2023_CBS_00538 - Omgevingsvergunning - bouwen van meergezinswoning met 38 appartementen en 4 kantoorruimten langs Dr.-Van de Perrestraat 3 en 5 (202200436IV) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 18/03/2023

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022117649

Dossiernummer gemeente: 202200436

De gemeente Geel heeft op 12 september 2022 een aanvraag ontvangen voor bouwen van meergezinswoning met 38 app en 4 kantoorruimten. De aanvraag werd op 4 oktober 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

MATEXI PROJECTS NV met als contactadres Franklin Rooseveltlaan 180 te 8790 Waregem

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Dr.-Van de Perrestraat 3 en 5

Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 652Z3, 652H4, 652C3, 652V3 en 652E4

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing

Verordeningen

• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 201700006/OMV_2017002642 voor fietsostrade spoorlijn 15 - cluster 2 goedgekeurd op 07/12/2017.
• Omgevingsvergunning 202100752/OMV_2021193682 voor het slopen van bestaande bebouwing, het oprichten van een appartementsblok met commerciële ruimte en parking geweigerd op 04/07/2022.
• Stedenbouwkundige vergunning (09716 B) voor nieuwbouw winkel + appartement - goedgekeurd op 18/06/1990.
• Stedenbouwkundige vergunning (10317) voor plaatsing tuinbouwserre - goedgekeurd op 24/02/1992.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het slopen van 2 woningen met bijgebouwen en het bouwen van 38 appartementen, commerciële ruimte, ondergrondse parking en de aanleg van een bovengrondse parking.

Gebouw

De nieuwbouw wordt opgericht op de nieuwe rooilijn.

Het project bestaat uit twee hogere torens en een centraal lager deel. Ook achteraan bevindt zich een lager deel.

De torens hebben een hoogte van 13,6m (4 bouwlagen) en 17m (5 bouwlagen).

Het centrale deel heeft een hoogte van 11m (3 bouwlagen)

De gelijkvloers bouwlaag van de 2 torens wordt ingericht als een commerciële ruimte.

In het lager deel tussen de torens komen 4 appartementen. Achteraan komen 3 appartementen. 

De voorgevel van dit deel springt iets terug tov de rooilijn. Hierdoor is er ruimte voor het plaatsen van een plantenbak voor de ramen.

Elk appartement op het gelijkvloers heeft een tuintje achteraan. De rest van het binnengebied wordt ingericht als gemeenschappelijke tuin.

In de gelijkvloerse verdieping bevinden zich eveneens 2 grote fietsenstallingen en de inrit naar de ondergrondse parking.

De verdiepingen zijn voorzien voor appartementen. Elk appartement heeft een inpandig terras of een dakterras langs voor of achtergevel.

Een deel van het gebouw is uitgerust met een parkeerkelder.  Er is ruimte voor 22 parkeerplaatsen en 22 bergingen.

De appartementen hebben een oppervlakte tussen 46,6m² en 116m² en zijn voorzien van 1, 2 of 3 slaapkamers. De gemiddelde oppervlakte bedraagt 79,7m².

De commerciële ruimten hebben een vloeroppervlakte van 191m², 81 en 93m², in totaal 360m².

Grondafstand

Omwille van de toekomstvisie van de stationsomgeving met o.a. het afsluiten van de spoorweg en het realiseren van een fietstunnel met de rooilijn 3m verschuiven langs. Dr. Van de Perrestraat.

Langs Heistraat ligt moment een heel smalle stoep. Door de rooilijn met 1m te verleggen langs Heistraat wordt de openbaar domein verbreed waardoor een wettelijke en bredere stoep (2 meter) kan aangelegd worden.

Art. 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning dd. 25/04/2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over de gratis grondafstand alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.

