UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 15/12/2023
Het college van burgemeester en schepenen leverde in zitting van 18/09/2023 de weigering af voor bouwen van 10 appartementen te Rijn 48.
De bouwheer is in beroep gegaan tegen de beslissing en heeft zijn plannen aangepast.
Argumentatie
A. ADVIES GEMEENTELIJK OMGEVINGSAMBTENAAR
A.1. De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst naar de beoordeling van de vergunningsaanvraag in eerste aanleg op basis van de projectinhoudversie_V2, die officieel werd verklaard op 04/01/2023 en herneemt deze voor de goede orde als navolgend:
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023069470
Dossiernummer gemeente: 202300284
De gemeente Geel heeft op 24 juni 2023 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van 10 appartementen. De aanvraag werd op 20 juli 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
ABC REAL ESTATE BELGIUM NV gevestigd Winkelomseheide 123 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rijn 48 en 50
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 647N, 647T, 647A2 en 649F
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De projectsite is gelegen te Rijn, tussen de gebouwen met huisnummer 42 en 54. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk gesloten bebouwing met hoofdzakelijk residentiële functies. Links en rechts van de projectsite zijn appartementen aanwezig.
De voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag heeft betrekking op de bouw van 10 appartementen in gesloten bebouwing, voorzien een ondergrondse parkeerkelder en een afvalberging in de achtertuin.
In de ondergrondse parkeergarage wordt plaats voorzien voor 7 auto’s, evenals een afsluitbare fietsenberging voor 15 gewone fietsen en 2 bakfietsen. Op het achtergelegen perceel 649F worden vervolgens eveneens nog 3 bovengrondse parkeerplaatsen voorzien, waarvan 1 voor mindervaliden, evenals een afvalberging.
Op het bovengrondse niveau worden er nog voorzien in een afsluitbare fietsenberging voor 14 fietsen aan de straatzijde en een open fietsenstalling voor 18 fietsen. De bovengrondse parkeerplaatsen en open fietsstalplaatsen zijn hierbij bereikbaar via een 3 meter brede doorgang rechts van het nieuw te voorziene appartementsgebouw. Via deze doorgang zullen eveneens via een autolift de ondergrondse parkeer- en fietsstalplaatsen bereikbaar zijn.
In totaliteit worden 7 tweeslaapkamer-appartement voorzien, 2 appartementen met één slaapkamer en een studio.
De constructie telt 3 volwaardige bouwlagen met daarop een zadeldak. Onder/binnen dit zadeldak worden tevens woongelegenheden voorzien. De constructie heeft een totale hoogte van 13,23 meter. De totale bouwbreedte van de constructie bedraagt 21,07 meter.
De constructie wordt voorzien van een ondergrondse parkeergarage. Het appartementsgebouw wordt bijgevolg volledig onderkelderd.
Het gebouw wordt uitgevoerd in een roodgenuanceerde Oud-Brabant gevelsteen in handvorm formaat WF, blauwgrijze Röben dakpannen, zwart buitenschrijnwerk type “Deceuninck 5 kamerprofiel”, eveneens zwarte dakrandprofielen en terrasafsluitingen, blauwe hardstenendorpels en zinken regenwaterafvoeren.
Er wordt een bijgebouw voor vuilbakken voorzien. Dit bijgebouw heeft een bouwbreedte van 5 meter, een bouwdiepte van 5,5 meter, een hoogte van 3 meter en wordt voorzien van een plat dak. Het bijgebouw wordt ingeplant tegen de linkse perceelsgrens op 9 meter van de knik in de projectsite.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd 1 bezwaar ingediend, als volgt samengevat:
Op 21 augustus 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen, met als referentie BWDP/2021-0217/003/01/BCO, waarvan de conclusie als volgt leest:
Gunstig brandpreventieverslag.
=> mits nalevering van voorgaande voorwaarden
Het uitgebrachte advies is niet van beperkende aard op de bestaande voorschriften en bepalingen die van toepassing kunnen zijn. Tevens zijn zij uitsluitend opgesteld in functie van de meegedeelde inlichtingen met betrekking op de bestaande toestand.
Er kan geen enkele zekerheid van volledige beveiliging tegen brand of totale evacuatie gegeven worden, gezien deze beveiliging en evacuatie steeds en hoofdzakelijk afhankelijk zal blijven van het stipt naleven van de verplichtingen en het opvolgen van de ordemaatregelen, de voorzichtigheid en de waakzaamheid van de aanwezigen/gebruikers.
Bij eventuele wijzigingen van welke aard ook, welke achteraf zouden beslist worden, dient de brandweer telkens opnieuw geraadpleegd te worden.
Op 8 augustus 2023 werd het gunstig advies ontvangen van Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken - Veiligheidscommissie ASTRID.
Op 4 augustus 2023 werd het gunstig advies ontvangen van Fluvius.
Op 8 augustus 2023 werd het gunstig advies ontvangen van PROXIMUS.
Op 7 augustus 2023 werd het ongunstig advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen, met als referentie 20232048, als volgt geformuleerd:
3 Toepassingsgebied
Dit advies is van toepassing op het (deel van het) gebouw dat gebouwd, herbouwd, verbouwd of uitgebreid wordt.
De aanvraag betreft:
• Art. 5 Meergezinswoningen, waarbij de constructie na de handelingen toegangsdeuren tot wooneenheden bevat op meer dan twee niveaus en minstens zes wooneenheden hebben.
o Het besluit is van toepassing op: de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid.
o Voor die gebouwen, die uit verschillende aansluitende delen bestaan, zijn de bepalingen van de verordening die gelden voor de verdiepingen en voor de trappen naar andere niveaus alleen van toepassing op de onderdelen die toegangsdeuren tot wooneenheden op meer dan twee niveaus hebben.
Indien een aanvraag valt onder de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid, dan dienen de normbepalingen van hoofdstuk IIIvi te worden nageleefd. De normen, principetekeningen en bijkomende info kan teruggevonden worden op www.toegankelijkgebouw.be.
4 Normen
4.1 Het gebouw
4.1.1 Toegangen, deuropeningen en deuren (art. 22-26):
Publieke deuren dienen een vrije doorgangsbreedte te hebben van ruwbouw min. 105cm, na afwerking min. 90cm. Dit komt overeen met een deurblad van min. 98cm. Volgende deuren voldoen hier niet aan:
- Deur tussen parkeergarage en gang kelder
Naast de krukzijde van deuren dient er een vrije en vlakke zijdelingse opstelruimte van min. 45cm aanwezig te zijn. Dit is niet zo bij volgende deuren:
- Deur tussen parkeergarage en gang kelder
- Toegangsdeur appartement verdieping 3 rechts
Voor en na deuren moet er een vrije en vlakke draaicirkel met een diameter van min. 150cm beschreven kunnen worden, rakend aan het draaivlak van de deur. Dit is niet zo bij volgende deuren:
- Toegangsdeur appartement verdieping 3 rechts
Verplichting tot het creëren van een toegankelijke toegang:
• Als de bestaande toegang niet voldoet aan deze bepalingen, moet bij uitbreidings- of verbouwingswerken een toegang voorzien worden die voldoet aan de normen, tenzij de handelingen niet raken aan een gevel, of wanneer het onmogelijk is een ontsluiting naar het openbaar domein te realiseren.
