2023_CBS_03124 - Dr. Peetersstraat 90 - feestzaal Elsum - Open oproep erfpachter - Beslissen: Goedkeuren

Stad Geel is eigenaar van een perceel grond gelegen te Geel, Dr. Peetersstraat 90, kadastraal gekend als: 6de afdeling, sectie G, nr. 369 D P0000, grootte: 30a 66ca.

Bij onderhandse overeenkomst d.d. 30 oktober 1979 stond de Stad Geel een recht van opstal toe aan de destijds genaamde Parochiale Werken van de Dekenij te Geel, op heden gekend als Dekenaat Zuiderkempen, voor een periode van 30 jaar. De onderhandse overeenkomst werd op 21 oktober 2010 verlengd voor een periode van 20 jaar, te rekenen vanaf 7 mei 1980, bijgevolg zou het opstalrecht einde nemen op 7 mei 2030.

Bij einde van het opstalrecht dient het gebouw overgedragen te worden aan de Stad Geel in de staat waarin het zich bevindt. De opstalhouder zal op geen enkele wijze beroep kunnen doen op een vergoeding van welke aard dan ook. Dit aangezien het perceel gedurende bijna 50 jaar ter beschikking gesteld werd aan een vergoeding van slechts 1 symbolische EUR per jaar.

Stad Geel ontving vanuit het Dekenaat Zuiderkempen op heden meermaals de melding dat het pand momenteel investeringskosten vereist die niet gedragen kunnen worden, voornamelijk het dak. Dekenaat Zuiderkempen vraagt dan ook om het huidige opstalrecht voortijdig minnelijk stop te zetten.

Naar aanleiding hiervan nam het college van burgemeester en schepenen op 7 augustus 2023 reeds volgende beslissing:

Stad Geel kan pas een ‘nieuw’ zakelijk recht toekennen aan geïnteresseerden, als het huidige recht van opstal met het Dekenaat Zuiderkempen regio Geel ontbonden is.

Er wordt voorgesteld om conform de princiepsbeslissing d.d. 7 december 2020 een erfpachtrecht toe te kennen voor 50 jaar.

Bij einde van het erfpachtrecht zal het onroerend goed zonder dat er enige vergoeding verschuldigd is overgedragen worden aan de erfpachtgever (Stad Geel). De erfpachterhouder zal alle wettelijke keurings- en onderhoudsattesten overmaken aan de erfpachtgever.

Open oproep

Algemeen

De contouren van de erfpachtzone zullen in onderling overleg nog definitief vastgelegd worden. Een deel van het perceel zal namelijk ten voordele van een jeugdvereniging ter beschikking worden gesteld. De footprint van het gebouw  + 1 meter rondom en de toegangsweg zullen uiteraard minstens al binnen deze erfpachtzone vallen.

Van de kandidaat-erfpachter wordt verwacht dat het onroerend goed een haalbare invulling krijgt, met respect voor het maatschappelijk belang, de gedeelde functie als feestzaal en het Geelse verenigingsleven, conform de krijtlijnen geformuleerd in deze open oproep.

De startdatum van de erfpacht zal afhankelijk zijn van het verloop van de open oproep. Indicatieve richtdatum om een keuze te maken over de kandidaat-erfpachter waarmee Stad Geel wenst samen te werken is april 2024. 

Alle kosten verbonden aan het opmaken en verlijden van de notariële erfpachtakte en het desbetreffende opmetingsplan zijn ten laste van de erfpachter. 

Het onroerend goed wordt aangeboden in de huidige bouwfysische toestand.

De erfpachter dient zelf in te staan voor het uitvoeren van alle noodzakelijke renovatiewerk, inrichtingswerken en investeringswerken, alsook het verkrijgen van de nodige vergunningen en toelatingen voor zowel de invulling als de werkzaamheden.

