UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 12/03/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022165780
Dossiernummer gemeente: 202200591
De gemeente Geel heeft op 29 december 2022 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een zonevreemde woning, het slopen van een bijgebouw en het rooien van een boom. De aanvraag werd op 11 januari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Arno van Hurck wonende te Eindekens 11 te 2440 Geel en Evelien Corthout wonende te Eindekens 11 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Eindekens 11
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie E nr. 732A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de energetische verbouwing van een woning, het slopen van een bijgebouw en het kappen van een hoogstammige boom.
Momenteel staat op het perceel een eengezinswoning, bestaande uit een ouder bouwvolume aan de rechterzijde (1967) en een nieuwere aanbouw links (2010). Het oudere bouwvolume (met gevels in geelbruine baksteen) en de voorgevel van het nieuwere volume (met gevels in paars-grijze gevelbepleistering) zijn evenwijdig met de straat ingeplant, de zijgevels en achtergevel van de nieuwere aanbouw links (eveneens in paars-grijze gevelbepleistering) staan evenwijdig met de zijperceelsgrenzen. Achteraan in de tuin is er nog een bijgebouw in betonplaten met golfplaten dak, dat gesloopt gaat worden. Verder worden ook de betonnen scheidingswanden aan de linkerzijde en de achterzijde van het perceel gesloopt en vervangen door draadafsluiting. Rechts van de woning wordt gevraagd om 1 van de 2 hoogstammige bomen, een (uitheemse) sequoia, die heel dicht bij de zijgevel staat, te kappen. De 2de hoogstam, een robinia pseudo-accacia, zal worden opgesnoeid, zodanig dat er geen takken meer boven de woning hangen.
De bestaande, niet-geïsoleerde gevels van het oudere bouwvolume (nu in geelbruine gevelsteen) worden, na afbraak van de bestaande gevelsteen, bekleed met isolatie waarop een lichtgekleurde gevelbepleistering wordt aangebracht. Het niet-geïsoleerd, heel lichthellend dak wordt vervangen door een plat dak. De dakranden van dit bouwvolume worden een licht opgetrokken om de plaatsing van extra dakisolatie toe te laten. Dit bouwvolume wordt na verbouwing 65cm minder hoog dan de nok in de bestaande toestand, en even hoog als het nieuwere, linkse volume.
Het nieuwere bouwvolume aan de linkerzijde is al voor deze verbouwing afgewerkt met een donkere paarsgrijze gevelbepleistering. Van het nieuwere bouwvolume wil de bouwheer de voorgevel en de linker zijgevel van de 1ste verdieping een licht opdikken met isolatie en nieuwe gevelbepleistering, zodat het nieuwe gevelvlak buiten/voor het vlak van de onderliggende betonbalk komt te liggen en er geen vocht meer kan binnendringen in de overgang tussen de bepleisterde gevel en de betonbalk: geen wijziging qua architectuur van het linker volume dus, enkel een bouwtechnische oplossing voor een infiltratieprobleem. Het volume van deze overstekende 1ste verdieping wordt in lichte kleur uitgevoerd, analoog aan de nieuwe gevelbepleistering die voorzien wordt op het oudere volume, dit om met beide volumes één harmonisch geheel te vormen.
Het terugspringende gelijkvloerse volume, sokkel van het linker bouwvolume, nu in donker paarsgrijze gevelbepleistering, wordt in donkergrijs geschilderd.
De aanvraag betreft dus het energetisch verbouwen van de bestaande woning, binnen het bestaande bouwvolume en met behoud van de bestaande bouwhoogte.
Het oude bijgebouw (garage) achteraan in de tuin, opgetrokken in betonplaten, met golfplatendak, wordt afgebroken en niet opnieuw opgebouwd. Dit gedeelte van het perceel wordt bij de achtertuin betrokken.
In de voortuin wordt, op de uitheemse sequoia na, alle bestaande beplanting behouden mits een grondige onderhoudsbeurt. De lage beplanting hiertussen zal worden vervangen door grassen. Niveauverschillen worden weggewerkt. Het pad doorheen deze voortuin wordt verwijderd en de enige ingang naar de voordeur vertrekt vanaf de oprit.
De achtertuin zal worden aangelegd als een boomgaard, en met hagen in streekeigen beplanting rondom.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 19 januari 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Aangezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: geen advies
Op 9 februari 2023 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij
Advies: geen advies
Op 26 januari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein (groenambtenaar)
Advies: geen advies
Op 24 februari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar domein (rioolaansluiting)
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Al het afvalwater, zowel grijs water als fecaal moet voorbehandeld worden via een septische put van minstens 3000 L zolang er geen volwaardige riolering aanwezig is. Indien er meer dan 5 personen verblijven in de woning moet de grootte van de septische put aangepast worden aan het aantal personen. Hierbij wordt er gerekend met de formule aantal bewoners x 600 L per persoon = grootte septische put.
De overloop van de hemelwaterput en de overloop van de septische put worden aangesloten op de ingebuisde gracht. Het is aangewezen om huisaansluitputjes DWA en RWA te plaatsen op de bestaande afvoeren. Deze putjes moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Als er nog geen aansluiting is op de gracht, dan moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Advies: voorwaardelijk gunstig advies
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van een zonevreemde woning, het slopen van een bijgebouw en het rooien van een boom stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling in de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De Omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Openbaar Domein (rioolaansluiting) van stad Geel:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Al het afvalwater, zowel grijs water als fecaal moet voorbehandeld worden via een septische put van minstens 3000 L zolang er geen volwaardige riolering aanwezig is. Indien er meer dan 5 personen verblijven in de woning moet de grootte van de septische put aangepast worden aan het aantal personen. Hierbij wordt er gerekend met de formule aantal bewoners x 600 L per persoon = grootte septische put.
De overloop van de hemelwaterput en de overloop van de septische put worden aangesloten op de ingebuisde gracht. Het is aangewezen om huisaansluitputjes DWA en RWA te plaatsen op de bestaande afvoeren. Deze putjes moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Als er nog geen aansluiting is op de gracht, dan moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Openbaar Domein (rioolaansluiting) van stad Geel:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Al het afvalwater, zowel grijs water als fecaal moet voorbehandeld worden via een septische put van minstens 3000 L zolang er geen volwaardige riolering aanwezig is. Indien er meer dan 5 personen verblijven in de woning moet de grootte van de septische put aangepast worden aan het aantal personen. Hierbij wordt er gerekend met de formule aantal bewoners x 600 L per persoon = grootte septische put.
De overloop van de hemelwaterput en de overloop van de septische put worden aangesloten op de ingebuisde gracht. Het is aangewezen om huisaansluitputjes DWA en RWA te plaatsen op de bestaande afvoeren. Deze putjes moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Als er nog geen aansluiting is op de gracht, dan moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.