De gemeenteraad geeft in zitting van 6 februari 2023 haar goedkeuring aan gratis grondafstand en de nieuwe rooilijn zoals opgetekend in het bijgevoegd plan mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er dient een digitaal opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden bezorgd, ten laatste bij de akte van verkoop van dit deel van het perceel.
• Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht zijn ten laste zijn van de bouwheer.
• De werken worden uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan.
• De aangevraagde omgevingsvergunning zal slechts uitwerking krijgen nadat op initiatief van de aanvrager de grondafstand effectief voltrokken is.

Mobiliteit

Voor de 38 wooneenheden zijn er volgens de parkeerverordening 57 parkeerplaatsen nodig (1,5pp/wo). Omwille van de locatie vlakbij het station van Geel wordt er een afwijking van de parkeernorm gevraagd tot 1pp/app

Voor de 3 commerciële ruimten zijn er volgens de parkeerverordening 8 parkeerplaatsen nodig.

In de parkeerkelder zijn de 22 parkeerplaatsen. Bovengronds worden er 49 parkeerplaatsen voorzien:25 overdekte parkeerplaatsen onder een carport, 22 parkeerplaatsen in open lucht en 2 plaatsen voor deelwagens.

In totaal zijn er 71 parkeerplaatsen voor personenwagen en 2 voor deelwagens.

Voor het ganse project is er een behoefte aan 110 fietsenstallingen voor de appartementen.

In de parkeerverordening is er geen behoefte aan fietsenstallingen voor de commerciële ruimte vastgelegd.

Inpandig zijn er 2 grote fietsenstallingen met ruimte voor samen 113 fietsen, achteraan op het perceel wordt een overdekte private fietsen geplaatst met ruimte voor 10 buitenmaat fietsen. In totaal is er ruimte voor 123 fietsen.

Voor bezoekers worden er enkele fietsbeugels voorzien.

Er wordt voldaan aan de parkeerverordening.

Groen

Elk gelijkvloers appartement beschikt over een terras met een klein tuintje, dat omzoomd wordt door een lage haag. Deze tuintjes sluiten aan op een gemeenschappelijke tuin. Door het verschuiven van het gebouw in functie van de nieuwe rooilijn, wordt de gemeenschappelijke tuin iets groter.

De appartementen op de verdiepingen hebben elk een terras.

Op het centrale deel, tussen de twee torens, wordt een daktuin ingericht. Deze is toegankelijk voor alle bewoners.

De andere daken worden voorzien van een groendak, zo ook het dak van de carport.

De appartementen op het gelijkvloers krijgen plantenbakken onder de ramen.

Kwaliteitskamer

Voor dit project werd een traject met de Kwaliteitskamer gevolgd.

De laatste bespreking dateert van 20 april 2021, met volgende conclusie:

• Het verdwijnen van de ondergrondse fietshelling, geeft de ontwerper meer vrijheid. Dit moet een meer kwalitatief  project kunnen opleveren dan een variant waarin de fietshelling wel vervat zit.
• Door het verschuiven van de bouwlijn, wordt het project zwaarder. Het programma wordt nu gerealiseerd op een kleinere oppervlakte. Dit is een stap achteruit ten opzichte van het eerste ontwerp. De afstanden tot de buren nemen af en het project wordt denser. De toren aan de westzijde gaat nu te veel in concurrentie met de Romano-toren. De oostelijke toren wordt te dominant. Het gebouw kan op de rooilijn geplaatst worden. Hiermee win je ruimte en wordt de relatie tot de buren verbeterd. Daarnaast heeft het bouwen tot op de rooilijn een positief effect naar zichtlijnen en toekomstige ontwikkeling van de Heistraat.
• De kwaliteitskamer was zeer positief over het eerste ontwerp, zowel naar volumetrie, invulling en architectuur. Dat zijn aspecten die we nu zien verdwijnen. Zowel de stedenbouwkundige compositie als de architectuur. Het is nu minder een wand die een plein afbakent wat in de voorliggende context van het stationsplein wenselijk is.
• Het lostrekken van de volumes aan de oostzijde breekt de wand. Dit is jammer want de pleinfunctie heeft baat bij de afbakening van een gesloten wand. De ontwerper geeft hierover aan dat dit vanuit een bespreking met het college van burgemeester en schepenen. Het opknippen van de volumes leidt echter niet tot het kleinschaliger maken van het project De kwaliteitskamer zal aan het stadsbestuur meegeven dat het sluiten van de wand een ruimtelijke kwaliteit is in deze context.
• Wonen op het gelijkvloers is kwalitatief niet wenselijk. De gelijkvloerse verdieping moet gereserveerd worden voor commerciële functies. De drukte die een stationsplein met zich meebrengt en de voorziene busbaan, zorgt dat de gelijkvloerse wooneenheden weinig woonkwaliteit zullen hebben. De kwaliteitskamer erkent wel dat het invullen van de volledige gelijkvloerse verdieping met commerciële functies niet evident is.
• Het architectuurbeeld van het eerste ontwerp was veel beter op zijn plaats. Dit was context specifiek. Dit missen we in het voorliggende ontwerp.
• In het vorige ontwerp verwees de kopse kant van het gebouw aan de Dr.-Van de Perrestraat naar een brede woning. Dit zorgt voor een goede integratie in het straatbeeld en de overgang vaan de aanpalende gebouwen.
• Het overbrengen van publieke fietsstallingen mag niet geïntegreerd worden op de gelijkvloerse verdieping. De plint moet een levendige plint worden. De plint bepaalt de levendigheid van het stations plein en de beleving van deze omgeving.
• Er blijven nog enkele onduidelijkheden omtrent de inrichting van het stationsplein als geheel  en van de Heistraat, wat een impact hebben op de plaatsing van de voorgevel. Het bestuur van stad Geel dient hierover een standpunt in te nemen.

Eerdere besluiten

Het college van burgemeester en schepenen heeft in zittingen van 7 september 2020 en 31 mei 2021 volgende besluiten genomen:

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het conceptvoorstel en geeft als opdracht mee om bij de verdere uitwerking van het projecten rekening te houden met volgende elementen: 

• Het plateau waar je bovenkomt ( ter hoogte van Dr. Van de Perrestraat) aan de  fietshelling is te beperkt en zal mogelijks voor problemen  zorgen gezien het groot aantal  fietsers en voetgangers op deze locatie. Er dient onderzocht hoe dit kan worden geoptimaliseerd. Kan dit eventueel verder in de Heistraat worden gerealiseerd? is het een optie om onder de spoorweg, ter hoogte van het stationsplein boven te komen?
• Het gebouw is reeds maximaal en dens vorm gegeven op dit perceel. In verhouding met deze densiteit is de voorziene hoeveelheid  groen te minimaal ingevuld. Bovendien ligt de groene ruimte noordelijk georiënteerd. Het College vraagt meer aandacht voor groen binnen het project. Kan er bijvoorbeeld  een volwaardige groene gevel gerealiseerd worden? 
• Het aantal parkeerplaatsen voor voertuigen en het aantal parkeerplaatsen voor fietsers dient nog verder uitgeklaard. Hoeveel parkeerplaatsen in verhouding met het aantal appartementen zijn voorzien? Hoeveel parkeerplaatsen zijn er voorzien voor fietsers die bij de appartementen horen en hoeveel publiek parkeerplaatsen voor fietsers blijven er dan over?  Het College wil hier op een later tijdstip nog uitspraak over te doen.
• Het project dient herwerkt te worden rekening houdende met bovenstaande opmerkingen. Het dossier dient verder behandeld te worden op de eerstvolgende kwaliteitskamer (12 oktober) en kan best tegen dan worden aangepast. 

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de Kwaliteitskamer en Werkgroep Grote Bouwprojecten en maakt het zich eigen. Matexi kan verder met de uitwerking van het project, mits rekening gehouden wordt met deze adviezen

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 10 oktober 2022 t.e.m. 8 november 2022. Er werd een bezwaarschrift ingediend.

Er werd geen informatievergadering gehouden.

