2023_CBS_00623 - Bouwberoep Omgevingsvergunning (202200303) - slopen van een bestaande woning en het oprichten van een van 2 meergezinswoningen met respectievelijk 9 en 8 wooneenheden met een ondergrondse parkeergarage voor 26 voertuigen, fietsenstallingen voor 61 fietsen en omgevingswerken te Fehrenbachstraat 30 (202200303 sw/swa) - Advies

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 06/04/2023

Het college van burgemeester en schepenen leverde in zitting van 19/12/2022 de weigering af voor het slopen van een bestaande woning en het oprichten van een van 2 meergezinswoningen met respectievelijk 9 en 8 wooneenheden met een ondergrondse parkeergarage voor 26 voertuigen, fietsenstallingen voor 61 fietsen en omgevingswerken te Fehrenbachstraat 30.

De bouwheer is in beroep gegaan tegen de beslissing.

De deputatie vraagt advies aan het college van burgemeester en schepenen.

Argumentatie

A. ADVIES GEMEENTELIJK OMGEVINGSAMBTENAAR

A.1.

De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst naar de beoordeling van de vergunningsaanvraag in eerste aanleg en herneemt deze als navolgend voor de goede orde:

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022082091

Dossiernummer gemeente: 202200303

 

De gemeente Geel heeft op 15 juni 2022 een aanvraag ontvangen voor slopen van een bestaande woning en het oprichten van een van 2 meergezinswoningen met respectievelijk 9 en 8 wooneenheden met een ondergrondse parkeergarage voor 26 voertuigen, fietsenstallingen voor 61 fietsen en omgevingswerken. De aanvraag werd op 12 juli 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.

 

Gegevens van de aanvrager

de heer Gilles De Laet wonende te Bredabaan 503 te 2930 Brasschaat

 

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Fehrenbachstraat 30

Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 1470B3 en 1470L3

 

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

 

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

 

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’ goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’.

 

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

 

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan, alsook aan de bepalingen van het gewestplan Herentals-Mol.

 

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

 

Verordeningen

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

 

1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Stedenbouwkundige vergunning (2005/00178) voor het wijzigen van een gevel en het plaatsen van een afsluiting - goedgekeurd op 09/05/2005.
• Stedenbouwkundige vergunning (2011/00022) voor het slopen van een bergruimte - goedgekeurd op 31/01/2011.
• Stedenbouwkundige vergunning (01271) voor nieuwbouw eengezinswoning - goedgekeurd op 12/03/1956.

 

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De bouwplaats is gelegen in het centrum van de Stad Geel en is 17a9 groot. Het terrein is gelegen aan de Fehrenbachstraat, dicht bij de hoek met de Diestseweg, een gewestweg. In de onmiddellijke omgeving is een mix van appartementen, en ééngezinswoningen in verscheidene bouwordes aanwezig. Tegenover het terrein staan verscheidene garageboxen. Rechts en links van het terrein staat telkens een ééngezinswoning.

 

Heden bevindt zich een vrijstaand woning met bijgebouw op het perceel.

Huidige aanvraag beoogt het slopen van de huidige bebouwing.

Huidige aanvraag beoogt tevens het oprichten van een van 2 meergezinswoningen met respectievelijk 9 en 8 wooneenheden met een ondergrondse parkeergarage voor 26 voertuigen, fietsenstallingen voor 61 fietsen en omgevingswerken.

 

In totaal worden 17 wooneenheden gecreëerd verspreid over 2 gebouwen.

Gebouw A: 8 appartementen.

Gebouw B: 9 appartementen.

Fietsenberging: 61 fietsen (30 in kelder + 31 op gelijkvloers).

Ondergrondse parkeergarage: 26 staanplaatsen (waarvan 3 mindervaliden parkeerplaatsen).