Drempel aan inkom:
• Art. 22 §2 (art.1, 26°): De inkomdeur is niet drempelloos. Er mag echter een niveauverschil van max. 2 cm zijn bij de overgang tussen de binnen- en buitenruimte (art. 18). Dit niveauverschil wordt best afgeschuind uitgevoerd. Het niveauverschil is echter X cm.
Maatvoering algemeen:
• De vrije doorgangshoogte in toegangen en deuropeningen moet minstens 209 cm bedragen, de vrije doorgangsbreedte moet minstens ruwbouw 105 cm bedragen (afgewerkt 90 cm).
• Toegangsdeuren tot wooneenheden dienen een vrije doorgangsbreedte te hebben van ruwbouw min. 100cm (afwerkt min. 85cm).
Draaideuren (carrousel/draaikruisdeur):
• Bij elke draaideur, die niet kan gebruikt worden door personen met een handicap, moet een alternatieve toegang of deur voorzien zijn. Deze verplichting geldt niet bij draaideuren die uitgerust zijn met mechanismen die het gebruik door personen met een handicap garanderen.
Aanliggende circulatieruimte:
• Voor en na elke deur moet een vrije en vlakke draairuimte beschreven kunnen worden van 150 cm.
• Bij manueel bedienbare deuren moet de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde tegen het deurvlak van de deur en aan de trekzijde tegen het draaivlak van de deur raken..
• Bij manueel bedienbare deuren moet aan de krukzijde van de deur een aanliggende vlakke wand en vloer gezorgd worden van minstens 50 cm breed (ruwbouw), na afwerking minstens 45 cm breed.
4.1.2 Looppaden, gangen … binnen (art. 14-17):
Gangen dienen een breedte te hebben van afgewerkt min. 150cm. Volgende gangen voldoen hier niet aan:
- Gang naar traphal rechts kelder
- Gang verdieping 3
• De ruwbouwbreedte moet minstens 175 cm bedragen, de afgewerkte netto breedte (gemeten tussen eventuele leuningen en plinten) minstens 150 cm. Plaatselijk versmallingen zijn mogelijk:
o Over een lengte van maximaal 120 cm, waarbij de ruwbouwbreedte minstens 115 cm bedraagt en de afgewerkte netto breedte (gemeten tussen eventuele leuningen en plinten) minstens 90 cm;
o Over een lengte vanaf 120 cm tot maximaal 10 m, waarbij de ruwbouwbreedte minstens 145 cm bedraagt en de afgewerkte netto breedte (gemeten tussen eventuele leuningen en plinten) minstens 120 cm.
• Na elke versmalling moet een vrije en vlakke draairuimte van minstens 150 cm beschreven kunnen worden.
• Er is geen dwarshelling toegestaan.
• Eventuele uit de wand stekende constructies of toestellen mogen het normaal gebruik van het looppad niet hinderen. Zij worden bij voorkeur in een nis weggewerkt of tot op vloerniveau doorgetrokken.
4.1.3 Opvangen niveauverschillen binnen (art. 18-21):
Een kokerlift dient minstens te voldoen aan type 2 omschreven in de EN 81-70. Concreet hebben deze liften een binnenruimte van minstens 140 cm x 110 cm en een vrije doorgangsbreedte aan de deuren van minstens 90 cm. De afmetingen van de binnenruimte van de lift kan niet afgeleid worden uit de plannen.
Algemeen:
• Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten minstens met een helling overbrugd worden (tolerantie 2 cm in buitenruimtes of tussen binnen- en buitenpas).
• Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden met een combinatie trap[1]helling, trap-lift of helling-lift.
Hellingen:
• Hellingspercentages mogen maximaal (het totale niveauverschil moet in aanmerking genomen
worden):
o 10 % bedragen voor niveauverschillen tot 10 cm (tolerantie van 2 cm in buitenruimtes of
tussen binnen- en buitenpas);
o 8,3 % bedragen voor niveauverschillen tussen 10 cm en 25 cm;
o 6,25 % bedragen voor niveauverschillen tussen 25 cm en 50 cm;
o 5 % bedragen bij niveauverschillen vanaf 50 cm.
• Tussen twee hellingen moet een tussenbordes aanwezig zijn van minstens 120 cm x 150 cm bij
rechte tracés en van minstens 150 cm x 150 cm wanneer er richtingsveranderingen aanwezig
zijn.
• Zowel boven- als onderaan hellingen van meer dan 4 % moet een vrije en vlakke draairuimte
van 150 cm omschreven kunnen worden.
• Hellingen van meer dan 4 % mogen maximaal 10 m lang zijn.
• Hellingen van meer dan 4 % moeten minstens ruwbouw 145 cm breed zijn, zodat afgewerkt,
tussen leuningen en eventuele plinten, minstens 120 cm vrije doorgangsbreedte aanwezig is.
• Niveauverschillen van meer dan 10 cm met het naastliggende maaiveld of naastliggende
vloerpas moeten beveiligd worden met een afrijdbeveiliging van minstens 5 cm hoogte.
• Niveauverschillen van meer dan 25 cm met het naastliggende maaiveld of naastliggende
vloerpas en hellingen die meer dan 25 cm overbruggen moeten aan beide zijden voorzien zijn
van leuningen, die doorlopen over eventuele tussenbordessen, en minstens 40 cm horizontaal
doorlopen voor en na hellingen of loopbruggen. Indien de leuning in het ijle stopt, moet zij
afbuigen naar de grond of de wand.
Trappen:
• De voorschriften met betrekking tot trappen gelden niet voor meergezinswoningen,
kamerwoningen en studenten(gemeenschaps)huizen, wanneer deze voorzien zijn van een
toegankelijke lift.
• Over de volledige breedte van trappen moet voor een ruwbouwbreedte van minstens 125 cm
gezorgd worden, zodat na afwerking, tussen leuningen en plinten, minstens 100 cm vrije
doorgangsbreedte gerealiseerd is.
• Na maximaal 17 treden moet een tussenbordes aanwezig zijn van minstens 100 cm diep.
• De optrede mag hoogstens 18 cm bedragen, de aantrede moet minstens 23 cm bedragen.
• Alle treden moeten zo gelijkvormig mogelijk zijn. De som van tweemaal de optrede en
eenmaal de aantrede moet tussen 57 en 63 bedragen, of een veelvoud daarvan.
• Trappen moeten aan beide zijden voorzien zijn van leuningen, die doorlopen over eventuele
tussenbordessen, en minstens 40 cm horizontaal doorlopen voor en na de trappen. Indien de
leuning in het ijle stopt, moet zij afbuigen naar de grond of de wand.
Liften:
• Enkel kokerliften of verticale plateauliften zijn toegestaan.
