2023_CBS_00845 - Omgevingsvergunning - het slopen van 2 woningen en oprichten van een meergezinswoning met garages langs Aardseweg 26, 28 bus 1, bus 2, bus 3, bus 4 en bus 5 (202200539SS) - Goedkeuren

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 03/04/2023

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022159786

Dossiernummer gemeente: 202200539

De gemeente Geel heeft op 30 november 2022 een aanvraag ontvangen voor het slopen van 2 woningen en oprichten van een meergezinswoning met garages. De aanvraag werd op 31 januari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

JP&F Projectontwikkeling gevestigd te Steenweg Weelde 112 te 2382 Ravels

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Aardseweg 26, 28 bus 1,  bus 2,  bus 3,  bus 4 en  bus 5

Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie B nrs. 673W, 673T, 673V, 673X en 688S

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in: 

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan. 

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend: 

• Stedenbouwkundige vergunning (2005/00294) voor het renoveren van een bestaande schuur - goedgekeurd op 23/12/2005.

• Stedenbouwkundige vergunning (02612) voor verbouwen van/tot of uitbreiden van eengezinswoning - goedgekeurd op 19/06/1962.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag handelt over het slopen van twee woningen plus bijgebouwen en het oprichten van een meergezinswoning met 6 appartementen, achterliggende garages en parkeerplaatsen.

Het projectgebied omvat 3 kadastrale percelen gelegen in het woongebied (sectie B nrs. 688S, 673T en 673W) die worden samengevoegd. De totale perceelsbreedte bedraagt 29 meter. 

De meergezinswoning wordt volledig opgericht binnen de strook voor hoofdgebouwen 16,68 meter achter de achtergevel worden garages opgericht in de strook voor bijgebouwen.

Het principe van ‘wonen aan binnenstraten’ wordt toegepast, d.w.z. dat alle appartementen een inkomdeur hebben die rechtstreeks uitgeven in buitenlucht. Er is geen gesloten traphal. De verharding van het toegangspad loopt binnen door tot aan de privatieve inkomdeuren van de appartementen. 

Het gebouw telt 3 bovengrondse bouwlagen en wordt deels voorzien met zadeldak, deels met plat dak. Het gebouw wordt gedeeltelijk onderkelderd en voorziet voor het overige een fundering op volle grond.

Op het gelijkvloers worden 3 appartementen voorzien met nuttige vloeroppervlakte van 86m², 100m² en 92m², op de eerste verdieping worden 2 duplexen voorzien met een nuttige vloeroppervlakte van 103m² en 156m² en 1 appartement met nuttige vloeroppervlakte van 95m². 

Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 196m² en voorziet hierin 6 individuele garages die ruim genoeg zijn voor het stallen van een wagen, 3 fietsen en afvalcontainers.

De aanvraag voorziet de aanleg van 4 parkeerplaatsen in open lucht.

Er worden geen bomen gerooid noch terreinophogingen uitgevoerd.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

De aanvraag heeft betrekking op scheidingsmuren en paalt rechtstreeks aan de bebouwing van de aangrenzende percelen.

In dit kader werden de aanpalende eigenaars aangeschreven. Gedurende een periode van 30 dagen konden zij hun opmerkingen en bezorgdheden overmaken, overeenkomstig artikel 83 van het omgevingsvergunningsbesluit.

5. Adviezen

Op 23 februari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)

Advies:  voorwaardelijk gunstig

Op 2 februari 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator

Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22,2 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.

Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uitgegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn. 

Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. 

Dit advies blijft 1 jaar geldig.

De afmetingen van het tellerlokaal en meterbatterij dienen voor aanvang van de bouwwerken met de technisch agent afgestemd te worden. Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de technisch agent, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-TAK@fluvius.be.

 Voor grote projecten vanaf 1/1/2023 (>5 woongelegenheden) geldt een aansluitverbod op het gasnet. Voor verder info wordt verwezen naar energiedecreet via volgende link:

https://www.fluvius.be/sites/fluvius/files/2021-02/verbod-aansluiting-op-gasnet-bij-grote-projecten.pdf

Advies:  voorwaardelijk gunstig

Op 17 maart 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein

Advies riolering

Advies Aquafin

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.

