich meebrengt op vlak van verhouding met de goede ruimtelijke ordening.
In casu past het beoogde project niet in de omgeving. Het projectgebied bestaat reeds uit drie
toonzalen, een conciërgewoning, een werkplaats en kantoren. De creatie van twee groteske units creëert op visueel-vormelijk vlak een te dicht bebouwde projectlocatie, die visueel-vormelijk niet verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.
Hinderaspecten: Wat het hinderaspect betreft, dient erop te worden gewezen dat het alle vormen van hinder betreft, dus zowel stedenbouwkundige als milieuhinder. De vergunningverlenende overheid kan de vergunningsaanvraag reeds weigeren op grond van de vaststelling van onaanvaardbare hinder.
De vergunningverlenende overheid dient een eigen in concreto onderzoek uit te voeren naar de
hinderaspecten.
Er werd reeds gewezen op de onaanvaardbare hinder ten gevolge van het bestreden project, zijnde de mobiliteitshinder, geluidshinder en de onaanvaardbare inkijk op het eigendom van bezwaarindieners.
De omgevingsvergunningsaanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en is
bijgevolg manifest onvergunbaar.
Op 13 september 2022 werd het advies ontvangen van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie
Advies: gunstig
Op 27 september 2022 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 10 oktober 2022 werd het advies ontvangen van de Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 30 september 2022 werd het advies ontvangen van het Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 29 september 2022 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Advies: ongunstig
Op 8 september 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: gunstig
Op 25 november 2022 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein (mobiliteit) van stad Geel
Het team mobiliteit sluit zich aan bij het advies van AWV. Door het sluiten van de toegangen 2,3 en 4 en het creëren van een goede interne circulatie kan de verkeersveiligheid, vooral voor fietsers, langs de Antwerpseweg ter hoogte van Verellen sterk verbeterd worden. Het bijkomende gemotoriseerd verkeer ten gevolge van de extra units blijft volgens de bijgevoegde mobiliteitstoets beperkt. Steenovens is in het mobiliteitsplan gecategoriseerd als lokale weg type 3 met als belangrijkste functie toegang geven aan de aanliggende percelen. De Antwerpseweg is gecategoriseerd als primaire weg met als belangrijkste functie een verbindende functie en verkeersdoorstroming op regionaal niveau. Het is dus logisch om de toegang tot percelen te voorzien via de daarvoor voorziene wegen van een lagere categorie.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 25 november 2022 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein (Advies riolering) van stad Geel
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze voorwaarden staan beschreven in het initiële adviesrapport van Aquafin (dd.13 september 2022) en in het addendum (dd. 25/10/2022) en dienen te worden opgevolgd. Het addendum werd toegevoegd naar aanleiding van de aangepast dossierinhoud (wijziging concept infiltratievoorziening).
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 23 september 2022 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein (trage wegen) van stad Geel
Buurtweg 42:
De site van Verellen is getroffen door de rooilijnen van Chemin 42. De rooilijnen van deze gemeenteweg kunnen ter plaatse beter worden afgeschaft aangezien de buurtweg in de feite al meer dan 30 jaar verdwenen is. De Antwerpseweg die parallel ligt aan deze buurtweg heeft feitelijk deze functie overgenomen. Aangezien dit een gewestweg is, in beheer bij het Agentschap Wegen en Verkeer, wordt de functie van buurtweg 42 als gemeenteweg formeel afgeschaft.
De documenten die hiervoor zullen moeten worden aangeleverd zijn het grafisch plan tot opheffing van een gemeenteweg, opgesteld door een erkend landmeter-expert, en een intentieverklaring over dat de meer- en minwaarde door de eigenaars gedragen wordt.
De keuze van een erkend landmeter-expert is vrij, doch kan gekozen worden om dit te laten door landmeter LSG. Deze landmeter zal sowieso opmetingen doen van Steenovens (zie verder) en hierdoor een goedkopere prijs kunnen geven.
Steenovens:
Het College van Burgemeester en Schepenen gunde op 25 juli 2022 landmeter-expert LSG BV voor de opmaak van een rooilijnplan van de gemeenteweg Steenovens. Landmeter LSG gaat binnenkort de opmetingen doen hiervoor. De opmaak van dit rooilijnplan is ten gevolge van de gerechtelijke uitspraken van 16 februari 2017 en 29 oktober 2018.
Bedoeling is dat de gemeenteweg, inclusief bermen en baangrachten in volle eigendom van stad Geel komt, voor zover dit nog niet is.
Als uit opmetingen blijkt dat de percelen 142R en 117C (afdeling 3, sectie L) getroffen zouden zijn door de rooilijnen van de gemeenteweg Steenovens, dienen de delen gelegen op de gemeenteweg, inclusief bermen en baangrachten, overgedragen te worden aan stad Geel voor opname in het openbaar domein. Deze grondafstand dient gratis en kosteloos te gebeuren. Een overeenkomst tussen Etablissementen Verellen en stad Geel dient voorafgaandelijk goedgekeurd worden door de gemeenteraad.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Bij de aanvraag van het dossier heeft een bespreking plaatsgevonden over de te verwachten milieueffecten. Uit deze bespreking blijkt dat er geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn en bijgevolge geen MER dient opgemaakt te worden.
