Horecazaak 't Galjoen is gelegen te Grote Steenweg 15 waarbij de oorspronkelijke activiteiten tot stand kwamen in de jaren '80. De gebouwen bevatten oorspronkelijk een hotelrestaurant, 20 kamers en een exploitantenwoning. Door de aanvraag van een planologisch attest werd een gedeeltelijke regularisatie voorzien van enkele onvergunde bouwdelen, alsook een uitbreiding tot 50 (fase 1) en 80 (fase 2) kamers. Ook werd een uitbreiding tot 225m2 voor conferenties en seminaries voorzien. Naar aanleiding van het positief planologisch attest dd. 11 december 2003 werd een PRUP opgemaakt dat uitvoering gaf aan het verleende planologische attest door de bestendige deputatie.
Het huidige gebouw is sterk verouderd en beantwoordt niet meer aan de huidige noden van een hotelontwikkeling. Bijgevolg stellen de architecten van de toekomstige kandidaat-bouwheer een nieuw volume voor waarbij functies worden gestapeld tot een maximum van 4 bouwlagen.
Het maximale programma zoals opgegeven in het PRUP wordt aangehouden:
Tevens wordt een restaurant voorzien met 75 zitplaatsen. Volgens het PRUP zijn 200 zitplaatsen mogelijk.
De architecten stellen een project voor waarbij een afwijking wordt gevraagd van het maximale toegelaten dakniveau.
PRUP 't Galjoen
In het PRUP 't Galjoen zijn twee zones voor een zakenhotel, restaurant voorzien:
Art. 1a: zone voor het bestaand vergund volume
Art. 1b een zone voor een nieuw te bouwen volume
Betreffende de grootte en welstand van de gebouwen is het volgende opgenomen in het PRUP:
In de zone die op het grafisch plan aangeduid is als art.1a (zone voor bestaand vergund volume) dienen de afmetingen conform te zijn aan deze van de vergunning afgeleverd door het schepencollege van Geel op 28-10-1980:
- voorbouw: bouwdiepte = ±12m, kroonlijsthoogte = 8m, zadeldak met nokhoogte = 11m
- achterbouw: kroonlijsthoogte = 5m, plat dak.
In de ‘zone voor nieuw te bouwen volume’ (art. 1b) kan een gebouw opgetrokken worden met een kroonlijsthoogte van max. 9m. De dakvorm is vrij. De maximale nokhoogte bedraagt 11m.
Er zijn geen bouwlagen gedefinieerd.
De aanvrager vraagt concreet een afwijking voor de volgende zaken:
Zone 1A voorbouw: 11,5m kroonlijsthoogte in plaats van 11m
Zone 1A achterbouw: 11,5m kroonlijsthoogte in plaats van 5m
Zone B: bouwhoogte 14,5 m kroonlijsthoogte in plaats van 11m
Beperkte afwijking?
De VCRO voorziet d.m.v. art. 4.1.1 de mogelijkheid voor het vergunningverlenend bestuur om bij vergunningverlening en na openbaar onderzoek beperkte afwijkingen toe te staan op de stedenbouwkundige voorschriften.
Art. 4.4.1, §1 VCRO stelt immers:
Ԥ1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.’
Het bestuur heeft een ruimte discretionaire bevoegdheid aangaande de beoordeling van de conformiteit van de gevraagde afwijking met art. 4.4.1.
De afwijking mag niet verleend worden en wordt gezien als kennelijk onredelijk indien deze dermate zou afwijken van het normaal te verwachten beslissingspatroon. De afwijking moet in overeenstemming blijven met de algemene strekking van het plan en mag geen afbreuk doen aan de essentiële gegevens van het planinstrument. Tevens moet de afwijking de toets van de overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening doorstaan.
Advies IOK (zie bijlage)
Naar aanleiding van enkele overlegmomenten met de bouwheer werd beslist juridisch advies te vragen aan IOK. Door IOK werd ongunstig advies gegeven op de gevraagde afwijkingen omdat in hun visie een project met 3 en 4 bouwlagen afbreuk zou doen aan de essentiële plangegevens.