Totale oppervlakte perceel: 1.783,55 m²

Totale oppervlakte bovengronds: 639,0 m²

Totale ondergrondse oppervlakte: 1.127,71m²

Gebouw A

bestemming: meergezinswoning, 8 appartementen

Oppervlakte: 296,04 m2

Dakvorm: plat dak

breedte voorgevel: 17,75m

breedte zijgevels: 17,00m

aantal bouwlagen: 4

niveau bovenste vloerpas: 9,2m

kroonlijsthoogte: 9,48m

Gebouw B

bestemming: meergezinswoning, 9 appartementen

Oppervlakte: 337,0 m2

Dakvorm: plat dak

breedte voorgevel: 21,85m

breedte zijgevels: 17,00m

aantal bouwlagen: 4

niveau bovenste vloerpas: 9,2m

kroonlijsthoogte: 9,48m

 

De gebouwen worden op 14,35m t.o.v. de as van de weg (Fehrenbachstraat) ingeplant. Beide gebouwen blijven steeds op een afstand van minstens 3,00m van de zijperceelgrenzen, 6,00m van de rooilijn en minstens 10,00m van de achterste perceelgrens.

Voor het ganse project wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen. Beide gebouwen worden opgericht in gevelsteen. De terrassen worden voorzien in verticaal metselwerk dat over gans de gebouwen doorloopt. De terrassen aan de voorgevel worden voorzien met een afsluiting van glazen vouwdeuren. Hierdoor kunnen deze terrassen ook worden gebruikt bij minder weer. Tevens vormen deze ook een akoestische barrière naar het geluid afkomstig van de voorgelegen straat. Het buitenschrijnwerk, leuningen en gevelaccenten eveneens in antraciet aluminium en staal. Voor de ‘penthouses’ zal een houten gevelbekleding worden toegepast.

De ondergrondse parkeergarage situeert zich onder alle gebouwen en bedient ook alle gebouwen. Er werden 26 parkeerplaatsen voorzien (waarvan 3 afgesloten garageboxen). Er is niet geopteerd voor een collectieve afvalberging maar voor individuele bergingen voor elk appartement.

Zowel bovengronds als ondergronds worden eveneens 61 fietsstalplaatsen ingericht, in een overdekte fietsenberging. De fietsstalplaatsen worden deels bovengronds en deels ondergronds voorzien en sluiten aan op de fiets- en voetgangerspaden op privaat en publiek terrein. In blok A worden de fietsstalplaatsen voorzien in de kelder; toegankelijk via de fietslift. In blok B worden de fietsstalplaatsen voorzien in een buitenruimte direct toegankelijk naast de inkomdeur van blok B.

 

1. Procedure

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 20 juli 2022 t.e.m. 19 augustus 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Er werd geen informatievergadering gehouden.

 

Op 28/09/2022 werd door de aanvrager een nieuwe projectinhoudversie ingediend. In de zitting van 05/10/2022 besliste het college van burgemeester en schepenen de nieuwe projectinhoudversie te aanvaarden en een administratieve lus toe te passen. De aanvraag diende opnieuw voorgelegd te worden aan de verschillende adviesinstanties.

 

1. Adviezen

Op 29 november 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel) met als referte ‘BWDP/2021-0303/002/02/PVB’, waarvan het besluit als volgt geformuleerd is:

 

5.1 Eindconclusie van het brandpreventieverslag

Gunstig brandpreventieverslag mits naleving van volgende voorwaarden:

• beveiligingstype voorzien in ondergrondse parkeergarage;
• app. B 1.2 en B 2.2 zijn niet bereikbaar voor de laddervoertuigen van de brandweer, eveneens niet bereikbaar voor medische evacuatie;
• eventueel (zie voorwaarden bijlage 7 art. 3.3.2) ondergrondse parkeergarage uitrusten met een branddetectie-installatie;
• parkeerboxen conform de regelgeving uitvoeren (zie voorwaarden bijlage 7 art. 3.6.2).

Het uitgebrachte advies is niet van beperkende aard op de bestaande voorschriften en bepalingen die van toepassing kunnen zijn. Tevens zijn zij uitsluitend opgesteld in functie van de meegedeelde inlichtingen met betrekking op de bestaande toestand.

Er kan geen enkele zekerheid van volledige beveiliging tegen brand of totale evacuatie gegeven worden, gezien deze beveiliging en evacuatie steeds en hoofdzakelijk afhankelijk zal blijven van het stipt naleven van de verplichtingen en het opvolgen van de ordemaatregelen, de voorzichtigheid en de waakzaamheid van de aanwezigen/gebruikers.

Bij eventuele wijzigingen van welke aard ook, welke achteraf zouden beslist worden, dient de brandweer telkens opnieuw geraadpleegd te worden.

