2023_CBS_01500 - Bouwberoep omgevingsvergunning (202200376 SS) - het slopen van een gekoppelde woning met bijgebouwen en het oprichten van een gekoppelde industriehal langs Twee-Molensstraat 3 (202200376SS) - Advies

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 30/05/2023

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022102831

Dossiernummer gemeente: 202200376

De gemeente Geel heeft op 28 juli 2022 een aanvraag ontvangen voor het slopen van een gekoppelde woning met bijgebouwen en het oprichten van een gekoppelde industriehal. De aanvraag werd op 25 augustus 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

Phoenix T.A. BVBA gevestigd te Steenovens 28 te 2440 Geel en de heer Yavas Metin wonende te Steenovens 28 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Twee-Molensstraat 3

Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie A nr. 498Z

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

industriegebied

De industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag handelt over het slopen van een gekoppelde zonevreemde woning met bijgebouwen en het oprichten van een gekoppelde bedrijfsgebouw met conciërgewoning in industriegebied.

Er werd beroep aangetekend tegen de omgevingsvergunning vergund in  zitting van 19/12/2022, 202200376_OMV_2022102831_MetinYavas_Twee Molenstraat 3_Sloop Woning en Nieuwbouw Industriegebouw door derden.

Door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 19/12/2022 een omgevingsvergunning (OMV_2022102831) verleend.

Op de hoorzitting van 11/04/2023 werden alle partijen gehoord, de Provinciale Omgevingsambtenaar stelde een ongunstig verslag opgesteld.

Om tegemoet te komen aan de opmerkingen in het verslag van de POA en van de rechts aanpalende eigenaar werd het ontwerp aangepast en bijkomende documenten toegevoegd.

In gezamenlijk overleg met de aanpalende eigenaar werd een akkoord bekomen dat werd vastgelegd door middel van een dadingsovereenkomst dd. 02/05/2023 opgesteld door Atrius Advocaten, Lierseweg 116, 2200 Herentals.

De bouwhoogte van het middelste gedeelte van het gebouw (twee bedrijfshallen) wordt van 5,50 meter gereduceerd naar 4,50 meter, gemeten vanop het maaiveld.

Bijkomend werden volgende punten aangepast:

- Fietsstalplaats voorzien, de opslag van de achterste hal is hierdoor verkleind.

- Vooraan wordt slechts één parkeerplaats voorzien waardoor er meer groen kan zijn in de voortuin. Twee parkeerplaatsen worden achteraan aangelegd, twee in de zijtuinstrook en drie onder de conciërgewoning.

- De parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grasbetondals, de overige verhardingen in waterdoorlatend materiaal.

- Langs de linker perceelsgrens wordt een streekeigen haag ingeplant.

- De gevel tegen de rechter perceelsgrens wordt uitgevoerd in betonnen préfabpanelen waartegen de buurman klimplanten kan tegen aanplanten waardoor het geheel een volledig groen zicht zal krijgen.

- De warmtestralingsberekening was al toegevoegd aan het dossier.

4. Openbaar onderzoek

Niet van toepassing.

5. Adviezen

Niet van toepassing.

6. Project-MER

Niet van toepassing

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De aanvraag is in overeenstemming met de gewestplanbestemming industriegebied.

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

 Het perceel gelegen te Twee-Molenstraat 3 te Geel, Afdeling 3, Sectie A, nr. 498z  stroomt af naar de Puntloop, een onbevaarbare waterloop (van 2° categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten  niet overstromingsgevoelig.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:

1. Functionele inpasbaarheid

Het op te richten gebouw wordt opgedeeld in 3 delen. Het voorste gedeelte is voorzien van een beperkt kantoor van en een opslagruimte. Het tweede en derde deel krijgt als bestemming opslag. Het bedrijfsgedeelte heeft een totale oppervlakte 509m². Helemaal achteraan wordt inpandig één conciërgewoning voorzien op het gelijkvloers en de verdieping. Deze woning heeft een bouwvolume van 828m³ voldoet aan de voorwaarden gesteld door VCRO Art. 4.3.6 en heeft een grondoppervlakte van 138m².

Het gebouw wordt ingeplant in het verlengde van de voorgevelbouwlijn van de rechts aanpalende woning, 7,48 meter van de linker perceelsgrens en 7,30 – 9,65 meter van de achterste perceelsgrens.

Het gebouw heeft een totale bouwdiepte van 44,57 meter, een bouwbreedte van 14,50 meter, de bouwhoogte van de conciërgewoning bedraagt 5,95 meter en de bedrijfshal 4,50 en 5,50 meter. Het volledige gebouw is voorzien van een plat dak.

Ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp krijgt een gedeelte van het gebouw een bouwhoogte van 4,50 meter in plaats van 5,50 meter om minder schaduwhinder op het rechts aanpalende perceel te veroorzaken.

De aanpalende eigenaars en de bouwheer zijn hierover tot een akkoord gekomen. In bijlage een inventaris van der overtuigingsstukken met de oorspronkelijke vergunning dd.19/12/2022, printscreen omgevingsloket warmtebestralingsberekening dd. 21/12/2022, kopie warmtebestralingsberekening en ondertekende dading dd. 02/05/2023 ref. 23-0215.

De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming industriegebied. De aangevraagde werken zijn toegelaten binnen het industriegebied en stroken met de bestemming volgend uit het geldende gewestplan, waardoor de aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.

2. Mobiliteitsimpact

De aanvraag heeft een beperkte invloed op de mobiliteit.

De leveringen zullen gebeuren door bestelwagens en lichte vrachtwagens.

Op het eigen terrein worden 8 parkeerplaatsen voorzien, wat voldoende is voor het project.

Er worden 3 inpandige parkeerplaatsen voorzien, 2 parkeerplaatsen in de zijtuinstrook, 2 parkeerplaatsen achteraan op het perceel en 1 in de voortuinstrook.

Voor de conciërge woning zijn er minimum 3 fietsstalplaatsen vereist. Deze worden inpandig voorzien in de achterste opslagruimte, ter hoogte van de conciërgewoning.

3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het slopen van een gekoppelde zonevreemde woning en het oprichten van een bedrijfshal met conciërgewoning in industriegebied, de aanvraag strookt qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid met de goede ruimtelijke ordening.

Helemaal achteraan wordt inpandig een conciërgewoning voorzien op het gelijkvloers en de verdieping. Deze woning heeft een bouwvolume van 828m³ voldoet aan de voorwaarden gesteld door VCRO Art. 4.3.6

Het is belangrijk dat het industriegebied op een zo efficiënt mogelijke manier wordt ingevuld.

De voorgevelbouwlijn sluit aan op die van de aanpalende zonevreemde woning. De afstanden ten opzichte van de perceelsgrenzen worden gerespecteerd. 

De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel met specifieke gewestplanbestemming. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.  

4. Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet het gebruik van duurzame en kwalitatieve materialen, welke overeenstemmen met de geldende voorschriften. 

De conciërge woning wordt uitgevoerd in donkergrijze gevelsteen, het bedrijfsgedeelte heeft een 2,50 meter hoge plint in betonpanelen met daarboven een gevelafwerking in  stalen sandwichpanelen donkergrijs, buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium. Tegen de voorgevel wordt een reclamepaneel geplaatst dat betrekking heeft op de activiteit in het gebouw.

Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling ten opzichte van de aanpalende zonevreemde woning,  bouwheer en aanpalende eigenaar zijn overeengekomen dat deze zijgevel wordt opgericht in préfabpanelen waartegen klimplanten mogen geplant worden om zo een kwalitatief groen zicht te bekomen. De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling ten opzichte van de bedrijven en percelen in de omgeving.

5. Cultuurhistorische elementen

Niet van toepassing.

 De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

6. Bodemreliëf

De aanvraag voorziet geen reliëfwijziging uitgezonderd de aanlag van een wadi in de tuinstrook achteraan op het perceel. Voor het overige blijft het bestaande maaiveld behouden.

Verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal, de parkeerplaatsen worden aangelegd in betonnen grasdals.

7. Hinderaspecten

Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.

Naast de hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.

8.  Conclusie

Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig  verenigbaar met de omgeving.

Resultaten openbaar onderzoek

 Niet van toepassing.

Conclusie

De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst naar de inhoud van het beroepschrift en de aangepaste plannen van de aanvrager en geeft gunstig advies voor de oprichting van een bedrijfshal met beperkt kantoor, conciërgewoning en stalplaats voor 8 wagens en 3 fietsen omwille van de volgende redenen: 

De aanvrager heeft tijdens de beroepsprocedure een stukkenbundel toegevoegd waarin nieuwe, aangepaste bouwplannen zijn opgenomen. 

In de aangepaste bouwplannen (V4) komt de aanvrager tegemoet aan de opmerkingen van de Provinciale Omgevingsambtenaar en de rechts aanpalende eigenaar.

Lasten

Niet van toepassing