UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 17/05/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022172356
Dossiernummer gemeente: 202300006
De gemeente Geel heeft op 6 januari 2023 een aanvraag ontvangen voor het ophogen van een perceel landbouwgrond. De aanvraag werd op 1 februari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Eddy Vansant wonende te Stelensedijk 1A te 2440 Geel en mevrouw Martine Vandeweyer wonende te Stelensedijk 1A te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Fittelaarsdijk zn
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 428C en 429C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag volgens de opsteller
De aanvrager wenst het reliëf van het perceel gedeeltelijk te wijzigen om het perceel beter bewerkbaar te maken. De aanpalende eigenaar heeft enkele jaren geleden het naastliggende perceel opgehoogd. De vader van de aanvrager (wijlen Raymondus Vansant) heeft hiertegen destijds bezwaar aangetekend (tijdens de vergunningsprocedure) omdat hij zorgen had met betrekking tot de mogelijke verhoogde wateroverlast op zijn perceel dat ingesloten zou komen te liggen tussen de weg en het aanpalende perceel. In de vergunningsvoorwaarden werd dan ook opgenomen dat de werkzaamheden van de aanpalende eigenaar geen hinder mochten veroorzaken voor naastliggende percelen. Niets is echter minder waar, sedert de ophoging van het naburige perceel kampt het perceel van de aanvrager met een verhoogde waterproblematiek. Dit wordt ieder jaar erger en erger. Door de ophoging ligt een deel van het perceel van de aanvrager in een “kom” van waaruit het water zeer moeilijk en langzaam wegtrekt. Bewerkingen op een natte ondergrond zorgen voor structuurschade aan de bodem, waardoor de wateropnamecapaciteit van de bodem daalt.
Om deze redenen wenst de aanvrager de plaatselijke laagtes op te vullen zodat het perceel op gelijke hoogte wordt gebracht met het perceel van de buurman. Hierna wordt het terrein terug genivelleerd zodat het perceel licht afhelt naar de naastgelegen grachten. Er is geen risico op hinder naar aanpalende eigendommen. De openbare weg ligt zowel in de huidige situatie als in de nieuwe situatie hoger dan het perceel en de omliggende percelen liggen op gelijke hoogte. Hierdoor zal het perceel van de aanvrager terug een betere waterhuishouding bekomen wat daarna een betere berijdbaarheid, betere bodembewerkbaarheid en bodemstructuur zal opleveren.
Het perceel wordt zowel voor als na de werken gebruikt voor de teelt van groenvoeders.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt een gedeeltelijke reliëfwijziging voor van een perceel landbouwgrond.
Ongeveer 63% van het perceel wordt opgehoogd, 3.405 m² van een totale oppervlakte van 9.350 m² wordt niet gewijzigd.
Er wordt zo weinig mogelijk grond aangevoerd. De grond is afkomstig van werven uit de omgeving. Het betreft gecertificeerde aanvulgrond die voldoet aan de geldende eisen.
Er wordt geen grond afgevoerd.
Het perceel wordt gebruikt door een volwaardige landbouwer voor landbouwdoeleinden.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 6 februari 2023 t.e.m. 7 maart 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 6 april 2023 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen
Zie advies in bijlage.
Advies: ongunstig
Op 21 maart 2023 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Advies: geen advies verleend
Op 1 maart 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Het perceel te Fittelaarsdijk mag niet opgehoogd worden. Dit omdat het gebied, op de pluviale overstromingskaart voor toekomstig klimaat van waterinfo.be, deels staat ingekleurd als overstroomd. Als het gebied dus zou worden opgehoogd kan het water hier dus niet meer op terecht. Dit zou impliceren dat naastgelegen percelen en woningen bij hevige neerslag meer wateroverlast zullen ondervinden. Iets wat ten alle tijden vermeden dient te worden.
Dit samen met het feit dat de bodem hier goed infiltreerbaar is. Geeft aan dat deze ruimte voor water moet blijven om hier te kunnen infiltreren.
De infiltreerbaarheid wordt hier aangetoond met de plaatselijke bodemtextuur (geopunt Vlaanderen) die Zdg (Matig natte zandbodem met duidelijke ijzer en/of humus B horizont) en Zcg (Matig droge zandbodem met duidelijke ijzer en/of humus B horizont) bedraagt, maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘goed tot zeer goed infiltreerbaar’ en ‘matig infiltreerbaar’. Dit wordt tenslotte bevestigd door de infiltratiegevoeligheid kaart op geopunt waar het perceel te fittelaarsdijk staat ingetekend als ‘infiltratie gevoelig’.