 

Op 17 oktober 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Fluvius System Operator, als volgt geformuleerd:

 

Op deze locatie is het onmogelijk om het standaardvermogen te leveren via het bestaande laagspanningsnet. De afstand tot de bestaande middenspanningscabine is van die aard dat er een bijkomende distributiecabine dient te worden ingeplant. Hiervoor dient de bouwheer een lokaal op het gelijkvloers of grond ter onzer beschikking te stellen voor de oprichting van een distributiecabine. Het lokaal op het gelijkvloers of grond ter onzer beschikking dient in de basisakte te worden opgenomen evenals de erfdienstbaarheden voor aanleg van de nutsleidingen. 

U kunt contact opnemen met de dienst Patrimonium Turnhout, bereikbaar op het telefoonnummer 078/35.35.34 of via het mailadres fluvius-KEMP-Patrimonium@fluvius.be. 

Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de Werkvoorbereider, bereikbaar op het telefoonnummer 078/35.35.34. Dit advies blijft geldig tot 1 jaar na briefdatum.

 • Voor grote projecten vanaf 1/1/2022 (>15 woongelegenheden) geldt een aansluitverbod op het gasnet. Voor verder info wordt verwezen naar energiedecreet via volgende link: https://www.fluvius.be/sites/fluvius/files/2021-02/verbod-aansluiting-op-gasnet-bij-grote-projecten.pdf

 

Op 5 oktober 2022 werd het gunstig advies ontvangen van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie, als volgt geformuleerd:

 

Dit dossier werd reeds op 19/07/22 behandeld door de VCA. Gezien er geen wijzigingen zijn binnen de criteria van de VCA, blijft het advies van 19/07/22 behouden.

De motivatie was en blijft: Gezien de beperkte bezetting en beperkte oppervlakte van het gebouw valt dit buiten de criteria en dient er dus geen indoordekking voorzien te worden. 

 

Op 28 oktober 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen, met als referte ‘20212365TRIS’, als volgt geformuleerd:

 

Voorwaardelijk gunstig

In toepassing van art. 4.2.19.§1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordeningv , adviseren we de voorwaarden opgenomen in dit advies op te leggen.

Toepassingsgebied

Dit advies is van toepassing op het (deel van het) gebouw dat gebouwd, herbouwd, verbouwd of

uitgebreid wordt.

De aanvraag betreft:

• Art. 5 Meergezinswoningen, waarbij de constructie na de handelingen toegangsdeuren tot wooneenheden bevat op meer dan twee niveaus en minstens zes wooneenheden hebben.
1. Het besluit is van toepassing op: de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid.
2. Voor die gebouwen, die uit verschillende aansluitende delen bestaan, zijn de bepalingen van de verordening die gelden voor de verdiepingen en voor de trappen naar andere niveaus alleen van toepassing op de onderdelen die toegangsdeuren tot wooneenheden op meer dan twee niveaus hebben.

Indien een aanvraag valt onder de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening

toegankelijkheid, dan dienen de normbepalingen van hoofdstuk IIIvii te worden nageleefd. De normen, principetekeningen en bijkomende info kan teruggevonden worden op www.toegankelijkgebouw.be.

Normen

Het gebouw

Toegangen, deuropeningen en deuren (art. 22-26):

Naast de krukzijde van deuren dient er een vrije en vlakke zijdelingse opstelruimte van min. 45cm aanwezig te zijn. Dit is niet zo bij volgende deuren:

• Draaideur lift in appartement A3.1 (suggestie: deze deur automatisch laten openen met een drukknop in de lift)
• Draaideur lift in appartement B3.1 (suggestie: deze deur automatisch laten openen met een drukknop in de lift) 

Verplichting tot het creëren van een toegankelijke toegang:

• Als de bestaande toegang niet voldoet aan deze bepalingen, moet bij uitbreidings- of verbouwingswerken een toegang voorzien worden die voldoet aan de normen, tenzij de handelingen niet raken aan een gevel, of wanneer het onmogelijk is een ontsluiting naar het openbaar domein te realiseren.

Drempel aan inkom:

• Art. 22 §2 (art.1, 26°): De inkomdeur is niet drempelloos. Er mag echter een niveauverschil van max. 2 cm zijn bij de overgang tussen de binnen- en buitenruimte (art. 18). Dit niveauverschil wordt best afgeschuind uitgevoerd. Het niveauverschil is echter X cm.