IOK verwijst naar de toelichtingsnota van het PRUP waarin het volgende is neergeschreven:
"· De locatie laat geen verdere uitbreiding van het hotel toe. De huidige aanvraag is qua volume en bouwhoogte maximaal. Dit laatste punt impliceert ook dat er geen mogelijkheden zijn om de aangrenzende percelen of het perceel aan de overzijde van de Tongerloseweg te gebruiken voor exploitatie van het hotel (bvb. parking).’
Verder is in het advies van IOK verwezen naar de memorie van toelichting van het PRUP, 'onderzoek en analyse' waarin de bestaande en geplande situatie in twee fases wordt weergegeven. Hierin wordt schetsmatig weergegeven wat de ruimtelijke marges zijn van de uiteindelijke toestand:
De beoogde afwijkingen kunnen volgens IOK niet beschouwd worden als beperkt, waardoor deze in strijd zijn met art. 4.4.1 VCRO.
Advies GD&A advocaten (zie bijlage)
GD&A advocaten heeft in opdracht van de bouwheer een advies opgemaakt waarin zij verwijzen naar de ruime discretionaire beoordelingsbevoegdheid van de vergunningverlenende overheid met betrekking tot het beperkt karakter van de gevraagde afwijking en verder stellen dat bij deze beoordeling moet afgetoetst:
- de afwijking doet geen afbreuk aan de essentiële gegevens van het plan
- de afwijking doorstaat de toets van de goede ruimtelijke ordening
- de afwijking moet voorkomen op de limitatieve lijst van voorschriften
Men meent op basis hiervan dat er geen elementen zijn in concreto om te stellen dat de gevraagde afwijking onwettig is:
- er wordt in casu niet afgeweken van een voorschrift uit het PRUP met betrekking tot aantal bouwlagen, immers blijkt uit het PRUP op dat vlak geen enkel voorschrift met verordenend karakter. Weliswaar In de toelichting van het PRUP zijn schetsen opgenomen met 3 bouwlagen. Het betreft echter een toelichtend en geen verordenend gedeelte. In het verordenend deel zijn enkel voorschriften opgenomen betreffende de bouwhoogte en waarvoor een afwijking kan worden aangevraagd.
- er wordt enkel afgeweken van de bouwhoogte en het bestuur heeft aldus een ruimte discretionaire bevoegdheid aangaande de beoordeling van de conformiteit van deze gevraagde afwijking met art. 4.4.1., met name betreffende het beperkt karakter ervan. Het advies vermeldt in dit verband dat een afwijking mogelijk kwantitatief niet beperkt maar kwalitatief wel beperkt kan zijn. Het bestuur moet zich dan buigen over de vraag of de kwalitatieve elementen doorwegen op de kwantitatieve elementen. Daarbij moet ze beoordelen of de algemene strekking van het PRUP is gerespecteerd. In verband met de vermelding in het PRUP dat een overschrijding van bouwhoogte een schaalbreuk zou teweegbrengen met de omgeving, verwijst men in het advies ook naar de wijzigingen in de bouwhoogtes in de nabije omgeving na het in werking treden van het PRUP.
Motivatienota (zie bijlage)
De bouwheer heeft een nota opgemaakt waarin deze de gevraagde afwijkingen motiveert. Men tracht aan te tonen dat de inpasbaarheid van het project gegarandeerd wordt en het project de principes van de goede ruimtelijke ordening niet in het gedrang brengt.
In de nota verwijst men naar andere sites in Geel waar een schaalverschil bestaat tussen het gebouw en de omgeving zonder dat dit gebouw afbreuk doet aan de omgeving. De gebouwen voegen net een accent toe en positioneren zich als landmark. Dit ruimtelijke principe passen de ontwerpers dan ook toe in het ontwerp waarbij het hotel, ondanks zijn afwijkende hoogtes, de omgeving zal versterken en tevens een beeld zal vormen als poort naar de achterliggende industriezone.