Planologische toets
De gebieden bestemd voor ambachtelijke bedrijven en voor kleine en middelgrote ondernemingen zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard (artikel 8 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Deze gebieden zijn bestemd voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven, alsmede voor de huisvesting van het bewakingspersoneel, voor zover dit in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg en een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
De uitbreiding van 3 bestaande toonzalen van wagens met bijhorende werkplaats, kantoren, 1 conciërgewoning en buitenopslag van wagens met 2 units waarvan 1 met ambachtsactiviteit en 1 met handelsactiviteit met bijhorende terreinaanleg + de afbraak van een loods met woning en bijhorende terreinaanleg en het verplaatsen van een schuilhut stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel.
Er wordt echter meer bebouwing gesloopt dan dat er wordt bijgebouwd.
De volledige site (binnen de grenzen van het PRUP) is voor 54% bebouwd (opslag van voertuigen voor de garages van Audi/VW/Skoda mee gerekend). Dit is zowel in overeenstemming met de voorschriften van het PRUP als met het ruimtegebruik op de omliggende percelen.
10% van de niet bebouwde zone van groen zal voorzien worden. Er zal worden gekozen voor streekeigen beplanting. De bestaande beplanting zal op de site van de bestaande garages volledig behouden blijven, met uitzondering van de 2 doorgangen die zullen worden gemaakt naar het gedeelte van Audi. In deze zone zal wel een nieuwe beplating voorzien worden en zal niet hoger zijn dan 2,6m.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld.
Voor de nieuwe gebouwen werd in de mate van het mogelijke, rekening houdend met de structuur en de zichtbaarheid van het gebouw, de maximaal te bebouwen oppervlakte ingenomen. Voor het gebruik van de site is het gebouw zo gunstig mogelijk geplaatst en tegen de toegelaten grenzen, de voorschriften volgend, zonder of zo minimaal mogelijk te raken aan de werking van de huidige situatie. Het gebouw is zichtbaar vanop de Antwerpseweg en de parking van het nieuwe gebouw ligt achter de bestaande gebouwen en tevens op een goede plaats wanneer men de site achteraan betreedt.
De functies sluiten aan bij het algemene straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht en de gebouwen zijn niet beschermd. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een beperkte invloed op de mobiliteit.
De 5 bestaande in- en uitritten aansluitend op de Antwerpseweg blijven in hun huidige toestand behouden. De nieuwe units zullen toegankelijk zijn vanaf de Antwerpseweg via inrit 5 “weg met openbaar karakter”. Dit laatste is een noodzakelijke voorwaarde om in overeenstemming te zijn met de voorschriften van het PRUP Antwerpseweg.
Gezien het om aanvullende functies bij de bestaande gebouwen zal gaan, zal de toename van de verkeersdruk eerder gering zijn en zijn er geen significante effecten te verwachten. De mobiliteitstoets werd ingevuld voor het betreffende project.
Unit 1 zal een werkplaats/ambacht onderbrengen en unit 2 zal een winkel zijn. In totaal worden voor de uitbreiding 35 nieuwe parkeerplaatsen voorzien waarvan 3 voor andersvaliden. Voor de nieuwe situatie zijn volgens de verordening van Stad Geel 124 parkeerplaatsen nodig voor de volledige site. In deze berekening wordt echter reeds rekening gehouden met de toekomstige ventweg die het PRUP voorschrijft. Voor de uitvoering van deze ventweg zullen vermoedelijk 26 parkeerplaatsen (zie inplantingsplan pv90-115) moeten worden geschrapt , deze werden bij de 124 parkeerplaatsen opgeteld om aan te tonen dat ook op dat moment voldoende parkeerplaatsen ter beschikking kunnen gesteld worden voor de volledige site.
Aan de achtergevel van het nieuwe gebouw is nabij de inkom van de toonzaal ruimte voorzien voor 20 bijkomende fietsen. Een bestaande fietsenstalling is aanwezig nabij de toonzaal van VW.
Gezien de ingebruikname van de te vergunnen units en het gebruik van de poorten aan de zijde van Steenovens zal leiden tot bijkomend zwaar verkeer langs Steenovens (2 tot 20 meter lange vrachtwagens), vormen de parkeerplaatsen 75 tot en met 82 die ingetekend zijn aan de zijde Steenovens een onvermijdelijke inbreuk op veiligheid. Omwille van deze impact op mobiliteit is het nodig om het supprimeren van deze parkeerplaatsen op te leggen als voor waarde voor vergunning.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf, die echter beperkt is.
Alle nieuwe verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers ifv optimale infiltratie.
Tot aan de grens van het PRUP zal het centrale groen (beperkt aantal bomen en struiken) worden gerooid i.f.v. de nieuwe gebouwen. Aan de groenborder aan de zijdelingse perceelsgrens en het gebied achter de grens van het PRUP zal niet worden geraakt en deze blijft in zijn bestaande toestand behouden. Er zal enkel ruimte worden gemaakt voor de infiltratiezone, maar deze zal het achterliggende groen niet schaden. Het terrein (118/D en 117/C tot grens PRUP) wordt opnieuw aangelegd met maximaal groen om een mooie overgang te maken met het achterliggende gebied.
Ook waar de 2 doorsteken worden gemaakt naar het terrein van Audi zal een beperkt stukje groen worden weggehaald i.f.v. de nodige verharding voor de doorrit, maar dit wordt opnieuw aangelegd met bijkomend groen langs deze grens of afsluiting.