Advies dienst Openbaar domein stad Geel

In de bestaande toestand is er bij elk te slopen woning een DWA-aansluiting en een RWA-aansluiting met huisaansluitputjes DWA en RWA. Volgens het funderingsplan zal men slechts 1 DWA-aansluiting en 1 RWA-aansluiting herbruiken. De andere DWA-aansluiting en RWA-aansluiting moeten bijgevolg gedicht worden volgens de regels van de kunst. De huisaansluitputjes moeten blijven staan. Men dient te kiezen ofwel voor de aansluitingen van de te slopen woning met huisnr. 26 ofwel voor de aansluitingen van de te slopen woning met huisnr. 28. 

Advies toegang tot het perceel

Bij de te slopen woning met huisnr. 28 is er een toegang op openbaar domein (overrijdbare klinkers met verlaagde boordsteen) die bij dit nieuwe project niet meer zal gebruikt worden. 

Bij dit bouwproject wenst men een toegang aan de linkerzijde van het perceel in functie van de oprit die langs het gebouw heen leidt naar garages en autostaanplaatsen. Er zal een aanpassing van het openbaar domein dienen te gebeuren, meer bepaald een boordsteenverlaging. Dit mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen.

Advies:  voorwaardelijk gunstig

Er werd advies gevraagd aan Openbaar Domein (mobiliteit) maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn.  Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

Het perceel gelegen te sectie B nrs. 673W, 673T, 673V, 673X en 688S en is niet gelegen langs in de nabijheid van een waterloop. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet gelegen in overstromingsgebied (pluviaal en/of fluviaal). Het perceel is niet gelegen in een beschermingszone voor drinkwater. De aanvraag is ook niet gelegen in signaalgebied.

Het project voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening indien voldaan wordt aan de voorwaarden zoals geformuleerd in het advies van Aquafin (zie bijlage).

Voor de aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon voorziet het project in de aanleg van een ondergrondse constructie. Hiervoor zal wellicht een bemaling noodzakelijk zijn. Bij bemaling moet minstens een melding volgens Vlarem (klasse 3) van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs MER-plichtig naargelang de ligging en het debiet per dag. Voor bronbemalingen moet voldaan worden aan de sectorale voorschriften voor subrubriek 53.2 van de indelingslijst van Vlarem I (art. 5.53.6.1.1 van Vlarem II). Met betrekking tot de lozing van het bemalingwater wordt eveneens verwezen naar Vlarem II art. 6.2.2.1.2 § 5 namelijk dat niet-verontreinigd bemalingswater bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht wordt. Wanneer het in de bodem brengen redelijkerwijze niet mogelijk is, moet dit niet-verontreinigd bemalingswater geloosd worden in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater. Het lozen in de openbare riolering is slechts toegestaan wanneer het conform de beste beschikbare technieken niet mogelijk is zich op een andere manier van dit water te ontdoen.

Mer-screening

Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.

Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III, 10b, stadsontwikkelingsproject van het Project-m.e.r.-besluit.

Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.

De screeningsnota werd door de vergunningverlenende overheid beoordeeld betreffende de mogelijkheden van het project op de omgeving op gebied van luchtverontreiniging, afvalwaterlozingen, geluid en trillingen, het watersysteem en de effecten op mens, natuur en landschap .

De conclusie van de screeningsnota dat de mogelijke milieu-effecten van het project niet aanzienlijk zijn, kan bijgetreden worden.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Opportuniteitstoets

Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO. 

Functionele inpasbaarheid

Het oprichten van 6 appartementen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel dat gelegen is in woongebied in de kern van het centrum van deelgemeente Ten Aard. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De beleidsvisie van de stad voorziet op deze locatie de mogelijkheid voor het oprichten van meergezinswoningen of appartementen op het gelijkvloers en appartementen of duplexen op de verdieping. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project. 

Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.

De projectzone bestaat uit 3 kadastrale percelen sectie B nrs. 673W, 673T en 688S die worden samengevoegd.

Momenteel staan er op de projectzone 2 gekoppelde woningen waarvan 1 tegen de linker perceelsgrens en een grote schuur vlak achter de woningen. Het betreft hier verouderde constructies die gesloopt zullen worden.