Een eventuele wateroverlast kan hier ook te wijten zijn aan een landbouwgebruik dat verdichting in de hand gewerkt heeft. Verdichting heeft als gevolg een minder goede doorlaatbaarheid.
Advies: ongunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Fittelaarsdijk/Koppeleershoeven).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 4, Sectie F, nr. 429 c stroomt af naar het Netebekken een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten (deels) mogelijk overstromingsgevoelig.
Het project paalt niet rechtstreeks aan de Helzenloop, het project watert er (deels) naar af.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Omschrijving advies team Openbaar Domein
Het perceel te Fittelaarsdijk mag niet opgehoogd worden. Dit omdat het gebied, op de pluviale overstromingskaart voor toekomstig klimaat van waterinfo.be, deels staat ingekleurd als overstroomd. Als het gebied dus zou worden opgehoogd kan het water hier dus niet meer op terecht. Dit zou impliceren dat naastgelegen percelen en woningen bij hevige neerslag meer wateroverlast zullen ondervinden. Iets wat ten alle tijden vermeden dient te worden.
Dit samen met het feit dat de bodem hier goed infiltreerbaar is. Geeft aan dat deze ruimte voor water moet blijven om hier te kunnen infiltreren.
De infiltreerbaarheid wordt hier aangetoond met de plaatselijke bodemtextuur (geopunt Vlaanderen) die Zdg (Matig natte zandbodem met duidelijke ijzer en/of humus B horizont) en Zcg (Matig droge zandbodem met duidelijke ijzer en/of humus B horizont) bedraagt, maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘goed tot zeer goed infiltreerbaar’ en ‘matig infiltreerbaar’. Dit wordt tenslotte bevestigd door de infiltratiegevoeligheid kaart op geopunt waar het perceel te fittelaarsdijk staat ingetekend als ‘infiltratie gevoelig’.
Een eventuele wateroverlast kan hier ook te wijten zijn aan een landbouwgebruik dat verdichting in de hand gewerkt heeft. Verdichting heeft als gevolg een minder goede doorlaatbaarheid.
De aanvraag is volgens de watertoetskaart deels gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
Mogelijke schadelijke effecten voor water zouden kunnen ontstaan omwille van de impact van het oppervlaktewater. Er is bijgevolg advies vereist van Provincie Antwerpen – District Kleine Nete.
Het betreft het volgende advies ontvangen op 6 april 2023:
Het advies luidt (samengevat) als volgt:
Ongunstig, aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
Conclusie: de watertoets is niet doorstaan.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een gedeeltelijke ophoging van een perceel landbouwgrond.
Mobiliteitsimpact
Niet van toepassing
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De betrokken percelen staan deels ingekleurd als overstroomd op de pluviale overstromingskaart voor toekomstig klimaat van waterinfo.be. Als het gebied zou worden opgehoogd kan het water hier niet meer op terecht. Dit zou impliceren dat naastgelegen percelen en woningen bij hevige neerslag meer wateroverlast zullen ondervinden. Iets wat ten alle tijden vermeden dient te worden.
Visueel-vormelijke elementen
Niet van toepassing.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Een eventuele wateroverlast kan hier ook te wijten zijn aan een landbouwgebruik dat verdichting in de hand gewerkt heeft. Verdichting heeft als gevolg een minder goede doorlaatbaarheid.
Conclusie
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 6 februari 2023 tot en met 7 maart 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Ongunstig advies omwille van onderstaande redenen.
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat dit perceel ruimte geeft aan water en de bodem een goed infiltrerend karakter heeft. De bodem zou wel gelijk getrokken mogen worden zonder aanvoer van extra bodemmateriaal.
Gelet op het ongunstig advies van de Dienst Integraal Waterbeleid met kenmerk WAAD-2023-0650 dd. 06/04/2023 :
Ongunstig, aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te vergunnen, omwille van volgende redenen:
Ter plaatse is vastgesteld dat het deel van het perceel dat de aanvrager wil verhogen effectief een heel stuk lager gelegen is dan de rest van het perceel en de omliggende percelen. Het gaat maar over een klein stuk van het grote perceel. De huidige niveauverschillen veroorzaken hinder voor het bewerken van de grond en leiden tot onoverkomelijke moeilijkheden.
Het lijkt economisch noodzakelijk om het reliëf dermate te nivelleren dat die hinder kan worden weggenomen of beperkt.
Gelet op de plaatselijke situatie kan de reliëfwijziging uitgevoerd worden.
Het College van burgemeester en schepenen beslist om de vergunning af te leveren aan de aanvrager onder volgende voorwaarden :