Ingewonnen adviezen |
Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Ongunstig advies dd. 26/04/2023 met als referentie 2023_002066_v1.
Provincie Antwerpen
Voorwaardelijk gunstig advies dd. 12/04/2023 met als referentie WAAD-2023-0701.
Advies van de gewestelijke stedenbouwkundig ambtenaar |
De gemeente is ontvoogd. Bijgevolg moet het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar niet worden ingewonnen.
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen |
Historiek:
dossiernummer:1990/A/04578 - Oude dossiers (pre-VLAREM)
Datum aanvraag: 17/09/1990
Beslissing:
Onderwerp: MESTOPSLAG
Bepaling welk plan van toepassing is
De aanvraag is volgens het bij Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978 gelegen in:
Woongebied: In deze gebieden gelden de stedenbouwkundige voorschriften van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Agrarisch gebied: In deze gebieden gelden de stedenbouwkundige voorschriften van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Het perceel is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
Het perceel is gelegen binnen het RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29/01/2009.
Het perceel is niet gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van
auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op
5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op
23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd
op 12 mei 2012.
Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en de aanvraag
Omschrijving
De aanvraag betreft co-housing.
Op het terrein bevindt zich een hoofdgebouw met bijgebouwen.
Toetsing aan de decretale beoordelingselementen
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie
«wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing,
restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid,
«gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend
op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de
aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien
van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke
voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden
afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die
worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke
toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het
ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de
verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de
omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning
voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval
een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn
opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Er wordt voldaan aan de voorwaarden van de voldoende uitgeruste weg.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een overstromingsgevoelig gebied.
In alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Het hemelwater moet wel zoveel mogelijk ter plaatse opgevangen en geïnfiltreerd worden. Er dient een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te worden geplaatst.
Conclusie:
Er wordt een ongunstig advies gegeven voor de co-housing omwille van volgende redenen:
Volgens de voor ons beschikbare gegevens (landbouwregistratie) was hier in het verleden een
landbouwbedrijfszetel gevestigd tot eind 2018 er werd er tot op heden nog geen vergunningsplichtige
functiewijziging bekeken/vergund van de landbouwbedrijfswoning en landbouwbedrijfsgebouwen naar zonevreemde woning en woningbijgebouwen.
Dit is dus vooreerst aan de orde. Het Departement Landbouw en Visserij dient conform omzendbrief RO 2017/01 van het BVR lijst met toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen de afweging te maken of deze site nog geschikt is om (terug) in professioneel landbouwgebruik genomen te worden.
Een omvorming naar een zonevreemde site betekent immers een aantasting van de agrarische structuur en kan bijgevolg ook nog een bijkomende negatieve impact hebben op de vergunningenverlening en -verlenging van nabijgelegen landbouwbedrijven.
De site is gelegen op 355m van SBZ-H, 976m van VEN en vlak tegen (deels binnen) woongebied.
Binnen een straal van 500m is er geen enkele professionele landbouwbedrijfszetel meer actief. Het aantal niet-landbouwerswoningen binnen een straal van 300m bedraagt 99 stuks, percentage geregistreerde landbouw is er nog maar 13%.
Op basis van deze ruimtelijke beoordeling kan zodoende wel gesteld worden dat een functiewijziging naar zonevreemd inpasbaar is. Wel is het ons departement niet duidelijk of de gebouweninfrastructuur nog geschikt is voor hedendaagse landbouw. Sowieso zullen deze constructies automatisch woningbijgebouwen worden door toepassing van Artikel 11.
Artikel 11. (01/09/2009- ...)
Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een eventueel leegstaand landbouwbedrijf, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, op voorwaarde dat al de volgende voorschriften nageleefd worden :
1° de bedrijfswoning en de fysiek aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een
rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij de bedrijfswoning, krijgen als nieuw gebruik wonen, met
uitsluiting van meergezinswoningen maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op
voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;
2° de bedrijfsgebouwen van het landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen alleen een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft.
Bij een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd legt ons departement dan ook de voorwaarde op dat deze constructies worden gesloopt. De doelstellingen voor de open ruimte zoals geformuleerd in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zijn immers gericht op een ontharding van het buitengebied en het beperken van het ruimtebeslag door zonevreemde functies. In het bijzonder wanneer niet kan worden gemotiveerd waarom het behoud van het gebouwenvolume noodzakelijk zou zijn. Het risico op oneigenlijk gebruik is te groot. Het bouwvolume staat niet in verhouding tot wat mag verwacht worden of gangbaar is als woningbijgebouw. Er kan in alle redelijkheid gesteld worden dat het volume aan bijgebouw ruimschoots het noodzakelijke overstijgt.
Vervolgens merkt ons departement op dat de site een groot areaal aan omliggende gronden omvat. Deze percelen werden tot 2018 nog aangegeven door de erfgenamen van de overleden ex-landbouwster.
Sedert 2019 worden deze bijhorende percelen aangegeven door een andere beroepslandbouwer, als grasland en silomaïs. Deze percelen kunnen en mogen dan ook onder geen enkel beding uit landbouw worden genomen.
M.a.w. kan er enkel een functiewijziging vergund worden van de bedrijfswoning naar particuliere woning.