Zowel aan de achtergrens (grens PRUP) als de linkerperceelsgrens is een minimale buffer van 3m groen voorzien. Ter hoogte van het nieuwe gebouw is de groenborder 4m. Voor deze groene buffer aan de linkerzijde zal voor een lager stuikgewas gekozen worden omdat bij de linkerbuur langs de perceelsgrens reeds een grote bomenrij staat.
Het gedeelte van de uitbreiding zal dus volledig met streekeigen groen omboord worden en zal het beperkte groen dat zal gerooid worden ruimschoots compenseren.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Enkel tijdens de werken zal er tijdelijk hinder zijn voor de omgeving. Deze tijdelijke hinder is echter aannemelijk bij dergelijke werken.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 11 oktober 2022 tot en met 9 november 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er 1 bezwaarschrift ontvangen.
De omgevingsambtenaar beoordeelt het bezwaar als volgt:
.
1) De bezwaarindieners zullen mobiliteitshinder ondervinden ten gevolge van
het bestreden project. Het bestreden project wenst immers 2 units uit te bouwen, waarvan de functie niet is aangegeven. Uit de plannen van de ontsluiting blijkt echter duidelijk dat het vrachtverkeer en verkeer met personenwagens zal toenemen bij de Steenovensten gevolge van het bestreden project.
Dit heeft een onaanvaardbare toename van het verkeer op de Steenovens (dus langs het
eigendom van bezwaarindieners) tot gevolg en creëert een verkeersonveilige situatie.
De Steenovens is niet voorzien voor dergelijke vrachtverkeer naar de projectlocatie, waardoor
er niet voldoende ruimte is voor manoeuvres van vrachtwagens naar de projectlocatie. De steenovens betreft immers een relatief smalle weg.
Beoordeling:
Er is een nieuw rooilijnplan in opmaak waarbij de perceelsbreedte van Steenovens op 8 m zal gebracht worden. Deze nieuwe wegenis is breed genoeg om het bijkomende verkeer op te vangen.
Tevens zal volgens de bijgevoegde mobiliteitsstudie alle bijkomende verkeer op de site zelf worden opgevangen en de toename zal eerder beperkt zijn. Er zullen poorten worden geplaatst zowel bij de inrit aan Steenovens als bij de uitrit via het terrein van Audi waardoor het verkeer dat niet specifiek is bedoeld voor de site buiten de openingsuren geweerd wordt. Steenovens zal ten allen tijde toegankelijk blijven zoals in de huidige situatie ook het geval is.
Omwille van het te verwachten vrachtverkeer, zal worden opgelegd de parkeerplaatsen 75 tot en met 82 die ingetekend zijn aan de zijde Steenovens te supprimeren.
2) Er zal ook een onaanvaardbare toename van het verkeer van- en naar de
Antwerpseweg ontstaan ten gevolge van het bestreden project, met name door de twee units. Uit de plannen van de ontsluiting blijkt immers dat het, naast de ontsluiting bij de Steenovens, ook de bedoeling is om de ontsluiting via de Antwerpseweg te laten verlopen in functie van de twee units.
De Antwerpseweg te Geel kan op heden geen bijkomende capaciteit meer aan en zeker geen
bijkomende vrachtverkeer. Naast het eigendom van bezwaarindieners zal zich aldus mobiliteitshinder voordoen ten gevolge van het bestreden project.
Beoordeling:
Er werd een voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap Wegen en Verkeer ontvangen.
De volgende voorwaarden zullen worden opgelegd in de voorwaarden van de vergunning:
Bij een toekomstige heraanleg van de gewestweg zullen onze richtlijnen in acht genomen worden en moeten toegangen geclusterd worden. In deze aanvraag worden er nieuwe units voorzien (meer mobiliteit) en het terrein heringericht waardoor er reeds rekening dient gehouden te worden met onze richtlijnen omtrent toegangen. Op basis van hoe het terrein in huidige aanvraag wordt ingericht kan de volledige ontsluiting via Steenovens en de uiterst linkse toegang geregeld worden en kunnen de middelste toegangen verwijderd worden. Op deze manier kan er voor de gebouwen een soort van ventweg gecreëerd worden en zijn er minder conflictpunten met de zwakke weggebruiker.
Omwille van het te verwachten vrachtverkeer, zal worden opgelegd de parkeerplaatsen 75 tot en met 82 die ingetekend zijn aan de zijde Steenovens te supprimeren.
3) Op het eigendom van bezwaarindieners zal zich ernstige en onaanvaardbare
geluidshinder voordoen ten gevolge van al het bijkomend verkeer in functie van unit 1 en unit 2 van het bestreden project. Dit bijkomend (vracht)verkeer zal, zoals hoger uiteengezet, via de Steenovens en de Antwerpseweg verlopen, waardoor bezwaarindieners de gevolgen hiervan zullenl ondergaan. Deze geluidshinder vermindert de waarde van het eigendom van bezwaarindieners en bemoeilijkt de verhuur van het eigendom van bezwaarindieners, niemand wilt immers een onroerend goed huren waar men onaanvaardbare geluidshinder moet ondergaan.
Beoordeling:
Beroeper stelt dat zijn burgerlijke rechten aangetast worden, namelijk waardevermindering van zijn eigendom en daling van de huurprijzen.
De omgevingsvergunning heeft echter een zakelijk karakter. Ze wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. De vergunningsbeslissing doet dus geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden. Het is derhalve niet de taak van de vergunningverlenende overheid om na te gaan of de begunstigde van de vergunning tevens beschikt over de nodige rechten of titels om de vergunning uit te voeren. Het aspect van ene eventuele waardevermindering wordt niet beoordeeld tijdens huidige procedure.
