2023_CBS_01481 - Omgevingsvergunning - functiewijziging: het omvormen van de gelijkvloerse verdieping naar winkel met verbruikszaal langs Oosterloseweg 80 (202300089SS) - Weigering

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 03/06/2023

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023031260

Dossiernummer gemeente: 202300089

De gemeente Geel heeft op 7 maart 2023 een aanvraag ontvangen voor functiewijziging: het omvormen van de gelijkvloerse verdieping naar winkel met verbruikszaal. De aanvraag werd op 4 april 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

Werner Van Espen wonende te Liersesteenweg 42 te 2221 Booischot

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Oosterloseweg 80

Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 294E

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan, niet met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 202100461/OMV_2021122528 voor schilderen van gevels of aanbrengen van gevelbekleding goedgekeurd op 11/10/2021.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

Het omvormen van het gelijkvloers van een bestaande woning naar winkel plus verbruiksruimte.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Op 24 april 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)

Advies: voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

Het perceel is volgens het gewestplan gelegen binnen de zonering 'woongebieden'.

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 5, Sectie N, nr. 294 E stroomt af naar de Winningenloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2° categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen – Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.

De aanvraag is in strijd met de hemelwaterverordening. De aangelegde verharding achteraan op het perceel is groter dan 40m² en dient af te wateren naar de onverharde randzone of naar een infiltratievoorziening. Er is geen onverharde randzone of infiltratievoorziening.

Conclusie:

De watertoets is niet doorstaan.

Mer-screening

Er werd vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

Het betreft het omvormen van het gelijkvloers van een woning naar winkel met verbruiksruimte met behoud van de woonfunctie op de verdieping. De verdieping voorziet een leefruimte, slaapkamer en wc. De badkamer bevindt zich op het gelijkvloers naast de wc’s van de verbruiksruimte, de bewoners moeten door de verbruiksruimte om de badkamer te kunnen bereiken. Wat de woonkwaliteit niet ten goede komt, bijgevolg is de aanvraag niet inpasbaar.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag is in strijd met de parkeerverordening. Per begonnen 50m² handel, kantoor of horeca dient men 1 parkeerplaats te voorzien op het eigen terrein. Voor de aangevraagde functie zijn minimum 2 parkeerplaatsen noodzakelijk. Deze parkeerplaatsen ontbreken. De parkeerplaatsen waarnaar wordt verwezen liggen op het openbaar domein.

In de aanvraag is er sprake van 15 fietsstalplaatsen in open lucht achteraan op het terras.

De aanvraag voldoet niet aan de parkeerverordening art. 15.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

Het perceel heeft een oppervlakte van 192m², de woning heeft een grondoppervlakte van 78,12m² voor het overige is het perceel volledig verhard.

De woonst op de verdieping heeft een nuttige oppervlakte van 49,62m² en is in strijd met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening die een minimale oppervlakte voorschrijft van 52m² voor een woonst met 1 slaapkamer. De oppervlakte onder een hellend dak wordt niet meegerekend indien de vrije hoogte kleiner is dan 1,80 meter. De aanvraag voldoet niet aan de bepalingen.

De aanvraag voldoet niet aan de basisverordening art. 24 en 27.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels blijven ongewijzigd. In zitting van 11/10/2021 verleende het college van burgemeester en schepenen vergunning voor het wit schilderen van de gevels en het aanbrengen van gevelbekleding.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

Er wordt er geen bijkomende hinder verwacht.

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

Niet van toepassing.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 24 april 2023 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

- De aanvraag is in strijd met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening art. 24 en 27, het woongedeelte voldoet niet aan de minimale oppervlakte.

- De aanvraag is in strijd met de gemeentelijke parkeerverordening art. 15, er ontbreken 2 parkeerplaatsen op het eigen terrein.

- De aanvraag is in strijd met de hemelwaterverordening. De aangelegde verharding achteraan op het perceel is groter dan 40m² en dient af te wateren naar de onverharde randzone of naar een infiltratievoorziening. Er is geen onverharde randzone of infiltratievoorziening.

Lasten

Niet van toepassing