UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 22/06/2023
Het college van burgemeester en schepenen leverde in zitting van 06/03/2023 de weigering af voor bouwen van een eengezinswoning te Kalvariebergstraat 13E.
De bouwheer is in beroep gegaan tegen de beslissing en heeft zijn plannen aangepast.
Het college van burgemeester en schepenen leverde in zitting van 15/05/2023 een gunstig advies af.
Het advies van de POA is na het gunstig advies van het CBS nog steeds negatief.
De aanvrager heeft een replieknota opgesteld en vraagt opnieuw het standpunt van het CBS.
Argumentatie
A. ADVIES GEMEENTELIJK OMGEVINGSAMBTENAAR
A.1. De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst naar de beoordeling van de vergunningsaanvraag in eerste aanleg op basis van de projectinhoudversie_V2, die officieel werd verklaard op 04/01/2023 en herneemt deze voor de goede orde als navolgend (op basis van de gewijzigde plannen die zijn bijgevoegd aan het stukkenbundel bij het beroepsschrift, zie beoordeling onder A.2.):
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022157481
Dossiernummer gemeente: 202200537
De gemeente Geel heeft op 28 november 2022 een aanvraag ontvangen voor bouwen van een woning. De aanvraag werd op 11 januari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Ann De Ceuster wonende te Baksveld 43H te 2260 Westerlo en de heer Hans Engelen wonende te Baksveld 43H te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kalvariebergstraat 13E
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 415C2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is gelegen in de Kalvariebergstraat en is 4a98 groot. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing in open bouworde. Links van het perceel ligt een perceel met daarop een vrijstaande woning. Rechts van het perceel ligt een onbebouwd perceel. Achter het perceel ligt een perceel met een drietal bijgebouwen er op. Het perceel heeft aan de straat een bouwbreedte van 14 meter. Het perceel heeft een hellend maaiveld, waardoor de bouwzone ca. 2,2 meter hoger gelegen is dan de as van de weg.
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van een woning in open bebouwing. De woning heeft een bouwdiepte van 15 meter. In de rechterzijtuinstrook wordt een carport/tuinberging voorzien. Deze wordt geplaatst tot tegen de rechtse perceelsgrens. Hierdoor bedraagt de bouwbreedte van de woning 12 meter. De bouwbreedte op verdieping bedraagt 5,4 meter. De eerste verdieping wordt voorzien vanaf een diepte van 3,6 meter vanaf de bouwlijn. De woning wordt voorzien van een plat dak. De hoogte hiervan bedraagt 6,72 meter vanaf de nulpas. De hoogte van de carport en de gedeelten van de woning die slechts over een gelijkvloerse verdieping beschikken bedraagt 3,50 meter vanaf de nulpas.
Het hoofdvolume van de woning wordt volledig onderkelderd. In de kelder wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien.
In de linkerzijtuinstrook wordt een zwembad voorzien met een lengte van 6,4 meter en een breedte van 3,49 meter. Tevens wordt er links van en achteraan de woning een terrasverharding voorzien van 47,76m².
Er worden 2 inritten voorzien. De inrit naar de garage in de kelder heeft een oppervlakte van 27,93m² en heeft vanaf de straat een dalende hellingsgraad tot aan de garagepoort. De breedte van de inrit aan de straatzijde bedraagt 3,7 meter. De inrit naar de carport in de rechterzijtuinstrook telt een oppervlakte van 42,67m². Deze inrit heeft een stijgende hellingsgraad.
De totale bebouwde oppervlakte van het perceel zal 278,7m² bedragen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 24 februari 2023 werd het advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’, als volgt geformuleerd:
Projectomschrijving
Riolering
De aanvraag voorziet een hemelwaterput van 10.000 L aangesloten op 2 WC’s en een buitenkraan.
De overloop van de regenwaterput watert samen met de afvoer van de pomp-put in de kelder af in een infiltratieput (zinkput) van 3.000 L. De overloop van de infiltratieput wordt aangesloten op de RWA.
