2023_CBS_00474 - Omgevingsvergunning - slopen van een bestaande bakkerij en aanhorigheden en het oprichten van meergezinswoning met 4 wooneenheden en garages langs Elsum 11 bus 1, bus 2, bus 3 en bus 4 (202200551SS) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 01/04/2023

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022152428

Dossiernummer gemeente: 202200551

De gemeente Geel heeft op 6 december 2022 een aanvraag ontvangen voor slopen van  een bestaande bakkerij en aanhorigheden en het oprichten van meergezinswoning met 4 wooneenheden en garages. De aanvraag werd op 27 december 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

HERMANS BOUWONDERNEMING BVBA gevestigd te St.-Corneliusstraat 13B/2 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Elsum 11 bus 1,  bus 2,  bus 3 en  bus 4

Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 581C5, 581A5 en 581B5

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in: 

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend: 

• Omgevingsvergunning 202200396/OMV_2022107658 voor slopen van een bestaande bakkerij en aanhorigheden en het oprichten van een meergezinswoning met 4 wooneenheden en bijgebouwen. geweigerd op 07/11/2022.

• Stedenbouwkundige vergunning (14256) voor het oprichten van een garage - goedgekeurd op 13/07/2001.

• Milieuvergunning 1997/V2/00301 voor bakkerij - goedgekeurd op 24/11/1997.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De projectsite is gelegen in de straat Elsum. De drie percelen zijn samen ongeveer 5a45 groot. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door residentiële en commerciële bebouwing in halfopen en gesloten orde. Op het perceel staat een bakkerij, in geloten bebuwing en enkele bijgebouwen. Op de naastliggende percelen bevindt zich telkens een appartementsgebouw van 3 bouwlagen met een zadeldak.

Huidige aanvraag beoogt het afbreken van de bestaande bebouwing en het plaatsen van een appartementsgebouw van 4 wooneenheden. Er worden in de achtertuin tevens 2 bijgebouwen voozien om te voldoen aan de parkeerbehoefte.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Op 19 januari 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator

Geachte,

Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen/17,3 kVA per aansluiting voor woningen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,9 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing. 

Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn. 

Dit advies blijft 1 jaar geldig.

Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

Op 21 december 2022 werd het advies ontvangen van FLUXYS BELGIUM

zie bijlage

Advies: volledig geen bezwaar

Op 13 januari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)

Gelieve in bijlage ons advies te willen vinden.

 Advies:  voorwaardelijk gunstig

Er werd advies gevraagd aan Openbaar Domein maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn.  Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

Op 23 januari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein

Advies riolering

Aansluiting

Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Bij de sloop dient men na te gaan of er een bestaande aansluiting aanwezig is.

Als er een aansluiting aanwezig is moet het volgende gebeuren:

• Men moet deze tijdelijk dichten om nadien te herbruiken. 

• Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De putjes moeten geplaatst worden net achter de rooilijn bij de nieuwe ingang. 

• De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei

• Kleur en afmeting:

o RWA: grijs met diameter 250mm

o DWA: roodbruin met diameter 315mm 

• Na de putjes moet men het afvalwater en hemelwater samenbrengen via een gemengde aansluiting met opsplitsing.

Als men geen aansluiting terugvindt of de aansluiting kan niet herbruikt worden, dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel via het contactcentrum van Grondgebiedszaken. 

Riolering algemeen

Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn). 

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. 

Private riolering mag niet aangelegd worden in het openbaar domein.

Huishoudelijk afvalwater

Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.

Hemelwater

De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing op zowel het nieuwe hoofdgebouw als de nieuwe bijgebouwen. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

Hemelwaterput

Men voorziet een hemelwaterput met een volume van 10.000L wat voldoet aan de verordening. Men sluit een pomp aan in functie van herbruik. Op het funderingsplan is er vermoedelijk een fout geslopen in de nummering van de appartementen wat betreft de aftappunten. Er zouden 4 toiletten en 4 dienstkraantjes worden aangesloten bij appartement 01. De bedoeling zal zijn dat bij elk appartement herbruik zal voorzien worden voor 1 toilet en 1 binnenkraantje. Daarnaast wordt het water ook herbruikt voor een binnenkraantje in de poetsberging. 

