UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 18/02/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022143211
Dossiernummer gemeente: 202200507
De gemeente Geel heeft op 7 november 2022 een aanvraag ontvangen voor het omvormen van een woning met praktijk naar 2 appartementen. De aanvraag werd op 20 december 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Hilde Snoeys wonende te Dokter Vandeperrestraat 215 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Dr.-Van de Perrestraat 213 bus 1 en bus 2
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nr. 518G3
Verslag
1. Stedenbouwkundige basisgegevens
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
2. Historiek
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
• Stedenbouwkundige vergunning (00820) voor nieuwbouw eengezinswoning - goedgekeurd op 07/09/1953.
• Stedenbouwkundige vergunning (2010/00645) voor het verbouwen en uitbreiden van een praktijkruimte met studentenkamers tot kantoorruimte en drie studio's - goedgekeurd op 14/02/2011.
3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
Het ontwerp
De aanvraag handelt over het omvormen van een woning, in aaneengesloten bebouwing, met praktijkruimte naar een meergezinswoning met 2 appartementen.
De oorspronkelijke vergunning dateert van 07/09/1953. Het pand bestaat uit een gelijkvloers en verdieping met bouwdiepte 9 meter, kroonlijsthoogte 6,44 meter en nokhoogte 10,83 meter met noklijn evenwijdig met de wegas. Op het gelijkvloers is er een achterbouw met bouwdiepte 9,61 meter, bouwbreedte 4,55 meter voorzien van een lessenaars dak met kroonlijsthoogte 2,71 meter en nok op de perceelgrens van 4,82 meter.
In zitting van 14/02/2011 werd er een vergunning verleend door het college van burgemeester en schepenen voor het verbouwen en uitbreiden van een praktijkruimte met studentenkamers tot kantoorruimte en drie studio’s en een garage achteraan op het perceel.
Het medisch bureel wordt niet langer gebruikt en zal op het gelijkvloers omgevormd worden naar een appartement met 2 slaapkamers. Op de verdiepingen wordt een tweede appartement gerealiseerd met 2 slaapkamers en sanitaire ruimtes op de eerste verdieping en woongedeelte op de zolderverdieping.
De gevelbreedte bedraagt 8,03 meter, de bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 9 meter met een achterbouw van 9,61 meter met daarachter nog koterijen die zullen afgebroken worden.
Het project voorziet aan de straatkant een afgesloten fietsenberging voor 6 fietsen en een afvalberging.
Helemaal achteraan worden 3 autostaanplaatsen aangelegd die bereikbaar zijn een servitude (die eveneens eigendom is van de aanvrager) vanuit de Velodroomstraat tussen huisnr. 16 en 20.
Er worden geen terreinophogingen uitgevoerd, noch bomen gerooid.
4. Openbaar onderzoek
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
5. Adviezen
Op 19 januari 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Geachte
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen/17,3 kVA per aansluiting voor woningen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,9 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 21 december 2022 werd het advies ontvangen van FLUXYS BELGIUM
zie bijlage
Advies: geen bezwaar
Op 20 januari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Gelieve in bijlage ons advies te willen vinden.
Advies: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig
Op 1 februari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken. Bij aanleg van de private riolering moet men dus rekening houden met de diepte van deze bestaande aansluiting.
Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens volgende richtlijnen:
• Huisaansluitputjes te plaatsen in de stoep zo dicht mogelijk tegen de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m.
• De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei.
• Kleur en afmeting:
o RWA: grijs met diameter 250mm
o DWA: roodbruin met diameter 315mm.
• Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen.
• Na de putjes moet men het afvalwater en hemelwater samenbrengen via een gemengde aansluiting met opsplitsing.