Wat betreft de geluidshinder door het extra vrachtverkeer, valt dit binnen de normale verkeersbewegingen die zich in het PRUP Antwerpseweg voordoen. Het eigendom van de bezwaarindieners is momenteel een shoppingpark in aanvraag en er zijn geen inwoners zodat er ook geen eventuele geluidsoverlast zou zijn voor bewoners. Tevens zal de geluidscapaciteit in overeenstemming moeten zijn met de wetgeving hieromtrent.
4) Er zal een onaanvaardbare inkijk ontstaan op het eigendom van bezwaarindieners ten
gevolgvan de bouw van unit 2. Unit 2 betreft immers een open gebouw en is voorzien van een grote hoeveelheid beglazing.
Beoordeling:
Het eigendom van de bezwaarindieners is momenteel een shoppingpark in aanvraag en “inkijk” zal dus geen nadelig effect hebben op bewoners, die er niet zijn.
5) Het bestreden project is in strijd met het PRUP Antwerpseweg Geel. Bij gebrek aan
concretisering van de functie van de twee units, lijkt het er immers op dat de aanvrager
industriële activiteiten, dan wel een transport- en distributiebedrijf beoogt met het bestreden project. Dit is echter in strijd met het PRUP Antwerpseweg.
Beoordeling:
De invulling van de nieuwe units kan enkel gebeuren met de mogelijkheden die het PRUP Antwerpseweg hiervoor voorziet. Tevens stelt de aanvrager de specifieke functies van beide gebouwen weliswaar nog niet gekend zijn, maar wel kaderen binnen het automotive karakter van de site.
6) Er ontstaat een onaanvaardbare visuele hinder door de 2 units en het vrachtverkeer in
functie van deze 2 units.
Beoordeling:
De 2 units bevinden zich achteraan op het perceel zodat de ‘visuele hinder’ zeer beperkt zal zijn. Tevens past het nieuwe gebouw binnen de bestaande bebouwing langs Antwerpseweg.
7) Het bestreden project hypothekeert mogelijks de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden
op het eigendom van bezwaarindieners. De bouw van maar liefst 2 groteske units neemt mogelijks de ruimtelijke draagkracht weg voor percelen nabij de projectlocatie. Dit vormt mogelijks een beperking van de bebouwingsmogelijkheden op het eigendom van de bezwaarindieners en kwalificeert als nadelig gevolg in hoofde van bezwaarindieners.
Beoordeling:
Zowel de site van Verellen als de site van de bezwaarindieners zijn gelegen in het PRUP Antwerpseweg. De mogelijkheden van het PRUP Antwerpseweg blijven van toepassing. De nieuwe bebouwing zal dan ook geen afbreuk doen aan de bouwmogelijkheden op het perceel van de bezwaarindieners.
8) Een manifest onwettig aspect van deze omgevingsvergunningsaanvraag is dat er nergens in
het geheel aanvraagdossier is aangegeven wat de concrete functie van de twee units is, terwijl dit een van de belangrijkste aspect vormt van de gehele mgevingsvergunningsvergunningsaanvraag. .
De units voorzien aldus ruimte waarin vrachtwagens kunnen binnenrijden, maar daarnaast blijft
er nog ruimte over in beide units. De footprint van beide units samen is immers 2.130 m².
Het lijkt er dan ook op dat de aanvraag voorziet in infrastructuur voor een volwaardig logistiek
en distributiebedrijf, minstens in de infrastructuur voor industriële activiteiten.
Dit is echter in strijd met artikel 1 van het PRUP Antwerpseweg dat duidelijk stelt dat industriële
activiteiten en transport- en logisieke bedrijven niet zijn toegelaten
Beoordeling:
De invulling van de nieuwe units kan enkel gebeuren met de mogelijkheden die het PRUP Antwerpseweg hiervoor voorziet. Tevens stelt de aanvrager de specifieke functies van beide gebouwen weliswaar nog niet gekend zijn, maar wel kaderen binnen het automotive karakter van de site.
9) Schending van het BVR van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet betreffende
de omgevingsvergunning: Het aanvraagdossier omvat geen mobiliteitsstudie
Volgens bijlage 1, punt 2.9. van het omgevingsvergunningsbesluit is er een mobiliteitsstudie
vereist in de volgende gevallen:
“Het wijzigen van een bestaande parkeergelegenheid waarbij het aantal parkeerplaatsen door de
wijziging de drempel van 200 parkeerplaatsen of een veelvoud ervan overschrijdt.”
De aanvrager stelt in de verantwoordingsnota dat de aanvraag geen betrekking heeft op de
aanleg van 200 parkeerplaatsen en dat de drempel van 200 parkeerplaatsen niet wordt overschreden door het bestreden project. Ter zake kan worden verwezen naar pagina 4 van de verantwoordingsnota:
“er worden 35 nieuwe parkeerplaatsen aangelegd”
“het totaal aantal parkeerplaatsen bedraagt 150”
De aanvrager tracht uw college voor te houden dat een exorbitant deel van de parkeerplaatsen
een opslag betreft. Door parkeerplaatsen als opslag te kwalificeren tracht de aanvrager af te wijken van de verplichting om een mobiliteitsstudie op te maken.
