2023_CBS_00568 - Omgevingsvergunning - bestemmingswijziging van handelsruimte naar 4 appartementen plus handel op het gelijkvloers van bestaand gebouw langs Eindhoutseweg 2, 4, Oosterloseweg 98B, 98A en 100 (202200565SS) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER:11/03/2023

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022157588

Dossiernummer gemeente: 202200565

De gemeente Geel heeft op 12 december 2022 een aanvraag ontvangen voor bestemmingswijziging van handelsruimte naar 4 appartementen plus handel op het gelijkvloers van bestaand gebouw. De aanvraag werd op 10 januari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

TILLINVEST gevestigd te Voordestraat 12 te 9850 Deinze

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Eindhoutseweg 2, 4, Oosterloseweg 98B, 98A en 100

Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 295R4

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 201800287/OMV_2018100821 voor het plaatsen van een bemaling i.k.v. bouwkundige werken goedgekeurd op 15/10/2018.

• Stedenbouwkundige vergunning (2014/00231) voor het oprichten van een gebouw met handelsgelijkvloers en 16 appartementen - goedgekeurd op 23/12/2014.

• Verkavelingsvergunning (0324) voor wijziging vergunde verkaveling - goedgekeurd op 14/02/1977.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

Het ontwerp

De aanvraag handelt over een functiewijziging, met name het herbestemmen van het gelijkvloers van een bestaand gebouw. De bovenliggende verdiepingen zijn voorzien als woongelegenheden, deze blijven ongewijzigd.

In zitting van 23/01/2014 verleende de Deputatie een meergezinswoning met 16 appartementen een handels-/kantoorruimte op het volledige gelijkvloers.

De aanvraag tot omvorming is het gevolg van een langdurige leegstand van het volledig gelijkvloers niveau. De handelsruimte is casco afgewerkt en bestaat uit een open skeletstructuur. Hierdoor is het eenvoudig om de handelsruimten om te vormen tot appartementen zonder intern constructieve aanpassingen uit te voeren. De 4 wooneenheden hebben elk een eigen toegang en een privaat achtertuintje aan het binnengebied. Op de hoek van tussen de Oosterloseweg en de Eindhoutseweg blijft nog 1 handelsruimte over.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Op 6 februari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 23 februari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein

Advies riolering

Advies Aquafin

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.

Advies dienst Openbaar domein stad Geel

Er werd via mail gevraagd naar een nieuw rioleringsplan. De architect heeft als antwoord aangegeven dat er geen wijzigingen zijn in het rioleringssysteem. Ze koppelen binnen het appartement aan op de voorziene wachtleidingen van de vergunde handelsruimten. Op deze manier moet er ook geen nieuwe aansluiting naar het openbare rioleringsstelsel voorzien worden. De bestaande aansluiting blijft in gebruik.

Advies:  voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De aanvraag is principieel in overeenstemming met de planologische bestemming van het gewestplan.

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Mer-screening

Niet van toepassing.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voorziet een bestemmingswijziging op het gelijkvloers van 4 handelsruimtes naar 1 handelsruimte en 4 wooneenheden met constructieve wijzigingen.

Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:

1. Functionele inpasbaarheid

De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied. De aangevraagde werken zijn toegelaten binnen woongebied en stroken met de bestemming,  waardoor de aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.

In zitting van 28/02/2022 ging het college van burgemeester en schepenen principieel akkoord met de voorgestelde bestemmingswijziging met de vraag om de plannen verder uit te werken met de dienst Wonen & Leefomgeving. De plannen werden in overleg met de omgevingsambtenaar verder uitgewerkt.

2. Mobiliteitsimpact

De mobiliteitsimpact van de oorspronkelijk functie zal ten allen tijde een grotere verkeersimpact genereren dan de nieuwe gewenste functie ten behoeve van 4 nieuwe wooneenheden.

Als gevolg van de bestemmingswijziging werd het aantal parkeerplaatsen herberekend.

In de bestaande toestand zijn 35 parkeerplaatsen voorzien.

• 24 parkeerplaatsen blijven behouden voor de 16 bestaande appartementen

• 6 parkeerplaatsen zijn voorzien voor de 4 nieuwe appartementen

• 2 parkeerplaatsen zijn verbonden aan de handelsruimte > 100m²

In totaal dienen er 32 parkeerplaatsen verbonden te blijven aan het totale project.