• Een kokerlift moet minstens voldoen aan het type 2 omschreven in de EN 81-70. Concreet
hebben deze liften een binnenruimte van minstens 140 cm x 110 cm en een vrije
doorgangsbreedte aan de deuren van minstens 90 cm. Voor een lifttoegang moet een vrije
en vlakke vrije en vlakke draairuimte van minstens 150 cm kunnen omschreven worden.
• Kokerliften mogen uitsluitend automatische deuren hebben.
• Plateauliften moeten minstens 100 cm breed zijn (netto 90 cm) en 140 cm diep.
• Over de volledige lengte van de plateaulift, alsook ter hoogte van de doorgangen van de
deuren, moet een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd
worden.
Op 4 september 2023 werd het advies ontvangen van de stadsdienst Openbaar Domein, als volgt geformuleerd:
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Rioolaansluiting
Als aanvulling op het advies van Aquafin stellen we dat men moet uitzoeken of er al dan niet een bestaande aansluiting van de gesloopte woning aanwezig is:
Hemelwater
Wat het herbruik van het hemelwater betreft, is het gunstig dat de 10 toiletten worden aangesloten als aftappunten. Het is aangewezen om ook voor elk gelijkvloers appartement een buitenkraan te voorzien in functie van de tuin.
Advies toegang
In de bestaande toestand zijn er op het openbaar domein 2 toegangen (verlaging stoep en verlaagde boordstenen). Deze twee toegangen dienden voor de toegankelijkheid van de garage van de gesloopte woning met huisnr. 48 en voor de toegankelijkheid van de auto-oprit van de gesloopte woning met huisnr. 50. Ten opzichte van het gehele perceel waarop men de meergezinswoning wil bouwen, bevindt de ene toegang zich aan de linkerzijde, de andere toegang aan de rechterzijde. Toegangen op openbaar domein kunnen ofwel opnieuw gebruikt worden ofwel moeten ze worden aangepast aan een nieuwe toegang. Volgens de gegevens in het dossier komt de nieuwe toegang voor auto's overeen met de bestaande toegang aan de rechterzijde. Of deze toegang kan worden toegestaan, verwijzen we naar het advies van mobiliteit. Aanpassingen van het openbaar domein mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. Dit kan via de website van stad Geel.
Voorwaarden
De voorwaarden betreft riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, moeten worden opgevolgd.
Men dient uitzoeken of er al dan niet een bestaande aansluiting van de gesloopte woning aanwezig is:
* Als er een aansluiting aanwezig is en deze is nog intact dan moet men deze herbruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens volgende richtlijnen:
> te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m.
> de huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei
> Kleur en afmeting:
+ RWA: grijs met diameter 250mm
+ DWA: roodbruin met diameter 315mm.
> Na de putjes moet men het afvalwater en hemelwater samenbrengen via een gemengde aansluiting met opsplitsing.
* Als men geen aansluiting terugvindt of deze kan om één of andere reden niet gebruikt worden dan moet men zo snel mogelijk contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Men dient het hemelwater te herbruiken voor minstens 2 verschillende toepassingen: voor de 10 toiletten zoals voorgesteld in het dossier én voor 2 buitenkranen. Bij elk gelijkvloers appartement moet er een buitenkraan voorzien worden in functie van de tuin.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Op 21/08/2023 is er een advies ontvangen van Aquafin, met referentie P23006893, als volgt geformuleerd:
1 Situering project
Aquafin formuleert in het kader van de RTD Geel een hydraulisch advies aangaande de aansluiting van een gebouw, gelegen aan de Rijn 48-50 te Geel. We evalueren hierbij of het dossier voldoet aan de geldende richtlijnen betreffende de aansluiting van afval- en hemelwater.
Het project betreft de nieuwbouw van een meergezinswoning (10 appartementen). In bestaande toestand zijn er twee woningen aanwezig. Deze zullen volledig gesloopt worden. Achteraan het terrein worden parkeergelegenheden voorzien. Er zal ook een gemeenschappelijke afvalberging en fietsenstalling geplaatst worden. Er wordt een ondergrondse kelder voorzien voor parkings en bergingenen technische lokalen, toegankelijk via een trappenlokaal en autolift (in doorgang voorzien tussen straat en achterzijde).
De projectzone is gelegen in infiltratiegevoelig gebied, in niet overstromingsgevoelig gebied en niet in een beschermingszone type I of type II van drinkwaterwingebied.
Volgens de pluviale overstromingskaart T1000 is er mogelijks waterhinder t.h.v. de straat en t.h.v. de bovengrondse parkeerplaatsen (achteraan het terrein). De meest lichtblauwe vlek betreft contour van de projectzone. Bij bui T100 zou er geen dreiging zijn. Om die reden worden er verder geen restricties opgelegd of aanbevelingen gedaan.
Het project is volgens het zoneringsplan gelegen in het centraal gebied. Ter hoogte van het project is in de bestaande situatie een gemengd rioolstelsel aanwezig. De riolering is cirkelvormig en heeft een diameter van 1000 mm. Bovenkant buis bevindt zich op ca. 1,18 m-mv ter hoogte van de geplande aansluiting.
2 Motivatie van het advies
2.1 Evaluatie aansluiting afvalwater
Voor de evaluatie van de afvalwateraansluiting werd nagegaan of er een gescheiden afvoer van afval[1]en hemelwater voorzien is, of de richtlijnen inzake de septische put worden nageleefd en of de diameter van de huisaansluiting aan de technische eisen voldoet.
2.1.1 Gescheiden afvoer voor afvalwater en hemelwater
Er wordt een gescheiden afvoer voorzien voor het afval- en het hemelwater.
Het grijze en het zwarte water worden apart ingezameld en buiten het bouwvolume samengebracht. Het is daarbij aan te raden een sifonput te voorzien op het grijswater alvorens het grijs en septisch water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het septisch water in het grijs water. Het rioleringsplan voorziet een dubbele sifonput, hieraan wordt dus voldaan.
Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten bij nieuwbouwwoningen. Indien er afvoerpunten van de gebouwen (bijv. klokrooster, afvoerput) lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Het waterpeil in het openbaar stelsel kan immers bij hevige neerslag tot maaiveldpeil stijgen. De terugslagklep dient geplaatst te worden in de aankomende leidingen.
Gezien de ligging in het centraal gebied dient de afvalwaterleiding aangesloten te worden op de bestaande afvalwaterleiding ter hoogte van het perceel, via de kortst mogelijke weg.
2.1.2 Septische put
Gezien de ligging in het zoneringsplan is het plaatsen van een septische put niet verplicht.
Het rioleringsplan voorziet echter wel een septische put waarop enkel het zwarte water aangesloten wordt. Het volume van de septische put bedraagt 5.000 liter. Wanneer enkel toiletten worden aangesloten dien het volume minimaal 2000 l te zijn of 300 l/inwoner (bij 10 of minder inwoners) en vanaf 11 inwoners dient bijkomend 225 l/inwoner te worden voorzien. Deze septische put is verantwoord in het geval er een vrij grote afstand is tussen inzamelpunt en openbaar stelsel, namelijk als de helling van deze verbinding enigszins beperkt is. Deze septische put kan dus aanvaard worden.