De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel.  

Het perceel heeft een breedte van 29 meter, het hoofdgebouw heeft een breedte van 22,79 meter. De werken worden uitgevoerd binnen de 17 meter diepe strook voor hoofdgebouwen. De gevel van het gelijkvloers wordt ingeplant op 6,70 meter, op de verdieping is de afstand ten opzichte van de rooilijn 5,50 meter en voldoet de aanvraag aan de maximale uitsprong van 50cm ten opzichte van de voorgevelbouwlijn. De afstand ten opzichte van de linker perceelsgrens bedraagt 3,17 meter en 3,03 meter van de rechter perceelsgrens. 

Het programma omvat op het gelijkvloers:

• A.0.1 / 2 Slaapkamers / 86m²

• A.0.2 / 2 Slaapkamers / 100m²

• A.03 / 2 Slaapkamers / 92m²

De eerste verdieping:

• A.1.1 / Duplex / 2 Slaapkamers + Bureau/Slaapkamer / 103m²

• A.1.2 / Duplex / 2 Slaapkamers + Bureau/Slaapkamer / 156m²

• A. 1.3 / Duplex / 2 Slaapkamers + Bureau/Slaapkamer / 95m²

De vloeroppervlaktes van de aanvraag zijn in overeenstemming met de bouwzones zoals gebruikelijk voorzien.

Ieder appartement is voorzien van een kwaliteitsvolle buitenruimte. De gelijkvloerse appartementen hebben een private tuin met daarachter een gemeenschappelijke tuin. De appartementen op de verdieping hebben een terras dat is aangelegd op het plat dak van het gelijkvloers, van elkaar gescheiden door middel van een zichtscherm plus de gemeenschappelijke tuin.

Op 16,68 meter achter het hoofdgebouw worden 6 garages in het bijgebouw opgericht tegen de rechter perceelsgrens. De bouwdiepte bedraagt 24,84 meter, de bouwbreedte 6,79 meter en de bouwhoogte 3,05 meter. Het bijgebouw wordt uitgevoerd met plat dak, alle gevels zijn afgewerkt in dezelfde gevelsteen als het hoofdgebouw, de garagepoorten zijn in hout voorzien.

Visueel-vormelijk

De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er worden immers 6 appartementen voorzien. Het gabarit is echter in overeenstemming met het bestaande straatbeeld, in de straat komen drie bouwlagen terug. 

Het nieuwe gebouw wordt uitgevoerd in duurzame materialen, deels uitgevoerd met een zadeldak in antracietgrijze dakpannen. Het gedeelte met plat dak wordt gebruikt om individuele warmtepompen met buitenunits op te plaatsen, zodanig dat ze voor de omgeving niet storend zijn. 

Zowel op het hellend dak als op het plat dak worden zonnepanelen geplaatst. De gevels worden uitgevoerd met grijs genuanceerde gevelsteen, deels bekleed met donker gebeitst hout, ramen in gelakt aluminium. 

Door het werken met verschillende volumes en doorsteken en het principe van ‘wonen aan binnestraten’ toe te passen kan geoordeeld worden dat de aanvraag voldoet aan het gegeven van dorpsarchitectuur.

Het bijgebouw wordt uitgevoerd met plat dak, alle gevels zijn afgewerkt in dezelfde gevelsteen als het hoofdgebouw, de garagepoorten zijn in hout voorzien.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

Mobiliteit

De aanvraag heeft een invloed op de mobiliteit. Er worden immers 6 appartementen voorzien. Alle vereiste parkeerplaatsen worden echter op het eigen terrein voorzien zodat er geen extra parkeerdruk op het openbaar of het private terrein zal ontstaan. De verkeersdrukte en het aantal vervoersbewegingen bij woongelegenheden verlopen over dag verspreid.

Voor de 6 appartementen zijn er in totaal 9 autostalplaatsen noodzakelijk, deze worden deels ondergebracht in 6 individuele garages en deels in de vorm van parkeerplaatsen in openlucht. Het ontwerp voorziet 4 parkeerplaatsen, 3 daarvan komen in aanmerking voor vergunning.

