2023_CBS_01266 - Omgevingsvergunning - het uitbreiden van een paardenfokkerij langs Roerdompstraat 2 (202200522HB) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 27/05/2023

Verslag van de Omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022143912

Dossiernummer gemeente: 202200522

De gemeente Geel heeft op 17 november 2022 een aanvraag ontvangen voor het uitbreiden van een paardenfokkerij. De aanvraag werd op 13 december 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

de heer Roland Lammens met als contactadres Roerdompstraat 2 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Roerdompstraat 2

Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie B nrs. 192F, 192C, 192D en 192E

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

agrarisch gebied

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009 gelegen in overdruk zonevreemde woningen II

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing. 

Verordeningen

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 202000090/OMV_2020004226 voor hernieuwing vergunning voor een paardenfokkerij. goedgekeurd op 03/08/2020.
• Stedenbouwkundige vergunning (2002/00004) voor het regulariseren van een bedrijfswoning met stallen - geweigerd op 13/06/2003.
• Stedenbouwkundige vergunning (05153) voor nieuwbouw land- en tuinbouw - geweigerd op 30/08/1971.
• Stedenbouwkundige vergunning (05188) voor nieuwbouw land- en tuinbouw - goedgekeurd op 11/10/1971.
• Stedenbouwkundige vergunning (05578) voor het trekken van een waadplaats voor paardenkwekerij - goedgekeurd op 16/04/1973.
• Stedenbouwkundige vergunning (2003/00298) voor het verbouwen van een paardenfokkerij met rijhal en woning - goedgekeurd op 12/01/2004.
• Milieuvergunning 2000/V1/00437 voor paardenfokkerij - goedgekeurd op 19/02/2001.
• Milieuvergunning 2003/V2/00533 voor paarden - goedgekeurd op 13/10/2003.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het uitbreiden van een paardenfokkerij.

Volgende handelingen worden aangevraagd:

-de sloop van een oude paardenstal

-de nieuwbouw van een paardenstal

-de nieuwbouw van een loods

-het plaatsen van een mestvaalt

-het aanleggen  van verhardingen.

Milieukundig verandert er niets ten opzichte van de laatste vergunde toestand dd. 2020.

Het goed waarop deze aanvraag betrekking heeft is gelegen aan de kruising van de Roerdompstraat en de Wolkenstraat, landelijke gemeentewegen tussen de kernen van Geel-Ten Aard en Sint-Jozef Olen. Verderop langs de Roerdompstraat bevindt zich het domein De Zegge. De Roerdompstraat is een geasfalteerde weg van 5,3m breed. Deze is voorzien van de courante nutsvoorziening waardoor er ter plaatse sprake is van een voldoende uitgeruste weg.

De omgeving is landelijk te noemen met verspreid verschillende (al dan niet nog actieve) landbouwbedrijven. Op het goed bevindt er zich een hoofdgebouw met daarin de woning, rijhal en paardenstallen. De omliggende gronden zijn in gebruik als weiland voor de paarden. Het perceel is globaal gezien vlak ten opzicht van de voorliggende weg.

De paardenfokkerij is reeds lange tijd aanwezig in het landschap. Rondom de site zijn veel groenelementen aanwezig. De gebouwen blijven een gelijkaardig uitzicht behouden als op heden. De uitbreiding bevindt zich achteraan waardoor het uitzicht vanop de straatzijde weinig veranderd. De nieuwe loods wordt ingepland volgens dezelfde bouwlijnen als de bestaande gebouwen. De nieuw op te richten gebouwen krijgen een gangbaar uitzicht, passende bij de overige bebouwing. De achterliggende open ruimte blijft behouden als graasweide.

Op het voorliggende bedrijf zijn twee vijvers in de weiland. Beiden vijvers zijn als vergund geacht te beschouwen. Voor de vijver voor de bedrijfsgebouwen werd later nog een stedenbouwkundige vergunning verleend.