Maatvoering algemeen:

• De vrije doorgangshoogte in toegangen en deuropeningen moet minstens 209 cm bedragen, de vrije doorgangsbreedte moet minstens ruwbouw 105 cm bedragen (afgewerkt 90 cm).
• Toegangsdeuren tot wooneenheden dienen een vrije doorgangsbreedte te hebben van ruwbouw min. 100cm (afwerkt min. 85cm).

Draaideuren (carrousel/draaikruisdeur):

• Bij elke draaideur, die niet kan gebruikt worden door personen met een handicap, moet een alternatieve toegang of deur voorzien zijn. Deze verplichting geldt niet bij draaideuren die uitgerust zijn met mechanismen die het gebruik door personen met een handicap garanderen.

Aanliggende circulatieruimte:

• Voor en na elke deur moet een vrije en vlakke draairuimte beschreven kunnen worden van 150 cm.
• Bij manueel bedienbare deuren moet de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde tegen het deurvlak van de deur en aan de trekzijde tegen het draaivlak van de deur raken.
• Bij manueel bedienbare deuren moet aan de krukzijde van de deur een aanliggende vlakke wand en vloer gezorgd worden van minstens 50 cm breed (ruwbouw), na afwerking minstens 45 cm breed.

 

Op 26 augustus 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’, met betrekking tot de mobiliteit, als volgt geformuleerd:

De drie afgesloten garageboxen dienen ook open staanplaatsen te zijn, zodat deze met zekerheid gebruikt worden als autostaanplaats. Afgesloten garageboxen worden in de praktijk te vaak gebruikt als extra bergruimte, waardoor de parkeerdruk op het openbaar domein toeneemt.

Het is aangewezen om een aantal fietsstalplaatsen te voorzien voor buitenmaatse fietsen zoals bakfietsen, driewielers,… (idealiter+10% op het te voorziene aantal).

Advies: voorwaardelijk gunstig

 

Op 6 september 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’, als volgt geformuleerd:

 

Advies riolering

Advies Aquafin

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er zijn slechts beperkte wijzigingen ten opzichte van het vorige, ingetrokken, dossier. Deze wijzigingen hebben geen invloed op het eerder afgeleverde positieve advies. Aquafin vervolledigde het voorgaande adviesrapport met een addendum. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het voorgaande adviesrapport en in het addendum en dienen te worden opgevolgd. 

Advies dienst Openbaar domein stad Geel:

Er worden 2 rioolaansluitingen toegestaan. Men dient de bestaande aansluiting van de te slopen woning op te zoeken en te herbruiken voor één van de nieuwe gebouwen. Voor het andere gebouw zal een nieuwe aansluiting worden voorzien door stad Geel. Voor het ingebruik nemen van het nieuwe lozingspunt dient men een retributie te betalen.

Meer informatie over de rioolaansluitingen is terug te vinden in het adviesrapport van Aquafin en in een apart infodocument van de Dienst Openbaar domein.

Advies toegang tot het perceel

Men dient zich te houden aan de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). 

Op het inplantingsplan staat niet weergegeven hoe breed de toegangen zijn. De tuinpaadjes zijn strikt noodzakelijk om toegang te verkrijgen tot de gebouwen. Deze worden niet meegerekend in de maximale toegestane toegangsbreedte. De auto-inrit lijkt niet meer dan 6m breed te zijn. 

Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. Deze aanpassingen mag men niet zelf uitvoeren. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

                Advies: voorwaardelijk gunstig

 

Op 10/08/2022 werd door Aquafin een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd met als referte ‘P21005261- P22007330’, waarvan de conclusie als volgt leest:

 