In het bezwaarschrift worden volgende elementen aangehaald:

-          De nieuwbouw is een stijlbreuk met de bestaande bebouwing in Heistraat, wat betreft hoogte en gevelbreedte

-          Er zal geen zonlicht meer zijn in tuin, woning

-          Overlast omwille van afvalcontainers

-          Veilig de straat oprijden is niet makkelijk

5. Adviezen

Op 18 oktober 2022 werd het advies ontvangen van NMBS

Advies: gunstig

Op 17 oktober 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator

Advies: voorwaardelijk gunstig

Er werd advies gevraagd aan Provincie Antwerpen, dienst mobiliteit, maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn.  Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

Op 13 februari 2023 werd het advies ontvangen van INFRABEL

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 8 november 2022 werd het advies ontvangen van Vlaamse Vervoermaatschappij - De Lijn

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 24 november 2022 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen -

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 11 oktober 2022 werd het advies ontvangen van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID

Advies: gunstig

Op 31 oktober 2022 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 5 december 2022 werd het advies ontvangen van Dienst Stadsontwikkeling en kernversterking

Advies: gunstig

Op 19 januari 2023 werd het advies ontvangen van Dienst Openbaar Domein, team grijs

Advies riolering

Advies Aquafin

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.

Advies dienst Openbaar domein stad Geel

Als aanvulling op het advies van Aquafin geven we mee dat de eventuele bestaande aansluitingen van de te slopen woningen moeten worden opgezocht. Men moet op de stoep de locatie aanduiden van de aansluitingen en deze informatie doorgeven aan de dienst Openbaar domein. Het wordt toegestaan om 2 nieuwe aansluitingen langs de Heistraat te voorzien. Deze aansluitingen met plaatsing van de huisaansluitputjes zullen door Aquafin, in opdracht van de dienst Openbaar domein van stad Geel, worden gerealiseerd. Na het ingeven van de start der werken in het omgevingsloket zal een werkopdracht worden doorgegeven aan Aquafin.

Verplichte keuring

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO- deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Advies en voorwaarden toegang tot perceel

Langs de Heistraat wenst men 2 toegangen te voorzien. Er staan geen exacte afmetingen van de toegangen op het inplantingsplan. 

• Een toegang tot een fietsenstalling (aan linkerzijde).
• Een toegang tot een in-en uitrit voor auto's en fietsen (aan rechterzijde).

Deze twee toegangen zijn noodzakelijk in functie van een vlotte toegankelijkheid en mogen voorzien worden.

De breedtes van de toegangen op openbaar domein moeten aangepast worden naar het strikt noodzakelijke:

• De toegang tot de fietsenstalling mag slechts 1m50 bedragen.
• De toegang tot de in-en uitrit voor auto's en fietsen mag slechts 6m bedragen.

Op het openbaar domein zullen er bijgevolg aanpassingen moeten gebeuren (zoals o.a. boordsteenverlaging, ...). Deze aanpassingen mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 2 december 2022 werd het advies ontvangen van dienst Openbaar Domein, team mobiliteit

• De voorziene stalling voor buitenmaatse fietsen voor bewoners dient ook afgesloten te kunnen worden om diefstalveilig te zijn.
• De Heistraat ter hoogte van het project is ingericht als fietsstraat. Dit is niet opgenomen in de mobiliteitstoets.
• Ook voor werknemers van de handelsruimten wordt er best een inpandige en afgesloten fietsenstalling voorzien.
• Het is wenselijk om in dergelijk groot project een ruimere hart-op-hart afstand te voorzien in de fietsenstalling dan opgenomen in de parkeerverordening als men echt wil inzetten op het fietsgebruik. Voor verschillende types fietsen is 40 cm hart-op-hart te weinig.

Advies: voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

De effecten op de omgeving zijn voldoende toegelicht in de MERscreeningsnota.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

Woongebied

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Dr. Van de Perrestraat, Heistraat).

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

Het betreft de bouw van een meergezinswoning met een commerciële plint.

De locatie nabij het station, is geschikt om een grootschalige project en deze graad van verdichting te voorzien.

