UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 1/7/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023046503
Dossiernummer gemeente: 202300150
De gemeente Geel heeft op 4 april 2023 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een bijgebouw (zammelse hut). De aanvraag werd op 2 mei 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Het Zammelse Hutcomité gevestigd te Westerloseweg 13 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Zammelseweg 199 en 201
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 1024E
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van een bijgebouw (= Zammelse hut).
Volgens de beschrijvende nota van de architect:
Het te bouwen bijgebouw betreft de herbouw/wederopbouw van de bestaande Zammelse hut, momenteel nog gelegen in het Zammelsbroek te Geel. Aangezien de bestaande site ‘Zammelsbroek’ in het Sigmaplan als ‘vallei-herstelzone’ werd opgenomen, werd er in overleg tussen ANB en Het Zammelse Hutcomité een herlocatie gezocht voor de herbouw/wederopbouw van de hut, alzo kon deze hut gevrijwaard worden van afbraak. Ifv de herlocatie-zone kwam de tuin achter de parochiezaal van Zammel ter sprake. Na verder overleg hieraangaande met de Kerkfabriek en het parochiezaalcomité werd deze locatie als definitieve herlocatie van de Zammelse hut aangewezen. Om de kosten van de wederopbouw en renovatie van de hut te helpen dragen, nam Het Zammelse Hutcomité deel aan de het Burgerbudget van de stad Geel en won hiermee de toewijzing van het budget.
Het doel van de vereniging ‘Het Zammelse Hutcomité’ is om met de herbouw/wederopbouw van de Zammels hut -de symbolische verblijfplaats van St-Dimpna en St-Gerebernus- een nieuwe gemeenschap-verbindende ontmoetingsruimte te voorzien. Als bijgebouw in de tuin van de parochiezaal zal deze hut dienst doen als een 4de verhuurlocatie ifv de parochiezaal. De faciliteiten en nutsvoorzieningen voor de hut worden voorzien van/via de bestaande parochiezaal (elektriciteit / water / sanitair / ...).
Op 02/03/2023 vond er aangaande dit project op het stadhuis een algemene overlegvergadering plaats waarbij de stad en enkele advies-verlenende instanties aanwezig waren. In deze fase wordt de bouw/herbouw/wederopbouw van de hut als bijgebouw aangevraagd. Ondertussen zijn de gesprekken en plannen voor de omgevingsaanleg rondom de hut nog in bespreking en opmaak ; de omgevingsaanlegwerken maken daarom verder deel uit van een latere aparte aanvraag. Het bouwen (herbouw/wederopbouw) van het bijgebouw zal worden uitgevoerd overeenkomstig de stedenbouwkundige voorschriften.
VOOR-overleg ifv BOUWKUNDIG ERFGOED – Stuifzand : (met Dhr. Martijn Willems) De bestaande hut is niet opgenomen op de erfgoedinventaris. De bestaande site ‘Zammelsbroek’ is gelegen in een ‘beschermd cultuur-historisch landschap’.
De nieuwe site ‘tuin parochiezaal Zammel’ is gelegen binnen de grenzen van een ‘vastgestelde inventaris bouwkundig erfgoed’.
VOOR-overleg ifv VERORDENING TOEGANKELIJKHEID – Inter : (met Mevr. Mere Vandebeeck) De stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid is hier in beperkte mate van toepassing. Enkel de toegang tot het gebouw moet voldoen. Dat wil zeggen dat de bepalingen omtrent het toegangspad, het eventueel overbruggen van niveauverschillen naar de toegang en de toegangsdeur zelf moeten voldoen aan de bepalingen van de verordening. De checklist werd als bijlage toegevoegd bij deze nota.
VOOR-overleg ifv BRANDVEILIGHEID – Brandweer zone Kempen : (met Dhr. Michiel Van Lommel) Volgende aandachtspunten ifv brandveiligheid: Inplanting bijgebouw op min. 3m t.a.v. de bestaande bebouwing. Brandweg breedte 4m ; maximale afstand ifv brandweerwagen is 60m. Geen gasvuur in de keuken, eventueel wel elektrisch vuur. Haard mag behouden blijven, wel afschermen voor publiek. Houten elementen zijn brandvertragend te behandelen (minimaal 30 minuten). Rookdetectie te voorzien. Maximale capaciteit voor brandweer : o Zittend : 30 personen o Staand : 49 personen Politiereglement hoofdstuk I en II zijn van toepassing : o Veiligheidsverlichting en bijhorende pictogrammen te voorzien, cf politiereglement. o Blusmiddelen te voorzien, cfr politiereglement.
Bespreking werken
Het bijgebouw betreft een herbouw/wederopbouw van de bestaande Zammelse hut.
Deze constructie wordt ingeplant achter de huidige parochiezaal van Zammel op 4 meter van de achtergevel van het bestaande gebouw. De constructie zal worden opgericht in volgende materialen: vak- en leemwerk, houten buitenschrijnwerken en hellend dak met rood-oranje Boomse pannen.
Aan de onderkant van de gevel wordt een 25 cm hoge plint voorzien in kalkmortel voorzien van zwarte silicaatverf.
Het bijgebouw heeft na wederopbouw volgende kenmerken:
- grondoppervlakte buitenkant: 48,92m²
- netto-oppervlakte binnenkant: 45,17m²
- dakoppervlakte: 58,81m²
- kroonlijsthoogte: 218cm tav de afgewerkte vloerpas, oftewel 223 cm tav het maaiveld.
- nokhoogte: 465cm tav de afgewerkte vloerpas, oftewel 570cm tav het maaiveld.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 4 mei 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Aangezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: geen advies
Op 26 mei 2023 werd het advies ontvangen van Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand
Zie advies met motivering in de bijlage
Advies: gunstig
Op 25 mei 2023 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
Zie verslag in bijlage.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 12 mei 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Er is voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening. De dakoppervlakte watert af naar de tuin.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een bijgebouw dat opgericht wordt achter en in functie van de bestaande parochiezaal. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor de plaatsing van jet bijgebouw is de impact van de mobiliteit zeer beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het bijgebouw heeft een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
Het bijgebouw wordt opgericht in vak- en leemwerk, houten buitenschrijnwerken en hellend dak met rood-oranje boomse pannen.
Aan de onderkant van de gevel wordt een 25 cm hoge plint voorzien in kalkmortel voorzien van zwarte silicaatverf. Deze verschijningsvorm is inpasbaar in de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Het gebouw wordt verplaatst naar de achtertuin van de pastorie. Deze ingreep doet niet meteen afbreuk aan de erfgoedwaarden van de tuin, omdat dit gedeelte geen sporen meer draagt van de voormalige pastorietuin.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie verslag
Het bijgebouw dient ingeplant en opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.
Rekening dient gehouden met de voorwaarden opgenomen in het advies van Inter.
Rekening dient gehouden met de voorwaarden opgenomen in het advies van Brandweerzone Kempen.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Het bijgebouw dient ingeplant en opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.
Rekening dient gehouden met de voorwaarden opgenomen in het advies van Inter.
Rekening dient gehouden met de voorwaarden opgenomen in het advies van Brandweerzone Kempen.
Lasten
Niet van toepassing