UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 23/06/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023046196
Dossiernummer gemeente: 202300140
De gemeente Geel heeft op 30 maart 2023 een aanvraag ontvangen voor het isoleren van gevels. De aanvraag werd op 24 april 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Bart Peeters wonende te Bottenhoef 6 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Bottenhoef 6
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie E nr. 679D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009 gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
het betreft het isoleren van de gevels.
de voorgevel zal geïsoleerd worden met 10 cm isolatie (UTHERM WALLE 100MM).
Daarvoor wordt facadesteeen aangebracht (recub Zevendonkse steen van Wienerberger)
Het uitzicht van de voorgevel zal dus veranderen (bepleisterde gevel wordt gevel in facadesteen).
De maten van de ramen en de deuren blijven ongewijzigd (zie goedgekeurde bouwaanvraag 2021).
De gevel zal 20-22 cm naar voor komen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 6 juni 2023 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen
Uiteraard dient ten allen tijde voldaan te zijn aan de bepalingen in de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater en het Decreet Integraal Waterbeleid, met (indien van toepassing) specifieke aandacht voor de geldende afstandsregels met betrekking tot de waterloop (zie https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/dlm/dienst-integraal-waterbeleid/wonen-of-werken-langs-een-waterloop.html). Voor werken aan een waterloop van 2e categorie dient ten allen tijde een vergunning en/of machtiging te worden aangevraagd.
Advies: geen bezwaar
Op 26 april 2023 werd het advies ontvangen van Vlaamse Milieumaatschappij
VMM- team watertoets is niet bevoegd om advies te verlenen.
Advies: geen advies
Op 17 mei 2023 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
M.b.t. het wijzigen van de gevels en/of het aanbrengen van gevelbekleding is er vanuit landbouwkundig standpunt in principe geen bezwaar doch dient er vooreerst duidelijkheid verschaft te worden m.b.t. de bewoning en de vergunningstoestand.
Advies: ongunstig
Op 25 april 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Er mag niet gebouwd worden of hindernissen worden geplaatst in de zone van vijf meter tot de niet geklasseerde gracht (aan de zuidelijke en westelijke zijde). Ook mag deze gracht niet zomaar gewijzigd worden. De aangelanden van deze gracht staan in voor het onderhoud en zijn hiervoor verantwoordelijk. Tot slot mag geen afval in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen moet extra omzichtig omgesprongen worden zodat ze zeker niet in het water terecht komen.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen belangrijke ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput en/of infiltratie- en/of buffervoorziening, overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Hemelwater en afvalwater worden gescheiden afgevoerd.
Voor de impact op het oppervlaktewater werd er advies gevraagd aan Provincie Antwerpen – Dienst Integraal waterbeleid
Het betreft het volgend gunstig advies van 08/06/2023.
Uiteraard dient ten allen tijde voldaan te zijn aan de bepalingen in de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater en het Decreet Integraal Waterbeleid, met (indien van toepassing) specifieke aandacht voor de geldende afstandsregels met betrekking tot de waterloop (zie https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/dlm/dienst-integraal-waterbeleid/wonen-of-werken-langs-een-waterloop.html). Voor werken aan een waterloop van 2e categorie dient ten allen tijde een vergunning en/of machtiging te worden aangevraagd.
Er werd advies gevraagd aan de dienst Openbaar Domein van de stad Geel.
Het betreft het volgend gunstig advies van 25/04/2023.
1 Omschrijving advies
Er mag niet gebouwd worden of hindernissen worden geplaatst in de zone van vijf meter tot de
niet geklasseerde gracht (aan de zuidelijke en westelijke zijde). Ook mag deze gracht niet zomaar
gewijzigd worden. De aangelanden van deze gracht staan in voor het onderhoud en zijn hiervoor
verantwoordelijk. Tot slot mag geen afval in de waterloop terecht komen. Met schadelijke
stoffen moet extra omzichtig omgesprongen worden zodat ze zeker niet in het water terecht
komen.
