UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 17/03/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022110574
Dossiernummer gemeente: 202200509
De gemeente Geel heeft op 8 november 2022 een aanvraag ontvangen voor het ophogen van een perceel landbouwgrond. De aanvraag werd op 2 december 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Bens Walter en Bens Peter VVZRL gevestigd te Olenseweg 106 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Scheplakens zn
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nrs. 997B, 997C en 1000A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen I - overdruk zonevreemde woningen III
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan en van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag volgens de bouwheer
We vragen de ophoging aan van een deel van een perceel.
Het gaat over een perceel dat op bepaalde plaatsen waterziek is.
Het gaat over grond die voor het deel dat we aanvragen lager gelegen is dan de omringende grond waardoor er bij nat weer water blijft staan.
Tegen de zuidelijke zijkant van het perceel ligt een waterloop 3de cat. gekend als de Rijloop, de aangevraagde ophoging ligt overal meer dan 18 meter van de waterloop.
De grond in het deel dat we aanvragen is in het voorjaar meestal te nat om goed te bewerken en in het najaar te nat om het gewas probleemloos te oogsten. De bodemstructuur is door de jaren heen verslechterd door het te nat zijn van de gronden, bij het bewerken en oogsten rijd men de grond steeds kapot.
Door het ophogen zal deze grond afwateren naar waterloop en gracht, hierdoor is de grond minder nat, beter bewerkbaar en zal de bodemstructuur verbeteren waardoor de grond terug als volwaardige landbouwgrond kan gebruikt worden.
Aard en herkomst van de aangevoerde bodem
De aanvulling zal gebeuren met BODEM (code 201, 210 of 211).
Fysische samenstelling
De aanvulling van het terrein zal uitsluitend gebeuren met niet-verontreinigde uitgegraven bodem, meer bepaald uitgegraven bodem die een fysische scheiding heeft ondergaan en gereinigde uitgegraven bodem die inzake fysische samenstelling voldoet aan de bepalingen van artikel 162 van het besluit van de Vlaamse Regering van 14 december 2007 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en bodembescherming.
Chemische samenstelling
Inzake chemische samenstelling zal de uitgegraven bodem voldoen aan de waarden voor vrij gebruik van uitgegraven bodem (code 211 of 291 volgens het Vlarebo). De wijze van afwerking van het terrein en de toestand na de werken. De teelaarde zal worden verwijderd waarna er een opvulling zal gebeuren met niet-verontreinigde bodem, daarna word de teelaarde terug geplaatst. Na de werken krijgen we een landbouwgrond die deels hoger gelegen is en afwatert naar de bestaande gracht.
Het ontwerp
Deze aanvraag betreft een gedeeltelijke ophoging van een perceel landbouwgrond.
De bouwheer is landbouwer in hoofdberoep en wenst een deel van de terreinen op te hogen om een betere landbouwdoeleinden te bekomen.
Het is enkel in het midden van de percelen dat de grond wordt genivelleerd. De afwatering is voorzien naar de zijkanten richting de waterloop en de gracht.
Totale perceelsoppervlakte is 17077 m² waarvan 7168 m² wordt opgehoogd.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 december 2022 t.e.m. 7 januari 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 10 februari 2023 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen Dienst Integraal Waterbeleid.
Zie advies in bijlage.
Advies: volledig ongunstig
Op 17 januari 2023 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur) : Geen advies
Advies: geen advies verleend
Op 12 januari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein team groen :
Het advies van de provincie wordt bijgetreden.
Advies: volledig ongunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Scheplakens).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een ophoging van een perceel landbouwgrond in agrarisch gebied.
De aangevraagde werken zijn niet inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor nivelleringswerken is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Mogelijke schadelijke effecten zouden kunnen ontstaan door:
- wijziging van infiltratie naar het grondwater aangezien ophogingen een versnelde afvoer van hemelwater en een verminderde infiltratie in de bodem tot gevolg kunnen hebben;
- wijziging van het overstromingsregime, aangezien ophogingen een versnelde afvoer van hemelwater en bijkomende wateroverlast tot gevolg kunnen hebben.
De (beperkte) ophogingen zijn niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Ze zullen echter wel zorgen voor een versnelde afvoer van hemelwater naar de grachten en naar de vallei van de Rijloop en de Grote Nete die al te kampen heeft met wateroverlast.
Het is belangrijk om ook buiten het overstromingsgevoelig gebied water de kans te geven te infiltreren om wateroverlast en al te zeer uitdrogen van de bodem te voorkomen. Hierdoor is het nodig, bij dergelijke projecten hiervoor milderende maatregelen te implementeren. In dit geval zou een langgerekte, oppervlakkige, komvormige verlaging langsheen de westrand van het perceel ervoor kunnen zorgen dat het hemelwater niet zomaar in de grachten terecht kan komen en kan afgevoerd worden. In deze verlaging zou het afstromende hemelwater de tijd kunnen krijgen te infiltreren terwijl de rest van het perceel droger blijft door de beperkte reliëfwijziging.
Omdat een dergelijke milderende maatregel momenteel niet voorzien is, kan het project momenteel niet gunstig geadviseerd worden.
Visueel-vormelijke elementen
De werken worden uitgevoerd in agrarisch gebied ten behoeve van de landbouwactiviteiten.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 december 2022 tot en met 7 januari 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De Omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Mogelijke schadelijke effecten zouden kunnen ontstaan door:
- wijziging van infiltratie naar het grondwater aangezien ophogingen een versnelde afvoer van hemelwater en een verminderde infiltratie in de bodem tot gevolg kunnen hebben;
- wijziging van het overstromingsregime, aangezien ophogingen een versnelde afvoer van hemelwater en bijkomende wateroverlast tot gevolg kunnen hebben.
De (beperkte) ophogingen zijn niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Ze zullen echter wel zorgen voor een versnelde afvoer van hemelwater naar de grachten en naar de vallei van de Rijloop en de Grote Nete die al te kampen heeft met wateroverlast.
Het is belangrijk om ook buiten het overstromingsgevoelig gebied water de kans te geven te infiltreren om wateroverlast en al te zeer uitdrogen van de bodem te voorkomen. Hierdoor is het nodig, bij dergelijke projecten hiervoor milderende maatregelen te implementeren. In dit geval zou een langgerekte, oppervlakkige, komvormige verlaging langsheen de westrand van het perceel ervoor kunnen zorgen dat het hemelwater niet zomaar in de grachten terecht kan komen en kan afgevoerd worden. In deze verlaging zou het afstromende hemelwater de tijd kunnen krijgen te infiltreren terwijl de rest van het perceel droger blijft door de beperkte reliëfwijziging.
Omdat een dergelijke milderende maatregel momenteel niet voorzien is, kan het project momenteel niet gunstig geadviseerd worden.
CONCLUSIE
Ongunstig, aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Ongunstig advies.
Ongunstig advies, aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning wel goed te keuren, omwille van volgende redenen:
Ter plaatse is vastgesteld dat het deel van het perceel dat de aanvrager wil verhogen effectief een heel stuk lager gelegen is dan de rest van het perceel en de omliggende percelen. Het gaat maar over een klein stuk van het grote perceel. De huidige niveauverschillen veroorzaken hinder voor het bewerken van de grond en leiden tot onoverkomelijke moeilijkheden.
Het lijkt economisch noodzakelijk om het reliëf dermate te nivelleren dat die hinder kan worden weggenomen of beperkt.
Gelet op de plaatselijke situatie kan de reliëfwijziging uitgevoerd worden.
Het College van burgemeester en schepenen beslist om de vergunning af te leveren aan de aanvrager onder volgende voorwaarden :