Terug
Gepubliceerd op 06/06/2023

2023_CBS_01547 - Ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Leunenstadion’ - Aanstelling bureau voor opmaak van een RUP ‘Leunenstadion’ - Gunnen

College van Burgemeester en Schepenen
ma 05/06/2023 - 13:00 1.14
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Vera Celis; Nadine Laeremans; Griet Smaers; Bart Julliams; Tom Corstjens; Marlon Pareijn; Pieter Cowé; Luc Van Laer; Francois Mylle, Algemeen Directeur

Secretaris

Francois Mylle, Algemeen Directeur

Voorzitter

Vera Celis
2023_CBS_01547 - Ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Leunenstadion’ - Aanstelling bureau voor opmaak van een RUP ‘Leunenstadion’ - Gunnen 2023_CBS_01547 - Ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Leunenstadion’ - Aanstelling bureau voor opmaak van een RUP ‘Leunenstadion’ - Gunnen

Motivering

Regelgeving: bevoegdheid

dlb0029

Aanleiding en context

Voetbalclub ASV Geel is al vele jaren gevestigd op ‘sportsite De Leunen’ in Geel. Op deze sportsite waar onder andere ook een atletiekpiste en verschillende oefenvelden liggen, werd het Leunenstadion uitgebouwd. De club, investeringsgroep Leunen Invest en stad Geel zijn intussen al geruime tijd in overleg over mogelijkheden voor verdere investeringen in de stadionsite.

Naar aanleiding van concrete bouwplannen van de club in 2016, werd bureau OMGEVING in 2017 op basis van een raamovereenkomst gevraagd om een analyse te maken van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de site. Op basis van de nota die door OMGEVING werd opgemaakt, besloot het college van burgemeester en schepenen op 18 april 2017 dat er eerst een kwalitatief ontwikkelingsplan zou moeten worden gemaakt, voordat er bijkomende projecten mogelijk zouden zijn (bijlage 1). Sinds 2017 zijn er verschillende ontwikkelingen geweest in en rond de club en moest het ruimtelijke verhaal even on hold worden gezet.

Sinds 2020 werken A.S.V. Geel, Leunen Invest BV en stad Geel een visie uit voor de stadionsite: op 20 november 2020 keurde het college van burgemeester en schepenen het lastenboek goed voor de opmaak van een ontwikkelingsvisie. In zitting van 16 juli 2021 heeft het schepencollege vervolgens de opdracht tot opmaak van een ontwikkelingsvisie gegund aan bureau Atelier Romain in samenwerking met Anteagroup en Goedefroo+Goedefroo architecten.

De ontwikkelingsvisie moet duidelijkheid bieden over de ruimtelijke mogelijkheden voor de verdere ontwikkeling van het stadion. Zo moet het stadion een invulling krijgen die een meerwaarde biedt voor de omliggende wijken en buurtbewoners, en ook het bestaande aanbod van sportsite De Leunen versterkt. Een belangrijke vraag daarbij is welke kansen er zijn om in de schil van het stadion ook niet sportgerelateerde voorzieningen te huisvesten. Deze commerciële ontwikkelingen moeten de stapsgewijze uitbouw van het stadion mogelijk maken. Er wordt onder andere gedacht aan zaken zoals een sportcafé, hotel, kantoren, polyvalente ruimten, huisvesting, internaat, buurtwinkel etc.

Ambities ASV Geel

ASV Geel speelt anno 2023 in 3de afdeling Voetbal Vlaanderen (amateurvoetbal) en heeft de ambitie om op relatief korte termijn te streven naar voetbal in de 1ste afdeling Voetbal Vlaanderen. Momenteel voldoet huidig stadion aan de licentievoorwaarden voor de nagestreefde afdelingen.

ASV Geel vraagt wel aan Leunen Invest en de Stad Geel dat bij de verdere commerciële ontwikkeling van het stadion er ruimte wordt gelaten om het voetbalstadion en meer specifiek de tribunes in de toekomst of gelijktijdig uit te breiden zodat minimaal aan de licentievoorwaarden van eerste nationaal (1A= profvoetbal) voldaan wordt.