Fecaal water wordt via een septische put afgevoerd naar de DWA.
De afvoerbuis voor grijs water is op de afvoer van de septische put naar de DWA aangesloten.
Toegangen Perceel
De aanvragers voorzien 2 toegangen op openbaar domein: 1 toegang voor de oprit naar de carport met een breedte van 3,07 m en 1 toegang voor een parkeerplaats / verhard oppervlakte van 3,70 m. De totale breedte van de aangevraagde toegangen bedraagt 6,77 m. Dit is 0,77 m meer dat stad Geel toestaat.
Plaatsbeschrijving
Het project wordt gerealiseerd in centraal gebied; er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op het openbaar domein.
Het rioleringsplan (Kalvariebergstraat 3.3) vermeldt geen bestaande huisaansluitingen. Op de foto’s horende bij de aanvraag (foto 1 en 2) zijn geen aansluitputten te herkennen.
Het terrein helt t.h.v. de opritten sterk af in richting van het openbaar domein. (Het hoogteverschil tussen vloerpeil en het terreinniveau t.h.v. de perceelsgrens bedraagt volgens plan 1,69 m op een afstand van ca. 12,6 m. Dat betekent een helling van meer dan 13 %.) Die helling is te stijl om infiltratie via de waterdoorlaatbare verharding mogelijk te maken omdat het water daar te snel afstroomt.
Toetsing aan de gewestelijke hemelwaterverordening
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing; zij verplicht de vergunninghouder om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of van de verharding.
De vergunninghouder plaatst een hemelwaterput met een volume van 10.000 L. Op de put worden alle dak-afvoeren aangesloten én de pomp-put in de kelder. Men zal het hemelwater gebruiken voor 2 toiletten en 1 buitenkraan.
De overloop van de hemelwaterput is samen met de afvoer van de pomp-put aangesloten op een infiltratieput. De noodoverloop hiervan watert af naar de RWA.
De aanvraag voorziet in een ondergrondse infiltratievoorziening van 3.000 L. Het is echter aangewezen om te opteren voor een ondiepe, bovengrondse infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger m.b.t. aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief. Bij plaatsing van een infiltratievoorziening dient men bovendien rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand in de winterperiode. De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager gelegen zijn dan deze gemiddelde grondwaterstand.
Om te voorkomen dat te veel water van de opritten afstroomt naar het openbaar domein zou de hellingsgraad niet meer dan 5 % mogen bedragen om voldoende infiltratie mogelijk te maken. Afstromend water moet dus op het diepste punt van de oprit(ten) op eigen terrein in een afvoergeul opgevangen en naar een infiltratievoorziening geleid worden.
Het project voldoet niet in alle opzichten aan de gewestelijke hemelwaterverordening; de opritten zijn te steil om infiltratie via en waterdoorlaatbare verharding mogelijk te maken
Toetsing rioleringstechniek
De afvoerbuizen naar de openbare riolering hebben een diameter van 160 mm. Dit is in overeenstemming met de vereisten van stad Geel om aangesloten te kunnen worden op de openbare riolering.
Volgens plan worden grijs water en fecaal afvalwater gescheiden afgevoerd tot een punt achter de septische put. Dit voldoet aan de code voor goede praktijk.
Gezien t.h.v. het perceel een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is, is een septische put niet verplicht.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Voorwaarden
De vergunninghouder moet zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
Afvalwater
Hemelwater
Algemeen
Opmerkingen:
//
Planologische toets
Huidige aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen de zonering 'woongebied'. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van deze zonering.
Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de aanvraag gelegen is langs een voldoende uitgeruste openbare weg.
Watertoets
Gelet op het decreet Integraal Waterbeleid van 18 juli 2003, gecoördineerd op 15 juni 2018, en latere wijzigingen en meer bepaald artikel 1.3.1.1 betreffende de watertoets.
Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, de als bijlage 1, 3, 4 en 5 opgenomen kaarten én de als bijlage 2 opgenomen lijst van vergunningen, plannen en programma’s.
