2023_CBS_00163 - Omgevingsvergunning - oprichten van een meergezinswoning met 9 wooneenheden, een ondergrondse parkeergarage en containerberging/fietsenstalling en omgevingswerken - Dr.-Van de Perrestraat 104, 106 (202200502 swa) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 23.01.2023*

*Na deze datum wordt de aanvraag stilzwijgend geweigerd

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022142212

Dossiernummer gemeente: 202200502

De gemeente Geel heeft op 28 oktober 2022 een aanvraag ontvangen voor oprichten van een meergezinswoning met 9 wooneenheden, een ondergrondse parkeergarage en containerberging/fietsenstalling en omgevingswerken. De aanvraag werd op 24 november 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

RONNY VAN NUFFELEN BVBA met als contactadres Kapelstraat 99A te 2160 Wommelgem

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Dr.-Van de Perrestraat 104 en 106

Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 567C3 en 567L

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in: 

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:

De aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend: 

• Omgevingsvergunning 202200305/OMV_2022073570 voor oprichten van een meergezinswoning met 9 wooneenheden, een ondergrondse parkeergarage en containerberging/fietsenstalling en omgevingswerken geweigerd op 05/09/2022.
• Omgevingsvergunning 202200070/OMV_2022012635 voor slopen van 2 gekoppelde woningen met aanhorigheden goedgekeurd op 11/04/2022.

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

Het perceel is gelegen aan de Dr. Van de Perrestraat. In deze straat vinden we ééngezinswoningen, appartementen en handelsruimten terug.

De aanvrager wenst op het perceel een appartementsgebouw op te trekken. De bestaande constructies zullen gesloopt worden. Hier is reeds een vergunning voor verkregen. In totaal komen er 9 appartementen. Drie op de gelijkvloers, drie op verdieping 1, twee op verdieping 2 en één op verdieping 3. Eén appartement op verdieping 1 is een duplex.

Het gebouw wordt opgetrokken binnen de voorziene bouwzone. Deze is toegankelijk via de gemeenschappelijk inkom. Deze inkom is toegankelijk via de Dr. Van de Perrestraat en via de achtergevel via het bijgebouw.

Appartement 0.1 heeft als enige een eigen inkom die toegankelijk is via de Dr. Van de Perrestraat. De andere appartementen zijn toegankelijk via de gemeenschappelijke trap en lift. De toegang via de achtergevel gaat dus door het bijgebouw. Dit bijgebouw doet dienst als fietsenberging. Op deze manier worden de bewoners gemotiveerd om de fiets te nemen.

Onder het gebouw komt er een kelder. Hier worden 10 parkeerplaatsen voorzien, bergingen, tellerlokaal en fietsstaanplaatsen. Bovengronds zijn er nog eens 4 parkeerplaatsen en in het bijgebouw worden er 30 staanplaatsen voor fietsen voorzien. Deze zal ook dienst doen als containerberging. In totaal zijn er dus 14 parkeerplaatsen. Het bijgebouw doet ook dienst als inrit naar de kelder. Door de recht van doorgang kan men het bijgebouw bereiken via de Lijsterstraat.

Het bijgebouw heeft een totale oppervlakte van 128,61m². De hoogte bedraagt 3 meter.

Alle appartementen hebben voldoende ruimtelijke kwaliteiten om goed leefbaar te zijn. Ze hebben elk voldoende licht en elk een eigen buiten ruimte, dat voldoende privacy biedt, ook voor de buren.

Achter de appartementen wordt er voor 37,58m² aan terrasverharding aangelegd.

Achter de voorziene tuinzones worden er 4 bovengrondse parkeerplaatsen en een inrit aangelegd. In totaal wordt daarvoor 137,61m² aan verharding voorzien.

1. Openbaar onderzoek

Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.

1. Adviezen

Er werd advies gevraagd aan Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel). Tot op heden werd geen advies ontvangen.

Op 28 november 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Fluvius System Operator, als volgt gefomuleerd:

Op deze locatie is het onmogelijk om het standaardvermogen te leveren via het bestaande laagspanningsnet. De afstand tot de bestaande middenspanningscabine is van die aard dat er een bijkomende distributiecabine dient te worden ingeplant. Hiervoor dient de bouwheer een lokaal op het gelijkvloers of grond ter onzer beschikking te stellen voor de oprichting van een distributiecabine.