Mobiliteitsimpact

In het project worden 38 appartementen gerealiseerd en 2 commerciële ruimten. De parkeerverordening legt 1,5 pp/app op. Voor deze aanvraag wordt een afwijking van de parkeerverordening gevraagd naar 1 pp/app. Gelet op de ligging nabij het station en in het stadshart van Geel kan deze afwijking toegestaan worden.

Rekening houdende met de toegestane afwijking is er een parkeerbehoefte van 38 + 8ppn = 46ppn.

Er worden bovengronds 49 parkeerplaatsen aangelegd (25 overdekt en 24 open) en 22 parkeerplaatsen ondergronds. In totaal zijn er 71 parkeerplaatsen waarvan 2 parkeerplaatsen voor een deelwagen.

46 parkeerplaatsen zijn nodig voor het project. De 24 open parkeerplaatsen kunnen bijgevolg gebruikt worden als openbare stationsparking.

Heistraat is een fietsstraat. De 38 bewoners en medewerkers van de handelszaken moeten via de fietsstraat naar de parking. Het gebruik van Heistraat als fietsstraat mag niet in het gedrang komen door de realisatie van dit project.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

Het betreft een groot bouwvolume. De maximale bouwhoogte is 17m.

De locatie nabij het station en gelegen in het stadshart van Geel komt in aanmerking voor een grootschaliger project.

Door het verwerken van groen in de gevel wordt eentonigheid vermeden.

Visueel-vormelijke elementen

De project wordt opgericht in klassieke / hedendaagse materialen.

Het is een lange gevel die gebroken wordt door groene elementen (plantenbakken voor de ramen van de gelijkvloerse appartementen. 

Op het middelste, lagere deel komt een daktuin. Hier worden ook hogere elementen voorzien, zodat de daktuin eveneens zichtbaar zal zijn vanaf de straat.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

De ondergrondse afvalcontainers worden ingeplant naast de bestaande woning. Om tegemoet te komen aan de bekommernissen van de buren is deze afvalstraat verplaatst dichter naar de straat toe. Erachter komt de hoogspanningscabine.

Heistraat is een fietsstraat. De veiligheid van de fietsers is hier prioritair. Om extra leveringsverkeer te vermijden, worden in de commerciële ruimten kantoorruimten voorzien en geen handelszaak.

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 10 oktober 2022 tot en met 8 november 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er een bezwaarschrift ontvangen.

-          Het voorziene project is een groot en eerder hoog gebouw. Deze locatie, in het centrum van de stad en in de stationsomgeving is een geschikte locatie om zo’n verdichting te realiseren.

-          De oostelijke toren springt ongeveer 4m terug op de 3de verdieping waardoor het verhoogd accent niet volledig op de rand komt te staan. Zo wordt er rekening gehouden met de schaalsprong met de bestaande woning langs Heistraat. De strook groen naast de inrit wordt voorzien van een groenscherm waaronder enkele bomen.

-          De afvalcontainers zijn voorzien dicht tegen de Heistraat zodat ze zo min mogelijk overlast bezorgen voor de buren.

-          Heistraat is een fietsstraat, ook de toekomstige bewoners en bezoekers zullen zich moeten houden aan de verkeersregels die gelden in een fietsstraat.

Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de opmerkingen uit het bezwaarschrift. 

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van NMBS, afgeleverd op 18 oktober 2022 is gunstig.
• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 17 oktober 2022 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Provincie Antwerpen, dienst mobiliteit. Er werd geen advies ontvangen binnen de termijn.
• Het advies van INFRABEL, afgeleverd op 13 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Vlaamse Vervoermaatschappij - De Lijn, afgeleverd op 8 november 2022 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Brandweerzone, afgeleverd op 24 november 2022 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie, afgeleverd op 11 oktober 2022 is gunstig.
• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 31 oktober 2022 is voorwaardelijk gunstig.
•  Het advies van dienst Stadsontwikkeling en kernversterking afgeleverd op 5 december 2022 is gunstig.
•  Het advies van dienst Openbaar Domein, team grijs afgeleverd op 19 januari 2023 is voorwaardelijk gunstig.
•  Het advies van dienst Openbaar Domein, team mobiliteit afgeleverd op 2 december 2022 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:

Voorwaarden uit de adviezen

Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden opgelegd in het advies van Brandweerzone Kempen.

Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius.

Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden opgelegd in het advies van Infrabel.

Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden opgelegd in het advies van De Lijn.

Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden opgelegd in het advies van Toegankelijk Vlaanderen.

Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden opgelegd in het Programma van Maatregelen i.v.m. archeologie.

Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden opgelegd in het advies dienst Openbaar Domein, team mobiliteit:

• De voorziene stalling voor buitenmaatse fietsen voor bewoners dient ook afgesloten te kunnen worden om diefstalveilig te zijn.
• Ook voor werknemers van de handelsruimten wordt er best een inpandige en afgesloten fietsenstalling voorzien.
• Het is wenselijk om in dergelijk groot project een ruimere hart-op-hart afstand te voorzien in de fietsenstalling dan opgenomen in de parkeerverordening als men echt wil inzetten op het fietsgebruik. Voor verschillende types fietsen is 40 cm hart-op-hart te weinig.

Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden opgelegd in het advies dienst Openbaar Domein, team grijs:

-          De voorwaarden betreft riolering (afvalwater en hemelwater) beschreven in het hydraulisch en technisch advies van Aquafin, moeten worden opgevolgd.

-          De eventuele bestaande aansluitingen van de te slopen woningen moeten worden opgezocht. Men moet op de stoep de locatie aanduiden van de aansluitingen en deze informatie doorgeven aan de dienst Openbaar domein. Deze zullen gedicht worden.

Men dient aan te sluiten op de 2 nieuwe aansluitingen met huisaansluitputjes die zullen worden voorzien.

-          Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO- deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

-          De breedtes van de toegangen op openbaar domein langs de Heistraat moeten aangepast worden naar het strikt noodzakelijke:

• De toegang tot de fietsenstalling mag slechts 1m50 bedragen.
• De toegang tot de in-en uitrit voor auto's en fietsen mag slechts 6m bedragen.

-          Op het openbaar domein zullen er bijgevolg aanpassingen moeten gebeuren (zoals o.a. boordsteenverlaging, ...). Deze aanpassingen mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

-          De aanleg van de stoep en fietspad langs Dr. Van de Perrestraat en stoep langs Heistraat wordt door de werknemers van de stad uitgevoerd. Hiervoor dient de aannemer contact op te nemen met de mensen van de werkplaats zodat de nodige afspraken kunnen gemaakt worden.

Bij de inrichting van parkeerplaatsen waarbij er meer dan 10 plaatsen worden voorzien, wordt rekening gehouden met het aanbrengen van voldoende voorzieningen die het opladen van elektrische auto’s mogelijk maken (minimaal 1 laadpunt per 10 plaatsen). Omdat elektrisch rijden in de toekomst de norm zal worden, moeten er voldoende voorzieningen worden aangebracht die het uitbreiden van het aantal laadpunten in de toekomst mogelijk maakt.

De stad Geel wenst aanvullend aan de beslissing van 20 februari 2023 dat voor de 24 autoparkeerplaatsen in open lucht die de stad in kosteloos gebruik krijgt, zoals opgenomen zal worden in de basisakte van de VME, er voor elke van de semi-publieke parkeerplaatsen een wachtleiding met gepaste stroomkabelaansluiting voor laadinfrastructuur beschikbaar is. Voor 4 van die 24 autostaanplaatsen dient er een stroomvoorziening voor snelladen voorbereid te worden. Voor de overige 20 semi-publieke plaatsen thans aansluitingen met kabels voor normale laadsnelheid (11Kw/wagen). De vergunningverkrijger dient hieromtrent met Fluvius aanvullend contact te nemen voor stroomsterkte uit de cabine die geplaats wordt in situ.

De stad wenst de basisakte VME te ontvangen voorafgaand aan verlijding door het notariskantoor.