Bij einde van het erfpachtrecht dient het onroerend goed zich in volgende staat te bevinden:

• aan de buitenzijde dient het gebouw zich minstens in dezelfde staat te bevinden als bij aanvang van de erfpacht,
• aan de binnenzijde dient het interieur (dit omvat: muren, plafonds, vloeren, deuren, ramen, ... ) in goede staat te verkeren en mag er geen zichtbare schade zijn, behoudens normale slijtage en slijtage door ouderdom,
• alle technieken dienen goed te functioneren en dienen conform de geldende wetgeving te zijn. De erfpachter levert hiervoor de nodige keuringsattesten en onderhoudsattesten aan.

Het project moet passen binnen de ruimtelijke en stedenbouwkundige visie van Stad Geel.

Bijzondere voorwaarden

• De kandidaat-erfpachter dient een rechtspersoon te zijn.
• Het initiatief dient het gemeenschapsleven - verenigingsleven te bevorderen.
• Het initiatief heeft een duurzaam karakter.
• Het initiatief is bij voorkeur afkomstig uit Geel.
• De erfpachtgever behoudt zich het recht om 10x per jaar gebruik te kunnen maken van het onroerend goed, zonder dat er een vergoeding verschuldigd is.
• De parochiale werking (waaronder onder meer ook vzw De Krioen) behoudt zich het recht om 4 x per jaar gebruik te kunnen maken van het onroerend goed zonder dat er een vergoeding verschuldigd is.
• De huidige verhuringen aan derden dienen tot en met 31/12/2024 gerespecteerd te worden.
• Er dient rekening gehouden te worden met Dansclub Geel vzw dewelke momenteel de zaal 3 avonden (vanaf 19u15 - 22u30) per week gebruikt. Het gebruik dient in onderling overleg afgestemd te worden. Dansclub Geel vzw moet te allen tijde hun werking kunnen garanderen.
• Verenigingen dewelke erkend zijn door de Geelse adviesraad zullen het onroerend goed kunnen huren tegen een verminderd markconform tarief. Deze inkomsten zijn ten voordele van de erfpachthouder.
• De feestzaal dient benut (gehuurd) te kunnen worden door derden voor het organiseren van evenementen (verjaarsfeesten, babyborrels, ...)  tegen een marktconform tarief. Deze inkomsten zijn ten voordele van de erfpachthouder.
• De afbakening van de erfpachtzone zal afgestemd moeten worden op ontwerpplannen en werking van de jeugdbeweging. Dit zal in onderling overleg met Stad Geel, de jeugdbeweging en de kandidaat erfpachter gebeuren.
• Volgende werkzaamheden dienen aan te vangen in 2024:
  • dakdichting roofing vernieuwen (verwijderen dakrand, reinigen dak, blazen verwijderen of dakdichting verwijderen, verwijderen dakkolken, nieuwe dakdichting, nieuwe dakrand, nieuwe dakkolken).
  • Dakisolatie en verhogen dakranden en koepels.
  • Lager maken van de vaste ramen tussen de verschillende dakhoogten.
  • Asbestafscherming regenbuizen verwijderen.
  • Nieuwe nooddeur naar buiten opendraaiend in sas.
  • Vervangen loszittende vloer keuken.
  • Buitenschrijnwerk schuren/behandelen/schilderen.
  • Elektriciteit aanpassen conform AREI + keuring.
  • Keuring brandblussers en haspels.
  • Brandalarm conform norm openbare gebouwen.
  • Onderhoud verwarmingsinstallatie.

Criteria

De jury stelt een beoordelingsverslag op en maakt op basis hiervan een rangschikking van de kandidaat-erfpachters. Op basis van de gemaakte beoordeling zal de jury de best gerangschikte kandidaat als voorkeursbieder aanduiden en met haar/hem de nodige onderhandelingen opstarten m.b.t. het sluiten van een erfpachtovereenkomst, dan wel de onderhandelingen met meerdere kandidaten opstarten.