De bouwheer geeft mee geen maximalisatie te willen bekomen van het bouwprogramma en er wordt ruimte voorzien door afstand te bewaren tot de perceelsgrenzen. Men wenst hoger te bouwen zodat de footprint verkleind kan worden wat zorgt voor meer kwaliteit in het gebouw maar ook voor de inrichting van omgeving.
Advies omgevingsambtenaar:
In het project wordt een afwijking gevraagd ten opzichte van de maximale dakhoogte die voorzien is in het PRUP 't Galjoen.
Deze afwijking kan overwogen worden indien het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en indien deze afwijking als beperkt beschouwd kan worden. De beoordeling van deze twee elementen hangen nauw samen.
Artikel 4.3.1, §2 VCRO gaat in detail in op de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening:
§ 2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen :
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
De aanvrager beoogt de bouw van een zakenhotel met 85 hotelkamers, 250m2 seminarieruimtes en een restaurant met 75 zitplaatsen:
In het PRUP 't Galjoen zijn de volgende bestemmingsvoorschriften opgenomen:
De zone is bestemd voor het oprichten van een zakenhotel-restaurant met maximum 65 kamers in fase 1 en maximum 85 kamers in fase 2. De capaciteit van de restaurantruimte mag daarbij maximum 200 zitplaatsen bedragen. De zone is tevens bestemd voor de inrichting van een ondergrondse garage in functie van het zakenhotelrestaurant. De capaciteit ervan moet minstens 33 parkeerplaatsen bedragen. Ondergeschikte functies zoals vergader- en seminarieruimtes zijn als nevenbestemming toegelaten maar mogen in totaal max. 250m² bruto vloeroppervlakte innemen.
Het beoogde programma is conform de bestemmingsvoorschriften binnen het PRUP 't Galjoen is bijgevolg functioneel inpasbaar.
het voorontwerp werd besproken tijdens de werkgroep grote projecten. De aanvrager heeft de huidige ingang op de huidige locatie behouden. Het lijkt logischer in functie van de veiligheid van het kruispunt deze te verleggen verder van het kruispunt. Dit is echter niet mogelijk gezien de locatie van de inrit vastgelegd is in het PRUP. Het verleggen van de inrit zou betekenen dat deze in de zone volgens het PRUP voorzien als groenbuffer zou vallen. Dit is een afwijking die niet mogelijk is.
De parkeerplaatsen worden gedeeltelijk half- en gedeeltelijk volledig bovengronds voorzien langs de rondweg rond het gebouw. De inrit naar de ondergrondse parkeerkelder wordt bereikt op het einde van deze rondrit. Door het principe van rondweg toe te passen met hiernaast parkeerplaatsen is een aanzienlijke verharding noodzakelijk en wordt slechts een beperkte vergroening voorzien. Dit concept dient herbekeken te worden in samenspraak met het aantal wagens. Hiervoor is een behoeftestudie noodzakelijk.
Gezien de ligging van het perceel aan een gewestweg is advies van AWV verplicht. het is aangeraden een preadvies aan te vragen en/of voorbespreking te organiseren.
Het project is qua hoogte afwijkend ten opzichte van de omgeving. Deze keuze volgt niet uit een maximalisatie van het programma. Dit is een bewuste keuze om de interne werking van het gebouw te optimaliseren maar ook beogen de ontwerpers bewust een accent toe te voegen aan de omgeving. Ze wensen een gebouw vorm te geven dat een belangrijk beeld of poort vormt naar de achterliggende industriezone. Dit kan aanvaard worden op deze locatie.
Er is geen afwijking toegestaan wat betreft de maximale V/T-index.
Art. 4.4.1, §1 VCRO stelt immers:
Ԥ1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.’
Er wordt een hoger volume voorzien dan de voorschriften betreffende maximale bouwhoogte in het PRUP toelaten..