Het dossier kan aanvaard worden mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden. Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op max. 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein. Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden.
• Kelderaansluitingen zijn niet toegelaten bij nieuwbouw. Indien afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient in het private leidingenstelsel geplaatst te worden en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
1. De inrit naar de parkeergarage is overdekt, hierdoor dient deze oppervlakte aangesloten te worden op DWA. Om deze aansluiting te kunnen voorzien is een pompput nodig.
• Het plaatsen van een septische put is niet verplicht maar wordt aanvaard gelet op de dichtheid van de wooneenheden.
• De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting dient 160 mm te bedragen.
• Het afvalwater dient te worden aangesloten op de bestaande gemengde leiding ter hoogte van het perceel, via de kortst mogelijke weg.
• Het regenwater dient te worden aangesloten op de bestaande gemengde leiding, ter hoogte van het perceel.
• De bestaande riolering in de straat is zeer ondiep gelegen. Bij effectieve realisatie van de nieuwe aansluiting op deze riolering zal de aansluiting door de rioolbeheerder zo laag als technisch mogelijk aangelegd worden. Hierbij is voornamelijk de ligging van de nutsleidingen cruciaal, hetgeen op voorhand niet geweten is en waarvoor Aquafin dus ook niet verantwoordelijk kan zijn. Indien bij uitvoering blijkt dat er niet aangesloten kan worden zijn er 2 oplossingen mogelijk (ten laste van de bouwheer): de leidingen op het privaat gedeelte heraanleggen of een pompputje installeren op het privaat gedeelte. 
• Gezien de ondiepe ligging mogen de leidingen niet te zwaar worden belast. Er dienen maatregelen te worden genomen om de belasting te beperken. De stabiliteit moet steeds gewaarborgd blijven.
• Het is aangewezen om op de hemelwateraansluiting een terugslagklep te voorzien. Op die manier wordt het risico op terugstroming van water uit het systeem waarop wordt aangesloten en eventuele vervuiling van het hemelwatersysteem beperkt. 
• Er dient voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
1. Het hergebruik dient beter afgestemd te worden in functie van de toevoerende dakoppervlakte indien men relevante leegstand wenst te vermijden.
2. In zijn geheel is er voldaan aan de GSV, indien er per blok gekeken wordt en er rekening wordt gehouden met de afwaterende verharde oppervlakte (248.7 m² evenredig verdelen over blok A en blok B) is de infiltratievoorziening van blok B iets te klein gedimensioneerd.
• Indien er een bemaling wordt opgezet moet het bemalingswater bij voorkeur ter plaatse infiltreren. Wanneer dit niet mogelijk is kan er worden aangesloten op oppervlaktewater of een RWA leiding. Pas als de bovenstaande opties technisch niet haalbaar zijn mag er geloosd worden op een afvalwaterleiding. Hiervoor moet een vergunning aangevraagd worden op de site van Aquafin bij technische partners indien het debiet >10 m³/u.
• Bij de uitvoering van de werken en de aanleg van de infiltratievoorziening(en) dient rekening te worden gehouden met de VLARIO richtlijnen ondergrondse infiltratievoorzieningen. De infiltratievoorzieningen mogen in geen geval drainerend werken.
• Het is steeds aan te raden om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud toe en infiltreert bovendien het meest effectief. Voorbeelden van (ondiepe) infiltratievoorzieningen kunnen gevonden worden op www.blauwgroenvlaanderen.be.
• Een deel van de verharding watert af op het eigen terrein of wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. Het hemelwater dient voldoende tijd te hebben om te infiltreren op het eigen terrein. Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende percelen ten gevolge van afstromend hemelwater.
• Reiniging van betonmixers is niet toegelaten op de openbare weg omwille van mogelijke verstopping van straatkolken en rioleringsleidingen. Eventuele reinigingskosten of noodzakelijke opbraak van riolering zullen verhaald worden op de lozer.
• Niet-overdekte terrassen dienen rechtstreeks worden aangesloten op de infiltratievoorziening tenzij voldoende voorzuivering/filtering wordt voorzien (teneinde het te hergebruiken hemelwater niet te bezoedelen).

 

1. Project-MER

Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.

 

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan, alsook aan de bepalingen van het gewestplan Herentals-Mol.

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van zowel het gewestplan Herentals-Mol als het RUP.

Wegenis

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de aanvraag gelegen is langs een voldoende uitgeruste openbare weg. De aanvraag beoogt niet de oprichting van een bedrijfswoning. De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook. Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Er wordt voor ieder appartementsgebouw een hemelwaterput van 10.000 liter voorzien, met hergebruik voor de aanwezige toiletten.

Er wordt een infiltratievoorziening aangelegd met een inhoud van 20.000 liter en een oppervlakte van 32m².

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Mer-screening

Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.

Natuurtoets

De projectsite is niet gelegen binnen vogelrichtlijngebied.

De projectsite is niet gelegen binnen habitatrichtlijngebied.

De projectsite is niet gelegen binnen VEN-gebied.

De projectsite is niet gelegen binnen bosgebied.

De aanvraag voorziet in het rooien van 5 bomen om plaats te maken voor de appartementen. De verhardingen op het terrein worden tot een minimum herleid, waardoor er voldoende groenterreinindexen worden gecreëerd. Uit de aanvraag blijkt echter niet dat er enige vorm van compensatie gebeurd voor het rooien van de bomen. Volgens het plan wordt de hele site ingezaaid als gazon. Vanuit natuuroogpunt is dit geen gewenste ontwikkeling. De stad Geel wenst in te zetten op de aanplant van volwaardige tuinen. Huidig project voldoet volgens de plannen niet aan deze wensen.

De aanvraag doorstaat de natuurtoets niet. Het inzaaien van de onbebouwde ruimte, zonder aanplant van voldoende bomen en struikgewassen is geen gewenste ontwikkeling.

Erfgoed-/archeologietoets

Niet van toepassing.

Mobiliteit

Het project heeft een ondergrondse parkeergarage voor het parkeren van 27 wagens. De te verwachten verkeersbelasting bestaat voornamelijk uit woon-werk-verkeer, waarbij de pieken op de gebruikelijke spitsuren vallen. De verkeersbewegingen gaan enkel over persoonlijk vervoer. Verhuisdiensten en hulpdiensten kunnen per uitzondering over het terrein d.m.v. wegneembare paaltjes. Dit zijn echter sporadische bewegingen.

Zowel bovengronds als ondergronds worden eveneens 61 fietsstalplaatsen ingericht, in een overdekte fietsenberging. De fietsstalplaatsen worden deels bovengronds en deels ondergronds voorzien en sluiten aan op de fiets- en voetgangerspaden op privaat en publiek terrein. In blok A worden de fietsstalplaatsen voorzien in de kelder; toegankelijk via de fietslift. In blok B worden de fietsstalplaatsen voorzien in een buitenruimte direct toegankelijk naast de inkomdeur van blok B.

De impact op de lokale mobiliteit blijft gering.

Toegankelijkheid

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor Toegankelijkheid is van toepassing.

Op 28 oktober 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen. Dit advies wordt gevolgd.

Decreet grond- en pandenbeleid

Niet van toepassing.

Milieuaspecten

Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.

Een eventuele bronbemaling zal deel uitmaken van een aparte aanvraag/melding via het omgevingsloket. Defecten aan bouwmachines dienen onmiddellijk door de betreffende aannemer te worden hersteld. Voor het volledige dossier werd eveneens een veiligheidscoördinator aangesteld, die deze mogelijk problemen ook zal coördineren.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

 

Functionele inpasbaarheid

Huidige aanvraag beoogt het bouwen van 2 meergezinswoningen met een ondergrondse garage in woongebied. De aanvraag is functioneel inpasbaar binnen de gewestplanbestemming.

 

Mobiliteitsimpact

Het project heeft een ondergrondse parkeergarage voor het parkeren van 27 wagens. De te verwachten verkeersbelasting bestaat voornamelijk uit woon-werk-verkeer, waarbij de pieken op de gebruikelijke spitsuren vallen. De verkeersbewegingen gaan enkel over persoonlijk vervoer. Verhuisdiensten en hulpdiensten kunnen per uitzondering over het terrein d.m.v. wegneembare paaltjes. Dit zijn echter sporadische bewegingen.

 

Zowel bovengronds als ondergronds worden eveneens 61 fietsstalplaatsen ingericht, in een overdekte fietsenberging. De fietsstalplaatsen worden deels bovengronds en deels ondergronds voorzien en sluiten aan op de fiets- en voetgangerspaden op privaat en publiek terrein. In blok A worden de fietsstalplaatsen voorzien in de kelder; toegankelijk via de fietslift. In blok B worden de fietsstalplaatsen voorzien in een buitenruimte direct toegankelijk naast de inkomdeur van blok B.

 

De ligging van de bovengrondse fietsenstalling is niet ideaal voor de bewoners van gebouw A. In de parkeerverordening is opgenomen dat “de fietsenstalling dicht bij de individuele toegangen van de woningen voorzien moet worden voor een maximaal gebruiksgemak”. Voor de bewoners van gebouw A is dit zeker niet het geval. Door hun rechtstreekse toegang tot de parkeergarage, is hun auto makkelijker en sneller bereikbaar dan hun fiets. Dit is in strijd met het STOEP-principe dat de stad Geel hanteert als belangrijkste beleidsdoelstelling voor mobiliteit.