• 19 parkeerplaatsen in de ondergrondse garage waarvan 3 zijn aangelegd voor mindervalide

• 8 parkeerplaatsen in open lucht

• 4 overdekte, gelijkvloerse parkeerplaatsen

• 1 inpandige garage

Voor de 4 bijkomende appartementen moeten er minimum 8 fietsstalplaatsen voorzien zijn. 6 fietsen worden op ongelijke hoogte ondergebracht in een gemeenschappelijke afsluitbare fietsen-/afvalberging van 16,80m² die gemakkelijk bereikbaar is vanuit de Eindhoutseweg. 2 fietsen kunnen gestald worden in de inpandige garage van het appartement langs de Einhoutseweg.

De aanvraag voldoet aan de parkeerverordening inzake stallen van auto’s en fietsen.

3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het wijzigen van de gelijkvloerse bestemming.

De 4 huidige, leegstaande handelsruimten worden omgevormd tot 4 wooneenheden met 1 slaapkamer en 1 kleinere handelsruimte:

• Appartement A0: 83,1m² (+ terras en tuin 11,1m²)

• Appartement B0:93,2m² (+terras en tuin 32,75m²)

• Appartement C0: 98,9m² (terras + tuin 38,95m²)

• Appartement E0: 98,5m² (terras + tuin 24,75m²)

• Handelsruimte/kantoor: 99m²

De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van de percelen. De schaal van het project blijft behouden. 

4. Visueel-vormelijke elementen

Ten gevolge van de nieuwe bestemming worden er ter hoogte van het binnengebied 3 nieuwe raamopeningen gemaakt om de appartementen van meer licht te voorzien.

De invulling en/of de onderverdeling van het buitenschrijnwerk wijzigt licht zonder afbreuk te doen aan de huidige uitstraling van het gebouw. De huidige vitrineramen ter hoogte van de nieuwe wooneenheden worden vervangen door een kleiner raam met opengaande vleugel en aangewerkt in hout. De blauwe toegangsdeuren aan de bestaande handelsruimten worden vervangen door buitenschrijnwerk dat overeenstemt met dat van de appartementen op de verdiepingen. De kleuren en materialisatie van het bestaande buitenschrijnwerk blijft behouden in de nieuwe toestand.

5. Cultuurhistorische elementen

Niet van toepassing.

 De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

6. Bodemreliëf

De aanvraag voorziet een beperkte reliëfwijziging. Ter hoogte van de Eindhoutseweg, aan de voorgevel van appartement E0 zal de verharding worden verwijderd en vervangen door groenaanleg met een wandelpad naar de toegang van de nieuwe wooneenheid.

Daarnaast worden ook 4 parkeerplaatsen in het binnengebied verwijderd en onthard. In plaats komen er waterdoorlatende terrassen en tuintjes.

De wijzigingen zijn vooral intern en hebben weinig tot geen invloed op de bestaande toestand van het exterieur van het gebouw. Ter hoogte van het binnengebied zullen 3 nieuwe raamopeningen worden gemaakt om de appartementen te voorzien van meer daglicht.

Het bestaande buitenschrijnwerk van het gelijkvloers zal qua invulling en/of onderverdeling lichtelijk wijzigen. De huidige vitrineramen ter hoogte van de nieuwe wooneenheden worden vervangen door een kleiner raam met opengaande vleugel en aangewerkt in hout. De blauwe toegangsdeuren aan de bestaande handelsruimtes worden vervangen door bruin buitenschrijnwerk dat overeenstemt met dat van de appartementen op de verdiepingen.

7. Hinderaspecten

Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.

De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.

Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.

8.  Conclusie

Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig  verenigbaar met de omgeving.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

Niet van toepassing.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 6 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig.

•  Het advies van Openbaar Domein afgeleverd op 23 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.

De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.

De bestaande vloerpas blijft behouden.

Alle werken dienen uitgevoerd op het eigen terrein.

Er dienen steeds tenminste 8 parkeerplaatsen en 8 fietsenstalplaatsen in functie van de nieuwe aanvraag en in totaal 32 parkeerplaatsen behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.

Per wooneenheid dient er 2m² aan afvalberging te worden voorzien die gemakkelijk bereikbaar is van de openbare weg, voor 3 wooneenheden is die voorzien in een gemeenschappelijke berging en voor 1 wooneenheid voorzien in de inpandige garage.

Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.

De onthardingen ter hoogte van de Eindhoutseweg en het binnengebied dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan (bijlage 3).

De nieuwe verhardingen worden aangelegd in waterdoorlatend materiaal, zowel in toplaag als in fundering.

Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer dd. 02/02/2023 ref. BWDP/2014-345/004/01/PVB (zie bijlage).

De voorwaarden betreft riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin dd. 15/02/2023 ref. P23003076 (zie bijlage), moeten worden opgevolgd.

Men dient de nieuwe afvalwaterafvoerleidingen van de nieuwe appartementen correct aan te sluiten op de aanwezige  wachtaansluitingen afvalwater.

“Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.”

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

Lasten

Niet van toepassing