2.1.3 Afmetingen huisaansluiting
De diameter van de afvalwateraansluiting dient 160 mm te bedragen. De aansluiting dient ook van een externe toezichtsmogelijkheid te worden voorzien.
De locatie van aansluiting wordt niet weergegeven op het plan. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is dient deze hergebruikt te worden.
2.2 Evaluatie aansluiting hemelwater
De evaluatie van de hemelwateraansluiting houdt in dat we nagaan of er is voldaan aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwater (GSV) en of de diameter van de hemelwateraansluiting voldoet aan de geldende richtlijnen.
De hemelwaterafvoer (overloop) dient te worden aangesloten op de bestaande gemengde leiding, ter hoogte van het perceel.
2.2.1 Toetsing aan de GSV
Er dient voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater versie 1 januari 2014. Voor de afvoer van hemelwater moet de voorkeur gegeven worden aan de volgende afvoerwijzen in afnemende graad van prioriteit:
• Opvang voor hergebruik (hemelwaterput) en/of de aanleg van een groendak
• Infiltratie op eigen terrein
• Buffering met vertraagde lozing in een oppervlaktewater of gracht
• Buffering met vertraagde lozing in de hemelwaterafvoer (RWA) in de straat
• Buffering met vertraagde lozing in de gemengde riolering in de straat
Slechts de overloop van een regenwaterput en/of infiltratiesysteem of overloop van een bufferbekken mag het perceel verlaten naar een afvoerweg.
In het dossier worden volgende verhardingen aangesloten op een hemelwaterafvoer:
• Verharde oppervlakte van overdekte constructies (excl. groendak): 389.09 m² (incl. 27.5m² afvalberging)
• Indien we ervan uitgaan dat de afvalberging lokaal infiltreert komt dit overeen met de waarde van 361,59m² die in het dossier gebruikt werd.
De verharding watert af op het eigen terrein of wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. Deze oppervlaktes hoeven niet in rekening te worden gebracht bij de dimensionering van de infiltratievoorzieningen zolang het hemelwater voldoende tijd krijgt om te infiltreren op het eigen terrein.
Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende percelen ten gevolge van afstromend hemelwater.
Het dossier valt binnen het toepassingsgebied van de GSV en dient dus aan de voorschriften te voldoen.
2.2.2 Hemelwaterput
Het dossier voorziet twee hemelwaterputten met elks een volume van 10.000 liter. Er wordt hergebruik voorzien voor 10 toiletten. Op basis van de aangesloten dakoppervlakte en het voorziene hergebruik (25 IE x 19 L/dag) kan er gesteld worden dat de hemelwaterput voldoende gedimensioneerd is en er geen frequente leegstand zal optreden.
De aanstiplijst hemelwater vermeld dat er in functie van het grotere volume hemelwaterput een oppervlakte van 38,41 m² in mindering gebracht zal worden. Dit is kleiner dan de standaard 60 m² die in mindering gebracht mag worden. Hoe de oppervlakte van 38,41 m² berekend wordt, wordt niet vermeld maar alleszins heeft men niet teveel in mindering gebracht.
Er wordt een hemelwaterput (incl. hergebruik) voorzien. Deze configuratie is aanvaardbaar.
2.2.3 Infiltratievoorziening
Het dossier voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 10.000 liter. De infiltratie-oppervlakte van de voorziening bedraagt 17,73 m².
Als infiltratievoorziening wordt er een infiltratieput geplaatst. Het is aangewezen te kiezen voor een
open, bovengronds en ondiep infiltratiesysteem omwille van de werking en het onderhoud. Maar in dit geval is het begrijpbaar als er daar geen ruimte voor is (locatie in individuele tuin van gelijkvloers
appartementen).
De voorziene infiltratievoorziening voldoet aan de GSV. De aftrek van 38,41m² heeft daarop geen impact.
De terrassen – met uitzondering van gelijkvloers welke in de tuinzone dienen af te wateren – dienen te worden aangesloten op regenwaterafvoer richting infiltratievoorziening, vanwege ontvangst van
hemelwater van invallende neerslag (geen overdekte terrassen). Tenzij grondige filtering kunnen deze op de hemelwaterput worden aangesloten.
De positie van de infiltratievoorziening moet weloverwogen worden, in de richtlijnen staat een minimale afstand van 4m tov gebouwen voorzien en dat is hier niet gerespecteerd.
2.2.4 Buffervoorziening
Er mag geen buffervoorziening aangelegd te worden aangezien infiltratie verplicht is.
2.2.5 Afmetingen huisaansluiting
De diameter van de hemelwateraansluiting dient 160 mm te bedragen. Het is aangewezen een terugslagklep om de hemelwateraansluiting te voorzien aangezien er aangesloten wordt op een gemengd stelsel. Door het plaatsen van een terugslagklep wordt terugstroming vanuit het gemengde stelsel en verontreiniging van het private hemelwaterstelsel vermeden.
De dakafvoeren van de voorgevel dienen op eigen terrein te worden voorzien en niet binnen openbaar domein (zoals getekend op het plan).
3 Bemaling
Bij voorkeur dient het bemalingswater ter plaatse te infiltreren. Wanneer dit niet mogelijk is kan er worden aangesloten op oppervlaktewater of een RWA leiding. Nabij het bouwproject is er op het kruispunt met de Xantenstraat een oppervlaktewater, namelijk de Rijnloop. De bemaling kan hiernaar afgeleid worden. Indien men hiervan afwijkt en loost op riolering dient men een officiële aanvraag in te dienen bij Aquafin.
Bij voorkeur lozing aan de noordzijde te houden indien mogelijk (via straatkolk of dergelijke) zodat oversteek van Rijn vermeden kan worden.
Op het funderingsplan staat pomp droogzuiging schematisch aangegeven, dit is een tijdelijke situatie ifv de uitvoering der werken. Er kan geen sprake zijn van een permanente droogzuiging, de kelder dient waterdicht te worden uitgevoerd.
4 Conclusie van het advies
Het dossier kan aanvaard worden mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
• De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting dient 160 mm te bedragen. De bestaande huisaansluiting dient hergebruikt te worden.
• Er mogen geen private afvoerleidingen in openbaar domein voorzien worden (voorgevel).
• De positie van de infiltratieput dient worden herbekeken (afstand tot gebouwen).
Er dient voldaan te worden aan volgende algemene voorwaarden:
• Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden.
Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op max. 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein. Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden.
• (Gravitaire) Kelderaansluitingen zijn niet toegelaten bij nieuwbouw. Indien afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient in het private leidingenstelsel geplaatst te worden en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
• Het afvalwater en het hemelwater (overloop) dient te worden aangesloten op de bestaande gemengde leiding ter hoogte van het perceel, via de kortst mogelijke weg.
• De aansluiting dient zo ondiep als technisch mogelijk te worden aangeboden met een maximale diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hierop kunnen worden toegestaan
wanneer dit noodzakelijk is en deze noodzaak wordt aangetoond.
