UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 07/08/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023045004
Dossiernummer gemeente: 202300144
De gemeente Geel heeft op 31 maart 2023 een aanvraag ontvangen voor het slopen van een woning. De aanvraag werd op 24 april 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
PASSERELLE NV gevestigd te Pas 121 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: H.-Geeststraat 8
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 663K15
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
het betreft het slopen van een bestaande aaneengesloten ééngezinswoning.
De vrijgekomen gemene muur wordt evenwel geïsoleerd afgewerkt met uiterlijk in leien zodat het evenwicht tussen bestaande en nieuwe toestand behouden blijft.
Het project veroorzaakt geen abnormale hinderaspecten, beknot niet het gebruiksgenot, veroorzaakt geen veiligheidsproblemen of gezondheidsproblemen voor de aanpalende percelen.
Het perceel zal na afbraak groen aangekleed worden.
Het bodemreliëf wordt niet gewijzigd.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 april 2023 t.e.m. 27 mei 2023. Er werd één bezwaarschrift ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 25 april 2023 werd het advies ontvangen van Onroerend Erfgoed
Er is geen advies vereist voor werken in of aan een object in de vastgestelde inventaris.
Het is aan de vergunningverlenende overheid de taak om te waken over de zorg- en motiveringsplicht bij de aanvraag van werkzaamheden.
Voor de volledigheid wijzen wij u erop dat, ongeacht de archeologieregelgeving van kracht is. Zorg dat u het juiste traject volgt bij aanvragen voor een omgevingsvergunning. Meer informatie en een beslissingsboom kunt u terugvinden op
https://www.onroerenderfgoed.be/archeologie-bij-vergunningsaanvragen-vergunningverleners
Advies: geen advies
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening wordt omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het slopen van de woning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel.
De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
Het slopen van de woning heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er verdwijnt immers een woning. Het project is dus ook qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
De aanleg van het terrein past perfect in de omgeving en de visueel-vormelijke uitstraling draagt bij aan een goede inpasbaarheid in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het te slopen gebouw is niet beschermd en staat niet op de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Tevens is de aanvraag niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht.
De aanvraag zal dus geen invloed hebben op de cultuurhistorische aspecten.
Mobiliteit
De mobiliteitsdruk zal zeker niet toenemen. De eengezinswoning wordt immers gesloopt.
Bodemreliëf
Het bodemreliëf wordt niet gewijzigd.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt beperkt hinder met zich mee gedurende de werken.
Na de werken zijn er geen invloeden op de hinder- of gezondheidsaspecten te verwachten.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 april 2023 tot en met 27 mei 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er 1 bezwaarschrift ontvangen.
Inhoud bezwaarschrift
Evaluatie bezwaarschrift
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Onroerend Erfgoed:
Er is geen advies vereist voor werken in of aan een object in de vastgestelde inventaris.
Het is aan de vergunningverlenende overheid de taak om te waken over de zorg- en motiveringsplicht bij de aanvraag van werkzaamheden.
Voor de volledigheid wijzen wij u erop dat, ongeacht de archeologieregelgeving van kracht is. Zorg dat u het juiste traject volgt bij aanvragen voor een omgevingsvergunning. Meer informatie en een beslissingsboom kunt u terugvinden op
https://www.onroerenderfgoed.be/archeologie-bij-vergunningsaanvragen-vergunningverleners
Alle bovengrondse en ondergrondse constructies en de bijhorende verhardingen dienen te worden gesloopt overeenkomstig de aanduidingen van de goedgekeurde plannen.
De sloping omvat zowel bovengronds als ondergronds : 1 bestaande woning
Het gebouw dat wordt gesloopt/verbouwd bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen. Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.
Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.
De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bv. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:
• hechtgebonden asbest die niet beschadigd is of waarbij er geen vrije vezels zichtbaar zijn en waarbij verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• hechtgebonden asbest die beschadigd is of waarbij er vrije vezels zichtbaar zijn en die verwerkt is in een buitentoepassing waarbij geen derden aanwezig zijn, voor zover de verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• asbesthoudend plaatmateriaal, asbestkarton, asbestcement in binnentoepassingen waarbij er geen bevestigingssysteem aanwezig is zoals schroeven, nagels of lijm, voor zover het asbest gefixeerd is en het weggenomen en verpakt wordt zonder gereedschappen te gebruiken voor demontage
• asbesthoudende koorden, dichtingen of pakkingen, remvoeringen en analoge materialen
Alle andere toepassingen mogen enkel verwijderd worden door gespecialiseerde asbestverwijderaars. Een overzicht van de erkende asbestverwijderaars in België vindt u hier: https://werk.belgie.be/nl/erkenningen/erkenning-asbest-bedrijven-erkend-voor-afbraak-verwijderingswerken.