In totaal zijn er minimum 21 fietsstalplaatsen noodzakelijk voor het project. In het hoofdgebouw ter hoogte van de lift en traphal is er een gezamenlijk fietsenstalling voor 18 fietsen die gemakkelijk bereikbaar zijn zowel vanuit de openbare weg als aan de achtergevel. Door de positie aan de inkomdeur is deze geschikt voor dagelijks gebruik en voor bezoekers. De fietsenstalling is aan beide toegangen afsluitbaar door een hekwerk.

De individuele garages zijn voldoende ruim om telkens 3 fietsen in orde te brengen. In totaal zijn er dus 36 fietsstalplaats mogelijkheden.

Laadpunten voor fietsen worden mee aangeboden en ook voor elektrische auto’s is laadinfrastructuur mogelijk.

De inrit naar de garages bevindt zich links op het perceel, in de aanvraag is deze 5,74 meter breed. Ter hoogte van de binnenstraat waar de traphal en de lift zich bevindt wordt een pad aangelegd van ca. 3 meter breed. De totale gezamenlijke breedte van verharding mag maximaal 6 meter bedragen. De breedte van de toegang naar de garages zal dus moeten gereduceerd worden om te voldoen aan de 6 meter brede aansluiting op het openbaar domein.

Bodemreliëf

De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Er worden 6 appartementen plus garages voorzien. De nodige voorzieningen voor de opvang en infiltratie van het hemelwater dat op de site valt, zullen worden opgelegd overeenkomstig de bestaande regelgeving hieromtrent.

Hinderaspecten – gezondheid

De aanvraag brengt extra hinder met zich mee voor de omgeving tijdens de duur van de werken. Na de werken zullen noch de omgeving, noch de gezondheid van de omwonenden geschaad worden.

In de directe omgeving bevindt zich de lagere school van Ten Aard.

Charter werftransport verplicht, er zal dus geen werftransport zijn tijdens de begin- en einduren van de school in de omgeving. 

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg. 

Resultaten openbaar onderzoek

Op 08/03/2023 werden 4 identieke bezwaren ingediend tegen ontvangstbewijs.

In principe gaat het over 1 bezwaarschrift dat in 4 exemplaren telkens door 3 dezelfde aanpalende eigenaars werd ondertekend, er geoordeeld worden dat er 1 bezwaarschrift is.

Bezwaarschrift indiener uiten bezorgdheden over:

Afbraak van de schuur

- Het aanwezige asbestmateriaal moet deskundig worden verwijderd zodat de buurt er niet wordt aan blootgesteld.

- In de schuur leven ratten, omwonende wensen dat er preventief vallen of vergif wordt geplaatst vooraleer de sloopwerken van start gaan zodat de ratten niet de kans krijgen zich elders te nestelen.

- Willen tijdig op de hoogte gesteld worden wanneer de werken van start gaan zodat ze rekening kunnen houden met eventuele overlast.

Bomen

- Als er bijkomende bomen worden geplant willen bezwaarschriftindieners geen naaldbomen of hoge boomsoorten.

Bijgebouw

- De garages worden tegen de perceelsgrens en deels tegen bestaande bijgebouwen van aanpalende percelen, opgericht met gevels in gevelsteenmetselwerk.

Omgevingsambtenaar:

Afbraak van de schuur

- Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be), deze voorwaarde wordt opgenomen in de omgevingsvergunning.

- Ongediertebestrijding is een burgerrechtelijke zaak en is niet opgenomen in de VCRO ruimtelijke ordening bijgevolg kan dit niet gesteld worden als voorwaarde in de omgevingsvergunning.

- Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk voorkomen worden. De voorwaardelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,… Ten allen tijde worden de werken uitgevoerd in overeenstemming met de toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.

De sloopwerken zullen ook gedurende een korte periode geluidsemissies veroorzaken. Dit is slechts tijdelijk waardoor de hinder naar omwonenden eerder beperkt zal zijn

De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.

Bomen

- Volgens het Burgerlijk Wetboek moet een boom minimaal 2 meter van de erfgrens staan. Een haagg of struik moet minimaal 0,5 meter van de erfgrens staan, tenzij er een uitdrukkelijk akkoord is met aanpalende eigenaars onderling. In de wet staat niet exact beschreven hoe hoog een boom of struik maximaal mag zijn. Er staat wel dat het niet toegestaan is om de buren onrechtmatig te hinderen. Dit houdt niet in dat elk soort hinder niet toegestaan is. 