De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 10.000L bedragen.

• Men dient de afvoeren van het volledige dak en van de bijgebouwen hier op aan te sluiten.

• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Men dient de aftappunten te voorzien zoals in het dossier wordt aangegeven: per appartement 1 toilet en 1 binnenkraantje. En 1 binnenkraantje in de poetsberging.

• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.

Infiltratievoorziening

Alle verhardingen in waterdoorlatend materiaal en alle niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone, moeten niet meegerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening. Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.

Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 7500L en een oppervlakte van 15,27m² wat qua dimensionering voldoet aan de verordening.

Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.

De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• Bij plaatsing van een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand in de winterperiode. De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager gelegen zijn dan deze gemiddelde grondwaterstand. 

• Het volume dient minimum 5308L te bedragen. 

• De infiltratieoppervlakte dient minimum 8,49m² te bedragen. 

Verplichte keuring privéwaterafvoer

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Toegang tot het perceel

Aan de voorzijde komt er een inkomdeur. Als er ter hoogte van deze inkom een aanpassing van het openbaar domein moet gebeuren dan dient men dit aan te vragen bij stad Geel en de kosten hiervan te dragen. Men mag deze aanpassing niet zelf uitvoeren.

Voor personenwagens is het perceel toegankelijk via een recht van doorgang langs Kabienstraat.

Advies: voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

Huidige aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen de zonering 'woongebied'. De aanvaag voldoet aan de voorschriften van deze zonering.

Huidige aanvraag is gelegen binnen het RUP 'Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel'. De aanvaag voldoet aan de voorschriften van dit RUP.

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Erfgoed-/archeologietoets

Niet van toepassing.

Mobiliteit

Er worden op het eigen terrein 6 parkeer mogelijkheden en een fietsenstalling voor 12 fietsen voorzien die bereikbaar zijn via een erfdienstbaarheid in de Kabienstraat.

Toegankelijkheid

Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.

Scheidingsmuren

De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

Het nieuwe project wordt opgericht tussen 2 soortgelijke bebouwingen (meergezinswoning met bijgebouw) waardoor het gewenste project bijgevolg functioneel inpasbaar kan worden geacht in zijn omgeving.

Mobiliteitsimpact

De mobiliteitsimpact van de huidige functie (woning met bakkerij) zal ten allen tijde een grotere verkeersimpact genereren dan de nieuwe gewenste functie ten behoeve van 4 nieuwe wooneenheden. Gezien de kleinschaligheid van het nieuwe project en gezien de beperkte vervoersbewegingen die hiermee gepaard gaan, zal de verwachte mobiliteitsimpact bijgevolg draagbaar en aanvaardbaar blijven. Ten behoeve van 4 appartementen (3x 2slpk app en 1x 1slpk app) worden er achteraan bijgebouwen opgericht voor het stallen van fietsen en wagens. In het voorste bijgebouw is er de mogelijkheid tot het stallen van 12 normale fietsen en 3 wagens in aparte garages. In de gemeenschappelijke berging of in de individuele garage kan eventueel ook een ander type fiets gestald worden (bakfiets, cargo,...). In het achterste bijgebouw is er de mogelijkheid tot het stallen van 2 wagens. Naast dit bijgebouw bevindt zich een niet overdekte autostaanplaats.

Er worden dus op het eigen terrein in totaal 6 autostandplaatsen voorzien.

De aanvraag voldoet aan de parkeerverordening die voor het project minimum 6 autostaanplaatsen en 11 fietsstaanplaatsen oplegt.