De stad is vragende partij om als waarnemer in de VME te kunnen fungeren ihkv de 24 semi-publieke autoparkeerplaatsen.

Voorwaarden i.v.m. sloping

Bij de afbraak van de bestaande half-openbebouwing worden de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.

Voorafgaandelijk zal er een plaatsbeschrijving van de linksaanpalende woning worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.

Alle vrijgekomen gevels en dakranden moeten na de sloping waterdicht worden afgewerkt.

Bij afbraakwerken dienen de nodige maatregelen getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woning optimaal te verzekeren.

Het gebouw dat wordt gesloopt/verbouwd bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen.  Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.

Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.

Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.

De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bv. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:

• hechtgebonden asbest die niet beschadigd is of waarbij er geen vrije vezels zichtbaar zijn en waarbij verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• hechtgebonden asbest die beschadigd is of waarbij er vrije vezels zichtbaar zijn en die verwerkt is in een buitentoepassing waarbij geen derden aanwezig zijn, voor zover de verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• asbesthoudend plaatmateriaal, asbestkarton, asbestcement in binnentoepassingen waarbij er geen bevestigingssysteem aanwezig is zoals schroeven, nagels of lijm, voor zover het asbest gefixeerd is en het weggenomen en verpakt wordt zonder gereedschappen te gebruiken voor demontage
• asbesthoudende koorden, dichtingen of pakkingen, remvoeringen en analoge materialen

• Alle andere toepassingen mogen enkel verwijderd worden door gespecialiseerde asbestverwijderaars. Een overzicht van de erkende asbestverwijderaars in België vindt u hier: https://werk.belgie.be/nl/erkenningen/erkenning-asbest-bedrijven-erkend-voor-afbraak-verwijderingswerken.
• De werken voor het verwijderen van asbest mag geen risico vormen voor je eigen gezondheid of voor de omgeving. Bij het verwijderen van asbesthoudende toepassingen moet u voldoen aan volgende voorwaarden om vezelverspreiding en blootstelling aan asbestvezels te voorkomen:
• Voor persoonlijke bescherming tegen blootstelling wordt gebruik gemaakt van een stofmasker type P3 of gelijkwaardig stofmasker.
• bevochtigen of fixeren van het materiaal
• de elementen één voor één verwijderen, bij voorkeur manueel, gebruik makend van handwerktuigen of in laatste instantie traagdraaiend gereedschap. Het gebruik van mechanische werktuigen met grote snelheid (schuurschijven, slijpmachines, boormachines, e.d.), hogewaterdrukreinigers en luchtcompressoren, voor het bewerken, snijden of schoonmaken van objecten of ondergronden in asbesthoudend materiaal, objecten of ondergronden bekleed met asbesthoudend materiaal of voor het verwijderen van asbest is verboden
• de materialen niet gooien, je moet ze rustig neerleggen.
• de materialen niet breken
• de materialen opslaan in gesloten verpakking
• bij de werkzaamheden mogen geen minderjarigen aanwezig zijn.

Behandeling van afval

De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.

Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.

Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.

Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.

Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,... Ten allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.

Voorwaarden i.v.m. groen

Er wordt geadviseerd om de voorgevel langs Heistraat te voorzien van verticaal grondgebonden groen ter verfraaiing van deze gevel d.m.v. van bijv. niet-zelfklimmende klimplanten (groen gevels vzw).

Het is belangrijk om kwaliteitsgroen te voorzien in de gemeenschappelijke tuin, daktuin, plantenbakken en bufferstroken.

