2023_CBS_01780 - Omgevingsvergunning - relëfwijziging en aanleg toegangspad / helling naar appartementen langs Laar 66 (202300138SS) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 26/06/2023

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023044073

Dossiernummer gemeente: 202300138

De gemeente Geel heeft op 30 maart 2023 een aanvraag ontvangen voor relëfwijziging en aanleg toegangspad / helling naar appartementen. De aanvraag werd op 27 april 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

DuraConstruct Keersmaekers BV gevestigd te Corbeillestraat 40 te 2235 Hulshout en Tervia’s Orange NV gevestigd te Corbeillestraat 40 te 2235 Hulshout

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Laar 66

Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 1365P, 1366S en 1366K

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Laar goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in zone voor stedelijke woonprojecten

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 202100433/OMV_2021072645 voor het bouwen van een meergezinswoning met 10 appartementen goedgekeurd op 15/11/2021.

• Stedenbouwkundige vergunning (08988) voor verbouwing woonhuis - goedgekeurd op 28/09/1987.

• Verkavelingsvergunning (0748 C) voor nieuwe verkaveling - goedgekeurd op 21/08/1972.

• Stedenbouwkundig attest 2456 voor het oprichten van een meergezinswoning met 10 appartementen - positief gevonden op 01/02/2021.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag handelt over een terreinophoging plus aanleg van een toegangspad  en helling naar de voordeur.

In zitting van 15/11/2021 werd door het college van burgemeester en schepenen vergunning verleend voor het oprichten van een meergezinswoning met 10 appartementen OMV_202107264.

Tijdens het bouwrijp maken van het terrein is gebleken dat het terrein t.h.v. de bouwzone zich in een lager gelegen deel bevindt. Het maaiveld van het links aanpalend perceel ligt hoger. Om te kunnen aansluiten op hetzelfde peil is een reliëfwijziging noodzakelijk.

Er werd besloten om het dorpelniveau (TAW 22.66) van de linkerbuur aan te houden en het maaiveld op dit niveau aan te werken richting buur.

Tijdens de graafwerken werd gestoten op een moeilijk waterdoorlatende laag. Om  met de fundering uit de onstabiele grondlaag te blijven was het noodzakelijk om alles een 10-tal centimeter hoger te bouwen dan de linker buur. Het dorpelniveau zit daardoor op TAW 22.75, een 95cm boven de as van de weg.

Door de verhoging van het dorpelniveau is er een andere toegang naar het gebouw ten opzichte van de oorspronkelijke vergunning noodzakelijk. Er wordt een helling aangelegd, deels evenwijdig met de wegas en deels dwars tot aan de voordeur met daarlangs een toegangspad met enkele trappen.

Voor het overige worden de werken uitgevoerd overeenkomstig het oorspronkelijk goedgekeurd plan van 15/11/2021.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Op 26 mei 2023 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen

Zie advies Inter in bijlage.

Advies: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepassing. 

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Huidige aanvraag beoogt het aanleggen van ca 37m² verharding bij een vergunde meergezinswoning. Het regenwater heeft voldoende plaats om op het eigen terrein te infiltreren.

Het perceel is niet gelegen binnen de fluviale/pluviale overstromingskaarten.

Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Mer-screening

Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen in vogelrichtlijngebied.

Het perceel is niet gelegen in habitatrichtlijngebied.

Het perceel is niet gelegen in bosgebied.

Het perceel is niet gelegen in VEN-gebied.

Het perceel is niet gelegen in natuurgebied.

Er worden geen hoogstammige bomen gerooid.

De aanvraag doorstaat de natuurtoets.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

Tijdens de werkzaamheden van een vergunde meergezinswoning werd het dorpelniveau een 10-tal centimeter uitgevoerd dan oorspronkelijk vergund.

Hierdoor is een gewijzigde toegang naar de voordeur noodzakelijk en een aanpassing van het terreinprofiel.