Het lokaal op het gelijkvloers of grond ter onzer beschikking dient in de basisakte te worden opgenomen evenals de erfdienstbaarheden voor aanleg van de nutsleidingen. U kunt contact opnemen met de dienst Patrimonium Turnhout, bereikbaar op het telefoonnummer 078/35.35.34 of via het mailadres fluvius-KEMP-Patrimonium@fluvius.be. 

Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen gas en elektriciteit is de Werkvoorbereider, bereikbaar op het telefoonnummer 078/35.35.34. 

Dit advies blijft 1 jaar geldig.

Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.

Op 6 december 2022 werd een gunstig advies ontvangen van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie.

Op 14 december 2022 werd een gunstig advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen.

Op 7 december 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van PROXIMUS, als volgt geformuleerd:

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.

- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

Op 25 november 2022 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van TELENET, als volgt geformuleerd:

Geacht college, 

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: 

- Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Telenet BVBA Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 CBS@telenetgroup.be. 

Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. 

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

Met vriendelijke groeten.

Op 09/01/2023 werd een voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Aquafin, waarvan de conclusie als volgt leest:

Het dossier kan aanvaard worden mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

• De overloop vanuit de hemelwaterput (naar het openbaar stelsel) dient verplaatst naar de infiltratievoorziening. Het volume van de INF dient volledig aangesproken te worden alvorens deze overloop in werking mag treden.
• In de bestaande toestand zijn er vermoedelijk huisaansluitingputjes aanwezig. Tijdens de sloop moeten deze 2 gevrijwaard blijven zodat hergebruik mogelijk blijft. Volgens de plannen zal 1 putje herbruikt worden, deze dient tijdelijk goed afgesloten te worden om nadien in gebruik te nemen. Het andere putje moet gedicht worden volgens de geldende regels. 
• Groendaken en niet-overdekte terrassen sluiten bij voorkeur rechtstreeks aan op de infiltratievoorziening en niet naar de hemelwaterput, tenzij de afwatering een grondige filtering/zuivering ondergaat alvorens te gebruiken als hemelwater in de gebouwen. Er is volgens het funderingsplan geen scheiding tussen dakwater (gewoon dak) enerzijds en terrassen en groendaken anderzijds.
• Een (groot) deel van de verharding watert af op het eigen terrein of wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. Het hemelwater dient voldoende tijd te hebben om te infiltreren op het eigen terrein. Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende percelen ten gevolge van afstromend hemelwater.
• De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting mag max. 160 mm bedragen. In verband met de aansluiting van de nieuwbouw op het openbaar stelsel verwijzen we naar de stad Geel die de modaliteiten hiervoor zal vastleggen. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is dient deze te worden opgezocht en hergebruikt.
• Een grotere hemelwaterput wordt aanbevolen zodoende frequente leegstand te vermijden.
• Een rechtstreekse aansluiting van afvalwater naar de straatzijde (zonder passage van een septische put) valt te overwegen.

Er dient voldaan te worden aan volgende algemene voorwaarden:

• Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden. Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op max. 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein. Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden.
• (Gravitaire) Kelderaansluitingen zijn niet toegelaten bij nieuwbouw. Indien afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient in het private leidingenstelsel geplaatst te worden en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
• Het afvalwater dient te worden aangesloten op de bestaande afvalwaterleiding ter hoogte van het perceel, via de kortst mogelijke weg.
• Het regenwater dient te worden aangesloten op de bestaande gemengde leiding, ter hoogte van het perceel.
• De aansluiting dient zo ondiep als technisch mogelijk te worden aangeboden met een maximale diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hierop kunnen worden toegestaan wanneer dit noodzakelijk is en deze noodzaak wordt aangetoond. Bij effectieve realisatie van de nieuwe aansluiting op deze riolering zal de aansluiting door de rioolbeheerder zo laag als technisch mogelijk aangelegd worden. Hierbij is voornamelijk de ligging van de nutsleidingen cruciaal, hetgeen op voorhand niet geweten is en waarvoor Aquafin dus ook niet verantwoordelijk kan zijn.
• Het is aangewezen om op de hemelwateraansluiting een terugslagklep te voorzien. Op die manier wordt het risico op terugstroming van water uit het systeem waarop wordt aangesloten en eventuele vervuiling van het hemelwatersysteem beperkt.
• Er dient voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
• Indien er een bemaling wordt opgezet moet het bemalingswater bij voorkeur ter plaatse infiltreren. Wanneer dit niet mogelijk is kan er worden aangesloten op oppervlaktewater of een RWA leiding. Pas als de bovenstaande opties technisch niet haalbaar zijn mag er geloosd worden op een afvalwaterleiding. Hiervoor moet een vergunning aangevraagd worden op de site van Aquafin bij technische partners indien het debiet >10 m³/u.
• Bij de uitvoering van de werken en de aanleg van de infiltratievoorziening(en) dient rekening te worden gehouden met de VLARIO richtlijnen ondergrondse infiltratievoorzieningen. De infiltratievoorzieningen mogen in geen geval drainerend werken.
• Het is steeds aan te raden om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud toe en infiltreert bovendien het meest effectief. Voorbeelden van (ondiepe) infiltratievoorzieningen kunnen gevonden worden op www.blauwgroenvlaanderen.be.
• Reiniging van betonmixers is niet toegelaten op de openbare weg omwille van mogelijke verstopping van straatkolken en rioleringsleidingen. Eventuele reinigingskosten of noodzakelijke opbraak van riolering zullen verhaald worden op de lozer.

Op 11 januari 2023 werd het advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’, als volgt geformuleerd:

Advies riolering

Advies Aquafin

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd. 

Advies dienst Openbaar domein stad Geel

Als aanvulling op het advies van Aquafin stellen we dat men moet opzoeken of er bestaande aansluitingen aan de bestaande woningen zijn:

• Als er 2 aansluitingen aanwezig zijn (van de 2 bestaande woningen) dan dient het volgende te gebeuren: 
1. Men moet één van deze aansluitingen opnieuw gebruiken, de andere zal gedicht worden. 
2. Men moet op de stoep de locatie aanduiden van de aansluitingen en deze informatie doorgeven aan de dienst Openbaar domein. 
3. Aquafin zal in opdracht van stad Geel volgende werken uitvoeren: 
• plaatsen van de huisaansluitputjes RWA en DWA op de aansluiting die opnieuw zal gebruikt worden. 
• dichten van de aansluiting die niet zal gebruikt worden.
• Als er 1 aansluiting aanwezig is dan dient het volgende te gebeuren
1.  Men moet deze opnieuw gebruiken. 
2. Men moet op de stoep de locatie aanduiden van de aansluitingen en deze informatie doorgeven aan de dienst Openbaar domein. 
3. Aquafin zal in opdracht van stad Geel de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen.
• Als er geen aansluitingen aanwezig zijn of men kan de bestaande aansluitingen echt niet opnieuw gebruiken, dan moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel. Er zal dan een volledige nieuwe aansluiting worden gemaakt met plaatsing van de huisaansluitputjes RWA en DWA. 

Verplichte VLARIO-keuring

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Advies toegang tot het perceel

Er wordt een toegang voor auto's en fietsers voorzien langs de Lijsterstraat via een erfdienstbaarheid. Deze toegang bestaat reeds en het openbaar domein is hier reeds aan aangepast (verlaagde boordsteen en overrijdbare klinkers). Voor eventuele aanpassingen aan het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. Men mag deze aanpassingen niet zelf uitvoeren. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

1. Project-MER

Niet van toepassing.

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

Huidige aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen de zonering 'woongebied'. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het gewestplan.

Huidige aanvraag is gelegen binnen het RUP 'Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel'. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het RUP.

Wegenis

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de aanvraag gelegen is langs een voldoende uitgeruste openbare weg.

Watertoets

Hoofdstuk III, afdeling I, artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen worden ingeschat. Het betrokken goed is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in het kader van de watertoets geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.

Gewestelijke verordening hemelwater: 

De aanvraag betreft aanleg/uitbreiding van verharding waarbij de nieuwe oppervlakte >40m² en valt dus onder de gemeentelijke / gewestelijke verordening hemelwater

hemelwaterput: 

• 10 000 liter

infiltratievoorziening:

• buffervolume: 11000 liter 

• oppervlakte van de infiltratievoorziening: 19,72m²

Mer-screening

Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.

Natuurtoets

De projectzone is niet gelegen in vogelrichtijngebied.

De projectzone is niet gelegen in habitatrichtlijngebied.

De projectzone is niet gelegen in VEN-gebied.

De projectzone is niet gelegen in bosgebied.

De aanvraag doorstaat de natuurtoets.

Erfgoed-/archeologietoets

Niet van toepassing.

Mobiliteit

Huidige aanvraag voorziet in het bouwen van 9 appartementen. Er wordt achteraan het perceel een ruime fietsenberging voorzien.

Gelet op de gedeeltelijke herziening gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het parkeren en stallen van auto's en fietsen, definitief vastgesteld door de gemeenteraad in de zitting van 25/06/2018.

Volgens de verordening dient er anderhalve parkeerplaats per woongelegenheid voorzien te worden.

De aanvrager voorziet 10 parkeerplaatsen in een ondergrondse garage, waartoe toegang wordt genomen aan de achterkant van het huidige perceel, kadastraal gekend als afdeling 4, sectie F, nummer 567C3, via een recht van doorgang over het perceel, kadastraal gekend als afdeling 4, sectie F, nummer 567P3, tot aan de Lijsterstraat.

Er worden door de aanvrager tevens 4 bovengrondse parkeerplaatsen voorzien aan de achterkant van het huidige perceel, kadastraal gekend als afdeling 4, sectie F, nummer 567L. De aanvrager neemt hiertoe ook toegang via dezelfde recht van doorgang lopende over het perceel, kadastraal gekend als afdeling 4, sectie F, nummer 567P3, tot aan de Lijsterstraat.

Toegankelijkheid

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor Toegankelijkheid is van toepassing op:

* een meergezinswoning met minstens 6 wooneenheden en meer dan 2 niveaus waarop toegangsdeuren tot wooneenheden gelegen zijn.

* gebouwen die bestaan uit verschillende verdiepingen, groter zijn dan 150m² en kleiner dan 400 m², die op elke verdieping dezelfde functie aanbieden moeten minstens het gelijkvloers toegankelijk te maken. Een lift mag dus, maar moet niet.

Er wordt verwezen naar het gunstig advies van Inter Vlaanderen d.d. 14/12/2022.

Decreet grond- en pandenbeleid

Niet van toepassing.

Scheidingsmuren

De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.

De aanpalende eigenaars hebben hun bezorgheden schriftelijk geuit. Volgens de plannen lijkt de isolatie van de gevels, die buiten het gabarit van de aanpalende constructies treden, gedeeltelijk de perceelsgrens te overschrijden. Dit is niet toegestaan. De gevels inclusief alle noodzakelijke isolatie dienen op het eigen perceel te worden opgericht.

Milieuaspecten

Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het bouwen van 9 appartementen. Binnen de onmiddellijke omgeving vinden we ééngezinswoningen, appartementen en handelszaken terug. Fucntioneel gezien is de aanvraag inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Huidige aanvraag voorziet in het bouwen van 9 appartementen. Er wordt achteraan het perceel een ruime fietsenberging voorzien.

Gelet op de gedeeltelijke herziening gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het parkeren en stallen van auto's en fietsen, definitief vastgesteld door de gemeenteraad in de zitting van 25/06/2018.

Volgens de verordening dient er anderhalve parkeerplaats per woongelegenheid voorzien te worden.

De aanvrager voorziet 10 parkeerplaatsen in een ondergrondse garage, waartoe toegang wordt genomen aan de achterkant van het huidige perceel, kadastraal gekend als afdeling 4, sectie F, nummer 567C3, via een recht van doorgang over het perceel, kadastraal gekend als afdeling 4, sectie F, nummer 567P3, tot aan de Lijsterstraat.

Er worden door de aanvrager tevens 4 bovengrondse parkeerplaatsen voorzien aan de achterkant van het huidige perceel, kadastraal gekend als afdeling 4, sectie F, nummer 567L. Ook hiertoe wordt via dezelfde recht van doorgang en dezelfde inrit toegang genomen.

In het bijgebouw worden er 30 bovengrondse fietsparkeerplaatsen voorzien.

De aanvraag is in overeenstemming met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De constructie bestaat uit 4 bouwlagen waarvan er 1 gedeeltelijk in het schuin dak verwerkt is. De nokhoogte bedraagt 13,50 meter. De appartementen worden opgericht in gesloten bebouwing. De bouwdiepte bedraagt 17 meter. De bouwdiepte op verdieping bedraagt 15 meter. Er wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien. Deze inrit bevindt zich achteraan het perceel.

De aanvraag beoogt ook het bouwen van een containerberging/fietsenstalling van 128,61m². Deze constructie wordt ingeplant tegen de achterste perceelsgrens en tegen de rechtse perceelsgrens. Het wordt afgewerkt met een plat dak, waarvan de hoogte 3 meter bedraagt.

Achter de appartementen wordt er voor 37,58m² aan terrasverharding aangelegd.

Achter de voorziene tuinzones worden er 4 bovengrondse parkeerplaatsen en een inrit aangelegd. In totaal wordt daarvoor 137,61m² aan verharding voorzien. Deze verharding dient volledig in waterdoorlatende materialen aangelegd te worden, waardoor het water ook ter plaatse kan infiltreren.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels zullen in een witte steen worden opgetrokken. Het schrijnwerk zal in zwart aluminium worden uitgevoerd. Het dak zal bekleed worden met blauw gesmoorde pannen.

Het bijgebouw wordt deels opgetrokken in witte gevelsteen en deels bekleed met hout.

Er wordt gebruik gemaakt van duurzame, kwaliteitsvolle materialen. Het ontwerp is architectonisch verantwoord. 

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag betreft geen beschermd monument. Het perceel is ook niet gelegen in de nabijheid van een beschermt monument of beschermd landschap.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

Gelet op de hoeveelheid appartementen en de toegang tot de parkeervoorzieningen via een servitude, kan er gesteld worden dat huidige aanvraag voor de aanpalende eigenaars behoorlijk wat overlast bezorgt. De aanvrager dient in samenspraak met de aanpalende eigenaars de nodige maatregelen te nemen om het parkeren op de recht van doorgang te vermijden.

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening, zolang aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

De verharding die wordt aangelegd in functie van de bovengrondse parkeerplaatsen en de inrit dient volledig in waterdoorlatende materialen aangelegd te worden (bijvoorbeeld grasdallen).

De aanvrager dient in samenspraak met de aanpalende eigenaars de nodige maatregelen te nemen om het parkeren op de recht van doorgang te vermijden.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden. 

De aanpalende eigenaars werden op 30/11/2022 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen  voor gemene eigendom. Er werden 2 bezwaren ingediend. 

Inhoud bezwaarschriften:

Bezwaarschrift 1:

Wat betreft de isolatie:  

• Te weinig  isolatie is voorzien tussen de nieuwbouw en de bestaande woning nr 108 waardoor er geluidshinder ontstaat en bovendien niet de juiste EPC waarde kan behaald worden.

De aanvraag dient te voldoen aan de EPB-regelgeving. De architect is verantwoordelijk om de correcte hoeveelheid isolatie te voorzien.

• De isolatie aan de zijkant van 3de verdieping komt voorbij de perceelgrens, dus op onze eigendom.  

Dit punt wordt gevolgd en mee opgenomen in de voorwaarden.

Wat betreft de afwerking van de vrije gevels: 

• De bekleding van de vrije zijgevel moet gebeuren met duurzame en goede isolerende materialen.

De vrije zijgevel dient kwalitatief afgewerkt te worden.

• In 2017 is ons gezegd dat er niet tot 15m mocht gebouwd worden, maar tot 13m op 1ste en 2de verdieping. In deze vergunning word er wel tot 15m gebouwd, waardoor wij minder licht en zon in onze woning hebben.

De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het gewestplan.

Bezwaarschrift 2:

• De servitude is toegekend aan een garagehal zonder woning. Niet aan een woning, laat staan 9 appartementen.

Volgens de notariële akte is er een eeuwigdurende recht van doorgang gegeven aan het perceel kadastraal gekend als afdeling 4, sectie F, nummer 567C3. 

• Extra gevaar door uitrijden van wagens behorende tot 9 appartementen.

De verkeerdrukte gegenereerd door maximaal 14 wagens in een doodlopende straat blijft beperkt. 

• Auto’s zullen parkeren op de recht van doorgang.

De aanvrager dient enkel een recht van doorgang te voorzien. Indien gewenst kan de aanvrager zijn perceel afbakenen opdat parkeren onmogelijk wordt. 

• Onderhoud servitude door eigenaars perceel.

Het perceel blijft private eigendom. De eigenaars van het perceel zijn verantwoordelijk voor het onderhoud, tenzij anders overeengekomen.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel) werd niet tijdig ontvangen. 

De aanvrager dient alvorens de werken te starten een (voorwaardelijk) gunstig brandweerverslag te ontvangen, met betrekking tot huidige aanvraag. Indien er in het verslag voorwaarden worden opgenomen, dienen deze gevolgd te worden.

• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 28 november 2022 is voorwaardelijk gunstig.

De voorwaarden dienen te worden nageleefd.

• Het advies van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie, afgeleverd op 6 december 2022 is gunstig.
• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 14 december 2022 is gunstig.
• Het advies van PROXIMUS, afgeleverd op 7 december 2022 is voorwaardelijk gunstig.

De voorwaarden dienen te worden nageleefd.

• Het advies van TELENET, afgeleverd op 25 november 2022 is voorwaardelijk gunstig.

• De voorwaarden dienen te worden nageleefd.

• Het advies van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’ afgeleverd op 11 januari 2023 is voorwaardelijk gunstig.

De voorwaarden dienen te worden nageleefd.

Conclusie

Stedenbouwkundig Advies

Huidige aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd.

Voorwaarden

• De aanvrager dient alvorens de werken te starten een (voorwaardelijk) gunstig brandweerverslag te ontvangen, met betrekking tot huidige aanvraag. Indien er in het verslag voorwaarden worden opgenomen, dienen deze gevolgd te worden.
• De voorwaarden gesteld in de adviezen van Proximus, Telenet en Fluvius dienen nageleefd te worden.
• De verharding die wordt aangelegd in functie van de bovengrondse parkeerplaatsen en de inrit dient volledig in waterdoorlatende materialen aangelegd te worden (bijvoorbeeld grasdallen).
• De aanvrager dient in samenspraak met de aanpalende eigenaars de nodige maatregelen te nemen om het parkeren op de recht van doorgang te vermijden.
• Volgens de plannen lijkt de isolatie van de gevels, die buiten het gabarit van de aanpalende constructies treden, gedeeltelijk de perceelsgrens te overschrijden. Dit is niet toegestaan. De gevels inclusief alle noodzakelijke isolatie dienen op het eigen perceel te worden opgericht.
• Indien er aanpassingen dienen te gebeuren aan het openbaar domein dient de aanvrager hiervoor contact te nemen met Stad Geel. De eventuele kosten voor deze aanpassingen zullen worden verhaald op de aanvrager.

Voorwaarden advies riolering

Advies Aquafin

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin, waarvan de conclusie in dit verslag/deze vergunning is opgenomen. Deze voorwaarden dienen te worden opgevolgd. 

Advies dienst Openbaar domein stad Geel

Als aanvulling op het advies van Aquafin stellen we dat men moet opzoeken of er bestaande aansluitingen aan de bestaande woningen zijn:

• Als er 2 aansluitingen aanwezig zijn (van de 2 bestaande woningen) dan dient het volgende te gebeuren: 
1. Men moet één van deze aansluitingen opnieuw gebruiken, de andere zal gedicht worden. 
2. Men moet op de stoep de locatie aanduiden van de aansluitingen en deze informatie doorgeven aan de dienst Openbaar domein. 
3. Aquafin zal in opdracht van stad Geel volgende werken uitvoeren: 
• plaatsen van de huisaansluitputjes RWA en DWA op de aansluiting die opnieuw zal gebruikt worden. 
• dichten van de aansluiting die niet zal gebruikt worden.
• Als er 1 aansluiting aanwezig is dan dient het volgende te gebeuren
1.  Men moet deze opnieuw gebruiken. 
2. Men moet op de stoep de locatie aanduiden van de aansluitingen en deze informatie doorgeven aan de dienst Openbaar domein. 
3. Aquafin zal in opdracht van stad Geel de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen.
• Als er geen aansluitingen aanwezig zijn of men kan de bestaande aansluitingen echt niet opnieuw gebruiken, dan moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel. Er zal dan een volledige nieuwe aansluiting worden gemaakt met plaatsing van de huisaansluitputjes RWA en DWA. 

Verplichte VLARIO-keuring

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Lasten

Niet van toepassing