Voorwaarden om te kunnen spreken van kwaliteitsvol groen zijn:

• Zoveel mogelijk aaneengesloten groen. Aaneengesloten = robuust. Versnippering leidt tot aftakeling. 
• Criteria voor een duurzame aanplant van opgaand groen 
  • Een boom die we maximale groeikansen + lange termijn toekomstperspectief willen bieden, neemt ondergronds ruimte in.   
    • 3° grootte (< 6m hoog)                >> plant vak min. 50m³ op een opp. van 50m²             
    • 2° grootte (6 -12m hoog)            >> plant vak min. 75 m³ op een opp. van 75m²            
    • 1° grootte B (12 – 20m hoog)    >> plant vak min. 100 m³ op een opp. van 100m²         
    • 1° grootte A (>20m hoog)           >> plant vak min. 150 m³ op een opp. van 150m² 
  • Een struik met enige omvang vraagt een plant vak van min. 25m³ op een opp. van 25m² 
  • Een vaste plantenborder moet over een minimumbreedte van 2m beschikken. Een dergelijke breedte levert een netto grondbreedte op van 1m70. De lengte bedraagt liefst minstens evenveel, en bij voorkeur een veelvoud van de min. Breedte. 

De ruimte die een plant bovengronds inneemt, is afhankelijk van de gekozen soort en de groeivorm

Voorwaarden i.v.m. werfverkeer

De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal een tijdelijke toename veroorzaken van de verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en het afvoer van het slooppuin. Door de nabijheid van scholen en het trein- en busstation in de omgeving van de plaats van de werken zijn maatregelen aangewezen die conflicten tussen werfverkeer en schoolgaande kinderen te vermijden. Het beperken van de transporturen kan hiertoe bijdragen en de verkeerveiligheid garanderen. Door het Charter Werftransport op te volgen wordt aan deze vooraarden voldaan. De inhoud van dit charter zal aan de bouwheer kenbaar gemaakt worden.

Lasten

De gemeenteraad geeft in zitting van 6 februari 2023 haar goedkeuring aan gratis grondafstand en de nieuwe rooilijn zoals opgetekend in het bijgevoegd plan mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er dient een digitaal opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden bezorgd, ten laatste bij de akte van verkoop van dit deel van het perceel.
• Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht zijn ten laste zijn van de bouwheer.
• De werken worden uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan.
• De aangevraagde omgevingsvergunning zal slechts uitwerking krijgen nadat op initiatief van de aanvrager de grondafstand effectief voltrokken is.

Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.

Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :

- de opgelegde last moet in verhouding staan met het voordeel dat de ontwikkelaar haalt uit de vergunning; - de last moet realiseerbaar zijn door enig toedoen van de aanvrager; - er moet een verband bestaan tussen de opgelegde last en de taken van de vergunningverlenende overheid ingevolge de afgeleverde vergunning; - de last moet gericht zijn op duurzame ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit.

Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : het bouwen van een project met appartementen en handelsruimten (4 kantoorruimten). Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. De last die voorzien wordt, is een last die door eigen toedoen voorzien kan worden. Het verband tussen de last en taken overheid (inrichten bijkomend openbaar domein, semi-publieke laadplaatsen en parkeerplaatsen in de stationsomgeving) is voldoende aangetoond.

De last is gericht op een duurzame oplossing voor de parkeerproblematiek in de stationsomgeving en het voorzien van bijkomende laadinfrastructuur voor openbaar gebruik. De partijen hebben hieromtrent een overeenkomst opgesteld en ondertekend op 20 februari 2023.

Matexi verbindt zich er toe om de 24 onoverdekte parkeerplaatsen open te stellen voor publiek gebruik. Matexi verbindt zich ertoe het publiek gebruik van deze 24 onoverdekte parkeerplaatsen op te nemen in de basisakte van de nog op te richten VME.

Matexi verbindt zich er toe om minstens 2 van de 24 onoverdekte parkeerplaatsen te voorzien van laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen, dewelke eveneens voorzien zijn voor publiek gebruik. Matexi verbindt zich ertoe het voorzien van laadinfrastuctuur voor minimum 2 elektrische wagen, voor publiek gebruik op te nemen in de basisakte van de nog op te richten VME.

De stad en Matexi hebben hieromtrent een overeenkomst ondertekend, waarbij wederzijdfse verplcihtingen opgenomen zijn en een borg die leidt tot een stedenbouwkunidge financiële last die nihil kan zijn, mist nakomen van de voorwaarden.