• Het is aangewezen om op de hemelwateraansluiting een terugslagklep te voorzien. Op die manier wordt het risico op terugstroming van water uit het systeem waarop wordt aangesloten en eventuele vervuiling van het hemelwatersysteem beperkt.
• Er dient voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
• Indien er een bemaling wordt opgezet moet het bemalingswater bij voorkeur ter plaatse infiltreren. Wanneer dit niet mogelijk is kan er worden aangesloten op oppervlaktewater of een RWA leiding. Pas als de bovenstaande opties technisch niet haalbaar zijn mag er geloosd worden op een afvalwaterleiding. Hiervoor moet een vergunning aangevraagd worden op de site van Aquafin bij technische partners indien het debiet >10 m³/u.
• Bij de uitvoering van de werken en de aanleg van de infiltratievoorziening(en) dient rekening te worden gehouden met de VLARIO richtlijnen ondergrondse infiltratievoorzieningen. De infiltratievoorzieningen mogen in geen geval drainerend werken.
• Het is steeds aan te raden om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud toe en infiltreert bovendien het meest effectief. Voorbeelden van (ondiepe) infiltratievoorzieningen kunnen gevonden worden op www.blauwgroenvlaanderen.be.
• Het is afgeraden om groendaken of terrassen aan te sluiten op de hemelwaterput. Aangesloten groendaken en terrassen verhogen het risico dat de regenwaterput gecontamineerd wordt met o.a. organisch materiaal. Hierdoor kan het water in de put een afwijkende kleur of geur krijgen.
Wanneer toch een groendak of terras wordt aangesloten op de put is het aangeraden om een aangepaste filtering of voorzuivering te voorzien.
• Een (groot) deel van de verharding watert af op het eigen terrein of wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. Het hemelwater dient voldoende tijd te hebben om te infiltreren op het eigen terrein. Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende percelen ten gevolge van afstromend hemelwater.
• Reiniging van betonmixers is niet toegelaten op de openbare weg omwille van mogelijke verstopping van straatkolken en rioleringsleidingen. Eventuele reinigingskosten of noodzakelijke opbraak van riolering zullen verhaald worden op de lozer.
Op 6 september 2023 werd het advies ontvangen van de stadsdienst mobiliteit.
De dienst openbaar domein – team mobiliteit geeft een ongunstig advies.
Bij vorige adviesvragen werd een voorwaarde opgelegd ivm de ondergrondse fietsenstallingen, nl dat deze niet kunnen samen met een autolift omdat dit niet zorgt voor gebruiksgemak en het risico vergroot op wachtende auto's op Rijn. De voorwaarde was dat de fietsenstallingen bovengronds worden ingericht indien met een autolift wenst te blijven werken. Aan deze voorwaarde is geen gevolg gegeven, vandaar het ongunstige advies.
Eerder advies van dienst mobiliteit:
Het is niet aangewezen om ondergrondse fietsenstallingen te combineren met een auto- en fietslift. De fiets dient steeds in de aanbieding te staan en het nemen van de fiets dient voor korte verplaatsingen makkelijker te zijn dan het nemen van de auto. Het duurt één minuut voor de lift beneden is, daarna nogmaals één minuut voor de lift terug boven is. Voor een simpele fietsverplaatsing betekent dit 2 minuten extra voor men zelfs kan vertrekken. Bovendien kan de lift bij gebruik door fietsers niet gebruikt worden door auto’s. Dit betekent dat de kans vergroot dat auto’s op de Rijn staan te wachten. Voor 7 ondergrondse parkeerplaatsen vormt dit geen probleem, omdat de kans zeer klein is dat een aankomende auto niet rechtstreeks in de lift kan rijden. Bij combinatie met fietsstalplaatsen vergroot deze kans echter wel. Indien men wenst te werken met een autolift, dienen alle te voorziene fietsenstallingen bovengronds voorzien te worden. De fietsstalplaatsen dient men te kunnen bereiken zonder gebruik te maken van de bovengrondse doorgang door de autolift.
//
Planologische toets
Huidige aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen woongebied.
Huidige aanvraag is volgens het RUP Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel gelegen binnen 'Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel'.
Huidige aanvraag is gelegen binnen het BPA St.-Dimphnaplein.
De aanvraag voldoet aan de geldende voorschriften.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg / gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (BS 31 oktober 2006) en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan het watersysteem, aan de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
De percelen gelegen te Geel, Afdeling 1, Sectie H, nrs. 647A2, 647N, 647T, 649F stromen af naar de Rijnloop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie II) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen Grote Nete.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied
Er werd advies gevraagd aan Aquafin. We verwijzen naar dit advies. Indien aan de voorwaarden in dit advies voldaan wordt, voldoet het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening.
De aanvraag is volgens de watertoetskaart NIET gelegen in overstromingsgevoelig gebied (8/03/2023) pluviaal en pluviaal.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Het gebied is weliswaar overstromingsgevoelig, maar in de voorliggende projectinhoudversie wordt de vakantiewoning volledig op palen gebouwd. Hiermee wordt er geen bergingsruimte voor water ingenomen. Het hemelwater wordt volgens de plannen ook niet ingezameld met behulp van goten, en kan op het omliggende maaiveld infiltreren. Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Gezien het risico beperkt is tot het gevraagde project, dient de eigenaar zelf alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om eventuele waterschade te voorkomen.
4. VOORWAARDEN EN MAATREGELEN
4.1. Algemene en wettelijke voorwaarden
4.1.1. Waterkwantiteit: vasthouden > bergen > afvoeren
Niet functionele verharde oppervlakten moeten vermeden worden. Eventuele verharding is bij voorkeur waterdoorlatend. Het dakwater moet zoveel mogelijk hergebruikt worden (als toiletspoeling, waswater, beregening, … ). Het overige afstromende hemelwater (niet doorlaatbare verharde oppervlakten, overloop regenwaterput, …) moet worden geïnfiltreerd en/of – wanneer de bodem geen of slechts beperkte infiltratie toelaat - gebufferd. Slechts een zeer beperkte hoeveelheid mag worden afgevoerd. Er moet minstens voldaan zijn aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.
4.1.2. Riolering: voorkomen > scheiden > zuiveren Het is verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in de RegenWaterAfvoerleiding en regenwater in de DroogWeerAfvoerleiding. Het is uiteraard verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in een oppervlaktewater als er kan aangesloten worden op
DroogWeerAfvoerleiding. De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone oppervlaktewateren of in de kunstmatige afvoerwegen voor hemelwater moet voldoen aan de voorwaarden opgenomen in deel 4 van Vlarem II.”