In werkelijkheid zijn er op de plaatsen van de “opslag” respectievelijk 78 en 90 parkeerplaatsen aanwezig.
De aftoetsing of er al dan niet een MOBER vereist is, gebeurde aldus op foutieve wijze.
Beoordeling:
Het benoemen van ‘opslag’ of ‘parkeerplaatsen’ is in dit geval een kwestie van nomenclatuur. Een ‘opslag’ bij een garage kan perfect bestaan uit auto’s die staan opgeslagen op de parkeerplaatsen. Deze zorgen niet voor bijkomende mobiliteitsdruk op het openbaar domein en kunnen dus bestempeld worden als ‘opslag’.
10) De aanvrager geeft aan dat er een screeningsplicht is bij het bestreden project.
De project-m.e.r.-screening is echter onjuist en ontoereikend waardoor de aanvraag onontvankelijk is.
Zo is er geen beoordeling van de geluidseffecten voorhanden, omdat de aanvrager stelt dat er
geen effecten denkbaar zouden zijn:
Dit is uiteraard onjuist. De aanvraag voorziet immers in de bouw van 35 nieuwe parkeerplaatsen
en zorgt voor een toename van het vrachtverkeer via de Steenovens en de Antwerpseweg. Deze
vrachtwagens en personenwagens zorgen evident voor geluidshinder. De project-m.e.r.-screening
diende deze effecten dan ook te beoordelen om tot de vaststelling te komen dat de geluidshinder
onaanvaardbaar is.
De project-m.e.r.-screeningsnota is op dit vlak ontoereikend.
De project-mer-screeningsnota omvat geen beoordeling van de effecten op de luchtkwaliteit,
omdat de aanvrager stelt dat er geen effecten denkbaar zouden zijn.
Dit is uiteraard onjuist, zo is het niet duidelijk welke functie de twee units hebben. Mogelijks
zal het gaan om een functie met een hoge uitstoot, waardoor er een impact zal zijn op de luchtkwaliteit.
Voorts zorgt de toename in parkeerplaatsen, toename in vrachtverkeer en het verkeer met
personenwagens evident voor meer uitstoot en luchtvervuiling. Er zijn dan ook wel degelijk effecten
denkbaar ten gevolge van het bestreden project.
De project-m.e.r.-screeningsnota is op dit vlak ontoereikend
De project-mer-screeningsnota omvat geen beoordeling van de effecten op de bodem, omdat de
aanvrager stelt dat er geen effecten denkbaar zouden zijn.
Dit is uiteraard onjuist. Uit de aanvraag blijkt immers dat het de bedoeling is om de
achtergelegen weide als infiltratieveld te gebruiken. Deze infiltratie op de achterliggende weide
kwalificeert bijgevolg als effect op de bodem. Voorts blijkt uit de aanvraag dat het de bedoeling is om de verharding in de klinkers te slopen om hierna waterdoorlatende klinkers te gebruiken, dit is wederom een effect op de bodem. Er zijn aldus meerdere effecten denkbaar op de bodem, waardoor de project m.e.r.-screeningsnota ontoereikend is op dit vlak.
De project-m.e.r.-screeningsnota omvat geen beoordeling van de effecten op de biodiversiteit,
omdat de aanvrager stelt dat er geen effecten denkbaar zouden zijn.
Dit is uiteraard onjuist. Ter zake wijzen bezwaarindieners op het bijkomend verkeer van
vrachtwagens en personenwagens, de onbekende functie van de twee units, de infiltratie op de
achtergelegen weide en de bijkomende parkeerplaatsen. Uiteraard heeft dit effecten op de biodiversiteit tot gevolg. De project-m.e.r.-screeningsnota is op dit vlak dan ook ontoereikend.
De project-m.e.r.-screeningsnota omvat geen beoordeling van het risico op zware ongevallen of
rampen .
Hierbij dient er echter te worden gewezen op de gebrekkige manoeuvreruimte voor
vrachtwagens op de Steenovens en de onbekende functie van de twee units. De project-m.e.r.-
screeningsnota is ook op dit vlak ontoereikend.
Beoordeling:
Er was wel degelijk een m.e.r.-screeningsnota toegevoegd bij de aanvraag. Deze werd echter op de volgende manier nog verder uitgewerkt als antwoord op het bezwaar:
Onderstaande MER-screeningsnota is opgemaakt als uitbreiding op de reeds in het dossier beschreven effecten inzake de mobiliteit, het watersysteem en licht/straling. Evenzeer als bij de initiële effectenbeoordeling, beperken de aanvullende effecten zich tot de in de aanvraag vermelde stedenbouwkundige werkzaamheden. Deze nota bevat geen informatie omtrent de latere exploitatiefase gezien de invulling van de gebouwen en de daarbij horende activiteiten op dit ogenblik niet gekend zijn.
In geval latere activiteiten, dewelke zouden plaatsgrijpen in de gebouwen die het voorwerp uitmaken van de voorliggende omgevingsaanvraag, ingedeeld zouden zijn als IIOA, ressorterend onder bijlage 1 van het Vlarem II, zal de exploitant van deze activiteiten op dat moment een omgevingsaanvraag indienen en de bijhorende effectenbeoordeling voor de exploitatiefase doen.
Algemeen
Het gebouw is opgevat als een industriële prefab montage. Zowel, structuur als dak en gevel bestaat uit geprefabriceerde elementen die aangevoerd worden en ter plaatse gemonteerd. De werken in situ beperken zich grotendeels tot montage, met uitzondering van de sloopwerken, fundering en omgevingsaanleg.