Bij de uitvoering van de werken en het afvoeren van het sloopafval kan er tijdelijke een verhoging van de verkeersbewegingen ontstaan. Door de locatie van in de nabijheid van scholen dient de aan- en afvoer van materialen buiten de start en eindtijd van de aanwezige scholen te gebeuren. Zo worden conflicten vermeden tussen de werftransporten en het schoolverkeer dat voor een groot deel uit fietsers en voetgangers bestaat. Het charter werfverkeer kan hier een leidraad zijn.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

Deze aanvraag omvat enerzijds in het slopen van een bestaand gebouw met wonen als hoofdfunctie en nevenfunctie van bakkerij. Anderzijds voorziet deze aanvraag eveneens in het bouwen van een meergezinswoning met 4 wooneenheden en achterliggende bijgebouwen.

De meergezinswoning wordt opgericht op dezelfde voorgevelbouwlijn als deze van de 2 aanpalende bebouwingen. De bouwdieptes voor het gelijkvloers, eerste verdieping, tweede verdieping en dakverdieping zijn hierbij respectievelijk 17m00, 14m00, 14m00 en 9m00. De bouwdiepte van de eerste en tweede verdieping is minder diep dan deze van de aanpalende bebouwingen maar wordt evenwel kwalitatief afgewerkt. De kroonlijsthoogte van het gebouw wordt eveneens afgestemd op deze van de aanpalende bebouwingen (zijnde 9m00 vanaf de vloerpas) waardoor vervolgens ook de nokhoogte (zijnde 13m50) evenredig zal zijn aan deze van de 2 aanpalende gebouwen. Ook de achterliggende bouwhoogtes van de uitbouw op het gelijkvloers en deze van de verdiepingen, zijn overeenkomstig aan deze van de aanpalende gebouwen (respectievelijk 2m99 en 8m54 t.o.v. de vloerpas). De uitbouw in de voorgevel is gelegen op minstens 2m50 t.o.v. het voorliggende trottoirpeil. Deze uitbouw kraagt 50cm uit en heeft een breedte van 5m48 dewelke overgaat in de dakkapel. De dakkapel voldoet bijgevolg aan de vooropgestelde breedte van maximaal 2/3de gevelbreedte (2/3de van 8m85 = 5m90). De dakkapel heeft een bouwhoogte van 2m28 t.o.v. de kroonlijst waardoor deze eveneens voldoet aan de maximale hoogte van 2/3de dakhoogte (2/3de van 4m50 = 3m00). Achteraan wordt er eveneens een dakkapel voorzien met breedte van 5m90 (max. 2/3de gevelbreedte = 2/3de van 8m89 = 5m926). De bouwhoogte van het woongedeelte bedraagt hierbij eveneens 2m28 zoals in de voorgevel. In het midden van deze dakkapel is er echter evenwel een technische koker voorzien dewelke een hogere bouwhoogte (=3m25) omvat.

Het project voorziet een gelijkvloers appartement met nuttige oppervlakte van 88,26m³, een appartement op de eerste en tweede verdieping van 93,32m² en onder het dak een appartement van 52,39m². Iedere wooneenheid beschikt over een individuele buitenruimte.

Achter het hoofdgebouw wordt er eerst nog een private tuinzone van 10m00 voorzien, daarna volgt er een gemeenschappelijke tuinzone van 8m25. Het eerste bijgebouw is bijgevolg opgericht op 18m25 vanaf de achtergevel. De bijgebouwen omvatten een kroonlijsthoogte van 3m00 t.o.v. het aanpalende terreinniveau. De bijgebouwen zijn opgericht ten behoeve van 5 autostaanplaatsen en 12 reguliere fietsen met eventuele oplaadmogelijkheid. Er wordt tevens een gemeenschappelijke berging voorzien.

De toegang tot het achterliggende gebied wordt verkregen via een aanpalende servitude die uitgeeft in de Kabienstraat. Te voet is het gebouw te betreden zowel aan de voorkant als de achterkant van het gebouw.