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten en mits naleving van de opgelegde voorwaarden zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Mer-screening
Er werd een MER-screeningsnota aan het dossier toegevoegd. Deze leest als volgt:
3. Mogelijke effecten van het project op de omgeving.
3.1 Discipline mobiliteit
Er is geen mobiliteitsstudie opgemaakt. Een MOBER is niet noodzakelijk aangezien het aantal voorziene woongelegenheden ruim onder de grens van 250 ligt. Er wordt aan de parkeervoorschriften uit het BPA (1 parkeerplaats per appartement) voldaan. Zo’n autolift is op nauwelijks 2 minuten naar beneden en terug naar boven, waardoor de eventuele wachttijd op straat voor een aankomende auto geenszins langer is dan bij een hellende gecombineerde in- en uitrit. Ook daar wordt nl. al bij het verlaten van de eigen parkeerplaats op de knop van de poort geduwd, waardoor het licht bovenaan op rood gaat, en de chauffeur komende van de straat moet wachten. Veel belangrijk is dat het project zeer sterk inzet op de “modal shift”. Op de gelijkvloerse verdieping wordt met 32 fietsstalplaatsen reeds voorzien in het aantal vereiste plaatsen volgens de parkeerverordening. Daarnaast worden in de kelder nog eens 15 fietsstalplaatsen voorzien, waarbij rekening is gehouden met de mogelijkheid tot het stallen van enkele bakfietsen. Tot slot kan ook gesteld worden dat de nabijheid van het openbaar vervoer (er is een bushalte vlakbij en er loopt een bustraject van De Lijn langs de projectsite) een gunstige bijdrage kan leveren aan die modal shift. Wat het bezoekersparkeren betreft, zijn er voldoende parkeermogelijkheden in de straat en de nabije omgeving. Tijdens de werffase zal materiaal en werfverkeer georganiseerd worden via de bestaande wegenis. Deze zal zo veel mogelijk beperkt blijven in hoeveelheid door het centraliseren van verkeer. Deze verkeersstromen zijn echter zeer beperkt in tijd, met name tijdens de bouwfase en tijdens de werkuren in de week. Voorafgaand aan de werken zal de aannemer de verkeerssituatie bespreken met de gemeentelijke mobiliteitsdienst en de nodige informatie verschaffen aan de buurtbewoners telkens er hinder zich kan voordoen en op welke manier deze zo beperkt mogelijk gehouden zal worden. Voor de werfinrichting zal er eveneens voorafgaand en in samenspraak met de bevoegde diensten en de veiligheidscoördinator bepaald worden welke verkeersmaatregelen wenselijk en/of vereist zijn. Ook de nodige signalisatie zal door de aannemer voorzien worden. Er wordt geen negatief effect verwacht inzake mobiliteit.
3.2 Discipline lucht
Er zijn minimale emissies ten gevolge van wegverkeer te verwachten. Dit zowel tijdens de werffase als bij het gebruik van de site. Volgens de luchtkwaliteitskaarten van de VMM is de luchtkwaliteit in het gebied gemiddeld. De fijnstofindicatie PM10 (jaargemiddelde) ligt tussen 16 en 20 microgram/m3 . Voor verkeer wordt de NO2-concentratie als maatstaf gebruikt omdat de NO2 concentratie sterker gerelateerd is met verkeer dan de PM10-concentratie. Deze stikstofconcentratie ligt tussen 11 en de 20 microgram/m3 , en ligt daarmee gemiddeld tot juist boven gemiddeld. Door de centrumligging, de aanwezigheid van openbaar vervoer, het doelpubliek, de vereiste om duurzaam te verwarmen (lees: geen gas meer) en de komst van de elektrische wagen kan men er vanuit gegaan dat de bijkomende uitstoot die het project zal genereren op het vlak van fijnstof en stikstof zeer klein zal zijn. Wat de verwarmingsemissies betreft zullen de gebouwen verwarmd worden d.m.v. hernieuwbare energie waardoor er zelfs geen (plaatselijke) CO2, SO2 of NOx tijdens de werking geëmitteerd wordt. Wat niet het geval is tijdens de werking van een klassiek verwarmingssysteem. Er worden geen installaties aangewend die geuremissie veroorzaken. Noch in de periode van de werf, noch na de werfperiode worden er geuremissies verwacht. Er kan dus geconcludeerd worden dat de emissies inzake lucht zeer beperkt zijn.
3.3 Discipline bodem en water
De ondergrondse parking neemt de volledige voetafdruk in van de twee appartementsgebouwen en de ruimte er tussen in. Omwille van de situering in verstedelijkt gebied is dit zeker aanvaardbaar. De bemaling van de bouwput maakt geen deel uit van deze aanvraag. De som van de verharde – niet waterdoorlatende - oppervlakte bedraagt meer dan 1.000m2 . De motivatie van de waterhuishouding wordt hieronder samengevat. Wat de volledige motivatie betreft verwijzen we naar de watertoets binnen deze omgevingsvergunningsaanvraag.
Het bouwterrein is niet gelegen in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied (zie figuur 6). Het gebied is niet gelegen in een recent overstroomd gebied. Het projectgebied ligt ook niet in een risicozone voor overstroming. Het gebied is ligt in een zone van Ca1, zijnde zeer kwetsbaar zand, zonder deklaag, met een onverzadigde zone van 10 m of minder. Gelet op de grilligheid van de Formatie van de Kempen, is het de veiligste piste om aan te nemen dat in het volledige gebied het grondwater zeer kwetsbaar1 is. Het grootste deel van de provincie Antwerpen is gelegen binnen deze categorie. Het terrein is gelegen in centraal gebied volgens de kaarten van de VMM. De site zal in de toekomst huishoudelijk afvalwater lozen op het voorziene gescheiden rioleringsstelsel. Deze lozing zal gescheiden gebeuren. Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd via een septische put. Betreffende het hemelwater dienen de gebouwen aan de gewestelijke verordening te voldoen. Het principe van hergebruik, infiltratie, bufferen en vertraagd afvoeren zal gerespecteerd worden. De hemelwaterafvoer zal maximaal beperkt en vertraagd dankzij volgende maatregelen: - Alle overige dakoppervlakte wordt opgevangen in een regenwaterput voor hergebruik, de overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op de infiltratievoorziening op privaat domein. De overloop van deze infiltratieput wordt op zijn beurt aangesloten op de openbare riolering; - Alle verharding achter het gebouw kunnen ter plaatse infiltreren in de gemeenschappelijke tuinzone. Bij het dossier worden de aanstiplijst B25a als bijlage gevoegd. Er worden geen afwijkingen op de hemelwaterverordening gevraagd. Voor de details wordt dan ook verwezen naar de bijlage B25a en de plannen. Er worden geen stookolietanks voorzien. Er is eveneens geen grondwaterwinning aanwezig op het terrein. Er kan gesteld worden dat het project op zich geen verdere risico’s voor bodem- of waterverontreiniging inhoudt. Er worden aldus geen aanzienlijke effecten naar bodem en water verwacht.