Stad Geel heeft in zijn strategische visienota Geel 2040 aangegeven een zuinig ruimtegebruik na te streven. Dit kan gerealiseerd worden door verschillende strategieën te hanteren en combineren. Eén van de strategieën betreft verticale verdichting. In Geel spreken we over hoger bouwen indien er een project beoogd wordt dat 50% hoger is dan de gemiddelde bouwhoogte in de omgeving. Dit is in dit project het geval. Hoger bouwen kan overwogen worden indien het geen doel op zichzelf is en indien er geen maximalisatie van programma wordt nagestreefd. Gezien het maximale programma volgens het RUP en V/T niet wordt overschreden wordt aangenomen dat dit hier niet het geval is.
Zoals in de strategische visienota Geel 2040 neergeschreven kan hoger bouwen indien dit ruimtelijk inpasbaar is overwogen worden als mogelijke strategie om een zuinig ruimtegebruik na te streven. In de huidige plannen wordt nog steeds een aanzienlijk ruimtegebruik gerealiseerd. De footprint van een hotel is lager maar de keuze van een rondweg rond het gebouw en veel bovengrondse parkeerplaatsen zorgen voor een grote verhardingsgraad van het terrein. Hoger bouwen zou moeten zorgen voor een betere terreinbezetting en ruimtegebruik. Het aandeel groen zou omhoog moeten en het aandeel verharding drastisch omlaag. De plannen dienen bijgestuurd te worden in samenspraak met de werkgroep grote projecten en kwaliteitskamer.
Conclusie:
De aanvrager beoogt de bouw van een zakenhotel met 85 hotelkamers, 250m2 seminarieruimtes en een restaurant met 75 zitplaatsen. Dit betreft geen maximalisatie van het programma. Het gebouw is qua bouwhoogte hoger dan de gemiddelde bebouwing in de omgeving. Dit hoger bouwen is geen doel op zich. Op deze manier kan een baken gecreëerd worden. Qua mobiliteit is verder onderzoek noodzakelijk. Er dient nagegaan te worden wat de werkelijke behoefte is van het zakenhotel met restaurant en seminarieruimtes. Er mag geen overaanbod aan parkeerplaatsen voorzien worden. Tevens dient men zich te behoeden te weinig plaatsen te voorzien zodat mogelijks overlast ontstaat op de naastliggende percelen. De terreinbezetting en inrichting dient verder uitgewerkt te worden. Het deel verhardingen moet tot het absolute minimum worden beperkt. Hoger bouwen moet zorgen voor een betere terreinbezetting en dit is in het huidige voorstel nog niet het geval. Er is reeds een aanzet gedaan naar architecturaal concept en welstand waarin heel wat interessante elementen zitten. Dit kan verder uitgewerkt worden in samenspraak met de kwaliteitskamer.
De omgevingsambtenaar kan de gevraagde afwijking betreffende bouwhoogte als beperkt beoordelen indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:
*Mobiliteit: behoeftestudie op te maken
*Terreinbezetting verbeteren: verhardingen dienen drastisch beperkt te worden
*Traject handboek grote projecten en kwaliteitskamer dient doorlopen te worden:
De stad Geel ambieert om bij grote bouwprojecten meer in te zetten op duurzame ontwikkelingen in een aangename leefomgeving. Het is de bedoeling om in overleg SAMEN tot kwalitatieve projecten te komen. Het handboek grote projecten wil een leidraad zijn voor samenwerking tussen de initiatiefnemers, samen met hun volledige bouwteam en de stad Geel. Dit handboek bevat grotendeels de werkwijze van de stad Geel zoals deze in de huidige situatie wordt toegepast. Het handboek geeft een overzicht van alle te nemen stappen. Het handboek wil een duidelijk en gebruiksvriendelijk stappenplan en toetsingskader aanreiken voor de ontwikkeling van duurzame en kwaliteitsvolle projecten in de stad Geel. Het handboek behandelt de verschillende fases van het proces: de voorbereidende fase, de planningsfase, de vergunningsfase, de uitvoeringsfase en de afrondingsfase. In de voorbereidende fase wordt bekeken of het gebied ontwikkelbaar is en wordt een verkennend gesprek ingepland. In de planningsfase komt de initiatiefnemer tot een definitief ontwerpvoorstel via een cyclisch proces. Nadien stelt de initiatiefnemer het technisch dossier op dat ook weer stap voor stap tot stand komt. In de vergunningsfase wordt de procedure gevoerd om een omgevingsvergunning te bekomen. De uitvoeringsfase heeft betrekking op de concrete uitvoering na het verkrijgen van een omgevingsvergunning (indien geen schorsend administratief beroep werd ingesteld binnen de daarvoor voorziene wettelijke termijn). Deze fase is zeer ruim en gaat over het uitvoeren van de lasten voorzien in de omgevingsvergunning, de aanbesteding en de voorlopige oplevering. De afrondingsfase tot slot beschrijft de voorlopige oplevering van een project en omvat ook het nakomen van een aantal verplichtingen met betrekking tot het onderhoud en het beheer van wegenis en nutsinfrastructuur.