De eventuele invloed op onderstaande domeinen blijft hierdoor veel kleiner in vergelijking met een werf met een traditionele bouwmethode.
Geluidsaspecten
Het geluid tijdens de werffase zal bestaan uit het aan/afrijden van vrachtwagens en de werfwerkzaamheden van machines dewelke zullen ingezet worden voor de afbraak- en opbouwwerkzaamheden.
Het geluid bestaat uit het normale werfgeluid dat inherent verbonden is aan sloop- en bouwaangelegenheden.
Verwijzend naar de ligging aan de Antwerpseweg en de fysische karakteristieken van geluid, zal in uitzonderlijke én in tijd zeer beperkte periodes het geluid van de werf hoorbaar zijn boven dit van het achtergrondgeluid, zijnde het verkeer op de Antwerpseweg.
De werktijden dewelke gehanteerd worden op de werf zijn van maandag tot en met vrijdag van 7.30u tot en met 16.30u. In het weekend worden er geen werfactiviteiten ingepland.
Luchtaspecten
Tijdens de werfwerkzaamheden zal de aangestelde aannemer nauwlettend dienen toe te zien op de voorkoming van stofhinder. In droge periodes zal bij sloop- en/of graafwerkzaamheden voldoende gesproeid worden opdat er zich geen stofhinder voordoet.
De voertuigen en toestellen dewelke op de werf aangewend worden, beantwoorden aan de gestelde CE-keuringen en zijn onderhevig aan technische keuringen. De verslagen van deze keuringen zijn voorhanden op de werf. De zich voordoende emissies zullen dan ook aan de gestelde normen voor verbrandingsmotoren beantwoorden.
Effecten op de bodem
De effecten op de bodem beperken zich tot de opslag van gevaarlijke stoffen op de werf. Het betreft in deze niet ingedeelde inrichtingen omwille van het verplaatsbaar karakter van de opslag. De werftanks voor het bevoorraden van de werftoestellen, zijn dubbelwandig uitgevoerd waardoor het lekken van de tank voorkomen wordt. Op deze wijze wordt de bodem op afdoende wijze beschermd en is het effect tot nihil te herleiden.
Biodiversiteit
De werfzone is niet gelegen in: gebieden van het VEN en het IVON; het betreft in deze geen vogelrichtlijn-, Ramsar of habitatgebied; de zone staat eveneens niet aangegeven op de biologische waarderingskaart versie 1 of 2. Globaal gesteld kan dan ook aangegeven worden dat de biodiversiteit in de zone die het voorwerp uitmaakt van de voorliggende aanvraag niet zal worden geschaad.
Risico op zware ongevallen of rampen
Dit risico is één op één gerelateerd tot Seveso-ingedeelde inrichtingen. Dergelijke inrichtingen worden gekarakteriseerd door een zeer grote hoeveelheid aanwezige gevaarlijke stoffen. Daar de Seveso-drempels nooit kunnen worden overschreden tijdens de bouwfase, is het risico op zware ongevallen of rampen zoals aangegeven in de Seveso-wetgeving onbestaande.
11) Schending van artikel 4.3.1, §2, 1° VCRO: de aanvraag is niet in overeenstemming met de
goede ruimtelijke ordening.
Functionele inpasbaarheid: In casu is de aanvraag reeds o.w.v. de onvolledigheid en onduidelijkheid ervan niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening op vlak van functionele inpasbaarheid. De verantwoordingsnota geeft immers aan dat de functie op heden niet gekend is.
Er kan dan ook niet op rechtmatige wijze worden geoordeeld dat de aanvraag verenigbaar zou
zijn met de goede ruimtelijke ordening op vlak van functionele inpasbaarheid.
Schaal: Bij de beoordeling van de schaal dient de vergunningverlenende overheid na te gaan of
de schaal van het aangevraagde project wel past in de omgeving. Hierbij dient de vergunningverlenende overheid zich te buigen over de grootte van het project én de impact hiervan op de onmiddellijke ruimere omgeving.
In casu is het evident dat schaal van het aangevraagde project niet past in de omgeving en een
manifest nadelige impact heeft op de omgeving. Het betreft immers de schaal van een volwaardig
logistiek- en transportbedrijf, met inritten voor vrachtwagens, terwijl dit niet eens is toegelaten krachtens artikel 1 van het PRUP Antwerpseweg.
Visueel-vormelijke elementen: Dit criterium doelt op het esthetische aspect van het
aangevraagde en oogt hinder te voorkomen aan de omgeving wegens extraordinaire en niet te
verantwoorden constructies, of zelfs van delen van het aangevraagde project of gebouw. Hierbij kan worden nagegaan wat de visuele impact van het aangevraagde project zal zijn op de aanpalende percelen of landschappen en wat dit met zich meebrengt op vlak van verhouding met de goede ruimtelijke ordening.
In casu past het beoogde project niet in de omgeving. Het projectgebied bestaat reeds uit drie
toonzalen, een conciërgewoning, een werkplaats en kantoren. De creatie van twee groteske units creëert op visueel-vormelijk vlak een te dicht bebouwde projectlocatie, die visueel-vormelijk niet verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.
