UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 25/06/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023026619
Dossiernummer gemeente: 202300135
De gemeente Geel heeft op 29 maart 2023 een aanvraag ontvangen voor het renoveren van een pand voor handel/kantoor/horeca en de functiewijziging van wonen naar kantoor.. De aanvraag werd op 26 april 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
CARBUUR BV gevestigd te Markt 33 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Markt 33
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 470H
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn er geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan De Werft goedgekeurd op 26 maart 2009
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het renoveren van een pand voor handel/kantoor/horeca.
Volgende handelingen worden uitgevoerd:
- Functiewijziging verdieping: van wonen naar kantoor
- Aanpassing raamopeningen
- Het plaatsen van een dakkapel en een plat dak in het achtergeveldakvlak
- Het plaatsen van nieuwe draagmuren
- Het plaatsen van een nieuwe betonvloer op de verdieping
- Het behouden van een bestaande draagmuur op het gelijkvloers
De huidige functie van het gelijkvloers, kantoor, blijft behouden.
De pand staat sinds 2002 op de inventaris van het onroerend erfgoed, met volgende omschrijving:
Eertijds "de Croone" vermeld vanaf midden 16de eeuw. Breedhuis van vijf traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak (nok parallel aan de straat, leien) met aandaken, mogelijk 17de-eeuwse kern, naar verluidt achteraan vergroot en inwendig aangepast in 1756 (zie stucplafond met naar verluidt jaartal, trap en gebint), huidig uitzicht opklimmend tot de 19de eeuw. Bepleisterde en beschilderde lijstgevel met houten kroonlijst op modillons, rechthoekige vensters in vlakke omlijsting met sluitsteen, ten dele vernieuwde arduinen lekdrempels. Verankerde zijtuitgevel. Benedenverdieping aangepast aan vroegere winkelfunctie.
In interieur, verborgen achter behangpapier, naar verluidt gelijksoortige midden 19de-eeuwse muurschilderingen als in "de Ooievaarsnest" (Kameinestraat nummers 9-11).
Door de huidige werken worden enkele latere ingrepen ongedaan gemaakt. De erfgoedwaarden van het gebouw worden behouden of hersteld.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 26 mei 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 25 mei 2023 werd het advies ontvangen van Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 30 mei 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Het gebouw is gelegen in centraal gebied, er is een gemengd rioleringsstelsel en een aparte RWA-leiding aanwezig.
Op de funderingsplannen staat de private riolering niet mee ingetekend. Bij het plan van de nieuwe toestand staat "riolering ongewijzigd" vermeld. Op de nieuwe plannen van gelijkvloers en verdieping blijken er wel nieuwe afvoeren te worden voorzien voor sanitair (toiletten en lavabo's). Men moet deze correct aansluiten op de bestaande rioleringsafvoeren. Als de verbouwingswerken van die aard zijn dat men het afvalwater van het hemelwater kan scheiden, dan is dit verplicht, anders niet.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Markt).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Er worden geen werken uitgevoerd die een wijziging t.o.v. de voorwaarden de gewestelijke hemelwaterverordening met zich meebrengen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het verbouwen en de wijziging van de functie van een bestaand gebouw. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Het project is gelegen in kernwinkelgebied waardoor een afwijking van de parkeernorm mogelijk is. Het is bijgevolg niet nodig om bijkomende parkeerplaatsen te voorzien;
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het gebouw wordt niet uitgebreid. De huidige schaal blijft behouden.
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande gevelbekleding blijft behouden.
Cultuurhistorische aspecten
Het pand is opgenomen op de inventaris van het onroerend erfgoed. De erfgoedwaarden van het gebouw blijven behouden of hersteld.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden.
Het advies van Brandweerzone Kempen moet strikt gevolgd worden.
Het advies van Stuifzand moet gevolgd worden:
- de twintigste-eeuwse glas-in-lood moet in samenspraak met onze dienst in situ te bewaard worden
- Stuifzand moet op de hoogte gebracht worden als er waardevolle interieurelementen, zoals muurschilderingen, worden gevonden.
De nieuwe afvalwaterafvoeren moeten correct aangesloten worden op de rioleringsafvoeren. Als de verbouwingswerken van die aard zijn dat men het afvalwater van het hemelwater kan scheiden, dan is dit verplicht.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Het advies van Brandweerzone Kempen moet strikt gevolgd worden.
Het advies van Stuifzand moet gevolgd worden:
- de twintigste-eeuwse glas-in-lood moet in samenspraak met onze dienst in situ te bewaard worden
- Stuifzand moet op de hoogte gebracht worden als er waardevolle interieurelementen, zoals muurschilderingen, worden gevonden.
De nieuwe afvalwaterafvoeren moeten correct aangesloten worden op de rioleringsafvoeren. Als de verbouwingswerken van die aard zijn dat men het afvalwater van het hemelwater kan scheiden, dan is dit verplicht.