3.4 Discipline geluid (en trillingen)
Tijdens de werken zal er tijdelijk geluidshinder ontstaan ten gevolge van werfmachines (tussen 7u en 18u). Nadien kunnen er beperkte geluidsemissies zijn ten gevolge van autoverkeer. De werfmachines zullen zo ver mogelijk van de bestaande woonentiteiten en andere functies rondom geplaatst worden tijdens de werffase. Deze zijn ook enkel tijdens de werkuren in werking en produceren dus enkel overdag geluid. Voor de funderingswerken zullen zeer beperkt in tijd en plaats trillingen mogelijk zijn. Deze zullen vallen binnen de richtlijnen en dicht worden opgevolgd door bouwheer en aannemer. Voorafgaand aan de werken zal dienaangaande een plaatsbeschrijving van de omgeving en de buren gemaakt worden om zo de eventuele schade te kunnen monitoren. Daarnaast zullen de werken worden uitgevoerd met toestellen die voldoen aan de Vlarem-bepalingen inzake geluidsproductie. Deze werken zullen tevens uitsluitend op weekdagen en tijdens de daguren worden uitgevoerd. Enkel wegverkeersgeluid is aanwezig in de nabijheid van de site. Dit ligt gezien de ligging langs een centrumstraat reeds op een aanzienlijk niveau. Het verkeersgeluid is bepalend voor het huidige geluidsklimaat van de omgeving. Ook in de toekomst – na de realisatie van dit project - zal dit geluid het meest aanwezig zijn gezien de minimale bijkomende transportbewegingen die de werf en de gebouwen zullen genereren. De geluidproductie van de toestellen voor de installaties voor verwarming, koeling en ventilatie voldoen aan de huidige normen en zullen noch voor de huidige bewoners van de onmiddellijke omgeving, noch voor de gebruikers van de nieuwe site hinder veroorzaken. Bijgevolg worden er geen aanzienlijke effecten in de discipline geluid en trillingen verwacht. Ook geluid en trillingen door de verkeersemissies zijn verwaarloosbaar gezien de omvang van het project.
3.5 Discipline biodiversiteit
De site is niet gelegen in een biologisch waardevol gebied. In de nabijheid van het perceel zijn enkele waardevolle elementen op te merken (zie figuur 3). Het resultaat van de voortoets is positief. Dat betekent dat er geen risico op betekenisvolle aantasting van de actuele en mogelijke toekomstige habitats in habitatrichtlijngebied is. De opmaak van een passende beoordeling wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Warmtepompen1 zorgen voor de verwarming/koeling van het gebouw. Deze vermijden het verbruik van brandstoffen zoals mazout of gas. Daardoor zijn emissies van NOx en SO2 eveneens vermeden. Op basis van de bovenvermelde elementen kan men dan ook stellen dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn.
3.6 Discipline onroerend erfgoed en landschap
Er zijn geen invloeden te verwachten op onroerend erfgoed. De kerk ligt weliswaar nabij de projectsite, doch zal het project geen impact hebben op de uitstraling van de kerk. Voor het overige zijn er geen beschermde monumenten, dorpsgezichten of landschappen in het zichtveld van de projectsite gelegen. Er zijn volgens de kaart van de vastgestelde inventarissen wel enkele gebouwen of in de buurt opgenomen op deze lijst. Het bestaande landschap zal veranderen, maar er zal geen schade aangebracht worden aan de waardevolle elementen inzake landschap of onroerend erfgoed in of nabij het project. Er zijn in de nabije omgeving overigens al meer gebouwen in een recente bouwstijl gebouwd of in aanbouw, waarop dit project een rijke aanvulling vormt.
3.7 Discipline mens en ruimtebeslag
Het gebouw sluit aan op de vormgeving en schaal van de bestaande gebouwen. Het straatbeeld blijft na realisatie van het project overzichtelijk. De voetafdruk van het gebouw is maximaal op het terrein doch passend voor deze centrumlocatie. De emissies inzake geluid en lucht zullen zeer beperkt zijn en/of tijdelijk van aard zijn. Daarnaast is het projectgebied volgens de geluidskaarten van LNE niet gelegen binnen de contouren van de 55 dB (spoorverkeer) of 50 dB (luchtverkeer). Het realiseren van deze appartementsblok op deze locatie zal het aantal potentieel gehinderden niet significant doen toenemen. Vermits er nu geen knelpunten zijn, zal het aantal bijkomende vervoersbewegingen en de bijhorende beperkte impact op de luchtkwaliteit en geluidshinder niet leiden tot een knelpunt op het vlak van gezondheid. De beoogde functie is geschikt in het centrum het de stad Geel. De wijziging van de bebouwing en zijn invulling brengt ook geen risico’s op vlak van de gezondheid met zich mee. Er worden geen zettingsrisico’s verwacht door de ondergrondse parking en de wegenis. Tijdens de werken wordt er rekening gehouden met comfort van de omwonenden en mensen die zich in de buurt bevinden. Moesten er toch mogelijke hinderaspecten bv. op vlak van verkeer zich voordoen zal hierrond een communicatie gebeuren. De werf zal steeds afgeschermd zijn tegenover de omgeving om een veilige situatie kunnen garanderen. De nodige ingrepen worden getroffen om een duurzaam verhaal te realiseren binnen de grenzen van hedendaags gebruikscomfort. De energievraag van het gebouw wordt als volgt beperkt: - Beperking warmtevraag door een goed geïsoleerde luchtdichte buitenschil en warmterecuperatie in de luchtgroepen. - Beperking verbruik verlichting door maximaal gebruik te maken van daglicht. - Beperking verbruik ventilatie door efficiënte ventilatoren. - Beperking waterverbruik door hergebruik regenwater waar mogelijk. Er wordt dan ook geen negatief effect verwacht op vlak van mens of ten gevolge van het ruimtebeslag.
3.8 Zware ongevallen en rampen
Het project geeft geen enkele aanleiding tot potentiële zware ongevallen of rampen.
3.9 Productie, opslag en verwerking van afvalstoffen
Het project heeft geen betrekking op de productie, opslag of verwerking van afvalstoffen.
3.10 Cumulatieve effecten
Voorliggend project zal geen bijkomende cumulatieve effecten tot gevolg hebben.
3.11 Grensoverschrijdende effecten
Er zijn geen land/gewestgrenzen in de nabijheid van de site. Zoals blijkt uit de bovenstaande effectbesprekingen zijn grensoverschrijdende effecten dus niet te verwachten.
4. Conclusie
Uit bovenstaande kan besloten worden dat het project aldus geen significante effecten zal veroorzaken; de mogelijke milieueffecten van de geplande werken zijn NIET aanzienlijk, waardoor er geen project-MER moet opgemaakt worden.
De MER-screeningsnota kan worden gevolgd voor alle punten behalve mobiliteit. Er wordt verwezen naar het advies van de stedelijke dienst mobiliteit.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen vogelrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen habitatrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen VEN-gebied.
Het perceel is niet gelegen binnen natuurgebied.
Het perceel is niet gelegen binnen bosgebied.
Het perceel is niet gelegen binnen biologisch waardevol gebied.
Er worden in huidige aanvraag geen hoogstammige bomen geveld.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Toegankelijkheid
De gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor Toegankelijkheid is van toepassing.
Er is op 07/08/2023 een ongunstig advies verleend door Toegankelijk Vlaanderen (Inter) (zie eerder).