De werken voor het verwijderen van asbest mag geen risico vormen voor je eigen gezondheid of voor de omgeving. Bij het verwijderen van asbesthoudende toepassingen moet u voldoen aan volgende voorwaarden om vezelverspreiding en blootstelling aan asbestvezels te voorkomen:
Behandeling van afval
De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.
Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.
Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.
Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.
Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,... Te allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.
Bij de afbraak van de woning dient de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen. Alle vrijgekomen gevels en dakranden moeten waterdicht worden afgewerkt. Ook de tuinafsluiting dient gevrijwaard te blijven en de bestaande waterput van de aanpalende linkerbuur mag niet beschadigd worden.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Bij afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woningen optimaal te verzekeren.
Omwille van de ligging van het perceel dient dit terrein na sloping van de constructies onkruidvrij te worden onderhouden zodat de netheid van de omgeving verzekerd blijft.
Aangezien er niet onmiddellijk na de sloping geen nieuw project wordt uitgevoerd op het betrokken perceel is het belangrijk dat de grond die volledig wordt vrijgemaakt van constructies in een ordelijke staat wordt gehouden in afwachting van toekomstige werken.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Onroerend Erfgoed:
Er is geen advies vereist voor werken in of aan een object in de vastgestelde inventaris.
Het is aan de vergunningverlenende overheid de taak om te waken over de zorg- en motiveringsplicht bij de aanvraag van werkzaamheden.
Voor de volledigheid wijzen wij u erop dat, ongeacht de archeologieregelgeving van kracht is. Zorg dat u het juiste traject volgt bij aanvragen voor een omgevingsvergunning. Meer informatie en een beslissingsboom kunt u terugvinden op
https://www.onroerenderfgoed.be/archeologie-bij-vergunningsaanvragen-vergunningverleners
Alle bovengrondse en ondergrondse constructies en de bijhorende verhardingen dienen te worden gesloopt overeenkomstig de aanduidingen van de goedgekeurde plannen.
De sloping omvat zowel bovengronds als ondergronds : 1 bestaande woning
Het gebouw dat wordt gesloopt/verbouwd bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen. Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.
Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.
De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bv. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:
• hechtgebonden asbest die niet beschadigd is of waarbij er geen vrije vezels zichtbaar zijn en waarbij verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• hechtgebonden asbest die beschadigd is of waarbij er vrije vezels zichtbaar zijn en die verwerkt is in een buitentoepassing waarbij geen derden aanwezig zijn, voor zover de verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• asbesthoudend plaatmateriaal, asbestkarton, asbestcement in binnentoepassingen waarbij er geen bevestigingssysteem aanwezig is zoals schroeven, nagels of lijm, voor zover het asbest gefixeerd is en het weggenomen en verpakt wordt zonder gereedschappen te gebruiken voor demontage
• asbesthoudende koorden, dichtingen of pakkingen, remvoeringen en analoge materialen
Alle andere toepassingen mogen enkel verwijderd worden door gespecialiseerde asbestverwijderaars. Een overzicht van de erkende asbestverwijderaars in België vindt u hier: https://werk.belgie.be/nl/erkenningen/erkenning-asbest-bedrijven-erkend-voor-afbraak-verwijderingswerken.
De werken voor het verwijderen van asbest mag geen risico vormen voor je eigen gezondheid of voor de omgeving. Bij het verwijderen van asbesthoudende toepassingen moet u voldoen aan volgende voorwaarden om vezelverspreiding en blootstelling aan asbestvezels te voorkomen:
Behandeling van afval
De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.
Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.
Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.
Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.
Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,... Te allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.
Bij de afbraak van de woning dient de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen. Alle vrijgekomen gevels en dakranden moeten waterdicht worden afgewerkt. Ook de tuin afsluiting dient gevrijwaard te blijven en de bestaande waterput van de aanpalende linkerbuur mag niet beschadigd worden.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Bij afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woningen optimaal te verzekeren.
Omwille van de ligging van het perceel dient dit terrein na sloping van de constructies onkruidvrij te worden onderhouden zodat de netheid van de omgeving verzekerd blijft.
Aangezien er niet onmiddellijk na de sloping geen nieuw project wordt uitgevoerd op het betrokken perceel is het belangrijk dat de grond die volledig wordt vrijgemaakt van constructies in een ordelijke staat wordt gehouden in afwachting van toekomstige werken.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.