Het opzet is om het stadion verder te ontwikkelen door de geïnvesteerde gelden te recupereren om nadien met de  winsten de half afgewerkte zittribune verder af te werken en de voetbalwerking verder te ondersteunen.

Het doel is om op langere termijn de capaciteit van het stadion aan te passen aan de licentievoorwaarden van eerste nationale (1A) en de te   verwachten bezoekersaantallen.

Programma van eisen Leunen Invest:

  • 1500 m2 kantoren
  • 1000 m2 bedrijfsruimte
  • 1000 m2 indoor opslagruimte/loods
  • 1500 m2 buurtwinkel/ retail
  • 1650 m2 (50 kamers) studentenhuisvesting
  • 2000 m2 internaat
  • 5000 m2 residentieel (50 appartementen)
  • 6000 m2 (120 kamers) hotel
  • 200 m2 café
  • 200 m2 restaurant/ taverne
  • 1000 m2 sport- en recreatieruimte
  • 1000 m2 polyvalente ruimte

In functie van het eerste participatietraject als onderdeel van de opmaak van de ontwikkelingsvisie werd van 17 november t.e.m. 6 december 2021 een online bewonersbevraging gelanceerd via de website van de stad. Dit om inzicht te krijgen in het huidige gebruik van de sportsite en te peilen naar de noden en behoeftes voor deze site. Er werden ruim 600 bevragingen ingevuld door omliggende bewoners en gebruikers van de site. Bijkomend werd op 2 december 2021 een stakeholderoverleg voorzien in aanwezigheid van diverse belanghebbende actoren (waaronder Thomas More, KU Leuven, de sportverenigingen op de site, de moskee, de buurtwerker(s) van de omliggende wijken,...).

De inzichten en aandachtspunten uit het eerste participatietraject werden meegenomen in het uitwerken van zeven concepten en twee scenario’s voor het stadion en zijn omgeving. De zeven concepten vormen een evaluatie- en positiekader in functie van de visievorming voor het Leunenstadion. De scenario’s, die beide verschillende aspecten aftoetsen t.o.v. elkaar (programma, mobiliteit, bouwhoogtes, afstanden, densiteit, bouwkundige haalbaarheid, economische realiteit, voetbalwetgeving,…), vertrekken vanuit de ambities van de club en het uitgangspunt van de zeven geformuleerde concepten.

Het scenario-onderzoek voorziet in een eerder behoudingsgezind scenario enerzijds en een meer ‘prestigieus’ scenario, met ruimere ontwikkelingsmogelijkheden en een uitgebreider programma aan functies, anderzijds. Beide scenario’s zijn vanuit een verschillend optiek tot stand gekomen en verschillen bijgevolg dermate dat deze voldoende ruimte laten om na te denken over tussenoplossingen. Het doel is om uiteindelijk te komen tot een samengesteld voorkeursscenario met elementen uit beide scenario’s. Het college van burgemeester en schepenen nam in zitting van 7 maart 2022 kennis van het scenario-onderzoek.

De resultaten van het scenario-onderzoek werden vervolgens teruggekoppeld naar direct omwonende & actoren in de nabije omgeving, alsook naar een ruimere bewonersgroep tijdens een infomarkt op woensdag 20 april 2022, in de kantine van het voetbalstadion. Het doel hiervan was enerzijds om buurtbewoners, gebruikers van de sportsite en geïnteresseerden te informeren over het project en anderzijds hun input te vergaren over de ontwerpscenario's. Na een eerste toelichting van het traject, de analyse en de visie konden de bezoekers in gesprek gaan met het ontwerpteam rond de twee toekomstscenario's. Dit gebeurde in twee sessies: een eerste voor de directe omwonenden en een tweede sessie voor een ruimere groep geïnteresseerden.

Tijdens de laatste stuurgroep op vrijdag 3 juni 2022 werd, in aanwezigheid van de aandeelhouders van Leunen Invest, het eindrapport ontwikkelingsvisie Leunenstadion  (zie bijlage 2) toegelicht door het studieteam. Het eindrapport bestaat uit een analyse en toelichting van de resultaten uit de participatiemomenten, een uitgebreide toelichting over het ontwerpend onderzoek ter definiëring van een visie en ruimtelijke concepten en sluit af met het formuleren van een aantal krachtlijnen die zeker doorvertaald dienen te worden in het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).