- Op het inplantingsplan is een tuinaanleg weergegeven. De boomsoorten en / of struiken zijn niet omschreven in het dossier, boomsoorten zijn niet van stedenboomkundige aard. Plantafstanden worden opgenomen als voorwaarde in de vergunning. 

Bijgebouw

- De stedenbouwkundige regelgeving voorziet dat een bijgebouw mag opgericht worden hetzij tegen de perceelsgrens indien er met een plat dak wordt gebouwd, hetzij op 3 meter van de perceelsgrens indien het bijgebouw wordt uitgevoerd met een hellend dak. Bijgebouwen tegen de perceelsgrens moeten volledig uitgevoerd worden op het eigen perceel en afgewerkt worden in een duurzaam, esthetisch verantwoord materiaal. Het bijgebouw in de aanvraag voldoet aan de voorwaarden. Het oprichten van een gebouw tegen de perceelsgrens mag niet tot gevolg hebben dat er schade berokkend wordt aan de eigendom van de aanpalende eigenaar.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 23 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig.

• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 2 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig.

•  Het advies van Openbaar Domein afgeleverd op 17 maart 2023 is voorwaardelijk gunstig.

•  Het advies van Openbaar Domein . Er werd geen advies ontvangen binnen de termijn.

Conclusie

De werken dienen ingeplant en uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.

Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer dd. 27/01/2023 ref. BWDP/2023-0025/001/01/SUDR (zie bijlage).

Gevolg dient gegeven aan het rapport, hydraulisch en technisch advies van Aquafin dd. 17/03/2023 ref. P23003219 (zie bijlage).

Bijkomend worden er opmerkingen geformuleerd:

- De bouwheer dient een hekje voor de trap naar de kelderverdieping te voorzien, zodat personen die vluchten niet per ongeluk tot in de kelder lopen.

- Verticale wanden en ramen van de evacuatiewegen dienen EI 30 te bezitten. De deuren in deze wanden dienen EI 1 30 uitgevoerd te worden. Dit conform op de plannen aangeduid. De ramen van appartement A1.2 moeten echter bijgevolg vaste ramen zijn (geen draai-kiepramen). Dit is niet op de plannen aangegeven.

- De muurhaspel op de 1° en 2° verdieping zullen mogelijk niet elk punt in appartementen A0.1 en A1.1 kunnen bereiken. Hieraan dient een oplossing gegeven te worden.

- Daar de muurhaspels en bijhorende blustoestellen buiten hangen, moeten zij goed beschermd worden tegen vorst.

Gevolg dient gegeven aan het advies van Fluvius dd. 02/02/2023

Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22,2 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.

Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uitgegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn. 

Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. 

Dit advies blijft 1 jaar geldig.

De afmetingen van het tellerlokaal en meterbatterij dienen voor aanvang van de bouwwerken met de technisch agent afgestemd te worden. Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de technisch agent, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-TAK@fluvius.be.

 Voor grote projecten vanaf 1/1/2023 (>5 woongelegenheden) geldt een aansluitverbod op het gasnet. Voor verder info wordt verwezen naar energiedecreet via volgende link:

https://www.fluvius.be/sites/fluvius/files/2021-02/verbod-aansluiting-op-gasnet-bij-grote-projecten.pdf

Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.

Vooraleer de werken worden aangevat dient het attest van Fluvius m.b.t. de wegname van de nutsleidingen te worden doorgemaild aan grondgebondenzaken@geel.be met vermelding van dossiernummer. Een attest van wegname van nutsleidingen (elektriciteit en aardgas) uit gebouwen kan bij Netmanagement  (c/o Iveka Igao, Koningin Elisabethlei 38, 2300 Turnhout) worden verkregen. De eigenaar kan dit attest overhandigen aan de aannemer die de sloopwerken zal uitvoeren. De nodige veiligheidsmaatregelen moeten in acht genomen worden.

De bouwheer dient bij de uitvoering der werken de verplichtingen van het burgerlijk wetboek na te leven.

Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende constructies geen schade te berokkenen.

Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende gebouwen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.

De vrijgekomen muren van de aanpalende eigenaars worden afgewerkt zodat geen water- of vorstschade kan ontstaan. Na definitieve invulling van het project moeten deze gevels op een kwalitatieve en duurzame manier afgewerkt worden.

Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).

Bij de aanwezigheid van een stookolietank, moet deze correct buiten gebruik gesteld worden en verwijderd. De bouwheer laat zich hiervoor bijstaan door een deskundige of erkend stookolietechnicus.

Indien de werken gepaard gaan met grondverzet dienen de voorschriften opgenomen in het Vlarebo, het Vlaams reglement betreffende bodemsanering en bodembescherming opgevolgd te worden.

Dit houdt ondermeer in dat bij bodem afkomstig van een ontgraving groter dan 250 m³ of afkomstig van een verdachte grond, een technisch verslag moet worden opgemaakt en het transport moet vergezeld zijn van de nodige transportdocumenten omschreven in Vlarebo art. 183.

Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk voorkomen worden. De voorwaardelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,… Ten allen tijde worden de werken uitgevoerd in overeenstemming met de toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.

De sloopwerken zullen ook gedurende een korte periode geluidsemissies veroorzaken. Dit is slechts tijdelijk waardoor de hinder naar omwonenden eerder beperkt zal zijn

De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.

Bij de afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid in de omgeving optimaal te verzekeren.

Charter werftransport verplicht, er zal dus geen werftransport zijn tijdens de begin- en einduren van de school in de omgeving. 

Alle werken dienen uitgevoerd op het eigen terrein.

Het appartementsgebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.

De zonnepanelen op het plat dak hebben een maximale hoogte van 1 meter boven de dakrand.

De gevel van de garages dient te worden afgewerkt in gevelsteen zoals weergegeven op het goedgekeurde plan.

Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek, d.w.z. dat het regenwater op eigen terrein dient opgevangen.

Onder invloed van een veranderend klimaat zullen we in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgen met warmere zomers, daling van de grondwatertafel, hevige stortbuien, veranderingen in vegetatietypes, verlies aan biodiversiteit, groeiende kans op (tropische ziektes) enz. Er dient dus te worden ingezet op een meer klimaatbestendige inrichting.

1 van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding zowel op het openbaar als op het privéterrein.

Omwille van deze reden moeten de verhardingen, behoudens de terrassen uitgevoerd worden in waterdoorlatend materiaal, zowel in toplaag als in fundering.

Oprit naar garages plus toegangspad naar inkom / gemeenschappelijke fietsenstalling hebben een toegelaten maximale gezamenlijke breedte van 6 meter die aansluit op de rooilijn conform artikel 20 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening dd. 24/05/2012 en gedeeltelijke herziening 2018.

Er dienen steeds 9 parkeermogelijkheden en 21 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.

Vergunning wordt verleend voor het oprichten van 6 garages en 3 parkeerplaatsen in open lucht.

Groenaanplanting: 

Een boom moet minimaal 2 meter van de erfgrens staan, een heg of struik moet minimaal 0,5 meter van de erfgrens staan, tenzij er een uitdrukkelijk akkoord is met aanpalende eigenaars onderling.

Er worden geen terreinophogingen uitgevoerd, het bestaande maaiveld blijft behouden.

Gevolg dient gegeven aan het advies van Openbaar Domein:

Men dient de voorwaarden betreft riolering (afvalwater en hemelwater), beschreven in het adviesrapport van Aquafin, op te volgen.

Men dient één van de bestaande rioolaansluitingen te herbruiken. Men moet kiezen ofwel voor de RWA-en DWA-aansluiting van de te slopen woning met huisnr. 26 ofwel voor de RWA-en DWA-aansluiting van de te slopen woning met huisnr. 28. De RWA-en DWA-aansluiting die men niet gebruikt, moet men dichten volgens de regels van de kunst. De huisaansluitputjes moet men laten staan.

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte op openbaar domein te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Een aanpassing van het openbaar domein, zoals een boorsteenverlaging, of het verplaatsen van nutsleidingen mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

Lasten

Niet van toepassing