Gelet op de wet van 28 december 1967 betreffende de onbevaarbare waterlopen, en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 17.
Hoofdstuk III, afdeling I, artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen worden ingeschat. Het betrokken goed is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in het kader van de watertoets geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
Gewestelijke verordening hemelwater:
De aanvraag betreft aanleg/uitbreiding van verharding waarbij de nieuwe oppervlakte >40m² en valt dus onder de gewestelijke verordening hemelwater.
hemelwaterput:
• 10 000 liter
infiltratievoorziening:
• buffervolume: 3000 liter = 9m²
De stadsdienst ‘Openbaar Domein’ heeft een advies uitgebracht waarin onder andere de aftoetsing aan de hemelwaterverordening opgenomen is. Dit advies wordt bijgetreden.
Mer-screening
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen in bosgebied.
Het perceel is niet gelegen in vogelrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen in habitatrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen in VEN-gebied.
Het perceel is niet gelegen in natuurgebied.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Toegankelijkheid
Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars hebben de aanvraag mee ondertekend en goedgekeurd.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een ééngezinswoning die opgericht wordt in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag beoogt het inrichten van 2 overdekte parkeerplaatsen, waarvan 1 in de kelderverdieping van het gebouw en 1 in de rechter zijtuinstrook. Er worden 2 inritten voorzien. De inrit naar de garage in de kelder heeft een oppervlakte van 27,93m² en heeft vanaf de straat een dalende hellingsgraad tot aan de garagepoort. De breedte van de inrit aan de straatzijde bedraagt 3,7 meter. De inrit naar de carport in de rechterzijtuinstrook telt een oppervlakte van 42,67m². Deze inrit heeft een stijgende hellingsgraad.
Volgens de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen d.d. 25/06/2018 mag de hellingsgraad van hellende inritten in de eerste 5 meter van de rooilijn slechts 4% bedragen. Dit is voor beide inritten niet het geval. Dit heeft mogelijks implicaties op de verkeersveiligheid.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van een woning in open bebouwing. De woning heeft een bouwdiepte van 15 meter. In de rechterzijtuinstrook wordt een carport/tuinberging voorzien. Deze wordt geplaatst tot tegen de rechtse perceelsgrens. Hierdoor bedraagt de bouwbreedte van de woning 12 meter. De bouwbreedte op verdieping bedraagt 5,4 meter. De eerste verdieping wordt voorzien vanaf een diepte van 3,6 meter vanaf de bouwlijn. De woning wordt voorzien van een plat dak. De hoogte hiervan bedraagt 6,72 meter vanaf de nulpas. De hoogte van de carport en de gedeelten van de woning die slechts over een gelijkvloerse verdieping beschikken bedraagt 3,50 meter vanaf de nulpas.
Het hoofdvolume van de woning wordt volledig onderkelderd. In de kelder wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien.
In de linkerzijtuinstrook wordt een zwembad voorzien met een lengte van 6,4 meter en een breedte van 3,49 meter. Tevens wordt er links van en achteraan de woning een terrasverharding voorzien van 47,76m².
Er worden 2 inritten voorzien. De inrit naar de garage in de kelder heeft een oppervlakte van 27,93m² en heeft vanaf de straat een dalende hellingsgraad tot aan de garagepoort. De breedte van de inrit aan de straatzijde bedraagt 3,7 meter. De inrit naar de carport in de rechterzijtuinstrook telt een oppervlakte van 42,67m². Deze inrit heeft een stijgende hellingsgraad.
De aanvraag beoogt het bebouwen/verharden van het perceel voor een totale oppervlakte van 278,7m². Het perceel is 498m² groot. De totale verhardingsgraad op het perceel zou dus 56% bedragen.
De aanvraag is voor wat betreft de schaal en het ruimtegebruik niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Het volume van de woning kan ook op een ruimtelijk beter verantwoorde manier bekomen worden. Het perceel wordt overmatig verhard, voornamelijk in de voor- en zijtuinstroken. Gelet op de hellende perceelsconfiguratie zouden net deze zones beter grotendeels onverhard blijven.