Het college van burgemeester en schepenen heeft het eindrapport ontwikkelingsvisie Leunenstadion principieel goedgekeurd in zitting van 27 juni 2022.

Opstart procedure opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Leunenstadion’

Aangezien de stadionsite Leunen volgens het gewestplan gedeeltelijk gelegen is in een zone bestemd als gebied voor dagrecreatie en gedeeltelijk gelegen is in een zone bestemd als woongebied dient een herbestemming te gebeuren om in de schil van het stadion ook nietsportgerelateerde voorzieningen te huisvesten. Om dit mogelijk te maken dient de ontwikkelingsvisie in een volgende fase verder vertaald te worden in een RUP op basis waarvan aanvragen voor omgevingsvergunningen kunnen worden ingediend.

Aangezien de stad de plicht heeft om erover te waken dat elk RUP in het algemeen belang wordt opgesteld zal de stad vanuit die optiek de opmaak van een RUP (en indien noodzakelijk een plan-MER) door een deskundig bureau faciliteert. De wet met betrekking tot de overheidsopdrachten is hierbij van toepassing. Leunen Invest en ASV Geel zullen nauw betrokken worden bij de procedure.

Voor de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan wenst de dienst stadsontwikkeling beroep te doen op een extern studiebureau, omdat er onvoldoende kennis en capaciteit binnen de eigen diensten is om dit op een goede wijze zelf uit te kunnen voeren.

Voor de opmaak van het RUP en plan-MER (verplicht optioneel) werd een lastenboek (bijzonder bestek) opgemaakt voor de organisatie van een offertevraag (zie bijlage 3). Dit lastenboek werd in zitting van 10 november 2022 goedgekeurd door het college burgemeester en schepenen.

De overeenkomst wordt beschouwd als een opdracht voor een globale, vaste prijs (het geraamde bedrag voor de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, excl. opmaak plan-MER en excl. btw, mag de drempel van € 55.000,00 niet bereiken) en de gunning zal gebeurt via een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking. Het bestuur heeft hierbij de mogelijkheid om op basis van een eerste beoordeling van de offertes over te gaan tot onderhandelingen met één of meerdere inschrijvers, zonder evenwel daartoe verplicht te zijn.

Argumentatie

Uitgenodigde deelnemers en ontvangen offertes

De volgende bureaus werden uitgenodigd tot het indienen van een offerte tijdens de offertevraag van 7 februari 2023 - 24 maart 2023:

  • Arcadis
  • Atelier Romain
  • Antea Group

Van de volgende bureaus werd tijdig een offerte ontvangen:

  • Atelier Romain, Dendermondsesteenweg 50, Gent, in samenwerking met Antea Group, Roderveldlaan 1, 2600 Antwerpen.

Samenstelling beoordelingsteam

Voor de beoordeling van de offertes werd in het lastenboek een getrapte procedure voorzien, waarbij in een eerste fase de schriftelijk ingediende offerte werd beoordeeld op basis van de in het lastenboek opgenomen criteria.

In het beoordelingsteam voor de schriftelijke beoordeling zaten Bart Verachtert (diensthoofd stadsontwikkeling en kernversterkend beleid) en Lucas Cools (Beleidsadviseur stadsontwikkeling – planoloog). De ingediende offerte werd door dit team separaat bekeken, waarna de conclusies werden gebundeld in een beoordelingstabel (zie bijlage 5), dat de basis vormt voor het gunningsverslag (zie bijlage 6).

Ontvankelijkheid

De offerte is ontvankelijk, volledig en bevat het noodzakelijke inschrijvingsbiljet.

Uit nazicht blijkt dat de combinatie van bureaus de opgave begrijpt en dat ze in staan zijn om de opdracht tot een goed einde te brengen.

Indien er op basis van de ingediende offertes aanleiding voor zou zijn, biedt het lastenboek de mogelijkheid om de beste inzenders op basis van de beoordeling van de schriftelijke offertes uit te nodigen voor een bespreking van de offerte van 1 uur. Na schriftelijke beoordeling werd door het beoordelingsteam beslist dat de schriftelijke beoordeling toelaat om de offerte in detail en voldoende onderbouwd te beoordelen zonder dat een extra toelichtingsmoment met de offerte-indieners Atelier Romain en Antea Group noodzakelijk wordt geacht.