Op 01/09/2023 heeft de aanvrager een nieuwe projectinhoudversie aangeleverd. De bouwplannen in deze projectinhoudversie bevatten aanpassingen om tegemoet te komen aan de redenen van het ongunstig advies.
Op 06/09/2023 werd de projectinhoudversie aanvaard.
Gezien de aandachtspunten die geleid hebben tot het ongunstig advies werden weggewerkt, kan geoordeeld worden dat de aanvraag voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor Toegankelijkheid.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag beoogt het bouwen van een meergezinswoning in het centrum van Geel. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing. Naastliggend zijn reeds appartementen aanwezig. Functioneel is het project inpasbaar in de onmiddellijke omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het is niet aangewezen om ondergrondse fietsenstallingen te combineren met een auto- en fietslift. De fiets dient steeds in de aanbieding te staan en het nemen van de fiets dient voor korte verplaatsingen makkelijker te zijn dan het nemen van de auto. Het duurt één minuut voor de lift beneden is, daarna nogmaals één minuut voor de lift terug boven is. Voor een simpele fietsverplaatsing betekent dit 2 minuten extra voor men zelfs kan vertrekken. Bovendien kan de lift bij gebruik door fietsers niet gebruikt worden door auto’s. Dit betekent dat de kans vergroot dat auto’s op de Rijn staan te wachten. Voor 7 ondergrondse parkeerplaatsen vormt dit geen probleem, omdat de kans zeer klein is dat een aankomende auto niet rechtstreeks in de lift kan rijden. Bij combinatie met fietsstalplaatsen vergroot deze kans echter wel. Indien men wenst te werken met een autolift, dienen alle te voorziene fietsenstallingen bovengronds voorzien te worden. De fietsstalplaatsen dient men te kunnen bereiken zonder gebruik te maken van de bovengrondse doorgang door de autolift.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De projectsite is gelegen te Rijn, tussen de gebouwen met huisnummer 42 en 54. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk gesloten bebouwing met hoofdzakelijk residentiële functies. Links en rechts van de projectsite zijn appartementen aanwezig.
De voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag heeft betrekking op de bouw van 10 appartementen in gesloten bebouwing, voorzien een ondergrondse parkeerkelder en een afvalberging in de achtertuin.
In de ondergrondse parkeergarage wordt plaats voorzien voor 7 auto’s, evenals een afsluitbare fietsenberging voor 15 gewone fietsen en 2 bakfietsen. Op het achtergelegen perceel 649F worden vervolgens eveneens nog 3 bovengrondse parkeerplaatsen voorzien, waarvan 1 voor mindervaliden, evenals een afvalberging.
Op het bovengrondse niveau worden er nog voorzien in een afsluitbare fietsenberging voor 14 fietsen aan de straatzijde en een open fietsenstalling voor 18 fietsen. De bovengrondse parkeerplaatsen en open fietsstalplaatsen zijn hierbij bereikbaar via een 3 meter brede doorgang rechts van het nieuw te voorziene appartementsgebouw. Via deze doorgang zullen eveneens via een autolift de ondergrondse parkeer- en fietsstalplaatsen bereikbaar zijn.
In totaliteit worden 7 tweeslaapkamer-appartement voorzien, 2 appartementen met één slaapkamer en een studio.
De constructie telt 3 volwaardige bouwlagen met daarop een zadeldak. Onder/binnen dit zadeldak worden tevens woongelegenheden voorzien. De constructie heeft een totale hoogte van 13,23 meter. De totale bouwbreedte van de constructie bedraagt 21,07 meter.
De constructie wordt voorzien van een ondergrondse parkeergarage. Het appartementsgebouw wordt bijgevolg volledig onderkelderd.
Er wordt een bijgebouw voor vuilbakken voorzien. Dit bijgebouw heeft een bouwbreedte van 5 meter, een bouwdiepte van 5,5 meter, een hoogte van 3 meter en wordt voorzien van een plat dak. Het bijgebouw wordt ingeplant tegen de linkse perceelsgrens op 9 meter van de knik in de projectsite.
Het project voldoet aan de voorschriften van het geldende BPA St.-Dimphnaplein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid zijn van een aanvaardbaar niveau.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in kwaliteitsvolle, duurzame materialen.
Het gebouw wordt uitgevoerd in een roodgenuanceerde Oud-Brabant gevelsteen in handvorm formaat WF, blauwgrijze Röben dakpannen, zwart buitenschrijnwerk type “Deceuninck 5 kamerprofiel”, eveneens zwarte dakrandprofielen en terrasafsluitingen, blauwe hardstenendorpels en zinken regenwaterafvoeren.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Huidige aanvraag heeft potentiële verkeershinder tot gevolg (zie advies mobiliteit).
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 04/08/2023 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom.
Er werd 1 bezwaar ingediend, als volgt samengevat:
Dit punt wordt bijgetreden door de dienst mobiliteit van Stad Geel.
Het gebouw kan volledig afgesloten worden. De geurhinder blijft normaliter beperkt.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
De adviezen worden bijgetreden.
Op 01/09/2023 heeft de aanvrager een nieuwe projectinhoudversie aangeleverd. De bouwplannen in deze projectinhoudversie bevatten aanpassingen om tegemoet te komen aan de redenen van het ongunstig advies van Toegankelijk Vlaanderen.
Op 06/09/2023 werd de projectinhoudversie aanvaard.
Gezien de aandachtspunten die geleid hebben tot het ongunstig advies werden weggewerkt, kan geoordeeld worden dat de aanvraag voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor Toegankelijkheid.
Er werd door Stad Geel een advies aangevraagd bij Aquafin. Dit advies maakt integraal deel uit van dit verslag.
Conclusie
Er wordt een ongunstig advies afgeleverd omwille van volgende reden:
Lasten
Niet van toepassing
A.2.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst vervolgens naar de inhoud van het beroepschrift van de aanvrager en adviseert het volgende:
De aanvrager geeft in het beroepsschrift aan de plannen te hebben aangepast om tegemoet te komen aan de reden tot weigering van de omgevingsvergunning, namelijk:
Volgens de aanvrager is de in de ondergrondse parkeergarage aanwezige fietsenstalling in de aangepaste plannen verwijderd en zijn er 32 fietsenstalplaatsen bovengronds voorzien. Aangezien de gewijzigde plannen niet zijn bijgevoegd aan deze adviesvraag is het onmogelijk om deze plannen te beoordelen.
Bijgevolg blijft het oorspronkelijke standpunt behouden.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het beroepsschrift van de aanvrager en adviseert het volgende:
De aanvrager geeft in het beroepsschrift aan de plannen te hebben aangepast om tegemoet te komen aan de reden tot weigering van de omgevingsvergunning, namelijk:
Volgens de aanvrager is de in de ondergrondse parkeergarage aanwezige fietsenstalling in de aangepaste plannen verwijderd en zijn er 32 fietsenstalplaatsen bovengronds voorzien. Aangezien de gewijzigde plannen niet zijn bijgevoegd aan deze adviesvraag is het onmogelijk om deze plannen te beoordelen.
Bijgevolg blijft het oorspronkelijke standpunt behouden.