2 Voorwaarden
Op het perceel Bottenhoef 6 ligt er een niet geklasseerde gracht. Dit wil zeggen dat de eigenaar
van het desbetreffende perceel deze moet onderhouden. Dit is in overeenkomst met artikel 16
van het veldwetboek. Dat artikel dient gelezen te worden dat iedereen die een gracht op zijn
grond heeft het nodige moet doen om de afvloei van water te verzekeren en dus
verantwoordelijk is voor het onderhoud. Doet de eigenaar dit niet wordt het water niet meer
ontvangen en wordt de wet dus overtreden. Moest een eigenaar zijn gracht niet onderhouden
of dichtleggen en heeft iemand anders daar last van is dit in eerste instantie een burgerlijk
geschil (probleem tussen enkele private personen waar de overheid of het algemeen belang
niets mee te maken heeft) en kan de burger dit aanvechten bij de rechtbank, de gemeente heeft
hier eigenlijk geen taak in (tenzij het een gracht is die een echt groot gebied of openbaar domein
ontwatert).
Verder moet er een zone van vijf meter naast de gracht ten allen tijde gerespecteerd worden.
Dus ook tijdens de werken. Dit houdt in dat er geen hindernissen of gebouwen geplaatst mogen
worden in de vijf meter zone rond de waterloop. Dit voor het geval er in de toekomst ooit
iemand het onderhoud van deze gracht zou overnemen. Ook bemesting is in deze zone niet
toegelaten (artikel 23ter § 2 van de wet betreffende de onbevaarbare waterlopen).
Er mag geen afval in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen moet extra omzichtig
omgesprongen worden zodat ze zeker niet in het water terecht komen.
Tot slot zijn alle wijzigingen aan grachten (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…)
vergunningsplichtig (artikel 4.2.1. van de VCRO (vlaamse codex ruimtelijke ordening)).
Het perceel is niet gelegen in signaalgebied.
Conclusie: gunstig advies
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het wijzigen van het materiaalgebruik aan een voorgevel van een vergund geachte ééngezinswoning. De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Huidige aanvraag heeft geen impact op de lokale mobiliteit.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid wijzigen niet.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt voorzien van 10 cm isolatie, daarvoor wordt facadesteen aangebracht. De gevel komt 20-22cm naar voor.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Wij sluiten ons niet aan bij dit advies van Departement Landbouw en Visserij omwille van het feit dat in deze aanvraag enkel het aanbrengen van gevelbekleding van toepassing is. De Omgevingsambtenaar heeft aan Departement Landbouw en Visserij de bewoning per mail doorgegeven.
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Vlaamse Milieumaatschappij, watertoets.
VMM- team watertoets is niet bevoegd om advies te verlenen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar domein:
Op het perceel Bottenhoef 6 ligt er een niet geklasseerde gracht. Dit wil zeggen dat de eigenaar van het desbetreffende perceel deze moet onderhouden. Dit is in overeenkomst met artikel 16 van het veldwetboek. Dat artikel dient gelezen te worden dat iedereen die een gracht op zijn grond heeft het nodige moet doen om de afvloei van water te verzekeren en dus verantwoordelijk is voor het onderhoud. Doet de eigenaar dit niet wordt het water niet meer ontvangen en wordt de wet dus overtreden. Moest een eigenaar zijn gracht niet onderhouden of dichtleggen en heeft iemand anders daar last van is dit in eerste instantie een burgerlijk geschil (probleem tussen enkele private personen waar de overheid of het algemeen belang niets mee te maken heeft) en kan de burger dit aanvechten bij de rechtbank, de gemeente heeft hier eigenlijk geen taak in (tenzij het een gracht is die een echt groot gebied of openbaar domein ontwatert).
Verder moet er een zone van vijf meter naast de gracht ten allen tijde gerespecteerd worden. Dus ook tijdens de werken. Dit houdt in dat er geen hindernissen of gebouwen geplaatst mogen worden in de vijf meter zone rond de waterloop. Dit voor het geval er in de toekomst ooit iemand het onderhoud van deze gracht zou overnemen. Ook bemesting is in deze zone niet toegelaten (artikel 23ter § 2 van de wet betreffende de onbevaarbare waterlopen).
Er mag geen afval in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen moet extra omzichtig omgesprongen worden zodat ze zeker niet in het water terecht komen.
Tot slot zijn alle wijzigingen aan grachten (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…) vergunningsplichtig (artikel 4.2.1. van de VCRO (vlaamse codex ruimtelijke ordening)).