De regularisatie van de uitbreiding van de stal valt onder het toepassingsgebied van de verordening hemelwater. In functie hiervan worden drie hemelwaterciterne voorzien van 20.000L. De water zal gebruikt worden voor bv. het beregenen van de binnenpiste. De overloop van de hemelwaterput komt uit in de infiltratievoorziening, zijnde een bestaande private gracht. Deze gracht is langs het gebouw gelegen.

Voor het hemelwater brengen we het volgende structureel en jaarrond hergebruik in rekening:

Reiniging van de stallen van de paarden. Hiervoor zijn geen officiële cijfers gekend. 

We nemen hierom de cijfers van rundvee (bron:VMM) zijnde 0,3m³/dier/jaar. Dit betekent op deze site een gebruik van 7,5m³/jaar.

Het beregenen van de binnenpiste. Dergelijke piste gebruikt 4000 L/week. Dit geeft een jaargebruik van 208m³/jaar.

➔ Totaal gebruik van 215,5 m³/jaar

Dit gebruik mag in rekening worden gebracht bij het dimensioneren van de infiltratievoorziening. 

In onderstaande tabel wordt dit in mindering te brengen oppervlakte berekend.

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 december 2022 t.e.m. 21 januari 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Er werd geen informatievergadering gehouden.

5. Adviezen

Op 17 februari 2023 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen.

Zie advies in bijlage. 

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 17 maart 2023 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur).

Zie advies bijlage 

Advies: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig

Op 16 december 2022 werd het advies ontvangen van Vlaamse Milieumaatschappij.

De VMM - kern Beheer en Investeringen Waterlopen is ikv de Watertoets geen bevoegde adviesinstantie voor dit dossier.

Advies: geen advies

Op 3 februari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel). 

Zie advies in bijlage.

Advies: voorwaardelijk gunstig

Er werd advies gevraagd aan Agentschap voor Natuur en Bos maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn.  Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

Op 29 december 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator.

Op deze locatie is er voor de bestaande gebouwen een elektriciteitsaansluiting aanwezig. 

Als er noodzaak is aan bijkomend vermogen kan de klant hiervoor met ons contact opnemen via 078/ 35 35 34 of tboturnhout@fluvius.be.  

Advies: volledig gunstig

Op 17 maart 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein.

Advies riolering

Door de dienst Openbaar domein van stad Geel werd advies gevraagd aan Aquafin aangaande de aansluiting van een gebouw. Aquafin heeft het dossier geëvalueerd of het voldoet aan de geldende richtlijnen betreffende de aansluiting van afval-en hemelwater. Het dossier wordt gunstig beschouwd mits voorwaarden. Deze voorwaarden staan beschreven in het adviesrapport (oorspronkelijke adviesrapport van 07/03/2023 én het adviesrapport met addendum van 16/03/2023) en moeten worden opgevolgd.

Advies: voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

Het perceel gelegen te Geel, Roerdompstraat 2 Afdeling 2, Sectie B, nr. 192C, 192D, 192E , 192F stroomt af naar de Vaartloop, een (on)bevaarbare waterloop van categorie 2 die beheerd wordt door Provincie Antwerpen – Kleine Nete.

De locatie is volgens de watertoetskaarten deels gelegen in overstromingsgevoelig gebied pluviaal.

Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.

Er is bijgevolg advies nodig van Provincie Antwerpen – District Kleine Nete.

Het betreft het volgende gunstig advies ontvangen op 15/02/2023 (zie advies in bijlage):

"Mits rekening gehouden wordt met de voorwaarden en maatregelen opgelegd in punt 4, in het bijzonder met de daar vermelde aandachtspunten, aanbevelingen en voorwaarden:

De private gracht dient blind te eindigen op de perceelsgrens, of voorzien te worden van een noodverloop ter hoogte van het maaiveld.

Het betrokken gebied stroomt af naar de Vaartloop, een onbevaarbare waterloop van tweede categorie die door de provincie wordt beheerd. Volgens de watertoetskaart zijn de percelen (stroomafwaarts) deels/volledig effectief overstromingsgevoelig. Om wateroverlast daar te verminderen/voorkomen is het nodig het water op te houden aan de bron. Daarom moet er een infiltratievoorziening- en/of buffervoorziening worden aangelegd. Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimaal 330m³/ha verharde oppervlakte groot te zijn, conform de plannen."

Aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon
Voor de aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon voorziet het project in de aanleg van een ondergrondse constructie. Hiervoor zal wellicht een bemaling noodzakelijk zijn. Bij bemaling moet minstens een melding volgens Vlarem (klasse 3) van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs MER-plichtig naargelang de ligging en het debiet per dag. Voor bronbemalingen moet voldaan worden aan de sectorale voorschriften voor subrubriek 53.2 van de indelingslijst van Vlarem I (art. 5.53.6.1.1 van Vlarem II). Met betrekking tot de lozing van het bemalingwater wordt eveneens verwezen naar Vlarem II art. 6.2.2.1.2 § 5 namelijk dat niet-verontreinigd bemalingswater bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht wordt. Wanneer het in de bodem brengen redelijkerwijze niet mogelijk is, moet dit niet-verontreinigd bemalingswater geloosd worden in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater. Het lozen in de openbare riolering is slechts toegestaan wanneer het conform de beste beschikbare technieken niet mogelijk is zich op een andere manier van dit water te ontdoen.

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Voorwaarden:
 

• voor bronbemalingen moet voldaan worden aan de sectorale voorschriften voor subrubriek 53.2 van de indelingslijst van Vlarem I (art. 5.53.6.1.1 van Vlarem II); met betrekking tot de lozing van het bemalingwater wordt verwezen naar Vlarem II art. 6.2.2.1.2 § 5;

• de lozing van het bemalingswater dient te gebeuren overeenkomstig art. 6.2.2.1.2 § 5 van Vlarem II;
   

• de ondergrondse constructie dient te worden uitgevoerd als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Door de dienst Openbaar domein van stad Geel werd advies gevraagd aan Aquafin aangaande de aansluiting van een gebouw. Aquafin heeft het dossier geëvalueerd of het voldoet aan de geldende richtlijnen betreffende de aansluiting van afval-en hemelwater. Het dossier wordt gunstig beschouwd mits voorwaarden. Deze voorwaarden staan beschreven in het adviesrapport (oorspronkelijke adviesrapport van 07/03/2023 én het adviesrapport met addendum van 16/03/2023) en moeten worden opgevolgd. (zie advies in bijlage)

Het perceel is niet gelegen in signaalgebied.

Conclusie: de watertoets wordt gunstig beoordeeld mits voldaan aan de voorwaarden zoals geformuleerd door de Dienst Waterbeleid van de Provincie en Aquafin (zie adviezen in bijlage). 

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

het betreft het uitbreiden van een paardenfokkerij.

De paardenfokkerij is reeds lange tijd aanwezig in het landschap. Rondom de site zijn veel groenelementen aanwezig. De gebouwen blijven een gelijkaardig uitzicht behouden als op heden. De uitbreiding bevindt zich achteraan waardoor het uitzicht vanop de straatzijde weinig veranderd. De nieuwe loods wordt ingeplant volgens dezelfde bouwlijnen als de bestaande gebouwen. De nieuw op te richten gebouwen krijgen een gangbaar uitzicht, passende bij de overige bebouwing. De achterliggend open ruimte blijft behouden als graasweide

Mobiliteitsimpact

Enkel tijdens de werken zal er meer mobiliteitsimpact zijn.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

de uitbreiding van de paardenfokkerij zal een beperkte impact hebben op het ruimtegebruik en en de bouwdichtheid.

Visueel-vormelijke elementen

Niet van toepassing.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.

Conclusie:

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 23 december 2022 tot en met 21 januari 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.

