UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 23/05/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022122813
Dossiernummer gemeente: 202300007
De gemeente Geel heeft op 7 januari 2023 een aanvraag ontvangen voor het omvormen van een woonst op de verdieping naar vergaderlokaal en opslag bij horecazaak op het gelijkvloers. De aanvraag werd op 7 februari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Geert Schouten wonende te Kwakkelberg 1/B te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kwakkelberg 1, 1A, 1B en Stationsplein 12
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 566V2
Verslag
1. Stedenbouwkundige basisgegevens
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10 januari 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Omdat het vergaderlokaal groter is dan 50m² is er volgens de parkeerverordening 1 bijkomende parkeerplaats noodzakelijk. De verordening voorziet in art.15 de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernorm omwille van de ligging in het kleinstedelijk gebied of de nabijheid van haltes van openbaar vervoer of binnen een netwerk van trage wegen. Het project voldoet aan beide voorwaarden gezien de ligging aan het station, bushaltes en de stationsparking. Bij gevolg kan er afgeweken worden van de parkeernorm en is er geen bijkomende parkeerplaats vereist.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
2. Historiek
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
• Stedenbouwkundige vergunning (01000) voor nieuwbouw eengezinswoning - goedgekeurd op 09/08/1954.
• Stedenbouwkundige vergunning (2002/00235) voor het verbouwen van een woning - goedgekeurd op 28/06/2002.
3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
De aanvraag handelt over het wijzigen van een woonfunctie op de verdieping van een bestaand gebouw.
Café ‘t Kelderke is gelegen op de hoek Statieplein / Kwakkelberg. Boven het café was oorspronkelijk een appartement maar zal in de toekomst verhuurd worden als vergaderzaal / opslagruimte bij het café.
Er worden geen verbouwingswerken uitgevoerd.
4. Openbaar onderzoek
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 17 februari 2023 t.e.m. 18 maart 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
5. Adviezen
Op 17 februari 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
6. Project-MER
Niet van toepassing.
7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Niet van toepassing.
Mer-screening
Niet van toepassing.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied. De aangevraagde werken zijn toegelaten binnen woongebied en stroken met de bestemming volgend uit de geldende voorschriften, waardoor de aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.
De aanvraag speelt zich af binnen het BPA Statieplein, strook A3 2S waar de bestemming voorziet in woonhuizen, handelsinrichtingen, kantoren en horeca. Op de verdiepingen dient in elk geval de continuïteit van huisvesting verzekerd tenzij al de verdiepingen dezelfde handelingen toebedeeld krijgen als het gelijkvloers.
Het gebouw is vergund met horeca functie op het gelijkvloers en wonen op de verdieping. De functie wonen is al geruime tijd verdwenen en staat op de lijst van de leegstand. De verdieping is in gebruik als vergaderlokaal en opslag bij het café op het gelijkvloers. Bijgevolg krijgt het gebouw volledig dezelfde functie en is de aanvraag in overeenstemming met de BPA voorschriften.
2. Mobiliteitsimpact
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit, gezien het louter betrekking heeft op een functiewijziging van wonen naar vergaderlokaal plus opslag.
Omdat het vergaderlokaal groter is dan 50m² is er volgens de parkeerverordening 1 bijkomende parkeerplaats noodzakelijk. De verordening voorziet in art.15 de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernorm omwille van de ligging in het kleinstedelijk gebied of de nabijheid van haltes van openbaar vervoer of binnen een netwerk van trage wegen. Het project voldoet aan beide voorwaarden gezien de ligging aan het station, bushaltes en de stationsparking. Bij gevolg kan er afgeweken worden van de parkeernorm en is er geen bijkomende parkeerplaats vereist.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvraag voorziet geen wijziging in de oppervlakte of bouwvolume van het bestaande gebouw. De aanvraag strookt qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid met de goede ruimtelijke ordening.
4. Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet geen wijziging de gevels in duurzame en kwalitatieve materialen, welke overeenstemmen met de geldende BPA voorschriften. Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
5. Cultuurhistorische elementen
Niet van toepassing.
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
6. Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen reliëfwijziging.
7. Hinderaspecten
Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving of gezondheidsaspecten.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 17 februari 2023 tot en met 18 maart 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 17 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig.
Conclusie
De verdieping wordt omgevormd in functie van de gelijkvloerse horeca zaak. Het volledige gebouw krijgt dezelfde functie, de functie wonen vervalt.
Gevolg dient gegeven aan de voorwaarden van de stedelijke brandweer dd. 08/02/2023 ref. BWDP/2016-0637/007/ZOSVD (zie bijlage).
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De verdieping wordt omgevormd in functie van de gelijkvloerse horeca zaak. Het volledige gebouw krijgt dezelfde functie, de functie wonen vervalt.
Gevolg dient gegeven aan de voorwaarden van de stedelijke brandweer dd. 08/02/2023 ref. BWDP/2016-0637/007/ZOSVD (zie bijlage).