De aanvraag is inpasbaar.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag heeft geen impact op de mobiliteit.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De huidige aanvraag beoogt het aanleggen van een verharding van ca. 37m² doormiddel van een helling die in twee delen wordt uitgevoerd met een rustplateau dat tegen de rooilijn aansluit met een breedte van 1,50 meter. Het gedeelte dat evenwijdig loopt met de rooilijn heeft een hellingsgraad van 4% en is voorzien een groenstrook tussen de boordsteen en het openbaar domein. Het gedeelte van de helling dwars op de straat aangelegd heeft een hellingsgraad van 4% wordt geflankeerd door een toegangspad van 1 meter breedte met 3 treden. De treden hebben een afstand van 1 meter ten opzichte van de rooilijn. De trap is langs beide zijden voorzien een leuning.

De aanvraag omvat de regularisatie van het nieuwe dorpelniveau op TAW 22.75, een 95cm boven de as van de weg. Dit is 10cm meer dan het dorpelniveau van de linkse buur. 

De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid zijn aanvaardbaar.

Het terrein wordt gedeeltelijk opgehoogd tot op het peil van de links aanpalende perceel.

Visueel-vormelijke elementen

Er wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen.

Bodemreliëf

De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf.

Het gaat over perceel dat voor het deel lager gelegen is dan de omringende grond. De zijkant van het perceel links en achteraan liggen hoger dan het midden van het perceel.

Het terrein wordt gedeeltelijk opgehoogd tot op het peil van de links aanpalende perceel.

De ophoging is deels aanvaardbaar voor wat betreft de aansluiting op het peil van de aanpalende links tot op 10 meter achter het appartementsgebouw. De overige diepte moet aansluiten op het bestaande maaiveld achteraan het perceel. Aan de rechterkant moet het bestaande maaiveld behouden blijven.

De aanvulling dient te gebeuren met BODEM (code 201, 210 of 211).

Fysische samenstelling: De aanvulling van het terrein dient uitsluitend gebeuren met niet-verontreinigde uitgegraven bodem, meer bepaald uitgegraven bodem die een fysische scheiding heeft ondergaan en gereinigde uitgegraven bodem die inzake fysische samenstelling voldoet aan de bepalingen van artikel 162 van het besluit van de Vlaamse Regering van 14 december 2007 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en bodembescherming.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

Niet van toepassing

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

Niet van toepassing.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 26 mei 2023 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen en volgens de opgelegde voorwaarden van Toegankelijkheid INTER dd. 26/05/2023 ref. 20231383.

Het verhoogde dorpelniveau TAW 22.75, een 95cm boven de as van de weg wordt geregulariseerd.

Het terrein mag gedeeltelijk opgehoogd worden tot op het peil van de links aanpalende perceel.

Het terrein mag links naast het appartementsgebouw opgehoogd worden tot op het peil van het aanpalende perceel en dit tot op een diepte van 10 meter achter het gebouw.

De overige diepte moet aansluiten op het bestaande maaiveld achteraan het perceel. Aan de rechterkant moet het bestaande maaiveld behouden blijven.

De terreinwerken mogen geen wateroverlast bezorgen voor de aanpalende percelen.

Rechts naast het gebouw is een strook van 12m voorzien om op termijn te worden overgedragen naar het openbaar domein.

Voorlopig blijft deze strook privé en wordt hier de toegangsweg naar de ondergrondse parking aangelegd, zoals opgenomen in voorgaande omgevingsvergunning OMV_202107264.

Bij de latere ontwikkeling van het binnengebied moet de strook aangelegd worden conform het moederbestek en overgedragen naar het openbaar domein.

Voor het overige worden de werken uitgevoerd overeenkomstig de voorwaarden van de oorspronkelijk goedgekeurde omgevingsvergunning OMV_202107264 dd. 15/11/2021.

Lasten

Niet van toepassing