Bespreking adviezen

De Omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Provincie Antwerpen, afgeleverd op 17 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur), afgeleverd op 17 maart 2023 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig. De Omgevingsambtenaar beslist om aan het gedeelte ongunstig advies voorbij te gaan omdat het recreatief medegebruik geen deel uitmaakt van deze aanvraag.
• Het advies van Vlaamse Milieumaatschappij, afgeleverd op 16 december 2022 is geen advies.
• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 3 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Agentschap voor Natuur en Bos, . Er werd geen advies ontvangen binnen de termijn.
• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 29 december 2022 is gunstig.
•  Het advies van Openbaar Domein afgeleverd op 17 maart 2023 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

 Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van brandweerzone Kempen met ref. BWDP/2021-0305/003/01/BCO van 03/02/2023. (zie advies in bijlage)

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Provincie Antwerpen, Dienst Integraal Waterbeleid met ref. WAAD-2023-0416 (zie advies in bijlage)

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar Domein, Intern Stad Geel:

"Door de dienst Openbaar domein van stad Geel werd advies gevraagd aan Aquafin aangaande de aansluiting van een gebouw. Aquafin heeft het dossier geëvalueerd of het voldoet aan de geldende richtlijnen betreffende de aansluiting van afval-en hemelwater. Het dossier wordt gunstig beschouwd mits voorwaarden. Deze voorwaarden staan beschreven in het adviesrapport (oorspronkelijke adviesrapport van 07/03/2023 én het adviesrapport met addendum van 16/03/2023) en moeten worden opgevolgd. (zie advies in bijlage)"

Onverminderd de bepalingen opgenomen in de stedenbouwkundige verordening dient de nodige aandacht besteed aan het maximaal vermijden van alle vormen van verharding in de buitenruimte. Onder verharding dient niet-limitatief begrepen: gesloten verhardingen (bv. asfalt), betonverhardingen (klinkers, tegels), natuursteen verharding, halfopen verharding (dolomiet) als open verharding (kiezel, grind, split,..).. Met uitzondering van de strikt noodzakelijke toegangen, de verbinding tussen de aangevraagde en vergunde constructies is het niet toegestaan om gebruik te maken van enige vorm van steenachtig materiaal.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

Er dient gedeeltelijk gevolg te worden gegeven aan het advies van Departement Landbouw en Visserij: met ref.2022_008016_v2 (zie bijlage voor volledig advies):

1. ''Het Departement Landbouw en Visserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert er om de volgende redenen deels een strikt voorwaardelijk gunstig advies bij en deels een ongunstig advies.

De voorgestelde werken hebben betrekking tot de uitbreiding van een paardenfokkerij die gesitueerd is In agrarisch gebied (tevens HAG). De voorgestelde werken bevatten de sloop van een oude paardenstal, de nieuwbouw van een paardenstal, de nieuwbouw van een loods, het plaatsen van een mestvaalt en aanleggen van verhardingen.

Milieukundig verandert er niets ten opzichte van de laatste vergunde toestand (omgevingsvergunning 2020)

Er wordt als gevolg hiervan geen milieu luik aangevraagd.

 Mits het departement Landbouw en Visserij  geen uitspraken doet in een milieukundig luik had het enigszins wél wenselijk geweest om hier ook duiding

te geven over wat de feitelijke milieuvergunning inhoudt.

Het gevraagde betreft na de sloop ook de uitbreiding van de paardenstal tot een oppervlakte van 46,07m x 12,25m. Een bestaande bureau met berging en sanitair blijft behouden en wordt uitgebreid met een technische ruimte. Op de verdieping wordt er een tijdelijke verblijfplaats voor grooms voorzien alsook twee slaapkamers. Parallel met de paardenstalen wordt er een nieuwbouw van een loods  voorzien met een oppervlakte van 8m x 35m, waarin tevens ook nogmaals een bureau en ontvangstruimte een klaslokaal alsook opslag van hooi/stro, loopstal. Aansluitend wordt er een overdekte mestvaalt van 8m x 10m voorzien.

Conclusie:

op basis van de aangeleverde gegevens kan er een worden gesteld dat de voorliggende aanvraag uitgaat van een professionele paardenfokkerij, de enige  vorm van paardenhouderij die onder landbouwactiviteiten kan gevat worden volgens art. 11.4.1 van het Koninklijk Besluit betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen. Elke andere vorm van paardenhouderij, ongeacht het beroepsmatig karakter, moet beoordeeld worden als een zonevreemde activiteit in agrarisch gebied.