Hinderaspecten: Wat het hinderaspect betreft, dient erop te worden gewezen dat het alle vormen van hinder betreft, dus zowel stedenbouwkundige als milieuhinder. De vergunningverlenende overheid kan de vergunningsaanvraag reeds weigeren op grond van de vaststelling van onaanvaardbare hinder.
De vergunningverlenende overheid dient een eigen in concreto onderzoek uit te voeren naar de
hinderaspecten.
Er werd reeds gewezen op de onaanvaardbare hinder ten gevolge van het bestreden project, zijnde de mobiliteitshinder, geluidshinder en de onaanvaardbare inkijk op het eigendom van bezwaarindieners.
De omgevingsvergunningsaanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en is
bijgevolg manifest onvergunbaar.
Beoordeling:
De omgevingsambtenaar heeft de overeenstemming van het project met een goede ruimtelijke ordening ten gronde onderzocht en heeft, in aanvulling van de hierboven behandelde elementen van mobiliteitshinder , geluidshinder en inkijk, zich tevens uitgesproken over de elementen van ruimtegebruik - schaal, visueel – vormelijk en hinderaspecten – gezondheid:
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel.
Er wordt echter meer bebouwing gesloopt dan dat er wordt bijgebouwd.
De volledige site (binnen de grenzen van het PRUP) is voor 54% bebouwd (opslag van voertuigen voor de garages van Audi/VW/Skoda mee gerekend). Dit is zowel in overeenstemming met de voorschriften van het PRUP als met het ruimtegebruik op de omliggende percelen.
10% van de niet bebouwde zone van groen zal voorzien worden. Er zal worden gekozen voor streekeigen beplanting. De bestaande beplanting zal op de site van de bestaande garages volledig behouden blijven, met uitzondering van de 2 doorgangen die zullen worden gemaakt naar het gedeelte van Audi. In deze zone zal wel een nieuwe beplating voorzien worden en zal niet hoger zijn dan 2,6m.
Visueel - vormelijk
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld.
Voor de nieuwe gebouwen werd in de mate van het mogelijke, rekening houdend met de structuur en de zichtbaarheid van het gebouw, de maximaal te bebouwen oppervlakte ingenomen. Voor het gebruik van de site is het gebouw zo gunstig mogelijk geplaatst en tegen de toegelaten grenzen, de voorschriften volgend, zonder of zo minimaal mogelijk te raken aan de werking van de huidige situatie. Het gebouw is zichtbaar vanop de Antwerpseweg en de parking van het nieuwe gebouw ligt achter de bestaande gebouwen en tevens op een goede plaats wanneer men de site achteraan betreedt.
De functies sluiten aan bij het algemene straatbeeld.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Enkel tijdens de werken zal er tijdelijk hinder zijn voor de omgeving. Deze tijdelijke hinder is echter aannemelijk bij dergelijke werken.
Uit de beoordeling van al deze elementen kan geconcludeerd worden dat de aanvraag in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en inpasbaar in de omgeving.
Het bezwaar wordt grotendeels niet gevolgd.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Aan dit advies is tegemoetgekomen door het opleggen van voorwaarden voor de schuilhut en het verplaatsen van de infiltratievoorziening naar de strook binnen het PRUP Antwerpseweg.
Op 9 november 2022 werd een brief ontvangen van Integra advocaten (zie bijlage) waarin wordt aangehaald dat het afschaffen van buurtweg nr. 42 in het kader van de huidige vergunningsaanvraag in strijd is met het decreet houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019.
De aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg kan enkel gebeuren voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden.
De huidige vergunningsaanvraag heeft betrekking op de loods die gelegen is op de achterzijde van het perceel.
Deze loods ligt helemaal niet aan/op het gedeelte van het perceel waarop de buurtweg betrekking heeft.
Bijgevolg kan buurtweg nr. 42 niet worden afgeschaft in het kader van de huidige vergunningsaanvraag.
Deze redenering kan worden gevolgd, en de procedure tot afschaffing van de gemeenteweg wordt dan ook niet mee opgenomen in deze vergunningsaanvraag.
De procedure tot opmaak van een rooilijnplan voor Steenovens is nog lopende. Het rooilijnplan werd nog maar voorlopig vastgesteld. Daarom kan er nog geen eventuele grondafstand worden opgelegd in deze aanvraag.
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor hieronder voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Unit 2 mag enkel een ambachtelijk/industrieel gebruik hebben.
De private parkeerplaatsen 75 tot en met 82 die ingetekend zijn aan de zijde Steenovens dienen gesupprimeerd te worden gelet op het gegeven dat zowel de poorten aan de zijde Steenovens gebruikt blijven als bijkomende trafiek van 12 tot 20 meter lange vrachtwagens door Steenovens verwacht kunnen worden.
De nieuwe units zullen toegankelijk zijn vanaf de Antwerpseweg via inrit 5 “weg met openbaar karakter”. Dit laatste is een noodzakelijke voorwaarde om in overeenstemming te zijn met de voorschriften van het PRUP Antwerpseweg.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Een schuilhok mag worden opgericht in het agrarisch gebied met houten wanden, een maximale hoogte van drie meter en minstens één volledig open zijde. De totale oppervlakte is beperkt tot veertig vierkante meter per aaneengesloten groep van percelen in één eigendom.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 06/10/2022 met kenmerk BWDP/2016-0360/002/01/GKE.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 30/09/2022 met kenmerk AV/114/2022/00737.
