In het beleidsplan ruimte Geel, dat op 16 december 2021 definitief werd vastgesteld door de gemeenteraad, is de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan ‘meergezinswoningen’ als mogelijke actie opgenomen om een sturend beleid te kunnen voeren omtrent de ontwikkeling van meergezinswoningen. Dit om te voorkomen dat in rustige woonstraten in het centrum, aan de steenwegen in de dorpskernen of in de woonlinten in de open ruimte bijkomend appartementen worden gerealiseerd en om de groei van het aantal woningen in Geel te kunnen sturen. Vanuit de nota ‘Sturend instrument meergezinswoningen’ werd geconcludeerd dat een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) het beste instrument is om een sturend beleid te kunnen voeren.
Vanuit de dienst Vergunningen werd aangegeven dat er voor de beoordeling van aanvragen tot omgevingsvergunning, niet alleen behoefte is aan een beleidskader voor meergezinswoningen maar ook voor verdichting aan de hand van eengezinswoningen waarbij in kaart wordt gebracht welk type bebouwing (vrijstaande, gekoppelde of gegroepeerde bebouwing) op welke locatie mogelijk is.
Door BUUR Part of Sweco wordt aangegeven dat de opgave best kan benaderd worden vanuit een kernversterkend verhaal en niet vanuit het probleem ‘meergezinswoningen’ of vaak gebruikte term ‘verappartementisering’. Vandaar dat er best een RUP ‘kernversterking’ kan opgemaakt worden in plaats van een RUP ‘meergezinswoningen’. Belangrijk hierbij is dat kernversterking niet noodzakelijk verdichting is, maar kwalitatieve en selectieve verdichting kan wel bijdragen tot een kwalitatieve leefomgeving in de (stads)kern.
Voor de opmaak van een RUP Kernversterking kan beroep worden gedaan op de raamovereenkomst met BUUR Part of Sweco voor ontwerpmatige, juridische, financiële en participatieve ondersteuning. Voor deze opdracht werd een offerte gevraagd en BUUR Part of Sweco stelt hiervoor volgende aanpak voor.
De opdracht vertrekt vanuit de realisatie van kwalitatieve kernontwikkeling en realisatie van levendige kernen voor Geel centrum maar ook voor alle andere deelkernen: Punt, Larum, Ten Aard, Bel, Winkelomheide, Stelen, Oosterlo en Zammel. Om op een gefundeerde manier de zonering van het RUP te kunnen bepalen zal er worden gestart met een (ruimtelijke) analyse en gebiedsgerichte visie per kern. Dit resulteert in een visieschets per deelkern.
In het RUP zullen geen bestemmingen gewijzigd worden en wordt beschouwd als een overdruk RUP. De ondergrond (bestemming) blijft ongewijzigd maar door middel van overdrukken worden voorschriften toegevoegd in functie van het al dan niet toelaten van meergezinswoningen maar er kunnen ook bijkomende voorschriften in functie van bouwvolumes, bouwlagen, minimale oppervlaktes, … worden bepaald. Een voldoende doorgedreven analyse en gebiedsvisie per kern zullen deze voorschriften en zoneringen sturen.
De contour van het RUP wordt bepaald door het woongebied volgens het gewestplan en de contouren van de bestaande RUP’s en BPA’s maar met de opname van bepaalde (delen van) straten gelegen binnen de bestaande RUP’s en BPA’s waar zich knelpunten voordoen. Het verdere proces zal bepalen op welke manier deze worden afgebakend.
Het nieuw op te maken RUP zal dus niet alleen van toepassing zijn op de kernen zelf maar ook op de woongebieden die buiten de kernen zijn gelegen. Het is zeker ook de bedoeling om vast te leggen dat er in bepaalde rustige woonstraten in het centrum en de dorpskernen en in de woonlinten in de open ruimte niet kan verdicht worden en geen appartementen kunnen gebouwd worden. Met het nieuwe RUP zullen we dus een verordend instrument hebben om vergunningsaanvragen te weigeren voor meergezinswoningen op locaties waar deze niet gewenst zijn. Alle gronden zullen de bestemming woongebied behouden maar uiteraard zal er op bepaalde percelen meer ontwikkeld kunnen worden dan op andere.
Om op korte termijn reeds een juridisch afdwingbaar document in handen te hebben, kan de startnota van het RUP als een Beleidsmatig Gewenste Ontwikkeling (BGO) worden vastgesteld door de gemeenteraad. De startnota zal hierbij inhoudelijk reeds voldoende inzicht moeten geven over voorschriften en afbakeningen. De opmaak van voorschriften is procedureel voorzien in het voorontwerp RUP maar er zullen reeds krachtlijnen en een zoneringsplan worden opgenomen in de startnota. De startnota zal dan een kader vormen voor de omgevingsvergunningsaanvragen tot het RUP volledig goedgekeurd is. Deze aanpak zal ook afgestemd worden met het provinciebestuur.
Er zal een advies- en participatieronde georganiseerd worden voor de startnota. De input uit de advies- en participatieronde wordt geïntegreerd in een scopingsnota. Waar nodig wordt de visie bijgesteld. Na het afwerken van de scopingsnota kan er overgegaan worden tot de opmaak van het voorontwerp RUP, ontwerp RUP en definitief RUP.
Het is heel belangrijk dat er bij de opmaak van het nieuwe RUP goed wordt afgestemd met de nieuwe bouwcode die in opmaak is. Er zal tijdens het proces goed bekeken worden welke bepalingen best in de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP worden opgenomen en welke zaken beter worden opgenomen in de nieuwe bouwcode. Studiebureau Voorland, dat werd aangesteld voor de opmaak van de bouwcode, zal dan ook nauw betrokken worden bij de opmaak van het RUP Kernversterking.
Het college van burgemeester en schepenen vraagt om de opmaak van het RUP Kernversterking op te starten, keurt het plan van aanpak van BUUR Part of Sweco goed en gunt de opdracht aan BUUR Part of Sweco voor een bedrag van 176.163,90 € inclusief btw.