Het advies is onder voorbehoud van de nog in te winnen adviezen waaronder dat van AWV. Het advies is gebaseerd op de informatie en het detailniveau van de informatie die op dit ogenblik ter beschikking werd gesteld. Het advies doet geen (definitieve) uitspraken over elementen of onderdelen die niet gedetailleerd in de adviesvraag zijn meegegeven.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het projectvoorstel waarbij een zakenhotel met 85 hotelkamers, 250m2 seminarieruimtes en een restaurant met 75 zitplaatsen wordt voorgesteld.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het advies van de omgevingsambtenaar en kan de gevraagde afwijking betreffende bouwhoogte als beperkt beoordelen indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:
*Mobiliteit: behoeftestudie op te maken
*Terreinbezetting verbeteren: verhardingen dienen drastisch beperkt te worden
*Traject handboek grote projecten en kwaliteitskamer dient doorlopen te worden:
De stad Geel ambieert om bij grote bouwprojecten meer in te zetten op duurzame ontwikkelingen in een aangename leefomgeving. Het is de bedoeling om in overleg SAMEN tot kwalitatieve projecten te komen. Het handboek grote projecten wil een leidraad zijn voor samenwerking tussen de initiatiefnemers, samen met hun volledige bouwteam en de stad Geel. Dit handboek bevat grotendeels de werkwijze van de stad Geel zoals deze in de huidige situatie wordt toegepast. Het handboek geeft een overzicht van alle te nemen stappen. Het handboek wil een duidelijk en gebruiksvriendelijk stappenplan en toetsingskader aanreiken voor de ontwikkeling van duurzame en kwaliteitsvolle projecten in de stad Geel. Het handboek behandelt de verschillende fases van het proces: de voorbereidende fase, de planningsfase, de vergunningsfase, de uitvoeringsfase en de afrondingsfase. In de voorbereidende fase wordt bekeken of het gebied ontwikkelbaar is en wordt een verkennend gesprek ingepland. In de planningsfase komt de initiatiefnemer tot een definitief ontwerpvoorstel via een cyclisch proces. Nadien stelt de initiatiefnemer het technisch dossier op dat ook weer stap voor stap tot stand komt. In de vergunningsfase wordt de procedure gevoerd om een omgevingsvergunning te bekomen. De uitvoeringsfase heeft betrekking op de concrete uitvoering na het verkrijgen van een omgevingsvergunning (indien geen schorsend administratief beroep werd ingesteld binnen de daarvoor voorziene wettelijke termijn). Deze fase is zeer ruim en gaat over het uitvoeren van de lasten voorzien in de omgevingsvergunning, de aanbesteding en de voorlopige oplevering. De afrondingsfase tot slot beschrijft de voorlopige oplevering van een project en omvat ook het nakomen van een aantal verplichtingen met betrekking tot het onderhoud en het beheer van wegenis en nutsinfrastructuur.
Het advies is onder voorbehoud van de nog in te winnen adviezen waaronder dat van AWV. Het advies is gebaseerd op de informatie en het detailniveau van de informatie die op dit ogenblik ter beschikking werd gesteld. Het advies doet geen (definitieve) uitspraken over elementen of onderdelen die niet gedetailleerd in de adviesvraag zijn meegegeven.