Volgens de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening – basisverordening d.d. 24/05/2012 moet:
Huidige aanvraag is hier niet mee in overeenstemming. Wat betreft de perceelsbreedte zou er nog een afwijking toegestaan kunnen worden. Echter is het huidige bebouwings/verhardingsprogramma te zwaar voor het perceel.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in duurzame, kwaliteitsvolle materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
De woning voldoet aan de hedendaagse normen inzake woonkwaliteit.
De hellende inritten voldoen niet aan de gemeentelijke verordening en hebben mogelijks een invloed op de verkeersveiligheid bij het parkeren en het uitrijden van het perceel.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Het advies wordt bijgetreden.
Conclusie
Er wordt een ongunstig advies afgeleverd omwille van volgende redenen:
Indien het college van burgemeester en schepenen de aanvraag toch wenst te vergunnen, dienen de voorwaarden gesteld in het advies van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’ strikt gevolgd te worden.
Lasten
Niet van toepassing
A.2.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst vervolgens naar de inhoud van het beroepschrift en de aangepaste plannen van de aanvrager en adviseert het volgende:
De aanvrager heeft aan zijn beroepschrift een stukkenbundel toegevoegd waarin nieuwe, aangepaste bouwplannen zijn opgenomen.
In de aangepaste bouwplannen komt de aanvrager tegemoet aan al de redenen waarom de oorspronkelijke aanvraag geweigerd werd. Indien de bestendige deputatie dus een beslissing neemt op basis van de plannen in de bijgevoegde stukkenbundel en niet op basis van de projectinhoudversie_V2, die officieel werd verklaard op 04/01/2023, wordt het beroep gunstig geadviseerd.
Indien de projectinhoudversie_V2, die officieel werd verklaard op 04/01/2023, nog steeds van toepassing is, blijft het oorspronkelijke negatieve standpunt behouden.
A.3.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst vervolgens naar de inhoud van de replieknota van de aanvrager als reactie op het verslag van de POA en adviseert het volgende:
1. Vloerpeil woning t.o.v. de voorliggende weg.
De aangrenzende woningen zijn tevens vergund met een vloerpeil van ca. 2m boven de as van de weg. De gemeente heeft geen bezwaar tegen de hoogte van het voorziene vloerpeil, gezien de reeds vergunde situaties op de aangrenzende percelen.
2. Parkeerplaatsen in de voortuinstrook bij woningen en mobiliteit.
Hoewel het niet standaard is binnen Stad Geel is het aanleggen van 2 inritten ook geen uitzondering. De maximale cumulatieve inritbreedte mag niet meer dan 6 meter bedragen. Huidige aanvraag voldoet hieraan. De aanvraag is onderzocht door de lokale dienst 'openbaar domein' waartoe ook de dienst 'mobiliteit behoort'. Zij hebben de aanvraag gunstig geadviseerd. De gemeente heeft dus geen bezwaar tegen de aanleg van 2 inritten.Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het verslag van de POA en de replieknota van de aanvrager en adviseert het volgende:
1. Vloerpeil woning t.o.v. de voorliggende weg.
De aangrenzende woningen zijn tevens vergund met een vloerpeil van ca. 2m boven de as van de weg. De gemeente heeft geen bezwaar tegen de hoogte van het voorziene vloerpeil, gezien de reeds vergunde situaties op de aangrenzende percelen.
2. Parkeerplaatsen in de voortuinstrook bij woningen en mobiliteit.
Hoewel het niet standaard is binnen Stad Geel, is het aanleggen van 2 inritten ook geen uitzondering. De maximale cumulatieve inritbreedte mag niet meer dan 6 meter bedragen. Huidige aanvraag voldoet hieraan. De aanvraag is onderzocht door de lokale dienst 'openbaar domein' waartoe ook de dienst 'mobiliteit' behoort. Zij hebben de aanvraag gunstig geadviseerd. De gemeente heeft dus geen bezwaar tegen de aanleg van 2 inritten.