2023_CBS_00690 - Advies beroep deputatie - Sloop van een woning plus oprichten van een gekoppelde bedrijfshal, gelegen Twee-Molenstraat 3 (202200376SS) - Advies

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 13/03/2023

Er werd beroep aangetekend tegen de omgevingsvergunning vergund in  zitting van 19/12/2022, 202200376_OMV_2022102831_MetinYavas_Twee Molenstraat 3_Sloop Woning_Nieuwbouw Industriegebouw door de links aanpalende eigenares.

De beroepsschriftindiener bewoont een molen op het links aanpalend perceel, Twee Molenstraat 5 kadastraal gekend sectie A nr. 498D2.

Zij haalt in haar beroepschrift volgende argumenten aan ter bestrijding van de afleverde vergunning:

1. Twee Molenstraat 5 betreft een molen die bekend staat als “de molen van Roosje”, een stenen korenwindmolen van het type bovenkruier. De molen werd gebouwd in 1878, vernield in 1944, maar gerenoveerd en omgevormd tot woonhuis in de jaren 1990. 
2. De molen is opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed en bezit erfgoedwaarde. De bedrijfshal zal afbreuk aan de erfgoedwaarde van de molen.
3. De op te richten bedrijfshal zal nagenoeg het volledige perceel beslaan en bovendien een minimale nokhoogte hebben van 6 meter.
4. Er zal nog amper daglicht vallen op de woning en tuin van de bewoonster, dit zal een enorme impact hebben op haar psychisch en fysiek welzijn. De beplanting in haar tuin zal nadelige effecten ondervinden ingevolge schaduwhinder. Ernstige gevolgen op het energiegebruik, de wind zal de molen niet of minder kunnen bereiken.
5. Vanuit de conciërgewoning van de bedrijfshal zal er onbeperkt inzicht zijn op de tuin en woning van de verzoekster.
6. De toegangsweg tot de bedrijfshal paalt aan het perceel van verzoekster en zal voor geluidsoverlast zorgen door het aan en afrijden van vrachtverkeer en laden en lossen.
7. Het verwijderen van het bestaande groen voor de oprichting van de bedrijfshal zorgt voor een visuele impact voor de buurt.
8. De oprichting van de bedrijfshal en aanleg van verhardingen zal zorgen voor wateroverlast op het perceel van verzoekster. De wadi achteraan op het perceel situeert zich nagenoeg ter hoogte van de woning van de verzoekster.
9. De oprichting van een gigantische loods tussen twee bewoonde gezinswoningen is geen voorbeeld van goede  ruimtelijke ordening.
10. Op heden is alleszins niet duidelijk welke activiteiten zullen ontplooid worden in de industriehal. Indien er metaalbewerking worden uitgevoerd zal de geluidsoverlast naar de buren enorm zijn. Indien de bedrijfshal dienstig zou zijn als exploitatie van een koerierdienst brengt dit overlast door de toenemende vervoersbewegingen.
11. De bedrijfshal is opgedeeld in 3 units, als hier meerdere bedrijven worden ondergebracht zal dat zorgen voor meer overlast.

Ten aanzien van deze argumenten neemt de omgevingsambtenaar volgende standpunten in:

1. In zitting van 21/09/1987 werd de vergunning van de molen geregulariseerd (ref. Stad 10.830, stedenbouw 251.986). In zitting van 07/03/1994 werd er een weigering afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een molengebouw tot sauna (ref. Stad 10.934, stedenbouw 251.986/2). In zitting van 02/02/2017 werd vergunning verleend voor het verbouwen van een eengezinswoning volgens de bepalingen van het RUP zonevreemde woningen (ref. 2006/00392).
2. De molen van ’t Roosje is niet beschermd, het agentschap Onroerend Erfgoed zal hierover dus ook geen advies uitbrengen. De woning die zal gesloopt worden voor de oprichting van de bedrijfshal met conciërgewoning heeft geen historische link met de molen.
3. Het perceel waarop de vergunning wordt aangevraagd, is gelegen binnen gewestplanbestemming industriegebied. De thans aangevraagde werken zijn toegelaten binnen het industriegebied en stroken met de bestemming volgend uit het geldende gewestplan, waardoor de aanvraag principieel functioneel inpasbaar is. Het is belangrijk dat het industriegebied op een zo efficiënt mogelijke manier wordt ingevuld. De wettelijke afstanden tot de perceelsgrenzen worden gerespecteerd nl. minimaal 7,30 meter van de achterste perceelsgrens en 6,50 meter van de zijdelingse perceelsgrens voor het gebouw met maximale bouwhoogte van 5,95 meter.
4. De nieuw op te richten bedrijfshal is noordoostelijk georiënteerd ten opzichte van de molen van de beroepsindiener, er kan dus geoordeeld worden dat het effect op schaduwvorming beperkt zal zijn. Mocht er sprake zijn van schaduwvorming op molen en tuin van de beroepsindiener, merkt het college op dat dit veroorzaakt wordt door een bijgebouw van ca. 20 x 5,30 m op het eigen perceel van de beroepsindiener gelegen aan de oostkant, tegen de rechter perceelsgrens (geen vergunning bekend en evenmin ingetekend op het inplantingsplan van de laatst gekende vergunning van verzoekster dd. 02/02/2017 ref. 2006/00392). 
5. Het aangehaalde risico van onvoldoende windvang voor de werking van de molen, kan onmogelijk relevant zijn aangezien de molen geen wieken meer heeft. Daarnaast is er geen reden om te stellen dat de nieuwe naastgelegen bedrijfshal invloed heeft op het energieverbruik van de woning. De beroepsindiener dient vanuit de eigen eigendom zorg te dragen voor het voldoen aan de EPB normen. 
6. Mocht er zicht een probleem stellen met de gezondheid van de beroepsindiener, kan het college dit op geen enkele manier in verband brengen met de specifieke kenmerken van de omliggende bebouwing of van de voorliggende vergunningsaanvraag. 
7. Het project voldoet aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met name art. 3.132 betreffende lichten en zichten.
8. Vrachtvervoer, laden en lossen behoren bij een een normale bedrijfsvoering binnen het industriegebied.
9. De realisatie van nieuwe projecten binnen het industriegebied leidt noodzakelijkerwijs tot een aanpassing van bestaand groen. Er wordt in  de afgeleverde vergunning evenwel een nieuwe groenaanplanting als vergunningsvoorwaarde opgelegd. Dit moet volstaan binnen deze specifieke planbestemming.
10. De opgelegde vergunningsvoorwaarden moeten er voor zorgen dat wateroverlast vermeden wordt. Met name moeten de verhardingen uitgevoerd worden in waterdoorlatend materiaal. Daarenboven fungeert de wadi achteraan op het perceel net als extra infiltratievolume om wateroverlast op het eigen perceel, bij aangelanden of het openbaar domein te vermijden. De wadi zal dan ook zeker geen extra risico's met zich meebrengen in tegenstelling tot wat de beroepsindiener meent.
11. De bedrijfshal wordt opgericht volgens de formele gewestplanbestemming die werd vastgelegd in 1978. De twee gezinswoningen gelegen op de naastgelegen percelen zijn zonevreemd en maken een afwijking uit op de formele planbestemming. De uitoefening van zonevreemde rechten kan er niet toe leiden dat de normale gewestplanbestemming hierdoor in het gedrang komt. Bij de uitoefening van zonevreemde rechten is het van belang dat men zich hiervan bewust is en de gevolgen hiervan als dusdanig aanvaardt. 
12. De concrete activiteiten die in het nieuwe gebouw zullen ontplooid worden betreffen voornamelijk opslag en logistiek samen met een beperkte kantoorfunctie. Deze informatie werd door de aanvrager van de vergunning aan de stad Geel meegedeeld. De hinder die de beroepsindiener vreest, zal dan ook eerder minimaal zijn en alleszins normaal in industriegebied.
13. Tenslotte wordt er een conciërgewoning voorzien volgens de geldende regels. Het gewestplan voorziet deze mogelijkheid uitdrukkelijk in industriegebied ("De industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten..."). Er kan niet worden aangetoond dat deze conciërgewoning niet strookt met een goede ruimtelijke ordening en specifiek in industriegebied onaanvaardbare hinderaspecten voor naastgelegen percelen met zich zou meebrengen. 

Conclusie:

De omgevingsambtenaar weerlegt de aangehaalde punten van het beroepsschrift en adviseert de oorspronkelijke aanvraag gunstig.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij de standpunten en de conclusie van de omgevingsambtenaar.