Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023007666
Dossiernummer gemeente: V_202300002
De gemeente Geel heeft op 6 februari 2023 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande één- of meergezinswoning. De aanvraag werd op 8 februari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Caroline Pelgroms wonende te Bremstraat 42 te 2260 Westerlo en LSG BV met als contactadres Dr.-Van de Perrestraat 315 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Larumseweg /
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 403T
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen in het ruimtelijk uitvoeringsplan Woon-Werkpark, goedgekeurd op 10 april 2012.
Het bouwterrein is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in strijd met het plan van het ruimtelijk uitvoeringsplan Woon – Werkpark.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande één- of meergezinswoning.
Op het perceel is een mogelijke toegang voor gemotoriseerd verkeer en/of langzaam verkeer gelegen overeenkomstig het PRUP Woon – Werkpark.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 februari 2023 t.e.m. 19 maart 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Op 9 februari 2023 werd het advies ontvangen van Pidpa
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 16 februari 2023 werd het advies ontvangen van Proximus
Advies: gunstig
Op 2 maart 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: gunstig
Op 17 februari 2023 werd het advies ontvangen van Telenet
Advies: gunstig
Op 28 april 2023 werd het advies ontvangen van Stadsontwikkeling en kernversterking
Aangezien de verordenende voorschriften voor artikel 17 vermelden dat het perceel waarop een dergelijk ontsluitingspunt voorzien is, pas kan ontwikkeld worden na aanleg van de ontsluitingswegenis of indien na volledige ontwikkeling van deze zone blijkt dat het ontsluitingspunt niet meer kan bijdragen aan een beter ontsluiting van de zone, zal de grondbestemming (woongebied) pas van toepassing zal zijn voor die percelen waar de toegang niet uitgevoerd wordt, dus nadat gekend is waar de toegangsweg zal komen.
Advies: ongunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Het verkavelen van een perceel in 1 lot voor een één- of meergezinswoning heeft mogelijks impact op de mogelijkheden van de overige percelen in deze omgeving.
Het PRUP Woon-werkpark, dat definitief werd goedgekeurd in 2011, voorziet voor desbetreffend perceel een overdruk ‘Toegang voor gemotoriseerd verkeer en/of langzaam verkeer’ (artikel 17).
Er zijn in het PRUP vier van dergelijke ontsluitingspunten aangeduid die in aanmerking komen voor de ontsluiting via de Larumseweg. Het betreffen symbolische en indicatieve aanduidingen, waarvan de exacte ligging, dimensionering en het ontwerp bij de inrichting moet gebeuren. De aanduiding gebeurt om te vermijden dat de zone door het ontbreken van ontsluitingsmogelijkheden met het omliggende wegennet niet ontwikkelbaar zou zijn. Van de vier punten zijn er momenteel nog drie waarvan het perceel gevrijwaard is gebleven. Aangezien de verordenende voorschriften voor artikel 17 vermelden dat het perceel waarop een dergelijk ontsluitingspunt voorzien is, pas kan ontwikkeld worden na aanleg van de ontsluitingswegenis of indien na volledige ontwikkeling van deze zone blijkt dat het ontsluitingspunt niet meer kan bijdragen aan een beter ontsluiting van de zone, wordt vanuit de dienst stadsontwikkeling een negatief advies geformuleerd aangezien de grondbestemming (woongebied) pas van toepassing zal zijn voor die percelen waar de toegang niet uitgevoerd wordt, dus nadat gekend is waar de toegangsweg zal komen.
De voorschriften uit het PRUP vertegenwoordigen de goede ruimtelijke ordening waardoor niet kan worden geoordeeld dat de aanvraag functioneel inpasbaar is.
Er kan geconcludeerd worden dat het project niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 februari 2023 tot en met 19 maart 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Er wordt een ongunstig advies gegeven voor het verkavelen in 1 lot omwille van het ongunstig advies van de dienst Stadsontwikkeling van stad Geel:
Het PRUP Woon-werkpark, dat definitief werd goedgekeurd in 2011, voorziet voor desbetreffend perceel een overdruk ‘Toegang voor gemotoriseerd verkeer en/of langzaam verkeer’ (artikel 17).
Er zijn in het PRUP vier van dergelijke ontsluitingspunten aangeduid die in aanmerking komen voor de ontsluiting via de Larumseweg. Het betreffen symbolische en indicatieve aanduidingen, waarvan de exacte ligging, dimensionering en het ontwerp bij de inrichting moet gebeuren. De aanduiding gebeurt om te vermijden dat de zone door het ontbreken van ontsluitingsmogelijkheden met het omliggende wegennet niet ontwikkelbaar zou zijn. Van de vier punten zijn er momenteel nog drie waarvan het perceel gevrijwaard is gebleven. Aangezien de verordenende voorschriften voor artikel 17 vermelden dat het perceel waarop een dergelijk ontsluitingspunt voorzien is, pas kan ontwikkeld worden na aanleg van de ontsluitingswegenis of indien na volledige ontwikkeling van deze zone blijkt dat het ontsluitingspunt niet meer kan bijdragen aan een beter ontsluiting van de zone, wordt vanuit de dienst stadsontwikkeling een negatief advies geformuleerd aangezien de grondbestemming (woongebied) pas van toepassing zal zijn voor die percelen waar de toegang niet uitgevoerd wordt, dus nadat gekend is waar de toegangsweg zal komen.
Momenteel kan het betreffende perceel niet ontwikkeld worden.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het PRUP Woon-werkpark, dat definitief werd goedgekeurd in 2011, voorziet voor desbetreffend perceel een overdruk ‘Toegang voor gemotoriseerd verkeer en/of langzaam verkeer’ (artikel 17).
Er zijn in het PRUP vier van dergelijke ontsluitingspunten aangeduid die in aanmerking komen voor de ontsluiting via de Larumseweg. Het betreffen symbolische en indicatieve aanduidingen, waarvan de exacte ligging, dimensionering en het ontwerp bij de inrichting moet gebeuren. De aanduiding gebeurt om te vermijden dat de zone door het ontbreken van ontsluitingsmogelijkheden met het omliggende wegennet niet ontwikkelbaar zou zijn. Van de vier punten zijn er momenteel nog drie waarvan het perceel gevrijwaard is gebleven. Aangezien de verordenende voorschriften voor artikel 17 vermelden dat het perceel waarop een dergelijk ontsluitingspunt voorzien is, pas kan ontwikkeld worden na aanleg van de ontsluitingswegenis of indien na volledige ontwikkeling van deze zone blijkt dat het ontsluitingspunt niet meer kan bijdragen aan een beter ontsluiting van de zone, wordt vanuit de dienst stadsontwikkeling een negatief advies geformuleerd aangezien de grondbestemming (woongebied) pas van toepassing zal zijn voor die percelen waar de toegang niet uitgevoerd wordt, dus nadat gekend is waar de toegangsweg zal komen.
Momenteel kan het betreffende perceel niet ontwikkeld worden.