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Provincie Antwerpen, Dienst Integraal Waterbeleid:
Uiteraard dient ten allen tijde voldaan te zijn aan de bepalingen in de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater en het Decreet Integraal Waterbeleid, met (indien van toepassing) specifieke aandacht voor de geldende afstandsregels met betrekking tot de waterloop (zie https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/dlm/dienst-integraal-waterbeleid/wonen-of-werken-langs-een-waterloop.html). Voor werken aan een waterloop van 2e categorie dient ten allen tijde een vergunning en/of machtiging te worden aangevraagd.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Departement Landbouw en Visserij met ref.2023_002711_v1 (zie bijlage voor volledig advies)
Voorlopig ongunstig advies:
M.b.t. het wijzigen van de gevels en/of het aanbrengen van gevelbekleding is er vanuit landbouwkundig
standpunt in principe geen bezwaar doch dient er vooreerst duidelijkheid verschaft te worden m.b.t. de
bewoning van de woning en de vergunningstoestand.
Wij sluiten ons niet aan bij dit advies van Departement Landbouw en Visserij omwille van het feit dat in deze aanvraag enkel het aanbrengen van gevelbekleding van toepassing is.
De omgevingsambtenaar heeft aan Departement Landbouw en Visserij de bewoning per mail doorgegeven.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Vlaamse Milieumaatschappij, watertoets.
VMM- team watertoets is niet bevoegd om advies te verlenen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar domein:
Op het perceel Bottenhoef 6 ligt er een niet geklasseerde gracht. Dit wil zeggen dat de eigenaar van het desbetreffende perceel deze moet onderhouden. Dit is in overeenkomst met artikel 16 van het veldwetboek. Dat artikel dient gelezen te worden dat iedereen die een gracht op zijn grond heeft het nodige moet doen om de afvloei van water te verzekeren en dus verantwoordelijk is voor het onderhoud. Doet de eigenaar dit niet wordt het water niet meer ontvangen en wordt de wet dus overtreden. Moest een eigenaar zijn gracht niet onderhouden of dichtleggen en heeft iemand anders daar last van is dit in eerste instantie een burgerlijk geschil (probleem tussen enkele private personen waar de overheid of het algemeen belang niets mee te maken heeft) en kan de burger dit aanvechten bij de rechtbank, de gemeente heeft hier eigenlijk geen taak in (tenzij het een gracht is die een echt groot gebied of openbaar domein ontwatert).
Verder moet er een zone van vijf meter naast de gracht ten allen tijde gerespecteerd worden. Dus ook tijdens de werken. Dit houdt in dat er geen hindernissen of gebouwen geplaatst mogen worden in de vijf meter zone rond de waterloop. Dit voor het geval er in de toekomst ooit iemand het onderhoud van deze gracht zou overnemen. Ook bemesting is in deze zone niet toegelaten (artikel 23ter § 2 van de wet betreffende de onbevaarbare waterlopen).
Er mag geen afval in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen moet extra omzichtig omgesprongen worden zodat ze zeker niet in het water terecht komen.
Tot slot zijn alle wijzigingen aan grachten (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…) vergunningsplichtig (artikel 4.2.1. van de VCRO (vlaamse codex ruimtelijke ordening)).
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Provincie Antwerpen, Dienst Integraal Waterbeleid:
Uiteraard dient ten allen tijde voldaan te zijn aan de bepalingen in de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater en het Decreet Integraal Waterbeleid, met (indien van toepassing) specifieke aandacht voor de geldende afstandsregels met betrekking tot de waterloop (zie https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/dlm/dienst-integraal-waterbeleid/wonen-of-werken-langs-een-waterloop.html). Voor werken aan een waterloop van 2e categorie dient ten allen tijde een vergunning en/of machtiging te worden aangevraagd.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Departement Landbouw en Visserij met ref.2023_002711_v1 (zie bijlage voor volledig advies)
Voorlopig ongunstig advies:
M.b.t. het wijzigen van de gevels en/of het aanbrengen van gevelbekleding is er vanuit landbouwkundig standpunt in principe geen bezwaar doch dient er vooreerst duidelijkheid verschaft te worden m.b.t. de bewoning van de woning en de vergunningstoestand.
Wij sluiten ons niet aan bij dit advies van Departement Landbouw en Visserij omwille van het feit dat in deze aanvraag enkel het aanbrengen van gevelbekleding van toepassing is.
De omgevingsambtenaar heeft aan Departement Landbouw en Visserij de bewoning per mail doorgegeven.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.