Als men geen aansluiting terugvindt of men kan de bestaande aansluiting om een bepaalde reden niet meer gebruiken dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel via het contactcentrum van Grondgebiedszaken.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Maar men zal volgens de plannen toch een hemelwaterput en een infiltratievoorziening plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 10.000L. Volgens het funderingsplan zal men alle dakafvoeren hierop aansluiten met uitzondering van de dakafvoer van de voorzijde van het zadeldak. Bij voorkeur wordt deze afvoer ook mee aangesloten op de hemelwaterput in functie van optimaal herbruik. Als het echt niet mogelijk is, dan is het toegestaan om deze afvoer rechtstreeks naar de riolering te laten gaan. Het is niet aangewezen om het dakterras mee aan te sluiten op de hemelwaterput. Het moet rechtstreeks worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Men zal het hemelwater herbruiken voor toiletspoeling (2 toiletten) en een buitenkraan.
De niet-verplichte hemelwaterput moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen.
• Men dient alle dakafvoeren aan te sluiten op de hemelwaterput m.u.v.
o het voorste gedeelte van het zadeldak als dit echt niet mogelijk is.
o het dakterras. Dit moet rechtstreeks aansluiten op de infiltratievoorziening.
• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 verschillende aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten.
• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
Infiltratievoorziening
Men voorziet ook een infiltratievoorziening wat een gunstig principe is om het hemelwater ter plaatse te houden. Op het plan staan er infiltratiekratten ingetekend met een volume van 3500L. De infiltratieoppervlakte staat in het dossier niet opgegeven.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel wat een gunstig principe is. Het is wel toegestaan om een noodoverloop te voorzien naar het openbare rioleringsstelsel.
De niet-verplichte infiltratievoorziening moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
• Bij plaatsing van een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand in de winterperiode. De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager gelegen zijn dan deze gemiddelde grondwaterstand.
• De dimensionering van de infiltratievoorziening dient men te berekenen op basis van de horizontale dakoppervlakte dat er op zal worden aangesloten.
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies: voorwaardelijk gunstig
6. Project-MER
Niet van toepassing.
7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Scheidingsmuren
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van het bestaande pand en slopen van de koterijen achteraan tegen het gebouw stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad.
Op de betrokken locatie zijn er volgens de beleidsvisie inzake appartementen en meergezinswoningen 2 verdiepingen plus dakappartement mogelijk. De aanvraag valt binnen het maximaal toegelaten programma.
De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel. Het gebouw wordt immers omgevormd binnen het bestaande bouwvolume plus een zeer beperkte uitbreiding op het gelijkvloers binnen de 17 meter diepe bouwstrook door middel van een keuken en patio uitgevoerd met plat dak, bouwhoogte 3,33 meter. Het gelijkvloers appartement heeft een nuttige oppervlakte van 85m² en beschikt over een individuele tuin. Het duplex appartement heeft een nuttige oppervlakte van 95,90m² met een individueel, inpandig terras van 8m² dat aansluit bij de leefruimte.
Achteraan op het perceel worden parkeerplaatsen voorzien in waterdoorlaatbare materialen.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Het bestaande gebouw is immers aaneengesloten, wijzigt niet en past binnen de continuïteit van het gevelbeeld in de straat. De kroonlijsthoogte, nokhoogte en dakhelling blijven behouden. De raam- en deuropeningen in de voorgevel blijven behouden en worden opnieuw ingevuld met zwart aluminium buitenschijnwerk en natuurkleurig hout. In de achtergevel worden grote ramen voorzien om voldoende licht binnen te krijgen. De gevels zijn in bruin gnuanceerd metselwerk, plint en dorpels in arduin en dakbedekking in oranje-rode dakpannen. De bebouwing in de onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door een zelfde kroonlijsthoogte zodat het nieuwe gebouw zich visueel goed integreert in het huidige straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een invloed op de mobiliteit. Er worden immers 2 appartementen voorzien. Alle vereiste parkeerplaatsen worden achteraan op het perceel voorzien zodat er geen extra parkeerdruk op het openbaar zal ontstaan. De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via een servitude (in eigendom van de aanvrager) langs Velodroomstraat tussen huisnr. 16 en 20.
Het betreft tevens appartementen en bv. geen kantoren zodat de verkeersbewegingen verspreid zullen verlopen gedurende de dag. In de Dr. Van de Perrestraat zal dit niet leiden tot een sterk verhoogde verkeersdrukte.