De voorziening van een mestsilo dringt duidelijk op basis van milieu vlak zich op. We zien dan ook dat er thans geen structurele infrastructuur aanwezig was voor opslag van mest. De voorziening van een mestsilo kan positief worden beoordeeld. Echter beschouwen wij een stapmolen ook als een bedrijfsnoodzakelijke infrastructuur. Deze ontbreekt duidelijk op de voorgelegde plannen.":

Standpunt omgevingsambtenaar:

Er werd op 02/05/2023 door de aanvrager een nieuwe projectinhoud versie ingediend. De stapmolen en buitenpaddock worden op de nieuwe plannen voorzien.

Aan deze advies voorwaarde werd tegemoetgekomen.

2. "Louter op basis van de paardenfokkerij zou er uit landbouwkundig standpunt kunnen ingestemd worden met de voorgestelde uitbreiding onder strikte voorwaarde dat er uitdrukkelijk in de vergunning wordt opgenomen dat er in de toekomst hier GEEN RECREATIEF MEDEGEBRUIK toegestaan is en de voorgestelde infrastructuur louter in functie van EIGEN paarden waarbij de activiteit van paardenpension of manege  expliciet uit de vergunning wordt gesloten."

Standpunt omgevingsambtenaar:

Dit advies is niet relevant omdat het recreatief medegebruik geen deel uitmaakt van deze aanvraag.

Het begrip recreatief medegebruik kan veel vormen aannemen van uiterst laag dynamisch tot meer hoog dynamische vormen van recreatief medegebruik. In dit verband moet worden opgemerkt dat in de bestaande regelgeving afwijkingsmogelijkheden worden voorzien voor recreatief medegebruik (art. 4.4.4 VCRO) en zelfs voor functiewijzigingen in functie van recreatief gebruik (art. 4.4.23 VCRO en bijhorend uitvoeringsbesluit). Er is geen enkele motivatie voorhanden om op basis van elementen in voorliggende aanvraag deze mogelijkheden per definitie uit te sluiten voor eventuele toekomstig recreatief (mede)gebruik, zonder de aard, de impact op de omgeving en de dynamiek van dat gebruik te kennen. Als ooit in de toekomst recreatief (mede)gebruik wordt overwogen op deze locatie, dan zal binnen de vergunningsprocedure voor die functiewijziging, aan de hand van de feitelijke elementen van de aanvraag en rekening houdend met de omgevingsfactoren, op dat moment over de wenselijkheid en vergunbaarheid moeten geoordeeld worden.

Wat betreft een verenigbaarheid met een goede ruimtelijke ordening wordt in voorliggend advies door het departement op geen enkele wijze aangehaald of aangetoond dat voorliggende aanvraag niet verenigbaar zou zijn. Allerminst wordt gesteld, aangehaald of aangetoond dat voorliggende slechts verenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening indien garanties bestaat dat geen toekomstig recreatief medegebruik zal plaats vinden.

Er moet dan ook geconcludeerd worden dat de voorgestelde voorwaarde zonder voorwerp is. Er wordt geen enkele aanleiding of noodzaak gezien om deze voorwaarde op te leggen.

3."Verder worden er 2 slaapkamers en badkamer voorzien voor grooms, de noodzaak is hiervoor totaal niet verantwoord in de toelichtingsnota en staat ook niet in verhouding tot de grootte van het bedrijf. Bovendien kan binnen het agrarisch gebied woongelegenheid enkel worden toegelaten ingeval het de woning van een exploitant van een landbouwbedrijf betreft.

Voor de verblijfsruimte voor grooms geeft ons departement een strikt ongunstig advies."

Standpunt omgevingsambtenaar:

Er werd  op 02/05/2023 door de aanvrager een nieuwe projectinhoud versie ingediend. Het groomsverblijf wordt aangepast naar een woongelegenheid voor de zoon  Dries Lammens.

Aan deze advies voorwaarde werd tegemoetgekomen.

(ondertek_1_digitek)

Lasten

Niet van toepassing