Bij een toekomstige heraanleg van de gewestweg moeten de richtlijnen van het Agentschap Wegen en Verkeer in acht genomen worden en moeten toegangen geclusterd worden. In deze aanvraag worden er nieuwe units voorzien (meer mobiliteit) en het terrein heringericht waardoor er reeds rekening dient gehouden te worden met onze richtlijnen omtrent toegangen. Op basis van hoe het terrein in huidige aanvraag wordt ingericht kan de volledige ontsluiting via Steenovens en de uiterst linkse toegang geregeld worden en kunnen de middelste toegangen verwijderd worden. Op deze manier kan er voor de gebouwen een soort van ventweg gecreëerd worden en zijn er minder conflictpunten met de zwakke weggebruiker.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Inter dd. 27/09/2022 met kenmerk 20222495.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar Domein van stad Geel:
De voorwaarden betreffende de riolering, beschreven in het initiële adviesrapport en addendum van Aquafin, dienen te worden opgevolgd.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal
worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de
bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het
bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de
onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of
infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Bij het rooien van de bomen dient de uitvoerder de nodige veiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Meer info, zie:
https://www.ecopedia.be/artikel/veilig-werken-met-de-motorzaag
Voorwaarden:
1. De bomen mogen niet geveld worden tijdens het broedseizoen (1 april – 15 juni).
2. Tijdens het uitvoeren van de kapping moet de uitvoerder een kopie van de vergunning bij zich hebben.
3. Er mag geen vermijdbare schade aangebracht worden aan de bodem door het gebruik van zware machines. Alle maatregelen dienen genomen om verdichting van de bodem tegen te gaan.
4. Er mag geen schade aangebracht worden door de ingreep aan eventueel te behouden bomen.
5. De werken dienen aangevat te worden binnen de 2 jaar na goedkeuring van de aanvraag.
6. De werken dienen beëindigd te zijn binnen de 5 jaar te rekenen vanaf de goedkeuring van de aanvraag.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de gebouwen ligt hiermee maximum 40 cm boven de as van de weg.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende lasten voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
In de huidige aanvraag wordt 1600 m² afgebroken en wordt er slechts 1165 m² nieuwe oppervlakte detailhandel opgericht. De overige extra 1165m² mag geen detailhandelsfunctie verkrijgen.
De aanvraag vrijgesteld van stedenbouwkundige last.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde, in rood aangepaste, plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor hieronder voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Unit 2 mag enkel een ambachtelijk/industrieel gebruik hebben.
De parkeerplaatsen 75 tot en met 82 die ingetekend zijn aan de zijde Steenovens dienen gesupprimeerd te worden gelet op het gegeven dat zowel de poorten aan de zijde Steenovens gebruikt blijven als bijkomende trafiek van 12 tot 20 meter lange vrachtwagens door Steenovens.
De nieuwe units zullen toegankelijk zijn vanaf de Antwerpseweg via inrit 5 “weg met openbaar karakter”. Dit laatste is een noodzakelijke voorwaarde om in overeenstemming te zijn met de voorschriften van het PRUP Antwerpseweg.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Een schuilhok mag worden opgericht in het agrarisch gebied met houten wanden, een maximale hoogte van drie meter en minstens één volledig open zijde. De totale oppervlakte is beperkt tot veertig vierkante meter per aaneengesloten groep van percelen in één eigendom.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 06/10/2022 met kenmerk BWDP/2016-0360/002/01/GKE.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 30/09/2022 met kenmerk AV/114/2022/00737.
Bij een toekomstige heraanleg van de gewestweg moeten de richtlijnen van het Agentschap Wegen en Verkeer in acht genomen worden en moeten toegangen geclusterd worden. In deze aanvraag worden er nieuwe units voorzien (meer mobiliteit) en het terrein heringericht waardoor er reeds rekening dient gehouden te worden met onze richtlijnen omtrent toegangen. Op basis van hoe het terrein in huidige aanvraag wordt ingericht kan de volledige ontsluiting via Steenovens en de uiterst linkse toegang geregeld worden en kunnen de middelste toegangen verwijderd worden. Op deze manier kan er voor de gebouwen een soort van ventweg gecreëerd worden en zijn er minder conflictpunten met de zwakke weggebruiker.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Inter dd. 27/09/2022 met kenmerk 20222495.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar Domein van stad Geel:
De voorwaarden betreffende de riolering, beschreven in het initiële adviesrapport en addendum van Aquafin, dienen te worden opgevolgd.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal
worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de
bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het
bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de
onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of
infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Bij het rooien van de bomen dient de uitvoerder de nodige veiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Meer info, zie:
https://www.ecopedia.be/artikel/veilig-werken-met-de-motorzaag
Voorwaarden:
1. De bomen mogen niet geveld worden tijdens het broedseizoen (1 april – 15 juni).
2. Tijdens het uitvoeren van de kapping moet de uitvoerder een kopie van de vergunning bij zich hebben.
3. Er mag geen vermijdbare schade aangebracht worden aan de bodem door het gebruik van zware machines. Alle maatregelen dienen genomen om verdichting van de bodem tegen te gaan.
4. Er mag geen schade aangebracht worden door de ingreep aan eventueel te behouden bomen.
5. De werken dienen aangevat te worden binnen de 2 jaar na goedkeuring van de aanvraag.
6. De werken dienen beëindigd te zijn binnen de 5 jaar te rekenen vanaf de goedkeuring van de aanvraag.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de gebouwen ligt hiermee maximum 40 cm boven de as van de weg.