Tevens worden er zowel op het gelijkvloers aan de ingang 6 vlot bereikbare fietsenstallingen voorzien zodat de stimulans er ook zal zijn om deze voor (korte) verplaatsingen te gebruiken.
Bodemreliëf
Het bodemreliëf wordt niet gewijzigd en blijft maximaal behouden. Enkel op de plaats waar de huidige bebouwing momenteel staat opgericht en wordt gesloopt, daar zal een logischerwijs een nieuwe heraanleg van het terreinprofiel gebeuren dat zal aansluiten op deze van de aanpalende terreinniveau’s van de buren.
Achteraan worden er parkeerplaatsen aangelegd in waterdoorlatend materiaal om de oppervlakte verharding zoveel mogelijk te beperken sluiten deze aan op een bestaande servitude. De overige perceelsoppervlakte wordt aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt extra hinder met zich mee voor de omgeving tijdens de duur van de werken. Na de werken zullen noch de omgeving, noch de gezondheid van de omwonenden geschaad worden.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op scheidingsmuren en paalt rechtstreeks aan de bebouwing van de aangrenzende percelen.
In dit kader werden de aanpalende eigenaars aangeschreven. Gedurende een periode van 30 dagen konden zij hun opmerkingen en bezorgdheden overmaken, overeenkomstig artikel 83 van het omgevingsvergunningsbesluit. Er werden geen bemerkingen of bezwaren ontvangen tijdens deze periode aangaande de scheidingsmuren.
Er werd binnen deze periode geen bezwaar ingediend.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 19 januari 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van FLUXYS BELGIUM, afgeleverd op 21 december 2022 is geen bezwaar.
• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 20 januari 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Openbaar Domein afgeleverd op 1 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig.
Conclusie
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
De bestemming van het gebouw voorziet in een gelijkvloers appartement van 85,30m² en een duplex appartement van 95,90m², inpandige fietsen- en afvalberging aan de straatkant. De 3 parkeerplaatsen achteraan op het perceel die bereikbaar zijn via een servitude vanuit de Velodroomstraat blijven onlosmakelijk verbonden aan het project ook na (gedeeltelijke) overdracht.
De verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal, zowel in fundering als in toplaag.
Alle werken dienen uitgevoerd te worden op het eigen terrein.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De bouwheer dient bij de uitvoering der werken de verplichtingen van het burgerlijk wetboek na te leven.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
De vrijgekomen muren van de aanpalende eigenaars worden afgewerkt zodat geen water- of vorstschade kan ontstaan. Na definitieve invulling van het project moeten deze gevels op een kwalitatieve en duurzame manier afgewerkt worden.
Om stofhinder te beperken moet de aannemer de bepalingen uit hoofdstuk 6.12 Vlarem II strikt opvolgen. De bouwheer is gehouden hierop toe te zien.
De sloopwerken zullen ook gedurende een korte periode geluidsemissies veroorzaken. Dit is slechts tijdelijk waardoor de hinder naar omwonenden eerder beperkt zal zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Als op het terrein mogelijks een mazouttank aanwezig is, moet deze correct buiten gebruik gesteld worden en verwijderd om bodemverontreiniging te voorkomen. De bouwheer moet zich hiervoor laten begeleiden door een deskundige of erkende stookolietechnicus.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer dd. 17/01/2023 ref. BWDP/2019-0188/002/01/PVB (zie bijlage).
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 26/01/2023:
“ Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen/17,3 kVA per aansluiting voor woningen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,9 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn. (Dit advies blijft 1 jaar geldig).
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.”
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De uitbreiding op het gelijkvloers wordt gerealiseerd binnen de 17 meter diepe bouwstrook.
Het bestaande peil van de woning blijft behouden.
Er worden geen terreinophogingen uitgevoerd, noch bomen gerooid.
Er dient gevolg gegeven te worden aan het advies van de dienst Openbaar Domein van de stad Geel:
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken. Bij aanleg van de private riolering moet men dus rekening houden met de diepte van deze bestaande aansluiting.
Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens de richtlijnen beschreven in het advies riolering.
Als men geen aansluiting terugvindt of men kan de bestaande aansluiting om een bepaalde reden niet meer gebruiken dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel via het contactcentrum van Grondgebiedszaken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Maar men zal volgens de plannen toch een hemelwaterput en een infiltratievoorziening plaatsen.
