UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 17/06/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023046580
Dossiernummer gemeente: 202300141
De gemeente Geel heeft op 31 maart 2023 een aanvraag ontvangen voor het renoveren van studentenkamers en het creëren van 1 bijkomende studentenkamer.. De aanvraag werd op 18 april 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
A-STAR GROUP NV gevestigd te Begijnenweide 3 te 2800 Mechelen
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Waaiburg 112
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nr. 852/2 K
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. Dit RUP bevat geen specifieke voorschriften.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het renoveren van een studentenhuis.
Volgende werken worden uitgevoerd:
Het pand is momenteel al ingedeeld in 11 studentenkamers.
Door het voorzien van de dakkapellen kan er onder dak 1 bijkomende kamer ingericht worden.
De studentenkamers hebben een oppervlakte tussen 12 en 14m². Elke kamer beschikt over een eigen sanitaire unit.
Op het gelijkvloers is een gemeenschappelijk keuken en eetruimte.
Na de verbouwing zullen er in totaal 12 studentenkamers in het gebouw zijn. Hiervoor zijn 4 parkeerplaatsen voor auto’s nodig en 12 fietsenstallingen.
Deze parkeerplaatsen werden al opgelegd in de eerdere vergunningen (2013/00239 en 2011/00242), maar deze werden niet uitgevoerd.
De fietsenstalling die werd opgelegd in diezelfde vergunningen werd ook niet uitgevoerd.
Daarentegen werd de ganse voortuin verhard met een kiezelverharding.
De voortuin zal terug onthard worden, enkel de oprit blijft behouden.
Deze oprit wordt verlengd met een nieuwe waterdoorlatende verharding tot achter het gebouw, waar er 4 parkeerplaatsen ingericht worden.
Tegen de rechterperceelsgrens wordt een nieuw bijgebouw opgericht met ruimte voor 12 fietsen en de afvalcontainers.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Op 9 mei 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 5 mei 2023 werd het advies ontvangen van dienst Openbaar Domein, team grijs
Advies riolering
Afvalwater
De zolderverdieping wordt omgebouwd van 2 studentenkamers naar 3 studentenkamers. Bij elke studentenkamer wordt een eigen badkamer met toilet voorzien. De nieuwe afvoeren afvalwater moeten correct worden aangesloten worden op de bestaande afvoeren afvalwater.
Hemelwater
Er wordt een fietsenstalling voorzien met een dakoppervlakte van 21m². De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is hierop niet van toepassing; de oppervlakte van de fietsenstalling is kleiner dan 40m² en het hemelwater dat hier op valt zal rechtstreeks infiltreren in de naastliggende groenvoorziening. Als men het hemelwater ter plaatse laat infiltreren, moet men er voor zorgen dat men geen wateroverlast veroorzaakt bij aangelanden of naar het openbaar domein toe. Dit geldt ook voor de verhardingen die men zal aanleggen. De verharding wordt in waterdoorlatende betonklinkers aangelegd. Men dient er voor te zorgen dat de ondergrond ook waterdoorlatend is.
Advies toegang tot het perceel
De bestaande toegang op het openbaar domein moet behouden blijven. Deze toegang sluit aan op de bestaande verharding in betonklinkers aan de linkerzijde op het perceel.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Waaiburg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Waterparagraaf
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Waaiburg 112, Afdeling 3, Sectie L, nr. 852/02K stroomt af naar de Roosbroekenloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied.
Voor de aanvraag is geen advies vereist van de beheerder van de waterloop.
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is hierop niet van toepassing. De oppervlakte van de fietsenstalling is kleiner dan 40m² en het hemelwater dat hier op valt zal rechtstreeks infiltreren in de naastliggende groenvoorziening. Als men het hemelwater ter plaatse laat infiltreren, moet men er voor zorgen dat men geen wateroverlast veroorzaakt bij aangelanden of naar het openbaar domein toe. Dit geldt ook voor de verhardingen die men zal aanleggen. De verharding wordt in waterdoorlatende betonklinkers aangelegd. Men dient er voor te zorgen dat de ondergrond ook waterdoorlatend is.
Conclusie:
Er is voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets mits rekening gehouden met de bovenvermelde voorwaarden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een beperkte uitbreiding in een studentenhuis. Er wordt 1 bijkomende studentenkamer gecreëerd. Het pand bevindt zich in het centrum van Geel op fietsafstand van de site van Thomas More. In deze straat zijn meerdere meergezinswoningen aanwezig. De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor de bijkomende studentenkamer is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het pand heeft een beperkt bouwvolume. Door het plaatsen van een dakkapel in het voorste en achterste dakvlak wordt er voldoende bijkomende ruimte gecreëerd om een bijkomende studentenkamer te voorzien;
Visueel-vormelijke elementen
De woning is opgericht in klassieke materialen. Door het plaatsen van de dakkappelen wordt het uitzicht niet drastisch veranderd.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 21/04/2023 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Brandweerzone Kempen.
Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden uit het advies van dienst Openbaar Domein, team grijs:
De nieuwe afvoeren afvalwater moeten correct worden aangesloten worden op de bestaande afvoeren afvalwater.
Als men het hemelwater ter plaatse laat infiltreren, moet men er voor zorgen dat men geen wateroverlast veroorzaakt bij aangelanden of naar het openbaar domein toe. Dit geldt voor de fietsenstalling en de verhardingen die men zal aanleggen.
De ondergrond van de waterdoorlatende klinkers moet ook waterdoorlatend zijn.
De fietsenstalling moet afsluitbaar zijn.
De automaat die zich bevindt in de voortuin moet verwijderd worden.
Door de werken komt het huidige conformiteitsattest te vervallen. Het is nodig dat er een nieuwe uitbatingsvergunning aangevraagd wordt. Dit houdt in:
- Nieuw woningonderzoek
- Gunstig attest van de brandweer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Brandweerzone Kempen.
Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden uit het advies van dienst Openbaar Domein, team grijs:
De nieuwe afvoeren afvalwater moeten correct worden aangesloten worden op de bestaande afvoeren afvalwater.
Als men het hemelwater ter plaatse laat infiltreren, moet men er voor zorgen dat men geen wateroverlast veroorzaakt bij aangelanden of naar het openbaar domein toe. Dit geldt voor de fietsenstalling en de verhardingen die men zal aanleggen.
De ondergrond van de waterdoorlatende klinkers moet ook waterdoorlatend zijn.
De fietsenstalling moet afsluitbaar zijn.
De automaat die zich bevindt in de voortuin moet verwijderd worden.
Door de werken komt het huidige conformiteitsattest te vervallen. Het is nodig dat er een nieuwe uitbatingsvergunning aangevraagd wordt. Dit houdt in:
- Nieuw woningonderzoek
- Gunstig attest van de brandweer.