 

De impact op de lokale mobiliteit blijft gering.

 

 

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

Totale oppervlakte perceel: 1.783,55 m²

Totale oppervlakte bovengronds: 639,0 m²

Totale ondergrondse oppervlakte: 1.127,71m²

Gebouw A

bestemming: meergezinswoning, 8 appartementen

Oppervlakte: 296,04 m2

Dakvorm: plat dak

breedte voorgevel: 17,75m

breedte zijgevels: 17,00m

aantal bouwlagen: 4

niveau bovenste vloerpas: 9,2m

kroonlijsthoogte: 9,48m

Gebouw B

bestemming: meergezinswoning, 9 appartementen

Oppervlakte: 337,0 m2

Dakvorm: plat dak

breedte voorgevel: 21,85m

breedte zijgevels: 17,00m

aantal bouwlagen: 4

niveau bovenste vloerpas: 9,2m

kroonlijsthoogte: 9,48m

 

Het plaatsen van 2 meergezinswoningen van telkens 4 bouwlagen is niet aanvaardbaar. Het perceel is gelegen binnen het centrum van de stad Geel, doch is er in de onmiddellijke omgeving voornamelijk lagere bebouwing terug te vinden. De locatie komt ook niet in aanmerking om als poort tot het centrum van de stad Geel beschouwd te worden. Het plaatsen van twee woontorens in een omgeving met voornamelijk grondgebonden woningen is ruimtelijk niet verantwoord.

De kelderverdieping loopt tot bijna tegen de achterste perceelsgrens. Er is in het ontwerp weinig ruimte om volwaardig groen in te richten. Op het inplantingsplan staan geen bijkomende bomen ingetekend omdat dit vanwege de ondergrondse constructie niet mogelijk is. De noodzaak van de grote parkeergarage komt voort uit het zware programma dat op het perceel gelegd wordt. De realisatie van dit programma overschrijdt schijnbaar de draagkracht van het perceel. Het afbouwen van het programma dat in overeenstemming is met de draagkracht van het perceel zorgt voor een kleinere kelder waardoor er een volwaardige groene tuin kan aangelegd worden.

 

Het project is voor de site te grootschalig.

 

Visueel-vormelijke elementen

Voor het ganse project wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen. Beide gebouwen worden opgericht in gevelsteen. De terrassen worden voorzien in verticaal metselwerk dat over gans de gebouwen doorloopt. De terrassen aan de voorgevel worden voorzien met een afsluiting van glazen vouwdeuren. Hierdoor kunnen deze terrassen ook worden gebruikt bij minder weer. Tevens vormen deze ook een akoestische barrière naar het geluid afkomstig van de voorgelegen straat. Het buitenschrijnwerk, leuningen en gevelaccenten eveneens in antraciet aluminium en staal. Voor de ‘penthouses’ zal een houten gevelbekleding worden toegepast.

De gebruikte materialen zijn kwaliteitsvol en duurzaam.

 

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

 

Gebruiksgenot en woonkwaliteit

De gemeenschappelijke tuin die ingetekend wordt heeft geen meerwaarde. Door de beperkte oppervlakte en de ligging achter de terrassen van de gelijkvloerse appartementen vormen ze eerder de tuin van deze appartementen. In de huidige configuratie zullen ze niet als gemeenschappelijke tuin ervaren en gebruikt worden.

De gelijkvloerse appartementen van blok A hebben weinig woonkwaliteit. Zowel de indeling van de ruimte zelf evenals de plaatsing van de terrassen. Door de noordelijke oriëntering en de weinige raampartijen beschikken de woningen over onvoldoende natuurlijk licht.

Er wordt voor een aantal appartementen enkel een terras voorzien aan de voortuinzijde. Deze straat is een drukke verbindingsweg. Deze terrassen bieden dan ook weinig kwaliteit.  

 

Hinderaspecten, gezondheid en veiligheid

Naast de hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.

De huidige bebouwing wordt afgebroken.

Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval... Ten allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.

 

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

 

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 20 juli 2022 tot en met 19 augustus 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.

 

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 29 november 2022 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 17 oktober 2022 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie, afgeleverd op 5 oktober 2022 is gunstig.
• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 28 oktober 2022 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Openbaar Domein afgeleverd op 26 augustus 2022 is voorwaardelijk gunstig.
•  Het advies van Openbaar Domein afgeleverd op 6 september 2022 is voorwaardelijk gunstig.
• Op 10/08/2022 werd door Aquafin een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd.