De niet-verplichte hemelwaterput moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen.
• Men dient alle dakafvoeren aan te sluiten op de hemelwaterput m.u.v.
o het voorste gedeelte van het zadeldak als dit echt niet mogelijk is.
o het dakterras. Dit moet rechtstreeks aansluiten op de infiltratievoorziening.
• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 verschillende aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten.
• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De niet-verplichte infiltratievoorziening moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
• Bij plaatsing van een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand in de winterperiode. De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager gelegen zijn dan deze gemiddelde grondwaterstand.
• De dimensionering van de infiltratievoorziening dient men te berekenen op basis van de horizontale dakoppervlakte dat er op zal worden aangesloten.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
De bestemming van het gebouw voorziet in een gelijkvloers appartement van 85,30m² en een duplex appartement van 95,90m², inpandige fietsen- en afvalberging aan de straatkant. De 3 parkeerplaatsen achteraan op het perceel die bereikbaar zijn via een servitude vanuit de Velodroomstraat blijven onlosmakelijk verbonden aan het project ook na (gedeeltelijke) overdracht.
De verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal, zowel in fundering als in toplaag.
Alle werken dienen uitgevoerd te worden op het eigen terrein.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De bouwheer dient bij de uitvoering der werken de verplichtingen van het burgerlijk wetboek na te leven.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
De vrijgekomen muren van de aanpalende eigenaars worden afgewerkt zodat geen water- of vorstschade kan ontstaan. Na definitieve invulling van het project moeten deze gevels op een kwalitatieve en duurzame manier afgewerkt worden.
Om stofhinder te beperken moet de aannemer de bepalingen uit hoofdstuk 6.12 Vlarem II strikt opvolgen. De bouwheer is gehouden hierop toe te zien.
De sloopwerken zullen ook gedurende een korte periode geluidsemissies veroorzaken. Dit is slechts tijdelijk waardoor de hinder naar omwonenden eerder beperkt zal zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Als op het terrein mogelijks een mazouttank aanwezig is, moet deze correct buiten gebruik gesteld worden en verwijderd om bodemverontreiniging te voorkomen. De bouwheer moet zich hiervoor laten begeleiden door een deskundige of erkende stookolietechnicus.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer dd. 17/01/2023 ref. BWDP/2019-0188/002/01/PVB (zie bijlage).
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 26/01/2023:
“ Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen/17,3 kVA per aansluiting voor woningen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,9 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn. (Dit advies blijft 1 jaar geldig).
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.”
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De uitbreiding op het gelijkvloers wordt gerealiseerd binnen de 17 meter diepe bouwstrook.
Het bestaande peil van de woning blijft behouden.
Er worden geen terreinophogingen uitgevoerd, noch bomen gerooid.
Er dient gevolg gegeven te worden aan het advies van de dienst Openbaar Domein van de stad Geel:
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken. Bij aanleg van de private riolering moet men dus rekening houden met de diepte van deze bestaande aansluiting.
Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens de richtlijnen beschreven in het advies riolering.
Als men geen aansluiting terugvindt of men kan de bestaande aansluiting om een bepaalde reden niet meer gebruiken dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel via het contactcentrum van Grondgebiedszaken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Maar men zal volgens de plannen toch een hemelwaterput en een infiltratievoorziening plaatsen.
De niet-verplichte hemelwaterput moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen.
• Men dient alle dakafvoeren aan te sluiten op de hemelwaterput m.u.v.
o het voorste gedeelte van het zadeldak als dit echt niet mogelijk is.
o het dakterras. Dit moet rechtstreeks aansluiten op de infiltratievoorziening.
• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 verschillende aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten.
• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De niet-verplichte infiltratievoorziening moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
• Bij plaatsing van een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand in de winterperiode. De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager gelegen zijn dan deze gemiddelde grondwaterstand.
• De dimensionering van de infiltratievoorziening dient men te berekenen op basis van de horizontale dakoppervlakte dat er op zal worden aangesloten.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing