UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 17/03/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022170003
Dossiernummer gemeente: 202200579
De gemeente Geel heeft op 22 december 2022 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een zonevreemde woning, het slopen van bijgebouwen en het verplaatsen van een overwelving. De aanvraag werd op 16 januari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Karsten Paulussen wonende te Azaleastraat 6/1 te 2440 Geel en Sofie Ruts wonende te azaleastraat 6/1 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Schurendel 1
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie C nrs. 163C, 163B en 164A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29 januari 2009, gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een zonevreemde woning, het slopen van bijgebouwen en het verplaatsen van een overwelving.
Het totale volume na de werken bedraagt 993,4 m³.
Aan de voorzijde van het perceel is een kleine gracht gelegen, deze is momenteel aan
de linkerzijde overwelfd, op deze plaats zal de gracht terug opengelegd worden. De nieuwe inrit zal
aan de rechterzijde van de woning komen te liggen waardoor daar de gracht overwelfd zal worden, dit over een lengte van 4,00 meter.
De bestaande eengezinswoning is verouderd en zal een grondige verbouwing ondergaan. De
achterliggende bijgebouwen zullen allemaal gesloopt worden, de hoofdstructuur van het gebouw zal grotendeels blijven staan. Intern worden er bepaalde muren gesloopt, openingen dicht gemaakt en worden er bepaalde ruimtes anders ingedeeld. De woning bekomt zo een meer hedendaagse indeling met een open karakter naar de achtertuin. Aan de linker -en achterzijde wordt de woning uitgebreid, zo bekomt men aan de achterzijde een open leefruimte met open keuken. Aan de voorzijde bekomt men een bureauruimte, een speelkamer en de achterinkom met berging situeert zich rechts achteraan. De trap naar de 1ste verdieping zal ook verplaatst worden, daar bekomt men 3 slaapkamers, een ruime badkamer en een dressing, de zolder zal nog dienst doen als technische ruimte en bergruimte.
De woning zal op deze manier een energetische verbouwing ondergaan, de bestaande structuur wordt volledig ingepakt met een nieuwe isolatielaag met een nieuwe gevelsteen, de uitbreidingen krijgen uiteraard ook de gewenste en nodige isolatie volgens de huidige normen en eisen.
Na verbouwingwerken is de woning 18,17 meter breed en bekomt het gelijkvloers een totale diepte van 13,95 meter, op de 1ste verdieping is de woning 10,61 meter breed en 8,49 meter diep. De woning staat ingeplant op 7,89 meter uit de as van de weg en blijft overal op voldoende afstand van de perceelsgrenzen. De kroonlijsthoogte van het hoofdvolume is 5,55 meter en als nokhoogte bekomt men 9,85 meter, beide gemeten vanaf het maaiveld. De uitbouw aan de linkerzijde bekomt als nokhoogte 5,22 meter en de uitbouw met hellend dak achteraan 6,61 meter. De uitbouw met plat dak bekomt als kroonlijsthoogte 3,30 meter. De woning wordt op deze manier een landelijke combinatie van verschillende hellende daken en een uitbouw met plat dak, deze uitbouw zorgt voor een hedendaagse toets aan de landelijke woning.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 19 januari 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
angezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: geen advies
Op 15 februari 2023 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 15 februari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Zonering - behandeling afvalwater
Het perceel ligt in individueel te optimaliseren buitengebied. Er is geen riolering en in de toekomst zal er geen riolering aangelegd worden. In de bestaande toestand is er reeds een IBA aanwezig. Deze IBA moet men gebruiken.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater.
De noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening mag men zelf rechtstreeks aansluiten op de open gracht vooraan het perceel.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is wel verplicht om een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Hemelwaterput
Men plaatst toch een hemelwaterput met een volume van 5000L wat gunstig is in functie van herbruik. Alle dakafvoeren van de woning worden aangesloten op de hemelwaterput. Men zal het hemelwater herbruiken voor toiletspoeling en een buitenkraan.
De hemelwaterput moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
Infiltratievoorziening
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 3000 L en een oppervlakte van 7,14m² wat voldoet aan de verordening. Als men een hemelwaterput put plaatst ook al is deze niet verplicht, mag men 60m² in mindering brengen bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief. Gezien de grootte van het perceel is dit zeker mogelijk.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar de open gracht. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel met overwelving
Huidige situatie
Aan de voorzijde van het perceel is er een open gracht aanwezig. Aan de linkerzijde is de gracht overwelfd. Dit lijkt geen officiële overwelving te zijn; er zijn o.a. geen kopmuren zichtbaar op Street view.
Aanvraag
Men wenst een nieuwe toegang tot het perceel aan de rechterzijde van het perceel. Op het inplantingsplan is een overwelving ingetekend met een breedte van 4m wat gunstig. De bestaande overwelving zal verwijderd worden.
Advies en voorwaarden
Volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei 2021 betreft de onbevaarbare waterlopen mag er per perceel slechts 1 overwelving worden voorzien met een maximale breedte van 5m (gemeten van buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur).
Van de maximale breedte van 5m kan worden afgeweken als uit het dossier blijkt dat een bredere overwelving nodig is voor andere voertuigen dan personenwagens en lichte bestelwagens.
De vergunningsaanvraag betreft de verbouwing van een eengezinswoning. Er is in het dossier geen aanwijzing dat het perceel toegankelijk moet zijn voor andere voertuigen dan personenwagens en lichte bestelwagens.
Besluit
Er wordt een overwelving toegestaan met een maximale breedte van 5m. Het is mogelijk dat de breedte enigszins afwijkt afhankelijk van de gebruikte materialen.
Bestaande overwelving – definitieve nieuwe overwelving
Tijdens de verbouwingswerken kan men de bestaande overwelving nog gebruiken. Na de bouwwerken kan men een aanvraag doen voor de definitieve overwelving:
Technische Fiche overwelving
De overwelving:
De kopmuren:
De kopmuren kunnen aangelegd worden:
Verharding boven de ondergrondse constructie:
Hellingspercentage:
Het hellingspercentage van de oprit bedraagt min. 0,02 m en max. 0,04 m per meter in de richting van de as van de weg.
Goot:
Er zal steeds een goot voorzien worden tussen oprit en rijweg/fietspad/voetpad.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van een zonevreemde woning, het slopen van bijgebouwen en het verplaatsen van een overwelving stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in de omgeving. Er wordt immers een hedendaagse toets gegeven aan de landelijke woning.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor hieronder voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Voor het bijgebouw dat links achteraan op het aanpalende perceel staat is geen vergunning bekend en is ook niet aangetoond dat het geacht vergund is. Dit bijgebouw maakt dan ook geen deel uit van deze vergunning.
Er dient voldaan te worden aan de voorschriften van het ruimteijk uitvoeringsplan zonevreemde woningen, overdruk zonevreemde woningen II.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar Domein van stad Geel:
De aanwezige individuele behandelingsinstallatie voor afvalwater (IBA) moet men gebruiken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater.
De noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening mag men zelf rechtstreeks aansluiten op de open gracht vooraan het perceel.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is wel verplicht om een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De niet-verplichte hemelwaterput moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Er wordt een overwelving toegestaan met een maximale breedte van 5m (gemeten van buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur). De bestaande overwelving moet verwijderd worden.
Het is toegestaan om tijdens de verbouwingswerken de bestaande overwelving nog te gebruiken. Na de bouwwerken moet men een aanvraag doen voor de definitieve overwelving:
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor hieronder voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Voor het bijgebouw dat links achteraan op het aanpalende perceel staat is geen vergunning bekend en is ook niet aangetoond dat het geacht vergund is. Dit bijgebouw maakt dan ook geen deel uit van deze vergunning.
Er dient voldaan te worden aan de voorschriften van het ruimteijk uitvoeringsplan zonevreemde woningen, overdruk zonevreemde woningen II.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar Domein van stad Geel:
De aanwezige individuele behandelingsinstallatie voor afvalwater (IBA) moet men gebruiken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater.
De noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening mag men zelf rechtstreeks aansluiten op de open gracht vooraan het perceel.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is wel verplicht om een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De niet-verplichte hemelwaterput moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Er wordt een overwelving toegestaan met een maximale breedte van 5m (gemeten van buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur). De bestaande overwelving moet verwijderd worden.
Het is toegestaan om tijdens de verbouwingswerken de bestaande overwelving nog te gebruiken. Na de bouwwerken moet men een aanvraag doen voor de definitieve overwelving:
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.