Deze kan daarna eventueel worden gesloopt en herbouwd. Indien dit binnen de grenzen van het
woongebied gebeurt is co-housing of het vermeerderen van woongelegenheden eventueel mogelijk, doch dit vereist geen landbouwkundige afweging en wordt overgelaten aan de vergunningverlenende overheid en volgens de gewestplan vigerende regelgeving.
Indien er woongelegenheid (zelfs deels) wordt voorzien in het agrarisch gebied wordt dit ongunstig
geadviseerd. Het vermeerderen van het aantal woongelegenheden binnen het agrarisch gebied wordt door de wetgever expliciet uitgesloten. Anders dan in woongebied kan binnen agrarisch gebied een woning achteraf niet worden opgesplitst in twee onafhankelijke woongelegenheden. Het vermeerderen van woongelegenheden in agrarisch gebied heeft geen enkele vergunningsgrond.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de omgevingsambtenaar en levert een ongunstig stedenbouwkundig attest af voor co-housing.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Volgens de voor ons beschikbare gegevens (landbouwregistratie) was hier in het verleden een
landbouwbedrijfszetel gevestigd tot eind 2018 er werd er tot op heden nog geen vergunningsplichtige
functiewijziging bekeken/vergund van de landbouwbedrijfswoning en landbouwbedrijfsgebouwen naar zonevreemde woning en woningbijgebouwen.
Dit is dus vooreerst aan de orde. Het Departement Landbouw en Visserij dient conform omzendbrief RO 2017/01 van het BVR lijst met toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen de afweging te maken of deze site nog geschikt is om (terug) in professioneel landbouwgebruik genomen te worden.
Een omvorming naar een zonevreemde site betekent immers een aantasting van de agrarische structuur en kan bijgevolg ook nog een bijkomende negatieve impact hebben op de vergunningenverlening en -verlenging van nabijgelegen landbouwbedrijven.
De site is gelegen op 355m van SBZ-H, 976m van VEN en vlak tegen (deels binnen) woongebied.
Binnen een straal van 500m is er geen enkele professionele landbouwbedrijfszetel meer actief. Het aantal niet-landbouwerswoningen binnen een straal van 300m bedraagt 99 stuks, percentage geregistreerde landbouw is er nog maar 13%.
Op basis van deze ruimtelijke beoordeling kan zodoende wel gesteld worden dat een functiewijziging naar zonevreemd inpasbaar is. Wel is het ons departement niet duidelijk of de gebouweninfrastructuur nog geschikt is voor hedendaagse landbouw. Sowieso zullen deze constructies automatisch woningbijgebouwen worden door toepassing van Artikel 11.
Artikel 11. (01/09/2009- ...)
Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een eventueel leegstaand landbouwbedrijf, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, op voorwaarde dat al de volgende voorschriften nageleefd worden :
1° de bedrijfswoning en de fysiek aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een
rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij de bedrijfswoning, krijgen als nieuw gebruik wonen, met
uitsluiting van meergezinswoningen maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op
voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;
2° de bedrijfsgebouwen van het landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen alleen een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft.
Bij een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd legt ons departement dan ook de voorwaarde op dat deze constructies worden gesloopt. De doelstellingen voor de open ruimte zoals geformuleerd in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zijn immers gericht op een ontharding van het buitengebied en het beperken van het ruimtebeslag door zonevreemde functies. In het bijzonder wanneer niet kan worden gemotiveerd waarom het behoud van het gebouwenvolume noodzakelijk zou zijn. Het risico op oneigenlijk gebruik is te groot. Het bouwvolume staat niet in verhouding tot wat mag verwacht worden of gangbaar is als woningbijgebouw. Er kan in alle redelijkheid gesteld worden dat het volume aan bijgebouw ruimschoots het noodzakelijke overstijgt.
Vervolgens merkt ons departement op dat de site een groot areaal aan omliggende gronden omvat. Deze percelen werden tot 2018 nog aangegeven door de erfgenamen van de overleden ex-landbouwster.
Sedert 2019 worden deze bijhorende percelen aangegeven door een andere beroepslandbouwer, als grasland en silomaïs. Deze percelen kunnen en mogen dan ook onder geen enkel beding uit landbouw worden genomen.
M.a.w. kan er enkel een functiewijziging vergund worden van de bedrijfswoning naar particuliere woning.
Deze kan daarna eventueel worden gesloopt en herbouwd. Indien dit binnen de grenzen van het
woongebied gebeurt is co-housing of het vermeerderen van woongelegenheden eventueel mogelijk, doch dit vereist geen landbouwkundige afweging en wordt overgelaten aan de vergunningverlenende overheid en volgens de gewestplan vigerende regelgeving.
Indien er woongelegenheid (zelfs deels) wordt voorzien in het agrarisch gebied wordt dit ongunstig
geadviseerd. Het vermeerderen van het aantal woongelegenheden binnen het agrarisch gebied wordt door de wetgever expliciet uitgesloten. Anders dan in woongebied kan binnen agrarisch gebied een woning achteraf niet worden opgesplitst in twee onafhankelijke woongelegenheden. Het vermeerderen van woongelegenheden in agrarisch gebied heeft geen enkele vergunningsgrond.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de omgevingsambtenaar en levert een ongunstig stedenbouwkundig attest af voor co-housing.