Visueel-vormelijke elementen

Het project wordt hoofdzakelijk opgericht in een rood-oranje genuanceerde baksteenarchitectuur. De uitbouw in de voorgevelzijde wordt voorzien in een lichte crepi op isolatie. Het hellend dak is afgewerkt in donkergrijze dakpannen. Het buitenschrijnwerk is in donker gekleurd PVC, de hoofdelijke inkomdeur is voorzien in donker gekleurd aluminium. Regenwaterafvoeren en hangoten zijn in anthrazink. Dorpels zijn voorzien in blauwe steen ofwel in donker gekleurde aluminium dorpel. Metalen balustrades zijn eveneens in dezelfde donkere kleur voorzien. Het prefab terras in de achtergevel is in natuurgrijs beton. De sectionaalpoorten zijn in donker gekleurd aluminium voorzien. De zijdelingse bovendakse gevelbekleding van de dakkapellen is in donkere leien.

Het ontwerp is architectonisch verantwoord.

Cultuurhistorische aspecten

De woningen zijn niet opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed. Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.

Bodemreliëf

Het bodemreliëf wordt niet gewijzigd en blijft maximaal behouden. Enkel op de plaats waar de huidige bebouwing momenteel staat opgericht, daar zal een logischerwijs een nieuwe heraanleg van het terreinprofiel gebeuren dat zal aansluiten op deze van de aanpalende terreinniveau’s van de buren.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de sloopwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines en het afvoer van het slooppuin. Door de nabijheid van scholen bij de plaats van de werken, zijn maatregelen aangewezen die conflicten tussen werfverkeer en schoolgaande kinderen te vermijden. Het beperken van de transporturen kan hiertoe bijdragen en de verkeerveiligheid garanderen. Door het Charter Werftransport op te volgen wordt aan deze vooraarden voldaan. De inhoud van dit charter zal aan de bouwheer kenbaar gemaakt worden.

Scheidingsmuren

De aanvraag heeft betrekking op scheidingsmuren en paalt rechtstreeks aan de bebouwing van de aangrenzende percelen.

In dit kader werden de aanpalende eigenaars aangeschreven. Gedurende een periode van 30 dagen konden zij hun opmerkingen en bezorgdheden overmaken, overeenkomstig artikel 83 van het omgevingsvergunningsbesluit. Er werden geen bemerkingen of bezwaren ontvangen tijdens deze periode aangaande de scheidingsmuren. 

Er werd binnen deze periode geen bezwaar ingediend. 

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening. 

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden. 

Niet van toepassing.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 19 januari 2023 is voorwaardelijk gunstig.

• Het advies van FLUXYS BELGIUM, afgeleverd op 21 december 2022 is geen bezwaar.

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 13 januari 2023 is voorwaardelijk gunstig.

•  Het advies van Openbaar Domein . Er werd geen advies ontvangen binnen de termijn.

•  Het advies van Openbaar Domein afgeleverd op 23 januari 2023 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

De werken dienen ingeplant en uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.

Vooraleer de werken worden aangevat dient het attest van Fluvius m.b.t. de wegname van de nutsleidingen te worden doorgemaild aan grondgebondenzaken@geel.be met vermelding van dossiernummer. Een attest van wegname van nutsleidingen (elektriciteit en aardgas) uit gebouwen kan bij Netmanagement  (c/o Iveka Igao, Koningin Elisabethlei 38, 2300 Turnhout) worden verkregen. De eigenaar kan dit attest overhandigen aan de aannemer die de sloopwerken zal uitvoeren. De nodige veiligheidsmaatregelen moeten in acht genomen worden.

De bouwheer dient bij de uitvoering der werken de verplichtingen van het burgerlijk wetboek na te leven.

Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen.

Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.

De vrijgekomen muren van de aanpalende eigenaars worden afgewerkt zodat geen water- of vorstschade kan ontstaan. Na definitieve invulling van het project moeten deze gevels op een kwalitatieve en duurzame manier afgewerkt worden.

Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).

Bij de aanwezigheid van een stookolietank, moet deze correct buiten gebruik gesteld worden en verwijderd. De bouwheer laat zich hiervoor bijstaan door een deskundige of erkend stookolietechnicus.

Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk voorkomen worden. De voorwaardelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,… Ten allen tijde worden de werken uitgevoerd in overeenstemming met de toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.

De sloopwerken zullen ook gedurende een korte periode geluidsemissies veroorzaken. Dit is slechts tijdelijk waardoor de hinder naar omwonenden eerder beperkt zal zijn

De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.

De bouwheer dient het charter Werftransport na te leven.

Alle werken dienen uitgevoerd op het eigen terrein.

Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.

Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.

Gevolg dient gegeven aan art. 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. tot uitzichten op het eigendom van de nabuur.

De dakterrassen dienen voorzien te worden op 1,90 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. Er dient een terrasafsluiting te worden aangebracht die niet hoger is dan 1,20 meter.  De afsluiting bestaat uit hout, geschilderd metaal en/of veiligheidsglas.

Art 44 Gemeentelijke stedenbouwkundige basis verordening d.d. 24 mei 2012

Voor alle nieuw op te richten scheidingsmuren van hoofdgebouwen geldt het volgende:

- Indien er een akkoord is tussen beide partijen is het aangewezen de scheidingsmuur te paard op te richten. Beide partijen moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur met een dikte van 14 cm voorzien.

- Indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen kan er een gemeenschappelijke spouw worden voorzien. In dit geval wordt er op het eigen perceel een halve spouw en een muur van 14cm voorzien.

- Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten van minimum 9cm, daarnaast een spouw en een draagmuur van 14cm.

Andere mogelijkheden kunnen toegelaten worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen én indien dit in overeenstemming is met de geldende normen.

- De constructiewijze wordt op het gebied van stabiliteit, geluidsisolatie en veiligheid als aanvaardbaar geacht door de brandweer, door het WTCB of een ander erkend organisme.

- Alle nieuwe uit te voeren scheidingsmuren moeten opgetrokken worden in 2 of 3 bladen met afmetingen zoals hierboven vermeld en een spouw welke gevuld is met akoestische isolatie of wolproduct.

- De spouw wordt doorgetrokken van in de fundering tot aan de dakconstructie en blijft volledig vrij van spouwankers of restanten van mortel, tenzij de scheidingsmuur te paard wordt opgericht en er spouwankers noodzakelijk zijn in functie van de stabiliteit.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.

Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.

De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of  gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 12/12/2022:

Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen/17,3 kVA per aansluiting voor woningen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,9 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing. 

Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn. 

Dit advies blijft 1 jaar geldig.

Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.

Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer dd. 11/01/2023 ref. BWDP/2022-0242//002/01/ZOMVL (zie bijlage).

Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.

Er dienen steeds ten minste 6 parkeerplaatsen (garages, carports) en 11 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.

Gevolg dient gegeven aan het advies van Openbaar Domein:

Bij de sloop dient men na te gaan of er een bestaande aansluiting aanwezig is.

Als er een aansluiting aanwezig is moet men deze tijdelijk dichten om nadien te herbruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn volgens de richtlijnen beschreven in het advies.

Als men geen aansluiting terugvindt of de aansluiting kan niet herbruikt worden, dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.

Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn). 

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. 

Private riolering mag niet aangelegd worden in het openbaar domein.

De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing op zowel het nieuwe hoofdgebouw als de nieuwe bijgebouwen. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 10.000L bedragen.

• Men dient de afvoeren van het volledige dak en van de bijgebouwen hier op aan te sluiten.

• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Men dient de aftappunten te voorzien zoals in het dossier wordt aangegeven: per appartement 1 toilet en 1 binnenkraantje. En 1 binnenkraantje in de poetsberging.

• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.

De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• Bij plaatsing van een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand in de winterperiode. De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager gelegen zijn dan deze gemiddelde grondwaterstand. 

• Het volume dient minimum 5308L te bedragen. 

• De infiltratieoppervlakte dient minimum 8,49m² te bedragen. 

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

Lasten

Niet van toepassing