Stad Geel zal de ingediende projecten beoordelen op basis van volgende criteria, rekening houdende met de respectievelijke daarbij vermelde weging:

• 10% - Geelse vereniging
• 20% - Beheer en onderhoud
• 20% - Financieel plan
• 20% - Architecturaal - bouwkundig plan
• 30% - Visie en concept, rekening houdende met de geldende bijzondere voorwaarden

Beoordeling

Er wordt een onderhandelingsprocedure voorzien waarbij een jury de ingediende projecten tussentijds kan beoordelen en desgewenst bijsturen.

De jury bestaat uit:

• Schepen: Luc Van Laer
• Schepen: Bart Julliams
• Sectormanager grondgebonden zaken: Stijn Valgaeren
• Sectormanager vrije tijd: Ilse Daniëls
• Diensthoofd patrimonium: Erwin Van Damme
• Diensthoofd financiën: Jens Peeters

secretaris van de jury: Ann Van Dael

Canon (jaarlijkse erfpachtvergoeding)

Vanwege de bijzondere voorwaarden, investeringswerken en onderhoudswerken dewelke allen ten laste van de erfpachter zijn, dienen de kosten versus de verschuldigde vergoeding (canon) in evenwicht te zijn, zodat een correcte verhouding ontstaat met een haalbare invulling.

Commerciële activiteiten zullen pro rata hun oppervlak een vergoeding (canon) verschuldigd zijn.

Een voorstel van canon dient door de kandidaat-erfpachter aangeleverd  en gemotiveerd te worden in de inschrijving.

Indieningstermijn

Om een kwalitatieve projectoproep mogelijk te maken zal een minimale indieningstermijn voorzien worden tot en met 12 maart 2023.

Onderhandelingen

Stad Geel behoudt zich het recht voor, zonder hiertoe verplicht te zijn, om met één of meerdere van de kandidaten een voorkeurs-kandidaat aan te duiden op basis van jurering en evt. te onderhandelen.

Daarnaast kan aan de hoogst gerangschikte kandidaat/kandidaten gevraagd worden een verbeterde kandidatuur in te dienen. Stad Geel zal in dat geval op basis van dezelfde beoordelingscriteria de verbeterde kandidaturen beoordelen en maakt desgevallend een tweede beoordelingsverslag op. Stad Geel behoudt zich ook het recht voor om niet te onderhandelen.

De uiteindelijke toewijzing van de erfpachter zal worden gemaakt door het college van burgemeester en schepenen.

De effectieve erfpachtakte zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de gemeenteraad.

Plaatsbezoek

Een voorafgaand plaatsbezoek kan op afroep georganiseerd worden.

Vanwege een veranderende tijdgeest, waarin het kerkbezoek en de parochiewerking sterk afnemen, is het gebruik van de feestzaal verminderd tot louter verhuur. De opbrengsten compenseren niet langer de kosten. Stad Geel heeft verschillende behoeften vanuit het Geels verenigingsleven en zou de invulling en het gebruik van de feestzaal hierop willen afstemmen.

Dit vraagt echter om een aangepast zakelijk recht, waarin de exploitatie op een andere manier kan worden ingevuld en waarbij de kosten voor het onderhoud en beheer van het gebouw gedragen kunnen worden door de houder van het zakelijk recht. Het is raadzaam om het huidige zakelijk recht (recht van opstal) met Dekenaat Zuiderkempen pas minnelijk te beëindigen nadat er een nieuwe invulling is gevonden die de onderhouds- en beheerskosten van de feestzaal kan dragen. Het stopzetten van het huidige zakelijk recht en het realiseren van een nieuw zakelijk recht zou in één akte kunnen opgenomen worden. De kosten hieromtrent zullen dan 50/50 verdeeld worden tussen het Dekenaat Zuiderkempen (de huidige opstalhouder) en de nieuwe erfpachthouder.