 

Alle adviezen worden bijgetreden. De voorwaarden dienen gevolgd te worden.

 

Conclusie

 

Huidige aanvraag wordt ongunstig beoordeeld, omwille van volgende redenen:

• Het project is te grootschalig voor de site.
1. Te hoog.
2. Veel te grote kelderverdieping.
• Er wordt geen volwaardige gemeenschappelijke tuin aangelegd.
• De woonkwaliteit van de appartementen is onvoldoende:
1. Oriëntering van terrassen.
2. Beperkte inval natuurlijk licht.

 

Indien het college van burgemeester en schepenen echter beslist om de aanvraag toch goed te keuren, dan dienen volgende voorwaarden zeker nageleefd te worden:

 

Voorwaarden

 

• De voorwaarden opgelegd in het brandweerverslag van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel) met als referte ‘BWDP/2021-0303/002/02/PVB, dienen strikt gevolg te worden.
• De voorwaarden gesteld in het voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator, d.d. 17/10/2022, dienen gevolgd te worden.
• De voorwaarden gesteld in het advies van Aquafin d.d. 10/08/2022, met als referte ‘P21005261- P22007330’, dienen strikt gevolgd te worden.
• De voorwaarden gesteld in het advies van Toegankelijk Vlaanderen d.d. 28/10/2022, met als referte ‘20212365TRIS’, dienen strikt gevolgd te worden.
• De drie afgesloten garageboxen dienen ook open staanplaatsen te zijn, zodat deze met zekerheid gebruikt worden als autostaanplaats.
• Bij de inrichting van parkeerplaatsen waarbij er meer dan 10 plaatsen worden voorzien, wordt rekening gehouden met het aanbrengen van voldoende voorzieningen die het opladen van elektrische auto’s mogelijk maken (minimaal 1 laadpunt per 10 plaatsen). Omdat elektrisch rijden in de toekomst de norm zal worden, moeten er voldoende voorzieningen worden aangebracht die het uitbreiden van het aantal laadpunten in de toekomst mogelijk maakt.
• Omwille van de ligging van het perceel dient dit terrein na sloping van het gebouw op een degelijke wijze afgesloten zodat de netheid van de omgeving verzekerd blijft. Om die reden dient geopteerd voor een ondoorzichtbare en voldoende hoge afsluiting waarbij de nodige voorzieningen getroffen worden opdat deze niet als aanplakbord kan gebruikt worden. Bovendien moeten de nodige maatregelen genomen worden om de verkeersveiligheid optimaal te verzekeren.
• Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.
• Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.
• Ten allen tijde worden de sloopwerken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.
• Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
• Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.

De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.

Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.

• Er worden 2 rioolaansluitingen toegestaan. Men dient de bestaande aansluiting van de te slopen woning op te zoeken en te herbruiken voor één van de nieuwe gebouwen. Voor het andere gebouw zal een nieuwe aansluiting worden voorzien door stad Geel. Voor het ingebruik nemen van het nieuwe lozingspunt dient men een retributie te betalen.

Meer informatie over de rioolaansluitingen is terug te vinden in het adviesrapport van Aquafin en in een apart infodocument van de Dienst Openbaar domein.

Men dient zich te houden aan de maximale toegestane toegangsbreedte (tot het perceel) van 6m (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving).  Op het inplantingsplan staat niet weergegeven hoe breed de toegangen zijn. De tuinpaadjes zijn strikt noodzakelijk om toegang te verkrijgen tot de gebouwen. Deze worden niet meegerekend in de maximale toegestane toegangsbreedte. De auto-inrit lijkt niet meer dan 6m breed te zijn. 

• Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. Deze aanpassingen mag men niet zelf uitvoeren. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

 

Lasten

Niet van toepassing

 

A.2.

De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst vervolgens naar de inhoud van het beroepschrift van de aanvrager en weerlegt de aangehaalde argumenten als navolgend:

De aanvrager stelt in zijn beroepsschrift tegengewerkt te worden door de diensten van de stad Geel en beroept zich op de beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het rechtszekerheids- en het vertrouwensbeginsel. De diensten van de stad Geel hebben in iedere stap van het aanvraagproces de aanvrager ondersteund en voorzien van de nodige feedback.