2023_CBS_01509 - Omgevingsvergunning - het omvormen van een gelijkvloerse handelsruimte naar horeca langs Pas 118 (202300092SS) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 03/06/2023

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023033834

Dossiernummer gemeente: 202300092

De gemeente Geel heeft op 9 maart 2023 een aanvraag ontvangen voor het omvormen van een gelijkvloerse handelsruimte naar horeca. De aanvraag werd op 4 april 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

mevrouw Linda de Craen wonende te Pas 116 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Pas 118

Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 576T

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Stedenbouwkundige vergunning (01923) voor verbouwen van/tot of uitbreiden van eengezinswoning - goedgekeurd op 21/09/1959.

• Stedenbouwkundige vergunning (07675) voor het oprichten van een woonhuis - goedgekeurd op 18/05/1981.

• Stedenbouwkundige vergunning (10377) voor nieuwbouw burelen + appartement - goedgekeurd op 04/05/1992.

• Stedenbouwkundige vergunning (14465) voor het plaatsen van een aanhangbord - goedgekeurd op 21/12/2001.

• Stedenbouwkundige vergunning (2006/00500) voor het plaatsen van lichtreclame - goedgekeurd op 04/12/2006.

• Stedenbouwkundige vergunning (2007/00330) voor het wijzigen van een raamopening en het wijzigen van de bestemming van kantoorruimte naar handelsruimte met woonst - goedgekeurd op 06/08/2007.

• Stedenbouwkundige vergunning (2007/00402) voor het plaatsen van een gevelbanier aan unoxset - goedgekeurd op 24/09/2007.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag handelt over het omvormen van een kantoor naar horeca, hiervoor is een functiewijziging noodzakelijk.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Op 24 april 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)

Advies:  voorwaardelijk gunstig

Op 22 mei 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein

Advies: volledig geen advies

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect is..

Mer-screening

Niet van toepassing.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:

1. Functionele inpasbaarheid

De straat is gekenmerkt door handel, horeca en kantoorfuncties met daarboven woongelegenheden.

Het uitbaten van een eethuisje kan op deze locatie, maar hiervoor is een functiewijziging nodig.

De Vlaamse Regering heeft in 2018 de functie handel opgesplitst in verschillende functie. Horeca is een andere functie als kantoor.

De functiewijziging voorziet geen structurele werken.

De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied. De aangevraagde werken zijn toegelaten binnen woongebied en stroken met de bestemming volgend uit de geldende voorschriften, waardoor de aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.

2. Mobiliteitsimpact

De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit, gezien het louter betrekking heeft op een functiewijziging van kantoor naar horeca in een centrumstraat.

Volgens de parkeerverordening zijn er geen bijkomende parkeerplaatsen vereist.

3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen wijziging in de oppervlakte of bouwvolume van het bestaande gebouw. De aanvraag strookt qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid met de goede ruimtelijke ordening.

4. Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet geen wijziging, de gevels in duurzame en kwalitatieve materialen.

Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

5. Cultuurhistorische elementen

Niet van toepassing.

 De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

6. Bodemreliëf

De aanvraag voorziet geen reliëfwijziging.

7. Hinderaspecten

Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.

De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving of gezondheidsaspecten.

8.  Conclusie

Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig  verenigbaar met de omgeving.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 24 april 2023 is voorwaardelijk gunstig.

• Het advies van Openbaar Domein afgeleverd op 22 mei 2023 is geen advies.

Conclusie

Het gelijkvloers van het gebouw wordt omgevormd van kantoor naar horeca zonder structurele verbouwingswerken of uitbreidingen.

Geen enkele ruimte op het gelijkvloers komt in aanmerking om te wonen.

Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer dd.18/04/2023 Ref. BWDP/2014-216/002/02/SUDR.

“Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.”

Lasten

Niet van toepassing