Op basis van de beoordeling van de offerte door het beoordelingsteam, wordt voorgesteld om de opdracht tot opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Leunenstadion’ te gunnen aan bureau Atelier Romain in samenwerking met Antea Group:

  • Atelier Romain en Antea Group delen een duidelijke visie op hoe de opdracht moeten worden aangepakt en tonen via de uitgebreide offerte veel enthousiasme om hier samen met Stad Geel mee aan de slag te gaan. Het team stelt met elk hun eigen expertise een zeer gebalanceerde en afstemmingsgerichte werking voorop.
  • Er kan gesteld worden dat zowel Atelier Romain als Antea Group reeds zeer vertrouwd zijn met de context van Geel. Zo werd Atelier Romain onder meer  aangesteld voor het project ‘Groene dooradering Geel’, Antea Group is dan weer betrokken bij de opmaak van het RUP en beeldkwaliteitsplan Winkelwandelgebied, het MER voor het complex project stationsomgeving Geel etc.
  • Atelier Romain en Antea Group hebben reeds samen gewerkt aan de ontwikkelingsvisie voor het Leunenstadion (2022), waardoor beide zeer goed vertrouwd zijn met de context van de sportcluster en het voetbalstadion. Beide bureaus kennen de historiek van het dossier, weten welke uitdagingen en aandachtpunten gelden en kunnen bijgevolg goed inschatten welke kansen en opportuniteiten spelen.

Juridische grond

  • Besluit van de gemeenteraad van 16 december 2021 tot definitieve vaststelling van het beleidsplan ruimte Geel, inclusief bijbehorend actieprogramma, als beleidsvisie volgens artikel 4.3.1 §2, 2° van de Vlaamse Codex RO en als basis voor de uitvoering van het ruimtelijke beleid.
  • Besluit van het college van burgemeester en schepenen van 27 juni 2022 tot principiële goedkeuring van het eindrapport ontwikkelingsvisie Leunenstadion.
  • Artikel 2.2.5.§2 VCRO: Voorafgaandelijk aan of gelijktijdig met de beslissing over het ruimtelijk uitvoeringsplan kan de bevoegde overheid overeenkomsten met publiekrechtelijke rechtspersonen, met privaatrechtelijke rechtspersonen of met natuurlijke personen afsluiten om het ruimtelijk uitvoeringsplan te kunnen realiseren.
  • Wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten en latere wijzigingen en meer bepaald artikel 42 §1 1°a.
  • Koninklijk besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten, en latere wijzigingen.
  • Wet van 17 juni 2013 betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten, bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten en concessies, en latere wijzigingen.

Regelgeving bevoegdheid

Artikel 56-57 van het decreet lokaal bestuur - algemene bevoegdheidsbepalingen college van burgemeester en schepenen
<p>Het college van burgemeester en schepenen is bevoegd op basis van artikel 56-57 van het decreet lokaal bestuur</p>

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen beslist de opdracht voor de inhuur van een bureau voor het opmaken van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) voor het Leunenstadion van Geel te gunnen aan bureau Atelier Romain, samen met Antea Group, voor het in de offerte opgenomen offertebedrag van €54.870,00 exclusief BTW.

Artikel 2

Het college van burgemeester en schepenen neemt er kennis van dat de opmaak van een plan-MER ‘Leunenstadion’ wellicht noodzakelijk zal zijn. Het college van burgemeester en schepenen vraagt aan de dienst stadsontwikkeling om hiervoor een aanvraag aanpassing meerjarenplan (bijkomend krediet van 79.795,35 euro excl. BTW of 96.552,37 euro incl. BTW op actie AC000579 ‘Geel maakt RUP De Leunen (stadion) op’) voor te bereiden tegen het begrotingsconclaaf 2023 zodat het nodige krediet voor de opmaak van een plan-MER kan voorzien worden voor de periode 2024-2025.

Artikel 3

Het college van burgemeester en schepenen vraagt aan de dienst Stadsontwikkeling om de indieners van de offerte op de hoogte te stellen van het besluit en om de sluitingsbrief over te maken.